項目運營管理流程

1、項目運營管理流程一、可行性方案項目可行性研究報告所含部分一覽表部分內(nèi)容概要封面需包含反評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告的寫作時間報告摘要需用簡潔的語言介紹并評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況與特點、評估的結(jié)論等，文字需字斟句酌、言必達意目錄在摘要后面，應(yīng)提出可行性研究報告的目錄，指引相關(guān)人員閱讀報告正文需包括項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近競爭對手、城市規(guī)劃狀況、建設(shè)方式、進度安排、投資估算與資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測與選定、項目經(jīng)濟效益評、風(fēng)險分析、分析結(jié)論與建議等14項內(nèi)容附表對正文中不變插入的較大型表格、文件進行補充，一般應(yīng)包括項目

2、工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等附圖包括項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等1、 項目市場調(diào)研第1條 調(diào)查與預(yù)測的目的項目開發(fā)部在開發(fā)項目之前，應(yīng)進行市場調(diào)查與預(yù)測，以了解市場的過去和現(xiàn)狀，把握市場的發(fā)展動態(tài)，為分析和確定項目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時機、開發(fā)經(jīng)營方式等，以及估算收入、投資與成本費用等提供可靠的依據(jù)。第2條 市場調(diào)查和預(yù)測的內(nèi)容與方法項目開發(fā)部應(yīng)根據(jù)項目的用途、未來獲取收益的方以及所在地區(qū)的具體情況確定市場調(diào)查與預(yù)測的方法，科

3、學(xué)進行決策。第3條 市場調(diào)查與預(yù)測內(nèi)容市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容包括投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、市場狀況的調(diào)查與預(yù)測等。1投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)基于國家、區(qū)域、城市、周圍環(huán)境的層次上，主要內(nèi)容有：政治條件、法律條件、經(jīng)濟狀況、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、未來政策走向等。2市場狀況的調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容包括項目周邊的供求狀況，商品房價格、租金、經(jīng)營收入，項目開發(fā)的成本、費用、稅費等情況。第4條 市場調(diào)查方法項目市場調(diào)查的方法因調(diào)查的對象、內(nèi)容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第5條 市場預(yù)測方法市場預(yù)測方法一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測，主要采用的方

4、法有以下三種。1直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。2歷史引伸法，包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。3因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。2、行業(yè)的市場發(fā)展趨勢1）政治環(huán)境調(diào)查分析2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查分析3）文化環(huán)境調(diào)查分析3、目標(biāo)市場的目標(biāo)客戶1）目標(biāo)客戶租賃行為調(diào)研2）目標(biāo)客戶租賃行為分析3）目標(biāo)客戶租賃動機分析4、項目風(fēng)險性報告一、 項目名稱二、 項目編號三、 顧客名稱四、 開發(fā)時間五、 技術(shù)能力六、 制造可行性及生產(chǎn)能力七、 生產(chǎn)成本八、 材料采購零部件外協(xié)九、 新增費用十、 存在危險 二、立項1、立項報告項目立項報告包括以下

5、幾個方面：一、項目概述二、項目建設(shè)的必要性三、需要解決的主要問題四、項目設(shè)計與規(guī)劃五、投資預(yù)算六、經(jīng)濟效益分析三、項目規(guī)劃及方案1、項目分析市場預(yù)測以下為項目分析市場預(yù)測模板文書名稱項目分析市場預(yù)測執(zhí)行部門監(jiān)督部門一、項目介紹1項目地理位置2地塊解讀3交通解讀4配套解讀二、市場機會三、開發(fā)項目主題1設(shè)計思路2項目主題四、主題策劃活動（分四個階段）1預(yù)熱階段2升溫階段3沸騰階段4保溫階段五、相關(guān)費用預(yù)算編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期2、 項目定位1 形象定位2 項目定位3 客戶定位3、 項目開發(fā)方案步驟1、 開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個項目開發(fā)的起點2、 可行性研究是項目開發(fā)的第二

6、步也是關(guān)鍵一步3、 申請項目用地4、 項目設(shè)計5、 征地及拆遷安置6、 籌措開發(fā)資金7、 建設(shè)工程招標(biāo)8、 施工9、 市場營銷及策劃10、 物業(yè)管理4、 項目（資源）租賃價格評估估價程序一般包括： 1、接受估價委托； 2、明確估價基本事項； 3、擬定估價作業(yè)方案； 4、搜集估價所需資料； 5、實地查勘估價對象； 6、選定估價方法進行計算； 7、確定估價結(jié)果； 8、撰寫估價報告； 9、估價資料歸檔。5、 項目風(fēng)險控制1. 項目危害辨識記錄表崗位/工序： 作業(yè)活動/設(shè)備設(shè)施名稱： 序號施工作業(yè)步驟（設(shè)備狀態(tài)）潛在危害控制措施12分析人員： 分析日期： 年 月 日審 核 人： 審核日期： 年 月 日

