以租代售相關(guān)政策、案例

1、一、概念2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知，提出在大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，租購并舉是健全房地產(chǎn)市場的重要舉措。于是，以租代售的銷售模式再次走進(jìn)人們視野。所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內(nèi)買所租的房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán);如果租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。二、自持商品房“以租代售”模式被政府叫停所謂“自持商品房”，即開發(fā)商自持住

2、房面積，并將其作為租賃住房用以出租。也就是說，這類房屋只能用來出租，不得用以銷售和轉(zhuǎn)讓。（1）天津2018年7月18日，天津市國土資源和房屋管理局發(fā)布關(guān)于加強企業(yè)自持租賃住房管理的通知。主要有五條要點:第一，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)以租賃方式自持經(jīng)營，不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。第二，自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。第三，自持租賃住房應(yīng)以中小套型為主，優(yōu)化房型設(shè)計，鼓勵采用符合市場需求的住房套型。第四，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)納入天津市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺管理。第五，企業(yè)對自持租賃住房的租賃實行市場化機制，全部公開對外租賃，租金價格由租賃雙方按照市場水平

3、協(xié)商確定。（2） 杭州2018年7月17日，杭州發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知，規(guī)定“通過競自持比例所取得的涉宅用地上全部為住宅”。同時，通知還規(guī)定，自持商品房的單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。租賃價格一經(jīng)確定，1年內(nèi)不得隨意上調(diào)。不難看出，此次新規(guī)主要打擊的是開發(fā)商“以租代售”、變相銷售租賃住房的行為，進(jìn)一步保障承租者的權(quán)益，避免租客“房財兩失”的現(xiàn)象出現(xiàn)。（3）南京2018年7月17日，南京方面也公布了最新的土地政策：取消土地拍賣環(huán)節(jié)的“現(xiàn)房銷售”要求，同時全面推行“競自持面積”。具體來看，當(dāng)土地達(dá)到競拍的最高限價時，將改為競拍所建保障性住房的

4、面積，每次加價200平米，最多的競拍單位獲得該地塊。換句話說，開發(fā)商競拍的房源可自由支配，不用再無償移交給政府，不過房子只能用來出租，不能銷售，目的就是為了增加租賃的面積。三、商住房以“以租代售”模式規(guī)避限購政策，被住建委叫停（以北京某項目為例）以北京區(qū)的珠江四季悅城項目為例，該項目系商業(yè)用房，50年產(chǎn)權(quán)。2016年5月，通州區(qū)開始限購商住房，按照商住限購規(guī)則，這類商住樓盤只能賣給企業(yè)，開發(fā)商不能將該樓盤的房屋銷售給個人。此項目開發(fā)公司為了規(guī)避相關(guān)政策，在2016年6月至2017年3月期間，與多名個人簽訂租賃協(xié)議、租賃協(xié)議之補充協(xié)議，將部分辦公用房“以租代售”，并收取房屋價款一半的“租賃押金”

5、及部分“租金”。協(xié)議中的“出租人”就是開發(fā)商，“承租人”是實際上的購房人。開發(fā)商還向購房人表示，一旦幾年后通州商住限購取消，房子便可以給購房人過戶辦房產(chǎn)證。開發(fā)商還與購房人簽訂了一份“補充協(xié)議”，開發(fā)商同意在購房人獲得購房資格后，按約定的價格優(yōu)先購買房屋。2017年5月3日，北京市住建委在其官網(wǎng)曝光了該開發(fā)公司“商改住”、“以租代售”的情況，并對該公司作出了相應(yīng)處罰。與開發(fā)公司簽訂租賃協(xié)議的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開發(fā)公司退還房款。經(jīng)通州法院調(diào)解，開發(fā)公司最終與“承租人”達(dá)成一致意見，即解除租賃協(xié)議，某開發(fā)公司限期退還“承租人”相應(yīng)的“租賃押金”及“租金”。（1）開發(fā)商冒險以“以租代

6、售”模式規(guī)避限購政策原因：1、目前來看，“以租代售”確實是當(dāng)前限購限價政策的一個擦邊球，它打著租賃的旗號，并沒有違反限購、限價、公證搖號的政策。但它也不是是純粹的租賃，它又要求按房款的金額一次性支付，且未來會備案及過戶給租賃者。正是這種“擦邊球”，給了少數(shù)房企“以身試法”的膽量。2、限價政策。因為政府主管部門給予的指導(dǎo)價與該樓盤的心理價位想去甚遠(yuǎn)，才導(dǎo)致了部分開發(fā)商“鋌而走險”。3、開發(fā)商對利潤預(yù)期比較高。（2）消費者購買此類房產(chǎn)的弊端：1、開發(fā)商的定價是隨意的，價格可能會比限價情況下其他正常公證搖號的樓盤，價格高出50%100%。2、開發(fā)商一定會要求購房者一次性支付10年、20年的租金或押金，一次性付款高達(dá)數(shù)百萬，而公證搖號的購房者可以正常享受首付三成，甚至公積金貸款。3、以租代售在大多數(shù)城市實行的并不順利，被叫停是大概率事件，風(fēng)險巨大。4、以租代售不能落戶，不能享受正常的購房所帶來的小孩讀書等權(quán)益。5、沒有取得商品房預(yù)售許可證等相關(guān)法律文書的樓盤開發(fā)商是否享有完整的房屋所有權(quán)、是