長春商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)研報告(商鋪與寫字樓部分)

1、長春商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告(商鋪和寫字樓部分一、概述1、宏觀環(huán)境調(diào)研2004年末,全市戶籍總?cè)丝跒?724萬人。其中,市區(qū)人口 315萬人,四縣 (市 人口 409萬人, 自然增長率為 4.17 。 2004年居民消費價格總指數(shù)為 104.1%,比上年上升 4.1%。城市恩格爾系數(shù)為 39.5%,村鎮(zhèn)恩格爾系數(shù) 47.6%。長春屬于中型欠發(fā)達(dá)城市, 在吉林省具有絕對的領(lǐng)導(dǎo)性優(yōu)勢, 成為吉林省的 核心。長春的經(jīng)濟和人均可支配收入一直呈穩(wěn)定增長, 這里不贅述, 主要看看長春 房地產(chǎn)投資方面的統(tǒng)計。1998年到 2004年房產(chǎn)投資總額 長春市房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚, 從九十年代末期才正式起步, 但發(fā)展速度較快

2、, 作為后發(fā)展的城市成功借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗, 新的產(chǎn)品理念形成較 快, 本地開發(fā)企業(yè)迅速成長, 加之外來地產(chǎn)巨鱷紛紛看好長春市的發(fā)展前景, 從 整體上帶動了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)投資始終保持 20%左右的穩(wěn)步增 長。長春三產(chǎn)分析2005年 1-9月長春全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1040.2元, 比上年同期增長 3.9%。 其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值 60.7億元,比上年增長 6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 470.2億 元,下降 1.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 509.3億元,增長 9.2%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為5.8%:45.2%:48.9%。由以上數(shù)據(jù)可以看出,長春市 2005年 1-9月中產(chǎn)業(yè)

3、比重 出現(xiàn)較大調(diào)整。 第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值仍持續(xù)穩(wěn)步增長狀況, 第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài) 勢,第二產(chǎn)業(yè)下降的主要原因是占工業(yè)總產(chǎn)值 70%以上的汽車工業(yè)因成本上升, 銷量下降出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營困難。 汽車工業(yè)產(chǎn)值同比下降 18.2%。 第三產(chǎn)業(yè)增幅較大。 其中建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比往年有所增幅,但增量及速度放緩。三產(chǎn)分析 單位 :億元 作為長春市支柱產(chǎn)業(yè)的汽車工業(yè)在 2005年出現(xiàn)了負(fù)增長,這在近幾年還是 頭一次出現(xiàn), 原因主要是由于整個中國汽車行業(yè)的競爭加劇所致, 它的效益變化 將直接影響到整個長春市的經(jīng)濟走勢與消費能力, 這是一個不容忽視的問題。 但 同時我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為長春市的支柱

4、型產(chǎn)業(yè), 在宏觀調(diào)控最為 嚴(yán)格的 2005年依舊表現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢。沈陽市與長春市同屬于東北老工業(yè)城市,沈陽市的房地行業(yè)起步要早于長 春,現(xiàn)在發(fā)展的階段要優(yōu)于長春,所以我們把這兩個城市進(jìn)行對比相信對 2006年長春市房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的走勢會起到一定借鑒作用。 從上兩表中可以看出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶動了長春市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 正 逐步成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)大量資本向產(chǎn)業(yè)內(nèi)流動, 同時自身的發(fā)展也帶動了相關(guān) 行業(yè)如建材,裝修等行業(yè)的迅速發(fā)展,提供了更多的就業(yè)機會。借鑒沈陽市的發(fā)展路徑可以看出長春市的房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的 比例尚處于成長期,行業(yè)發(fā)展前景看好,距離國際慣例的 10%尚有較大的差

5、距, 所以長春市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還是比較大的。除遇到重大政治因素外, 長春市房地產(chǎn)整體發(fā)展的良好勢頭短時間將不可逆 轉(zhuǎn)。目前, 城市人均住房建筑面積 23.9平方米, 略低于全國 24.97平米的平均水平, 所以從這個角度看長春市房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還是比較廣闊的。2、房地產(chǎn)需求供給調(diào)研2.1、供給情況,市場調(diào)整后逐漸趨向穩(wěn)步攀升狀態(tài) 2001年、 2002年是長春市房屋竣工量較高的兩年,原因是在此期間有許多 外埠開發(fā)商進(jìn)駐長春與本地開發(fā)企業(yè)共同營造了迅速放量的賣方市場, 總體竣工 量急速上升, 這與長春市場真實需求的增長相對過緩形成了鮮明的對比, 由此長 春房地產(chǎn)市場進(jìn)入了階段性供過于求的

