天津市京津新城工業(yè)園項目匯報

1、熱烈歡迎劉書記、王來訪！天津市京津新城工業(yè)園項目匯報2005年集團新產(chǎn)品工貿(mào)物流一體化（一）項目匯報項目背景2004年在國家宏觀調(diào)控和調(diào)整的情況下，傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式發(fā)生重大改變，集團順應(yīng)推出以工貿(mào)物流一體開發(fā)的新產(chǎn)品。國際會展中心家電城服裝城物流配送中心汽車商品城化工商品城工業(yè)博覽中心電子通訊城建材交易城項目背景京津新城工業(yè)園已經(jīng)得到政府批準(zhǔn)15000畝規(guī)劃用地。實現(xiàn)“工貿(mào)一體化”的舉措，聚商家、聚人氣、聚廠家以市場推動招商，以招商帶動市場。以回報快的短期收入帶動長期的稅收分成，做到以短養(yǎng)長項目SWOT分析項目發(fā)展十大優(yōu)勢：1、地理優(yōu)勢：離天津機場（北方最大貨運機場）30公里；離天津港（年貨

2、運吞吐 量2億噸，年處理貨柜200萬個標(biāo)準(zhǔn)箱）54公里，北距京沈高速25公里， 津薊高速、施工中的寶白路從工業(yè)園穿過，連接北京、東北、天津等地（用新城距離圖）2、 規(guī)模優(yōu)勢：總占地9.4平方公里,第一期開發(fā)1000畝，建筑面積達(dá)43萬平方米。3、功能優(yōu)勢:將物流商貿(mào)、倉儲、生產(chǎn)加工、行政辦公、員工宿舍、配套服務(wù)設(shè)施合為一體，實現(xiàn)工貿(mào)一體化的“一”產(chǎn)品，使生產(chǎn)、貿(mào)易、物品流通進(jìn)行“零距離”交流。4、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)勢：京津唐地區(qū)歷史上商貿(mào)發(fā)達(dá)，目前環(huán)渤海地區(qū)第三次經(jīng)濟浪潮正在迅速掀起；5、整體景觀優(yōu)勢:加快工業(yè)園整體規(guī)模、環(huán)境配套設(shè)施建設(shè)，充分促進(jìn)招商工作；項目SWOT分析項目十大發(fā)展優(yōu)勢6、成本優(yōu)勢

3、：充分利用工貿(mào)一體化共享資源，減輕營運費用的疊加和浪費，預(yù) 測可降低生產(chǎn)、流通企業(yè)成本10-15%。7、可帶來客觀的商業(yè)稅收8、就業(yè)優(yōu)勢：為周邊地區(qū)提供充足的勞動力就業(yè)機會。9、工業(yè)園可突破傳統(tǒng)勞動密集型生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的格局，配之與高附加值 的高科技密集型及資本密集型產(chǎn)業(yè)，從而形成工業(yè)園在本地區(qū)內(nèi) 的核心競爭力；10、可以實現(xiàn)擴展出口商品需要與滿足國內(nèi)商品需要相結(jié)合的方式， 拉動流通領(lǐng)域再次革新，促進(jìn)生產(chǎn)、發(fā)展交易、推動物流，使之形成全新的國際化商貿(mào)物流體系。項目SWOT分析項目劣勢及弱項：1、本地區(qū)目前居住及流動人口較少，需要從零階段開始策劃及打造 商業(yè)氛圍。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后；3、工業(yè)園無

4、品牌優(yōu)勢；4、與商圈外部同類型開發(fā)區(qū)及工業(yè)園之間競爭激烈。5、工業(yè)園內(nèi)目前對保障居住的生活區(qū)自給自足的功能規(guī)劃不足。6、集團不是從事物流商貿(mào)運營的背景，應(yīng)盡快補充落實大型商業(yè)運 營的專業(yè)人員。項目SWOT分析項目發(fā)展機遇：1、 符合國家的發(fā)展政策與方向，符合城市總體規(guī)劃。2、符合集團新一輪發(fā)展戰(zhàn)略3、天津是中國現(xiàn)代物流的主要發(fā)祥地。4、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起帶來的機遇；5、陸路運輸年增長率30%。6、天津市內(nèi)工業(yè)企業(yè)布局調(diào)整，工業(yè)企業(yè)的“東移”政策，天津園、 廣東經(jīng)協(xié)園有效帶動商貿(mào)流通；7、周邊市場發(fā)展有“四大瓶頸”；以上種種不足導(dǎo)致 A、分布零散，各自為政；B、規(guī)模不足，品種不全； C、缺乏規(guī)劃