7、2設(shè)備安全風(fēng)險檢查表單位： 工序/崗位： 設(shè)備設(shè)施：序號檢查內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生偏差的主要后果現(xiàn)有控制措施LS風(fēng)險度（LS）風(fēng)險等級（R）建議整改/控制措施12分析人員： 分析日期： 審核人： 審核日期：3.重大風(fēng)險應(yīng)對表風(fēng)險應(yīng)對總負(fù)責(zé)人應(yīng)對計劃制訂部門制定時間風(fēng)險名稱風(fēng)險事件風(fēng)險應(yīng)對措施應(yīng)對措施描述具體負(fù)責(zé)人開始時間里程碑1里程碑2結(jié)束時間6、 項目財務(wù)評測1、項目財務(wù)評估的程序是指進行項目財務(wù)效益分析的步驟，主要有： 1、項目基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的估算。 2、評價或編制財務(wù)效益分析基本報表。 3、計算與分析財務(wù)效益指標(biāo)。 4、提出財務(wù)效益分析結(jié)論。 5、進行不確定性分析。四、項目設(shè)計1、初步設(shè)計以下為項目

8、初步設(shè)計方案模板文書名稱項目初步設(shè)計方案執(zhí)行部門監(jiān)督部門一、目的二、職責(zé)分工三、工程圖紙設(shè)計管理1工程圖紙設(shè)計評審2工程圖紙審查與驗收3工程圖紙設(shè)計總結(jié)四、工程圖紙設(shè)計變更1因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因?qū)е碌淖兏?因施工單位原因?qū)е碌脑O(shè)計變更3因設(shè)計單位原因?qū)е碌脑O(shè)計變更編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期2、總設(shè)計以下為項目總設(shè)計方案模板文書名稱工程設(shè)計方案執(zhí)行部門監(jiān)督部門一、工程概況二、工程經(jīng)濟指標(biāo)1用地面積2建筑物的面積指標(biāo)（總面積及組成部分的面積分配）3總投資控制4市場定位三、城市規(guī)劃的要求1建筑紅線范圍（四角坐標(biāo)）及后退紅線的要求2各類建筑所占比例3建筑高度4建筑

9、體型、景觀及環(huán)境的要求5占地系數(shù)、綠化系數(shù)、容積率的要求6防火間距及消防通道7主要及次要出入口與城市道路的關(guān)系8日照、通風(fēng)、朝向9對污染、噪聲、粉塵等環(huán)境保護的要求10停車場及車庫面積11對市政、煤氣、熱力、給排水、電力、電信等管線的布置要求四、建筑的風(fēng)格及造型1建筑的特色、共性與個性2建筑群體與個性的體型結(jié)合3建筑的立面構(gòu)圖、比例與尺度4建筑物視線焦點部位的重點處理要求5外裝飾的材料質(zhì)感與色彩五、使用空間設(shè)計方面的要求1使用空間的平、剖面形狀及組成2使用空間的尺度、空間感3使用空間序列、導(dǎo)向、功能4使用空間的合理利用的要求六、平面布局的要求1各組成部分的面積比例及使用功能的要求2各使用部分的

10、聯(lián)系與分隔要求3水平與垂直交通的布置與選型要求4出入口布置要求5防火、防煙、安全疏散及消防指導(dǎo)中心6人防設(shè)施7輔助用房的設(shè)置，如煤氣、熱力、給排水、電力、電信等專業(yè)機房及管井的要求七、建筑剖面的要求1建筑標(biāo)準(zhǔn)層高度2對有特殊使用層要求的高度3建筑地上、地下高度滿足規(guī)劃及防火要求八、室內(nèi)裝飾要求1一般的裝飾要求2重點公共區(qū)域的裝飾要求3有特殊用途的裝飾要求九、結(jié)構(gòu)設(shè)計要求1地基基礎(chǔ)的設(shè)計要求2抗震結(jié)構(gòu)的設(shè)計要求3主體結(jié)構(gòu)體系的選擇4人防和特種結(jié)構(gòu)的設(shè)計要求5結(jié)構(gòu)設(shè)計主要參數(shù)的確定十、設(shè)備設(shè)計要求1排水系統(tǒng)管網(wǎng)、污水處理及化糞池等2空調(diào)、采暖、通風(fēng)的要求3電氣系統(tǒng)的電源、負(fù)荷、變配電房、高低壓設(shè)備

11、、防雷等的要求4電信系統(tǒng)的電話、電傳、有限廣播、閉路電視、聲像系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等十一、消防設(shè)計要求1消防等級2消防指揮中心3自動報警系統(tǒng)4防火及防煙分區(qū)5安全疏散口的數(shù)量、位置、距離和疏散時間6防火材料、設(shè)備及器材的要求十二、環(huán)境設(shè)計要求1總體環(huán)境設(shè)計要求2中心規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)3環(huán)境設(shè)施設(shè)計要求十三、圖紙要求1總體平面圖、各建筑物主要立面與剖面圖2人車流分析、景觀分析3環(huán)境設(shè)計總圖、小區(qū)中心環(huán)境設(shè)計圖紙4結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防專業(yè)圖紙5主要透視、效果圖編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期3、項目施工方案1、施工工序2、材料及用料3、施工機械4、施工注意事項五、項目建設(shè)1、招投標(biāo)