6、高發(fā)展誤區(qū), 2003年是長春市房地產(chǎn)行 業(yè)的調(diào)整年, 各主要開發(fā)企業(yè)都調(diào)整了自己的產(chǎn)品線與開發(fā)進(jìn)度, 整體竣工量縮 水 30%, 給市場以足夠的時間消化前三年的空置產(chǎn)品, 2004年長春市房地產(chǎn)行業(yè) 重新進(jìn)入上升空間供給量平穩(wěn)上揚, 保持了與市場需求的合理配比, 整個產(chǎn)業(yè)市 場開始步入穩(wěn)步發(fā)展階段。2.2、需求情況,持續(xù)上漲 長春市房地產(chǎn)市場自 90年代末正式啟動至今消費市場經(jīng)歷的由產(chǎn)生到逐步成熟的過程, 從單一的追求面積上的寬裕逐漸向物業(yè)品質(zhì)綜合考慮靠攏, 需求量 也在不斷放量隨著城市經(jīng)濟環(huán)境的不斷提升, 僅 2001年到 2004年期間, 長春商 品房交易實現(xiàn)了從 115萬平米到 288

7、萬平米的跨越, 總體增長量翻了 2.5倍, 長 春市房地產(chǎn)市場漸行漸穩(wěn)。2.3、價格上揚,步履穩(wěn)健 長春市房價的波動較小,基本呈上漲趨勢,分析其原因:一是市區(qū)土地的稀缺性促進(jìn)房價上漲。 近幾年, 越來越多的外埠開發(fā)商到本 地投資, 且長春市本地開發(fā)商也不甘示弱, 紛紛在長春土地價格未全面抬頭時進(jìn) 行圈地, 大量增加了長春市房地產(chǎn)開發(fā)總面積, 導(dǎo)致長春土地日漸稀缺, 房地產(chǎn) 開發(fā)成本上升了,必然拉動房價上漲。二是區(qū)域內(nèi)知名品牌地產(chǎn)帶動周邊小地產(chǎn)房價上調(diào), 以長春市凈月區(qū)富奧花 園為例, 2002年其 A 區(qū)推盤時對外銷售均價僅為 1200元 /平方米,而經(jīng)過三年 多的時間, 富奧花園 D 區(qū)在售

8、價格已經(jīng)翻了一翻, 達(dá)到 2500元 /平方米, 這無不 與其相臨的中海水岸春城的高房價帶動有關(guān), 2003年中海水巖春城開盤銷售價 格為 1850元 /平米,截止到現(xiàn)在,中海水岸春城價格已達(dá)到 2800元以上,可見 該區(qū)域內(nèi)房價上漲的速度和幅度之高。 房價漲幅速度為何稱之為步履穩(wěn)健, 這一 點不難理解, 由于長春市的中低檔樓盤體量較大, 因此整體抑制了商品房的漲幅 速度。2.4、供求逐漸趨于平衡經(jīng)過 01、 02年的過量開發(fā),許多開發(fā)已清楚認(rèn)識到市場需求與供給關(guān)系, 2003年長春市場的開發(fā)量與需求量已基本持平。 截止到 2002年長春商品房空置面積為 264.3萬平,是歷史空置最高點,空置

9、量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量,而 2003年是 銷售與空置基本吻合的一年,到 2004年銷量已大于竣工量和空置量,依據(jù)長春 市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字截止到 2005年 1-9月份已銷售商品房 115萬平米高于 2004年同時期 13.6的百分點, 市場竣工量 2005年 1-9月份略低于 2004年同期水平, 空置率進(jìn)一步下降,整體房地產(chǎn)市場供求關(guān)系逐步調(diào)整到平衡狀態(tài)。 2.5、保障性住房為長春房地產(chǎn)市場帶來了嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)長春市作為東北主要的老工業(yè)基地,由于其自身的經(jīng)濟條件與政治環(huán)境的影 響在房地產(chǎn)行業(yè)保障性住房是一道特殊的風(fēng)景線, 在房地產(chǎn)市場起到了舉足輕重 的作用。按國際慣例各國政府在住房政策上都有保障性