5、，管理混亂；D、盲目擴建，功能滯后；項目SWOT分析項目發(fā)展機遇：7、將天津建設(shè)成為中國和東北亞地區(qū)重要的國際性商貿(mào)物流中心城 市，是適應(yīng)天津市、大北京以及東北三省、韓國、日本、西歐等 國家現(xiàn)代物流發(fā)展要求的建設(shè)項目。8、促進(jìn)招商工作和企業(yè)轉(zhuǎn)移，形成產(chǎn)業(yè)聚集環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)貿(mào)一 體化，使區(qū)域貿(mào)易向天津集中；形成物流、信息流、人流、資金 流的聚集與互動效應(yīng)。9、更好的發(fā)揮天津機場、港口、高速公路網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施的作用。10、與已開業(yè)的溫泉度假村、正在建設(shè)的五星級大酒店和華夏教育 基地、正在運作的工業(yè)園形成優(yōu)勢互補，構(gòu)筑出完整的京津移民 核心結(jié)構(gòu)。11、提供廣闊的就業(yè)機會。12、具有專業(yè)素質(zhì)的團隊進(jìn)行

6、經(jīng)營管理與服務(wù)。項目SWOT分析企業(yè)外部挑戰(zhàn)與競爭對手：A B C許多地方政府都把物流商貿(mào)作為其近期的發(fā)展項目； 商貿(mào)物流在一個區(qū)域內(nèi)具有排他性；周邊近20家專業(yè)商貿(mào)市場的競爭；1、北京順義經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)園區(qū)。2、4、6、8、北京通縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。山東煙臺大季家工業(yè)園。 天津創(chuàng)建工業(yè)園。天津泰豐工業(yè)園。3、5、7、9、河北保定高新專業(yè)開發(fā)區(qū)。天津現(xiàn)代工業(yè)園。天津商貿(mào)工業(yè)園。天津金地空港物流工業(yè)園。10、天津高新紡織工業(yè)園。11、遼寧營口開發(fā)區(qū)塑料工業(yè)園。12、東北吉林五金工業(yè)園。13、東北朝陽陶瓷工業(yè)園。15、河北定州長安汽車工業(yè)園。17、河北廊坊汽車工業(yè)園。14、沈陽東北最大家具工業(yè)園。16

7、、河北新區(qū)工業(yè)園。18、河北石家莊天山科技工業(yè)園。19、天津河北中小企業(yè)投資工業(yè)園。20、河北鹿泉市世紀(jì)工業(yè)園。項目SWOT分析結(jié)論一、京津新城將是最快實現(xiàn)集團發(fā)展戰(zhàn)略的排頭兵。二、實施手段，我們建議：快、準(zhǔn)、狠。北京天津上海廣州項目SWOT分析結(jié)論“快”就是要跑在別人面前，而不是走在別人前面，因為靠走已經(jīng)來不及了。據(jù)我們的初步調(diào)研，目前我們的競爭對手距我們京津新城1至8小時車程就有20余家計劃或準(zhǔn)備籌建工貿(mào)一體化大型國際商貿(mào)城的。這20 余家基本上與我們的C計劃項目相同。如果我們步伐遲緩或運營緩慢，將會錯失良機、落在別人后面，落后就要挨打。這樣將會給我們的招商工作和商業(yè)運作，整體戰(zhàn)略帶來巨大

8、的阻力。很有可能，我們要比現(xiàn)在運作要付出多至10倍的代價。還不一定就能夠成功。 所以我們必須要“快”?？焓俏覀?nèi)〉贸晒Φ幕军c之一。項目SWOT分析結(jié)論三、“準(zhǔn)”“準(zhǔn)”就是要有針對性招商對象。有效地利用自有資源，鎖定目標(biāo)客戶群。針對各省市工商聯(lián)商會、各國商務(wù)參贊。有針對性實施招商戰(zhàn)略。到各地區(qū)組織各省市、工商聯(lián)、商會、各國商務(wù)參贊（100200家）舉辦招商洽談會、發(fā)布會、聯(lián)誼會，并邀群請他們到京津新城參觀考察。同時制定出一套完整具有一定魅力地的全球商人福利計劃書。利用傳播媒介擴大影響，增強招商力度，重點在北京、天津、上海、浙江、廣東、福建、等幾個省市和地區(qū)，力爭在春節(jié)前有效地提升京津新城國際商

9、貿(mào)港的知名度和影響力在公眾中樹立京津新城“一”國際標(biāo)準(zhǔn)化商貿(mào)港的形象，積累潛在客戶群，為春節(jié)后大規(guī)模招商工作打下良好的基礎(chǔ)。所以我們必須要做到準(zhǔn)確，只有準(zhǔn)確才能取得成功。項目SWOT分析結(jié)論四、“狠”狠就是在執(zhí)行工作任務(wù)中，要下定決心，不成功則成仁。所以京津新城的全體成員必須要把10天的工作在1天內(nèi)完成。因此，招商工作實際上就是在打仗。戰(zhàn)役打響，就不可能有退縮。所以我們必須要有付出，只有付出才 能爭取時間，才能攻破一個個的堡壘，直到勝利。在價格上，俗話講：有一 得，必有一失。我們要得到的是，具有發(fā)展?jié)摿Φ纳碳?。得到了商家，實際 上我們也就得到了財富。我們失去的實際上也必須在較短的時期內(nèi)下狠心，

