房地產(chǎn)開發(fā)中的工程技術(shù)準(zhǔn)則.ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程技術(shù)管理,王志宏 高級(jí)工程師 2001年12月,完善的工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制的重要一環(huán),是工程質(zhì)量的重要保證。 一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商需要一支素質(zhì)高超、技術(shù)全面、敬業(yè)守紀(jì)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、忠于職守的工程師隊(duì)伍；需要一個(gè)科學(xué)的可操作性的管理程序。,共同交流和探討的兩個(gè)問題：,（一）資源配置 （二）管理模式,（一）資源配置框架圖,公司專業(yè)技術(shù)委員會(huì),總工程師,副總工程師、副總建筑師、策劃總監(jiān),部門專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人,高級(jí)工程師,專業(yè)工程師,專業(yè)技術(shù)委員會(huì)職責(zé),專業(yè)技術(shù)委員會(huì)是公司高級(jí)技術(shù)決策機(jī)構(gòu)，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)制定公司技術(shù)方針、技術(shù)發(fā)展規(guī)劃；決定重大質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；審定重大技

2、術(shù)問題；討論和審定技術(shù)人員晉級(jí)、獎(jiǎng)勵(lì)。,專業(yè)技術(shù)委員會(huì)的工作范圍,負(fù)責(zé)制定公司質(zhì)量、技術(shù)方針、技術(shù)發(fā)展規(guī)劃。 決定重大項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 審定重大技術(shù)問題。 討論和審定專業(yè)技術(shù)人員晉級(jí)、獎(jiǎng)勵(lì)。 每年對工程項(xiàng)目做出全面評(píng)估,總工程師職責(zé),總工程師對公司工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)全面責(zé)任。 副總工程師在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下對分管的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)公司質(zhì)量、技術(shù)體系運(yùn)作的日常全面工作。 負(fù)責(zé)簽署公司質(zhì)量、技術(shù)文件。 負(fù)責(zé)主持工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并簽署相關(guān)文件、資料。 負(fù)責(zé)簽署工程項(xiàng)目開工申請報(bào)告。 負(fù)責(zé)主持重大工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙審查。 擔(dān)任工程招標(biāo)組副組長，組織工程招標(biāo)工作,工程部專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)

3、人職責(zé),對部門的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)部門的工程質(zhì)量、技術(shù)體系的日常工作。 負(fù)責(zé)簽署部門的工程質(zhì)量、技術(shù)文件。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決部門工作中的工程質(zhì)量、技術(shù)問題，并將重大工程質(zhì)量、技術(shù)問題及時(shí)報(bào)告公司總工程師等技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)。 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)書和合同中的專業(yè)技術(shù)條款、項(xiàng)目管理計(jì)劃書和施工組織設(shè)計(jì)、重大設(shè)計(jì)變更和工程變更、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收資料文件、單位工程竣工驗(yàn)收資料文件、工程交付資料文件的審核,專業(yè)高級(jí)工程師、工程師職責(zé),對分管的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)編制工程范圍內(nèi)本專業(yè)的工程質(zhì)量、技術(shù)文件。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理工作中的質(zhì)量、技術(shù)問題，并將重大質(zhì)量、技術(shù)問題及時(shí)報(bào)告部門

4、專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人。 負(fù)責(zé)本專業(yè)的圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)條款、說明書和質(zhì)量保證書中技術(shù)條款等的編制和審查工作；負(fù)責(zé)本專業(yè)的工程項(xiàng)目質(zhì)量、技術(shù)文件的編制和審查。 負(fù)責(zé)執(zhí)行公司關(guān)于質(zhì)量、技術(shù)管理的各項(xiàng)規(guī)定和制度，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)過程和售后服務(wù)過程符合國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。,（二）管理模式,第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序 第二節(jié) 工程建設(shè)管理,第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序,一、進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng)目： 設(shè)計(jì)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 方案、初設(shè)、施工圖等各階段技術(shù)工作成果（圖紙、文件資料）。 招標(biāo)書、合同的專業(yè)技術(shù)條款、技術(shù)附則、技術(shù)說明和質(zhì)量條款。 工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書、施工組織設(shè)計(jì)。 重大