10、住房保障性住房是指經(jīng)濟適 用房、 集資建房、 合作建房這類房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其 價格必然低于商品房必然對商品房是一個沖擊。 保障性住房得到政府的一些特惠 政策其價格必然低于商品房這對長春商品房開發(fā)商的沖擊和壓力都非常大。 長春市保障型住房的比例已經(jīng)連續(xù)三年超過了 30%, 這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均的 20%水平,對長春市的房地產(chǎn)市場造成了巨大的沖擊,整體市場的發(fā)展受到了嚴(yán) 重的制約, 2004年始長春市政府也已經(jīng)意識到保障性住房給房地產(chǎn)市場帶來的 危機,各職能部門從用地政策、規(guī)劃審批、立項等源頭嚴(yán)控保障性住房失控性。 但即使政策停止保障型住房對長春房地產(chǎn)市場也會有兩年左右的滯后

11、期, 長春市 房價肯定會受到影響。3、整體分析長春作為吉林省會城市及老牌的工業(yè)城市,房地產(chǎn)還處于發(fā)展的初期階段, 近幾年發(fā)展較快, 但受限于舊城區(qū)內(nèi)可開發(fā)面積不多, 拆遷成本大, 整體開發(fā)量 一直不大,目前整體已呈現(xiàn)發(fā)展速度放緩甚至有小幅回落。住宅方面整體正常,價格、開發(fā)量和成交量均穩(wěn)步上漲。商務(wù)樓(寫字樓方面,環(huán)境可謂惡劣,明顯表現(xiàn)為租金極低,空置巨大, 銷售價格在 05年有較大提升,基本有價無市。后面會詳細(xì)論及。商業(yè)用房方面, 得利于長春商業(yè)發(fā)展態(tài)勢很好, 商業(yè)用房的開發(fā)和銷售較為 正常, 整體價格趨漲。 不過長春商業(yè)地產(chǎn)的營銷成熟度大大提前于住宅與寫字樓, 各種炒作手法盛行。二、業(yè)態(tài)調(diào)研

12、1、寫字樓調(diào)研長春市地處東北平原腹地, 三產(chǎn)發(fā)展滯后, 市民創(chuàng)業(yè)意識極差, 寫字樓雖一 直作為政府所倡導(dǎo)的開發(fā)重點, 希望能吸引外地金融、 商業(yè)、 文化等企業(yè)進(jìn)駐辦 公, 實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟, 但效果一直不理想, 并且從目前來看, 讓看不到好轉(zhuǎn)的趨勢。 ! 長春的辦公用房主要集中在三個區(qū)域:以人民廣場為軸心的區(qū)域、 解放大道 周邊的區(qū)域、 火車站周圍區(qū)域。 作為項目調(diào)研的需要, 我們對紅旗商圈的寫字樓 也作為重點分析。以人民廣場為中心,西安大路沿線的早期商務(wù)辦公區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研: 分 析 :,此區(qū)域有較完善的商務(wù)辦公氛圍,地處市中心商業(yè)發(fā)達(dá),以百貨大樓、國貿(mào)中心、 沃爾瑪超市、卓展購物廣場等成為市內(nèi)唯

13、一的發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū);人民銀行、工商銀行、 中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、人民保險公司等金融單位齊聚于此;香格里拉飯 店、吉隆坡酒店、國貿(mào)飯店、吉林省賓館等高檔酒店林立;長春市市委、市政府、 市公安局、電信局、郵政局、廣播電臺、市電視臺均環(huán)繞周邊;兒童公園、牡丹園 近在眼前;市內(nèi)超過一半的公交線路在此始發(fā)或經(jīng)過,符合城市 CBD 存在的基礎(chǔ); 擁有如此多的商業(yè)和政府部門,交通便利,符合城市 CBD 發(fā)展所需的各方面配套行 業(yè),極盡地利之勢,順理成章的成為長春市的政治、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂中心,成 為辦公人士最理想的工作區(qū)域之一;隨著城市的發(fā)展、地價持續(xù)上漲和人們對寫字樓環(huán)境要求的不斷提高,此區(qū)域的一