12、以下是招投標(biāo)實施細(xì)則模板制度名稱工程施工招標(biāo)實施細(xì)則受控狀態(tài)編 號執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章 總則第1條 目的第2條 適用范圍第3條 職責(zé)分工第2章 招標(biāo)工作準(zhǔn)備第4條 招標(biāo)前提條件第5條 標(biāo)段劃分第6條 招標(biāo)備案登記第7條 編寫招標(biāo)文件第8條 招標(biāo)文件內(nèi)容第9條 發(fā)布招標(biāo)公告第10條 發(fā)布招標(biāo)公告渠道第3章 招標(biāo)工作程序第11條 資格預(yù)審第12條 資格復(fù)審第13條 備案第14條 審核招標(biāo)文件第15條 現(xiàn)場勘查及投標(biāo)預(yù)備會第16條 開標(biāo)第17條 評標(biāo)第18條 招標(biāo)結(jié)果備案第19條 合同簽訂第20條 合同備案第21條 工程開工第4章 檢查與監(jiān)督第22條 日常監(jiān)督第23條 階段性成果監(jiān)督第24

13、條 招標(biāo)工作評估2、工程進度跟進以下是施工進度跟進規(guī)范模板制度名稱施工進度跟進規(guī)范受控狀態(tài)編 號執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章 總則第1條 目的第2條 相關(guān)定義第3條 適用范圍第2章 職責(zé)分工第3章 編制施工進度計劃第8條 施工進度計劃編制原則第9條 施工進度計劃分類第10條 施工總進度計劃編制依據(jù)第11條 施工總進度計劃的內(nèi)容第12條 編制施工總進度計劃的步驟第13條 單位工程施工進度計劃編制依據(jù)第14條 單位工程施工進度計劃內(nèi)容第15條 施工審查第4章 施工進度計劃的實施第16條 項目施工進度計劃分解第17條 實施施工進度計劃第18條 實施分包工程計劃第5章 施工進度計劃的檢查與調(diào)整第19

14、條 施工進度計劃檢查第20條 施工進度報告第21條 施工進度計劃調(diào)整內(nèi)容第22條 施工進度控制總結(jié)第23條 施工進度控制總結(jié)的內(nèi)容第24條 問題處理第25條 考核第6章 附則第26條 本規(guī)范由市場運營部部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸本公司所有。第27條 本規(guī)范由自發(fā)布之日起開始執(zhí)行。修訂記錄修訂標(biāo)記修訂處數(shù)修訂日期修訂執(zhí)行人審批簽字以下是施工進度中涉及的表格(包括：施工進度計劃表、施工進度異常整改表)1.施工進度計劃表編號：序號工程項目持續(xù)時間開始時間完成時間緊前工作 月 月 月1112111121111211前期報建工程2進場準(zhǔn)備3主體工程2.施工進度異常整改表編號： 日期： 年 月 日分部名稱施

15、工單位計劃日期實際進度故障原因分析 停電 待料 設(shè)計變更 天氣惡劣 機械 安全 人力不足 品質(zhì)異常 其它（詳細(xì)說明） 整改措施12計劃變更與跟進12施工單位項目經(jīng)理監(jiān)理工程師主管工程師工程技術(shù)部經(jīng)理日期日期日期日期六、項目招商1、招商方案第一部分 本項目招商的目的與目標(biāo)一、本項目招商的目的二、本項目的招商目標(biāo)第二部分 本項目招商人員要求一、 項目招商的機構(gòu)建設(shè)二、 項目招商部門的人員職責(zé)及要求三、 項目招商培訓(xùn)第三部分 本項目的招商原則一、本項目招商原則制定的基礎(chǔ)二、本項目招商的具體實施基本原則三、項目招商策略原則第四部分 本項目的招商流程第五部分 本項目的主要招商策略一、本項目招商實施的總體策略二、項目招商策略實施的步驟三、項目招商策略實施中的相關(guān)具體措施第六部分 項目招商準(zhǔn)備一、項目招商文件的準(zhǔn)備二、項目招商計劃的制定三、項目招商機構(gòu)的建立和培訓(xùn)四、項目招商硬件設(shè)施的完善五、與相關(guān)政府及經(jīng)營主管部門協(xié)商項目經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜六、項目宣傳資料的設(shè)計及制作七、確定項目目標(biāo)商源并進行安排八、輔助招商單位的確定第七部分 本項目招商的初步工作計劃第八部分 項目招商成本估算第九部分 招商尚存在的問題及解決建議一