5、設(shè)計(jì)變更、工程變更。 重大工程技術(shù)、質(zhì)量問題處理意見、報(bào)告。 分部、分項(xiàng)工程項(xiàng)目的中間驗(yàn)收文件資料、申請報(bào)告、工作成果報(bào)告。 單位工程的竣工驗(yàn)收文件資料、申請報(bào)告、竣工驗(yàn)收報(bào)告。 住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書、工程質(zhì)量保修協(xié)議書。 工程項(xiàng)目移交、交付文件資料。 重大技術(shù)課題報(bào)告、技術(shù)公關(guān)、技術(shù)改造論證報(bào)告。 工程技術(shù)人員的技術(shù)職務(wù)晉升、獎(jiǎng)勵(lì)。 工程項(xiàng)目開工申請報(bào)告。 新技術(shù)、新材料、新工藝使用報(bào)告。 售樓書中與工程相關(guān)的技術(shù)條款。,第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序,二、質(zhì)量、技術(shù)管理工作規(guī)定 1、凡是規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng)目，必須經(jīng)過會(huì)簽、會(huì)審后方可進(jìn)入下一程序。 2、凡是方案、初設(shè)、

6、施工圖、工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書、施工組織設(shè)計(jì)等重要質(zhì)量、技術(shù)文件以及公司技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為需要的工作項(xiàng)目，由總工程師（副總工程師、總建筑師）主持進(jìn)行會(huì)審。,第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序 三、會(huì)簽工作程序,規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項(xiàng)目,工程項(xiàng)目組審查,各部門會(huì)簽審查,正、副總工程師、總建筑師審定,第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序 四、會(huì)審工作程序,規(guī)定會(huì)審工作項(xiàng)目,各責(zé)任部門會(huì)審,正、副總工程師、總建筑師主持會(huì)審,會(huì)審會(huì)議紀(jì)要,第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序五、技術(shù)管理工作重點(diǎn),設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、方案、初設(shè)、施工圖等階段工作成果。 招標(biāo)投標(biāo)階段：招標(biāo)書和合同的專業(yè)技術(shù)條款、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施

7、。 工程實(shí)施階段：工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書、施工組織設(shè)計(jì)、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、工程樣板房和裝修樣板房質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審定、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證、項(xiàng)目驗(yàn)收大綱；重大工程技術(shù)問題處理；各分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目驗(yàn)收。 工程竣工階段：竣工驗(yàn)收資料的審核復(fù)函；工程竣工驗(yàn)收申請報(bào)告和竣工驗(yàn)收報(bào)告簽發(fā)；工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用證書；工程項(xiàng)目技術(shù)工作總結(jié)。 工程保修階段：住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書、工程質(zhì)量保修協(xié)議書的審核意見、工程項(xiàng)目遺留技術(shù)問題備忘錄。 技術(shù)管理：技術(shù)課題確定、重大技術(shù)攻關(guān)、技術(shù)改造論證、技術(shù)人員緊急、獎(jiǎng)勵(lì)、技術(shù)工作論文。,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,一、綜合提要 二、圖紙審查 三、工程管理計(jì)劃書 四、工程樣板房

8、 五、材料及設(shè)備采購 六、工程預(yù)算與成本控制 七、工程檔案管理 八、施工合同管理,一、綜合提要 工程報(bào)建：按當(dāng)?shù)卣蟀闯绦蛏陥?bào) 工程招標(biāo)：參照XX公司工程招標(biāo)流程及招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖 現(xiàn)場簽證：參照XX公司現(xiàn)場簽證流程辦理開工證及工期設(shè)定,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,工程招標(biāo)流程,工程部項(xiàng)目主任,準(zhǔn)備招標(biāo)文件,總經(jīng)理批準(zhǔn),招標(biāo)書會(huì)簽,工程部項(xiàng)目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)采購部經(jīng)理、分管總經(jīng)理確定投標(biāo)單位,評(píng)標(biāo),定標(biāo),定標(biāo)書,評(píng)標(biāo)預(yù)備書,簽發(fā)中標(biāo)通知,準(zhǔn)備中標(biāo)通知,開標(biāo),市交易中心投標(biāo)程序,發(fā)標(biāo)書、收標(biāo)書,工程部專業(yè)工程師,發(fā)出,工程部專業(yè)工程師、項(xiàng)目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng)理,招標(biāo)小組,