14、些寫字樓客流出現(xiàn)了外流跡象,漸漸失去了寫字樓選址的首選地位;2004年下半年,朝陽區(qū)政府推出打造西安大路沿線樓宇經(jīng)濟的促進(jìn)政策,全力促進(jìn) 該區(qū)域?qū)懽纸艹鍪袌龅娜嫔?恢復(fù)該區(qū)域的寫字樓經(jīng)濟;2005年 10月龍嘉新機場的投入使用,使得西安大路作為原有機場必經(jīng)道路的商務(wù) 優(yōu)勢徹底喪失,城市其他區(qū)域經(jīng)濟文化副中心的不斷確立,本區(qū)域的寫字樓主體地 位受到挑戰(zhàn)。解放大路沿線已聚集了不少商住和寫字間,該區(qū)域調(diào)研: 分 析:市政府欲在解放大路沿線建長春市乃至東北的金融商務(wù)一條街,吉林省政府的政 務(wù)中心已入住中吉大廈,對于解放大路沿線的發(fā)展有了較大促進(jìn)。但與傳統(tǒng)商業(yè) 中心相比存在較大差距。整個地區(qū)性商業(yè)氛

15、圍還沒有形成,缺少大的金融單位進(jìn) 駐;不具備良好的商業(yè)前景預(yù)期;沿線的規(guī)劃配套設(shè)施還沒有完全到位,影響更 多的商家進(jìn)駐;寫字樓的投資者對大的經(jīng)濟發(fā)展前景不看好,首付多和較短的還款期限,使中長 期投資者壓力增大,減少了對此類項目的投入。而中小企業(yè)對于辦公場所的需求 則以租賃為主,購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大;從產(chǎn)品利用率上來看,寫字樓因為配套設(shè)施的完善,普遍公用面積較大,致使實 際利用面積降低;同樣使用功能的商住樓市場在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競爭對 手。火車站前商圈,催生便捷交通的新生商務(wù)空間。 分 析:此區(qū)域臨近火車站和公路客運中心,與外地區(qū)交通聯(lián)系便利, 吸引了大部分以手 機

16、、化妝品、小家電為主的中小代理商的注意;長江路電腦科技開發(fā)區(qū)的設(shè)立,使本區(qū)域的注冊商戶享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠條件,對 于中小寫字樓的市場起到了一定促進(jìn)作用;總價不高、等同住宅的摟揭首付、足夠的人流和大量的商貿(mào)流動,使站前區(qū)域的 商住樓投資成為投資熱點區(qū)域,受到中小寫字樓投資者的青睞;此區(qū)域純寫字樓項目供應(yīng)較少,大部分以商住樓形式進(jìn)入市場,成為站前寫字樓 市場的主流。紅旗商圈商務(wù)辦公氛圍不成熟, 可以找到的寫字樓只有時代百貨上面的時代 大廈寫字樓項目。時代大廈位于長春市紅旗街與工農(nóng)大路交匯處, 與歐亞商都相對, 投資商為 吉林省時代集團(tuán)。項目高 24層,其中 1-7層裙樓為時代服飾廣場,已開業(yè)經(jīng)營。

17、8-24層為高級商務(wù)寫字間,寫字間規(guī)劃面積為 90平方米-140平方米。樓前、 樓后有 5000平方米休閑廣場, 可用于停車。 大廈結(jié)構(gòu)為全框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu), 空間可任意分隔,空調(diào)為美國靈頓大型中央空調(diào)。 4部OTIS電梯, 2部消防 樓梯。項目周邊環(huán)境:時代大廈周邊配套設(shè)施齊全, 是長春市區(qū)的新中心, 周邊有 歐亞商都, 省醫(yī)院、 中醫(yī)學(xué)院、 建工學(xué)院、 南胡公園、 長白山賓館、 吉林電視臺、 長春電影城、西解放立交橋、省圖書館等。項目交通情況:紅旗街是長春市除火 車站、人民廣場外的第三個交通中轉(zhuǎn)地帶, 20多條公交線路匯集于此。該樓盤 01年底開始銷售, 開盤價為 4100元左右, 初期

18、基本銷售不動, 開發(fā) 商炒作過 1-5年回租計劃。據(jù)開發(fā)商宣傳稱,以 100平方米的寫字間為例,可以 一次性將這套寫字間回租給開發(fā)商 (當(dāng)然要比市場價格低一些 , 每月可收租金 大概在 3000元左右,但最終未落實。該樓盤實現(xiàn)銷售具體比例不詳,但估計不高于 60%,目前對外公布租金為 1.4元 /日 /平方米, 40%空置,最容易租出的為 50平方米以下戶型, 100平米以 上戶型多數(shù)空置, 主要入駐企業(yè)中, 相當(dāng)部分是將該物業(yè)作為營業(yè)用途的美容美 體、旅游咨詢等小公司,純辦公用途不強。分析從產(chǎn)品形式上看:純寫字樓銷售較好的項目, 除地段優(yōu)勢明顯外, 周邊都有 完善的功能配套存在, 自身服務(wù)性