10、 失去的就是價格。我們必須要提供給商家一個最有吸引的價格和優(yōu)惠政策。例如：在租金或銷售價格上，我們不要高于其它工業(yè)園區(qū)的價格；在優(yōu)惠政策上，我們可以給商家提供免租6個月或12個月；在工商管理費、稅費上， 可提供“兩免三減“政策。所以，我們必須在價格上、政策上、措施上下狠心給商家提供最佳的優(yōu)惠。只有將”一個中心，三個基本點“盡快的落實、推動，才能拉動整個戰(zhàn)役的最終成功。工業(yè)園總規(guī)圖“一”概念“一”商鋪、倉儲（物流）、廠房、辦公、宿舍、綜合生活配套設(shè)施“一”之一商鋪“一”之二倉庫“一”之三物流“一”之四廠房“一”之五辦公“一”之六宿舍規(guī)劃設(shè)計沿九園路南側(cè)5560m布置2-3排物流商貿(mào)商鋪，第一期先

11、開發(fā)1000 畝地，密度27%。商鋪面積22.5萬（1000畝） 商鋪樓2層設(shè)計，局部3層單棟商鋪面積為37600單個經(jīng)營商鋪面積按12.5的靈活多種間隔方式預(yù)留空間采用鋼制組合貨架間隔采用磚混結(jié)構(gòu)，地面普通地磚墻面掃白，最大限度降低工程造價沿九園路的景觀設(shè)計注重大方莊重、渾然一體的效果人行通道以室內(nèi)通道為主，預(yù)測最大人流量設(shè)計通道寬度綠化景觀用地占35左右室外車道即滿足樓間間距為原則停車場按建筑面積布置1個/ 50規(guī)劃設(shè)計方案一規(guī)劃設(shè)計方案二規(guī)劃設(shè)計方案三成本與收益的測算現(xiàn)金流量預(yù)測方案一（見附表一）成本與收益的測算現(xiàn)金流量預(yù)測方案二（見附表二）成本與收益的測算現(xiàn)金流量預(yù)測方案三（見附表三）

12、05年工作節(jié)點主要節(jié)點：1、項目通過集團的評審1月15日前完成2、第一輪招商宣傳推廣1月底到春節(jié)前后完成3、規(guī)劃設(shè)計、部分施工圖設(shè)計3月10日前完成4、用地指標(biāo)的取得2月底前5、土地合同的協(xié)商并簽訂3月10日前6、項目的立項等部分手續(xù)的辦理2月20日前7、第一期商鋪（11.2萬平方米）開工3月28日8、第一期商鋪（11.2萬平方米）竣工9月10日前9、部分商業(yè)主入駐9月上旬05年工作節(jié)點需要的配套資金就“一”而言，2005年投資進(jìn)度數(shù)為：1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月萬元1000090008765882783898000700064326058600055435094500

13、048684000300023772000172710000爭取多方支持（一）1.、政府領(lǐng)導(dǎo)十分重視和支持京津新城項目的建設(shè)，是天津2005年的重大項目，是天津北部商貿(mào)物流的集聚地，是天津大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的重要組成部分。2.市政府有關(guān)部門對工業(yè)園的建設(shè)給予了極大支持市國資委組織全市14家大中型企業(yè)一并研究企業(yè)東移；市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到工業(yè)園視察并研究高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策的輻射及合作開發(fā)問題；市發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)組織召開會議，研究工業(yè)園的相關(guān)簡化立項手續(xù)問題市國土規(guī)劃局、市環(huán)保等局辦熱情接待我公司人員，迅速派人實地研究問題。爭取多方支持（二）3元月六日，區(qū)委張書記，區(qū)府高區(qū)長等區(qū)領(lǐng)導(dǎo)召集全區(qū)機關(guān)部門主要

14、負(fù)責(zé)人會議，聽取工業(yè)園“一”項目的匯報，并明確“一”項目按工業(yè)園工業(yè)項目立項辦手續(xù)。強調(diào)各相關(guān)部門積極工作，確保珠江公司三月動工。元月七日上午，孟副區(qū)長召開會專題議落實“4一”工業(yè)園用地1000畝指標(biāo)問題，會議上責(zé)成區(qū)想辦法解決。5區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)在支持的同時也嚴(yán)肅指出，工業(yè)園一旦申報到市里得到批準(zhǔn)，就要嚴(yán)格按計劃實實在在地干，取信于民，爭取更大的各方支持后勁。區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)，屬于區(qū)政府必須配套工程一定要落實，目前排澇、排污、給水、電力等工程正在制定方案，有些已得到市里批準(zhǔn)，部分項目的經(jīng)費已落實。67區(qū)政府由李連元副區(qū)長牽頭，組織專門的班子為“ 開展工作。一”項目需要集團解決的問題（一）1.根據(jù)集團今年的新舉措，建議成立由集團投資代表和新城公司共同組成的項目小組。鑒于此項目的迫切性，為達(dá)到“快、準(zhǔn)、狠”，廣告宣傳工作必須立即展開：2.A、春節(jié)前制作5萬副牌和宣傳資料，雇用100人在京津唐進(jìn)行地毯式招商；B、邀請300個江浙行業(yè)商會會長和使館商務(wù)參贊進(jìn)行招商懇談會、聯(lián)誼會等；C、在京津唐、江浙、廣東等地區(qū)主要報刊投放廣告?？傤A(yù)算150200萬元。規(guī)劃設(shè)計工作是