9、中標(biāo)書會(huì)簽,定標(biāo)會(huì)簽,交易中心評(píng)標(biāo),公司招標(biāo)小組,項(xiàng)目主任整理開標(biāo)、定標(biāo)會(huì)議紀(jì)要并準(zhǔn)備定標(biāo)書、中標(biāo)通知書,預(yù)采部專業(yè)工程師,分管總經(jīng)理,招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖,公司招標(biāo)小組,組長,審計(jì)監(jiān)督部門,工程監(jiān)理公司,總 經(jīng) 理,設(shè)計(jì)公司,專業(yè)工程師,預(yù)采部經(jīng)理,工程部項(xiàng)目主任,工程部經(jīng)理,分管總經(jīng)理/總工程師,副組長,組員,工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽批流程,不涉及平面功能改變外立面改變裝修檔次改變的變更,施工單位項(xiàng)目組監(jiān)理公司提出,項(xiàng)目主任確定,設(shè)計(jì)院,設(shè)計(jì)修改通知單,工程部簽收,專業(yè)工程師,項(xiàng)目經(jīng)理,工程造價(jià)審核單,監(jiān)理公司簽收,施工單位簽收,變更工程預(yù)算書,總經(jīng)理簽字,平面功能改變外立面改變裝修檔次改變,策

10、劃中心簽收認(rèn)可,工程部經(jīng)理審核,策劃中心出方案,監(jiān)理公司審核,專用工程師、項(xiàng)目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng)理、分管總經(jīng)理會(huì)簽,月審月結(jié)材料,辦理開工證應(yīng)提交下列資料（以深圳為例）,建設(shè)規(guī)劃許可證 施工合同 白蟻防治合同 一條龍服務(wù)登記核準(zhǔn)表 反腐保廉敬業(yè)守法合約 施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理任命書及資質(zhì)證 場地情況調(diào)查表 辦理好質(zhì)監(jiān)委托和安監(jiān)委托； 辦好場地情況調(diào)查表； 臨時(shí)用水、用電已經(jīng)接通； 場地放線經(jīng)過監(jiān)理工程師和公司地政部的確認(rèn)； 場地平整、臨時(shí)道路暢通； 各種地下障礙物已經(jīng)清除； 監(jiān)理工程師簽發(fā)的開工令。,工期設(shè)定原則,1、 在保證質(zhì)量的前提下，科學(xué)地制定合理的施工工期，工期的制定應(yīng)

11、考慮以下幾方面的因素： 1.1 設(shè)計(jì)進(jìn)度及圖紙?zhí)峤蝗掌?1.2 行業(yè)較先進(jìn)和科學(xué)的施工工期 1.3 施工期間的氣象條件預(yù)測 1.4參考公司向客戶承諾的交樓入伙日期和會(huì)計(jì)年度結(jié)轉(zhuǎn)日期。 2、 工期的制定：工期制定時(shí)，不僅要制定總工期，而且要制定階段性工期。包括地下室、主體、拆外架和竣工驗(yàn)收等階段時(shí)間，對有特殊要求需提前交付的單位工程（如會(huì)所、環(huán)境等）要特別說明。 3、總工期的制定：制定總工期要有相對的先進(jìn)性和科學(xué)性。一般主體工程不能少于7天一層（拆模時(shí)間不得少于10天）；地下室工程單層一般為60天左右，兩層一般為90天左右。13-18層的高層住宅總工期（包總平和驗(yàn)收）不超過360天。,二、圖紙審

12、查 施工圖紙經(jīng)策劃中心收集并經(jīng)審閱認(rèn)為已達(dá)到設(shè)計(jì)深度后移交給工程部專人簽收。 工程部項(xiàng)目主任安排相關(guān)專業(yè)工程師分專業(yè)審查圖紙。 專業(yè)審查圖紙內(nèi)容：總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣、人防、燃?xì)?、環(huán)境等各專業(yè)。,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,1、審查圖紙要素,1.1紅線關(guān)系和設(shè)計(jì)內(nèi)容是否符合國土局批復(fù)的設(shè)計(jì)要 1.2是否符合國家現(xiàn)行規(guī)范和技術(shù)要求。 1.3重點(diǎn)審查施工圖的軸線、標(biāo)高、各專業(yè)相互關(guān)系。 1.4是否符合本公司制定的“專業(yè)技術(shù)管理體系”和“產(chǎn)品設(shè)計(jì)指引”的要求 1.5地基處理、基坑開挖和支護(hù)、基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系的合理性、先進(jìn)性和可行性。 1.6給排水、暖通、電氣、燃?xì)獾牟牧虾团浼x用是否符合