19、設(shè)施齊全。 但銷售速度明顯低于其他地產(chǎn)產(chǎn)品;從經(jīng)營形勢上看:現(xiàn)有寫字樓中都是在開盤時出售, 后因各種原因, 主要是 銷售不暢等, 轉(zhuǎn)而以租賃的形勢進(jìn)行經(jīng)營的。 此類樓盤有:國際大廈、 吉發(fā)廣場、 中銀大廈、光明商務(wù)大廈等;這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫字間由銷售轉(zhuǎn)向租賃, 可見長春市的產(chǎn)權(quán)寫字間市場容量不大;從客戶構(gòu)成看:已售客戶中有超過 60%的用戶是以自用為主,投資客較少。 投資客的多少一般是用來衡量此地段及產(chǎn)品是否有投資價值, 而投資客關(guān)心的無 非是他的投資能否順利回收。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客 的考量重點,其中的任一環(huán)節(jié)有所缺失都有會成為投資客回避的原因;從市場構(gòu)成看:隨

20、著【亞泰鼎盛國際】和【新世紀(jì)鴻源廣場】 、 【鑫鑫商貿(mào) 城】 等項目的面世, 無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢, 而 長春地區(qū)商住樓的較低按揭首付、 較長的還款期限、 多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)?面積控制,還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。商住樓和純寫字樓用途的混淆, 是長春寫字樓市場持續(xù)低迷的重要原因;從銷售手段看:長春地產(chǎn)營銷的手法還是比較成熟先進(jìn)的, 寫字樓中已經(jīng)開 始頻繁使用帶租約銷售的形式,比如【亞泰鼎盛國際】 ,采用兩年租約,年返 10%的方式銷售,該樓地段、配套、檔次等均屬上乘,銷售模式也屬先進(jìn),并且 現(xiàn)在已經(jīng)為現(xiàn)房銷售了,但從去年 10月開盤至今,銷售出去 50%左

21、右,不算理 想。從潛在客源看:長春地區(qū)整個經(jīng)濟環(huán)境及投資者對經(jīng)濟景氣的預(yù)期, 也是人 們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。 國家對房地產(chǎn)產(chǎn)品的宏觀調(diào)控不會短時間過去, 人民幣 升值等對投資領(lǐng)域的消極影響還將持續(xù)一段時間, 所以持幣觀望的投資者和自用 客源逐步退出市場,擇機購入。從區(qū)域經(jīng)濟影響力看:由于長春所在區(qū)域的地緣影響力不夠, 無法獲得跨省 級的區(qū)域管轄能力, 被傳統(tǒng)意識上的沈陽和哈爾濱兩地所取代。 故東北三省的區(qū) 域性經(jīng)營組織選擇長春作為駐地辦事處的較少, 本地經(jīng)銷商考慮輻射地區(qū)的可操 作性, 也都在外地設(shè)常駐機構(gòu)以滿足自身發(fā)展。 這些因素都制約了長春寫字樓市 場的進(jìn)一步發(fā)展,是近年該類項目發(fā)展緩慢的

22、重要原因。租金上,除香格里拉外,長春市現(xiàn)有寫字間的租金較低,最好的國聯(lián)不到 3元 /日 /平方米。而在建的寫字間均以出售為主,租金未定。各寫字樓空置嚴(yán)重。在售價方面,以光明大廈、中山花園為代表的新一代寫字間已突破 6000元 /平方米大關(guān),但實際銷售并不樂觀,銷售不到三成。在付款方式上,由于時代大廈推出了 7成 30年按揭貸款,對銷售有一定帶 動作用;而 21世紀(jì)推出的分期付款也取得了較好成績。2、商鋪調(diào)研 整體來說, 長春商業(yè)比較發(fā)達(dá), 商貿(mào)產(chǎn)生的利稅成為長春出汽車產(chǎn)業(yè)外的主 要來源之一。幾個主要核心商圈內(nèi)的主要商業(yè)單體經(jīng)營情況較好,這些物業(yè)以持有為主。 銷售的商鋪以小區(qū)底商為主,單價是住宅