13、技術(shù)要求。 1.7各種管線綜合有沒有錯(cuò)、漏、碰現(xiàn)象。 1.8是否采用了防止質(zhì)量通病的技術(shù)措施。 1.9先進(jìn)材料、先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備技術(shù)的可靠性和可實(shí)施性。,2、圖紙審查會(huì),總工程師及時(shí)召開有設(shè)計(jì)院、策劃設(shè)計(jì)中心、工管理中心監(jiān)理公司各專業(yè)工程師召開的圖紙審查會(huì)。 2.1分專業(yè)會(huì)審圖紙，各專業(yè)會(huì)審記錄由工程中心專業(yè)工程師完成，并匯總工程師處。 2.2 圖紙會(huì)審總紀(jì)要由工程部項(xiàng)目主任完成。 2.3會(huì)審結(jié)論由總工程師總結(jié)，需要設(shè)計(jì)院解釋和改圖時(shí)由公司正式發(fā)文、限時(shí)由設(shè)計(jì)院完成。 圖紙會(huì)審時(shí)間一般應(yīng)在工程中心收到全部圖紙后510個(gè)工作日內(nèi)完成。,三、工程管理計(jì)劃書,為保證建設(shè)項(xiàng)目有序地實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，明確

14、項(xiàng)目組的工作內(nèi)容，凡新開工項(xiàng)目必須編制“項(xiàng)目管理計(jì)劃書”。,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,1、項(xiàng)目管理計(jì)劃書包括如下內(nèi)容：,工程概況 管理組織結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目組成員名單 項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目投資規(guī)模及概算投資分配 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段進(jìn)度控制計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)度控制計(jì)劃 投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制目標(biāo)及保證措施,2、項(xiàng)目組構(gòu)成形式,工程管理部,施工A,設(shè)計(jì)B,項(xiàng)目管理小組,遠(yuǎn)外層組織,設(shè)計(jì)A,監(jiān)理公司,施工B,規(guī)劃、國土 消防、人防 質(zhì)監(jiān)、安監(jiān) 環(huán)保、燃?xì)?技術(shù)監(jiān)督局,3、項(xiàng)目組的管理職能,計(jì)劃職能 組織職能 協(xié)調(diào)職能 決策職能 控制職能,4、項(xiàng)目組在項(xiàng)目管理中的工作內(nèi)容,立項(xiàng)決策階段的管理 監(jiān)理業(yè)務(wù)的管理 參與招標(biāo)與合

15、同管理 施工管理 竣工驗(yàn)收與保修階段的管理 項(xiàng)目文檔管理 項(xiàng)目信息、統(tǒng)計(jì)等,5、項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度計(jì)劃,方案招標(biāo)、方案評(píng)審、方案報(bào)批（規(guī)劃、消防、人防） 設(shè)計(jì)委托、設(shè)計(jì)審查、設(shè)計(jì)報(bào)建 監(jiān)理委托 施工招標(biāo)（基礎(chǔ)、主體、消防、燃?xì)狻㈦娞莸龋?竣工驗(yàn)收（初驗(yàn)、核驗(yàn)、總驗(yàn)） 施工各階段進(jìn)度控制目標(biāo) 施工進(jìn)度計(jì)劃（制表）,項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度計(jì)劃，要分階段編制，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，及時(shí)補(bǔ)充和修正。在工程發(fā)包以后，施工進(jìn)度計(jì)劃要包括總包工程進(jìn)度計(jì)劃和各分包工程進(jìn)度計(jì)劃，要列明項(xiàng)目工程量清單，主要設(shè)備材料清單和主材進(jìn)場清單計(jì)劃。,四、工程樣板房,為提前發(fā)現(xiàn)問題，確定統(tǒng)一的工程做法、確定材料和產(chǎn)品，凡新開工項(xiàng)目須

16、實(shí)行工程樣板房制度。 1、樣板房的施工時(shí)間：在主體工程未封頂、砌體工程尚未開始之前，應(yīng)在較低的樓層施工樣板房； 2、樣板房的建造標(biāo)準(zhǔn)：按交樓標(biāo)準(zhǔn)提前將工程樣板房施工完成，包括室內(nèi)裝修和水電設(shè)備的安裝到位； 3、樣板房的驗(yàn)收：樣板房完成以后，由公司總工召集銷售（或租賃）、策劃、工程、預(yù)算等有關(guān)人員、并會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理人員，共同對樣板房進(jìn)行驗(yàn)收。重點(diǎn)是管線位置、門窗質(zhì)量及開啟、地面高低差、墻、梁、柱的關(guān)系、開關(guān)插座預(yù)留洞等位置、裝修材料、水電產(chǎn)品的品牌等方面進(jìn)行驗(yàn)收和確認(rèn)； 4、經(jīng)過驗(yàn)收后的做法和標(biāo)準(zhǔn)，依照樣板房驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要作為大面積施工的指導(dǎo)依據(jù)。,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,五、材料及設(shè)備采購,

17、1、 嚴(yán)格按照申購設(shè)備及材料的規(guī)格、型號(hào)、產(chǎn)地、品質(zhì)等技術(shù)要求進(jìn)行采購。 2、 經(jīng)常使用的設(shè)備及材料的技術(shù)質(zhì)量要點(diǎn)應(yīng)注意分析、積累、整理，如電梯、空調(diào)、裝飾材料（如墻地面磚、內(nèi)墻材料、門窗材料等），并在采購中嚴(yán)格把關(guān)。 3、 任何采購均須貨比三家，優(yōu)先采用名牌產(chǎn)品，成熟產(chǎn)品。 4、 對新材料、新設(shè)備要積極、主動(dòng)、學(xué)習(xí)和了解，經(jīng)過認(rèn)真考察，慎重選用。 5、 建立并不斷完善材料、設(shè)備信息庫。特別是新材料、新設(shè)備的資料收集，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確。 6、 按季或月度向公司相關(guān)部門發(fā)布材料設(shè)備信息。尤其是新材料、新設(shè)備的信息。,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,六、工程預(yù)算與成本控制,1、成本預(yù)測是成本控制的重要環(huán)節(jié)： 1

18、.1針對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，參照深圳市發(fā)布的各類建筑物當(dāng)時(shí)的成本統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、公司已開發(fā)的類似項(xiàng)目的成本情況，進(jìn)行成本測算。 1.2成本測算應(yīng)分項(xiàng)進(jìn)行，主要應(yīng)包括前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)用、總平環(huán)境、銷售費(fèi)用、稅負(fù)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，在以上基礎(chǔ)上再細(xì)分。 1.3在形式上列明單方造價(jià)及總價(jià)。 1.4成本估算特別應(yīng)注意項(xiàng)目的本身特點(diǎn)，如層高、結(jié)構(gòu)形式、有無地下室、建筑物高度、裝修水準(zhǔn)、地基基礎(chǔ)處理方式等等。 1.5成本估算精度必須在15%范圍以內(nèi)。 1.6在設(shè)計(jì)階段根據(jù)設(shè)計(jì)的調(diào)整，對成本進(jìn)行調(diào)整。,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,2、預(yù)決算工作是成本控制的更重要的環(huán)節(jié),2.1結(jié)算依據(jù)的審核：審核合同、

19、招投標(biāo)文件、施工（竣工）圖、各類簽證是否真實(shí)，各類規(guī)定是否有效，對內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確理解。 2.2施工圖預(yù)算的審核是根據(jù)施工圖及各項(xiàng)規(guī)定、綜合價(jià)格或定額對項(xiàng)目進(jìn)行全面審核。結(jié)算的審核則需根據(jù)合同的規(guī)定，分情況按竣工資料進(jìn)行審核，一般來說結(jié)算審核的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證引起的造價(jià)變更上。,六、工程預(yù)算與成本控制,審核重點(diǎn),所有的鋼筋混凝土項(xiàng)目。 裝修環(huán)境工程，尤其是以大面積的地面工程，墻 面工程，吊頂天棚工程。 門窗工程。 土方工程。 水電工程的設(shè)備。 材料的消耗量及損耗量。,基價(jià)的審核,審核是否準(zhǔn)確套用定額（結(jié)算價(jià)）的項(xiàng)目。 定額（綜合價(jià)）項(xiàng)目中已綜合的內(nèi)容是否重復(fù)計(jì)算。 項(xiàng)目換算是否正確。 對材