23、的 1.5倍到 2倍左右,在銷的大型商場 并不多見,并且多處于火車站商圈(沒落商圈,經(jīng)營困難 ,采用反租形式,銷 售單價相對非常高,銷售情況均不算順利。三、區(qū)域調(diào)研朝陽區(qū)是長春的商業(yè)、 文化中心, 區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分布于四個主要區(qū)域, 分別 是重慶路商圈、站前商圈、紅旗路商圈、桂林路商圈,四個區(qū)域各具特色。 1、重慶路商業(yè)中心比鄰長春城市核心 -人民廣場,以人民大街、永安街、北安路、西安大路所 圍成的區(qū)域,以及重慶路兩側(cè)。這里是長春的商務(wù)中心和高尚消費集中區(qū), 集中了卓展時代廣場、 百盛購物 廣場、 萬達(dá)購物廣場、 亞泰富苑購物中心等長春高檔購物中心, 集中了香格里拉、 卓展廣場、中銀大廈等長春高

24、尚寫字樓(酒店 ,集中了食間隧道等大型餐飲廣 場, 是覆蓋整個長春的具有購物、 商務(wù)、 文化娛樂、 觀光、 休閑的典型商業(yè)中心。 2、站前商業(yè)中心由站前商業(yè)東區(qū)和站前商業(yè)西區(qū)組成。 東區(qū)位于寬城區(qū), 人民大街以東, 是 火車站前東側(cè)長白路、亞泰大街、珠江路,以及人民大街所圍成的區(qū)域。西區(qū)位 于寬城區(qū), 人民大街以西, 是火車站前遼寧路、 杭州路、 漢口大街所圍成的區(qū)域。 該區(qū)域歷史上是長春最繁華的區(qū)塊, 各種商品聚集, 人流密度大, 但近些年 正走向衰落,突出地表現(xiàn)是:物業(yè)陳舊(長春舊城改造最大的區(qū)域 ,環(huán)境差、 商業(yè)布局凌亂,商業(yè)消費層次低。政府試圖重新塑造該區(qū)域的商業(yè),通過專業(yè)服務(wù)(比如說

25、 IT 賣場 ,高層次 的大眾服務(wù)商業(yè)(比如說沃爾瑪?shù)惹?但收效不大。我們認(rèn)為該區(qū)域的發(fā)展 前景是適量的大眾消費(滿足周邊大量的低收入居住群 ,重點發(fā)展批發(fā)市場。一個比較有趣的現(xiàn)象是, 與青島正衰敗的傳統(tǒng)商業(yè)中心中山路類似, 長春的 主要產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售項目主要出現(xiàn)在該區(qū)域, 代表性的項目是金座購物休閑廣場 和中韓友誼大廈, 定價很高, 體量很大, 商業(yè)經(jīng)營前景不明, 銷售情況不算理想, 投資前景更是迷茫。3、紅旗街商業(yè)中心以工農(nóng)大路和紅旗街交會處為中心的區(qū)域, 包括和光路、 富錦路以及工農(nóng)大 路和紅旗街的部分路段。工農(nóng)大路以前實際上是長春的醫(yī)療中心, 大小醫(yī)院比鄰。 隨著歐亞商都的經(jīng) 營良好

26、和輻射力, 亞細(xì)亞、 時代購物等的設(shè)立、 以及沿富錦路密集分布的小型餐 飲、購物專賣、酒吧等,逐漸形成該區(qū)塊的商業(yè)中心。該區(qū)塊的優(yōu)勢在于由于比 鄰大小南湖,屬于長春的高尚居住區(qū),該區(qū)塊聚集了大部分的高收入人群。 該區(qū)塊的消費以中檔為重要特征, 除滿足本區(qū)塊人口消費外, 還能吸引其他 區(qū)塊的中檔消費需求客戶。位于歐亞商都 6、 7、 8樓的數(shù)碼城是目前覆蓋整個長春的數(shù)碼消費中心, 隨 著長江路科技城的經(jīng)營,客戶也在逐漸被分流(長江科技城的生意逐漸好轉(zhuǎn) , 但買電腦到歐亞的意識在長春消費者中的印象比較深刻, 隨著百腦匯的開業(yè), 這 一點會逐漸被強化。該區(qū)塊的商業(yè)網(wǎng)點租金分布比較凌亂, 最高的出現(xiàn)在

27、亞細(xì)亞、 歐亞相對的街 左右兩側(cè)和紅旗街與富錦路交匯處, 部分小門面租金高達(dá) 30元 /日 /平方米使用面 積,稍微偏一些的地方租金則很低,不足 5元 /日 /平方米使用面積。該區(qū)塊目前的商業(yè)就大大的集中在歐亞、 亞細(xì)亞之間, 時代的人明顯少, 總 體來講,紅旗街(窄的商業(yè)氛圍比工農(nóng)大路(寬的商業(yè)氛圍好,到百腦匯及 我們所看中項目所處的地段已處于人流明顯減少的區(qū)域 (百腦匯和省醫(yī)院中間的 公交點分流了相當(dāng)一部分人流4、桂林路商業(yè)中心年輕人的時尚與潮流是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區(qū)域,以同志街和桂林路交 會處為中心。與紅旗商圈距離不遠(yuǎn)。該區(qū)域是的商業(yè)以沿街網(wǎng)點為主, 是年輕人的主要

28、購物場所, 近期剛開出一 家梅龍鎮(zhèn)購物廣場,生意一般。四、針對性物業(yè)調(diào)研1、興恒 -農(nóng)貿(mào)市場 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售地址:重慶路、重慶胡同、崇智街交會中心的住宅地下負(fù)一層開發(fā)商:興恒集團(tuán)業(yè)態(tài):農(nóng)改超,集合了菜市、超市、小吃為一體銷售單價:以鋪位的位置和功能為定價標(biāo)準(zhǔn),算到使用面積, 38萬 /平方銷售模式:產(chǎn)權(quán)式分割。大多已經(jīng)出租,近期開業(yè),但租金較低,根據(jù)銷售提供 的數(shù)據(jù)測算在 6%左右的收益,不固定。租賃合同一年一簽,不提供風(fēng)險保障, 稅費自理,銷售人員鼓勵逃稅。銷售情況:整體需要出售的部分約 70%, 分兩期出售,現(xiàn)在出售的是一期,已出 售了一部分,但整體的出售比例很小。項目點評:一個跨掉的農(nóng)貿(mào)

29、市場, 進(jìn)行翻新改造。 在地下, 重新裝修的水平很差, 地面部分重做,頂部不變,已經(jīng)破舊。單價高,已經(jīng)達(dá)或超過到長春市商業(yè)核心 區(qū)門面房的價格。不保證投資收益,投資風(fēng)險比較大,但也實現(xiàn)了部分銷售。 2、金座休閑廣場 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售開發(fā)商:長春金座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)管理:長春金座購物廣場有限公司項目東西長度(珠江路 :70米左右項目南北長度(人民大街 :100米左右總建筑面積:平方米。寫字樓面積:9萬平方米左右。商場面積:6萬平 方米左右。結(jié)構(gòu):全框架結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài):1-6層為百貨(目前處于招商中,進(jìn)度緩慢 , 7層至 33層為五星級寫字 樓和四星級酒店銷售單價:一層均價:22000元左右二層均價

30、:15000元左右三層均價:12000元左右四層:不售,自營五層:不售,自營六層:不售,自營銷售模式:十年返租,年 10%回報銷售情況:據(jù)稱銷售達(dá) 80%左右(1樓, 3樓 ,但現(xiàn)實中詢問時,很多好位置都 可以選擇。項目點評:該項目地段不能說很適合經(jīng)營高檔百貨和商務(wù)樓, 站前商圈以中低檔 商業(yè)為主, 消費群以低檔消費群為主, 因此該項目的商業(yè)經(jīng)營前景并不理想。 該 項目推廣、營銷力度非常大,長春人基本都知道該項目。3、中韓友誼大廈 擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售,后中止地址:遼寧路 5號,火車站旁開發(fā)商:長春中韓友誼會館有限公司業(yè)態(tài):尚未明確,原定為第一街百貨,現(xiàn)對外不明確,估計是百貨業(yè)態(tài)項目介紹:建筑規(guī)模:27121.58平方米占地面積:6000平方米層數(shù)規(guī)劃:地下一層(直接與長春火車站出口相同 ,地上 20層,寫字樓部分:寫字樓為塔式結(jié)構(gòu), 6樓以上為寫字樓, 從 43.90-143.43平方, 單價:4100-5100元 /,主力戶型在 43-60,沒有返租,預(yù)計租金為 1元 / /天。銷售情況不佳。銷售單價:原定為一樓 30000元銷售單價,后對外宣稱