20、料價(jià)格，在建立造價(jià)信息庫的基礎(chǔ)上，定期跟蹤市場的價(jià)格變化，對比深圳市、廣東省發(fā)布的信息價(jià)，確定材料的審核價(jià)，尤其要注意材料的可比性。 對于招投標(biāo)書或合同中暫定的材料或材料價(jià)格，在施工過程中通過市場調(diào)查，確定樣品，競價(jià)、談判等程序確定審核價(jià)格，該價(jià)格參與取費(fèi)，但一般不再下浮。,費(fèi)率與取費(fèi)基礎(chǔ)的審核：,各種費(fèi)用及工程類別，包括設(shè)計(jì)費(fèi)都必須按有效的文件規(guī)定的費(fèi)率進(jìn)行審核。 要堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的原則。 對預(yù)算的下浮率要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，市場競爭情況（招投標(biāo)）進(jìn)行確定，特別要注意下浮前預(yù)算造價(jià)的水平，要注意積累招投標(biāo)時(shí)投標(biāo)的優(yōu)惠水平的資料。,設(shè)計(jì)變更的審核：,審核變更手續(xù)是否合理、合規(guī)。 審核設(shè)計(jì)變更及其

21、數(shù)量的真實(shí)性。包括審核設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容是進(jìn)一步明確原設(shè)計(jì)而是真正有變更；設(shè)計(jì)變更調(diào)整后，原設(shè)計(jì)內(nèi)容是否調(diào)整，設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容和合同招投標(biāo)的內(nèi)容有無重復(fù)。,七、工程檔案管理,1、歸檔范圍： 綜合文件材料（略） 計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件 圖紙資料,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件,建筑設(shè)計(jì)總平面圖計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù) 建筑總平面及設(shè)計(jì)總說明竣工圖圖形數(shù)據(jù) 建筑各層平面圖竣工圖圖形數(shù)據(jù) 建筑各立面竣工圖圖形數(shù)據(jù) 建筑各主剖面竣工圖圖形數(shù)據(jù) 水、電、空調(diào)、通訊、消防系統(tǒng)竣工圖圖形數(shù)據(jù) 室外道路及管線平面竣工圖圖形數(shù)據(jù),圖紙資料,工程施工圖紙（全套） 工程竣工資料及圖紙（全套）,2、歸檔要求,2.1 凡屬于歸檔

22、范圍內(nèi)資料應(yīng)齊全、完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)，并應(yīng)及時(shí)歸檔。 2.2 綜合文件材料的原件嚴(yán)禁折疊，以方便制作數(shù)據(jù)文件。 2.3 屬于進(jìn)市（區(qū)）城建檔案館的工程竣工檔案，要求做到一式三套，原件交市（區(qū)）城建檔案館，其它兩套分別交予建設(shè)和使用單位。 2.4 工程建設(shè)綜合文件材料由建設(shè)單位主理、工程監(jiān)理文件材料由監(jiān)理單位主理、工程施工文件材料由施工單位主理，整理好的工程竣工檔案由建設(shè)單位匯總、審核和自行驗(yàn)收，并向市（區(qū)）城建檔案館報(bào)驗(yàn)收，取得深圳市建設(shè)工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可證。,七、工程檔案管理,八、施工合同管理,第二節(jié) 工程建設(shè)管理,1、招標(biāo)文件的組成,工程地址和現(xiàn)場條件 工程概要 工程承包方式和計(jì)價(jià)依據(jù) 工期和保修期要求 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求 工程款支付方式 投標(biāo)保證金額度 履約保函及工程質(zhì)量擔(dān)保說明 投標(biāo)書的編制要求 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)安排 其它需要說明的事項(xiàng) 設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)要求 工程量清單,2、工程合同的組成,合同各方名稱、法