成都青羊光華項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策劃報(bào)告3

成都青羊光華項(xiàng)目市場(chǎng)研究及策劃報(bào)告3成都客戶(hù)比較習(xí)慣的產(chǎn)品內(nèi)部細(xì)節(jié)尺寸如下5060平米與3540相比，5060小戶(hù)在灰空間運(yùn)用上要求能形成附加的功能空間布局內(nèi)部通廊布局；層高2193米均可；樓梯一個(gè)單元可實(shí)現(xiàn)2梯10戶(hù)以上，在規(guī)范范圍內(nèi)盡量減少電梯配置，節(jié)約成本和公攤；窗戶(hù)盡量設(shè)計(jì)飄窗和凸窗，增大內(nèi)部空間感；起居室尺寸開(kāi)間354米左右，進(jìn)深靈活控制在34米左右即可；廚房有空間預(yù)留情況下可設(shè)計(jì)獨(dú)立廚房，不能設(shè)計(jì)獨(dú)立廚房，在不通天然氣情況下可設(shè)計(jì)成開(kāi)放式操作臺(tái)與餐桌靠近布局；操作臺(tái)尺寸06X25米即可，預(yù)留上下水管道；獨(dú)立廚房18X2米左右；餐廳與廚房操作平臺(tái)靠近布局，15X2即可；臥室具有良好的自然采光通風(fēng)效果，建議形成獨(dú)立空間，開(kāi)間32米左右，進(jìn)深可在293米左右；衛(wèi)生間根據(jù)客戶(hù)需求，衛(wèi)生間必須是封閉的，有自然通風(fēng)采光更好，不能自然通風(fēng)，必須預(yù)設(shè)通風(fēng)排氣井和風(fēng)扇，尺寸可在16X28米左右，滿(mǎn)足馬桶，洗漱，簡(jiǎn)單淋浴即可；陽(yáng)臺(tái)建議能形成24X24米左右的大陽(yáng)臺(tái)，客戶(hù)可以靈活設(shè)計(jì)成書(shū)房或兒童房，增加產(chǎn)品附加值；外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，色彩可簡(jiǎn)潔明快?？傮w特點(diǎn)控制公攤，可適當(dāng)設(shè)計(jì)灰空間；43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái)算半面積50，套一變套二，19贈(zèng)送72陽(yáng)臺(tái)SOHO物業(yè)5060可變套二43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述因此，成都客戶(hù)比較習(xí)慣的產(chǎn)品內(nèi)部細(xì)節(jié)尺寸如下建筑面積戶(hù)型客廳開(kāi)間主臥室開(kāi)間主衛(wèi)開(kāi)間廚房開(kāi)間2530單身小戶(hù)300030001400150035401居室3000340030003200140016001700180050601室1廳1衛(wèi)350040003200以上1600180018002000備注單位MM,本尺寸為建議常規(guī)尺寸，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位根據(jù)戶(hù)型具體特點(diǎn)具體調(diào)整。上述尺寸僅作參考，以設(shè)計(jì)單位根據(jù)戶(hù)型具體特點(diǎn)具體調(diào)整為準(zhǔn)。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述設(shè)計(jì)要點(diǎn)在建筑外觀和色彩上應(yīng)與整個(gè)社區(qū)的格調(diào)相協(xié)調(diào)；需充分考慮大堂空間及后期室內(nèi)裝修效果；SOHO裙樓商業(yè)功能尺寸為層數(shù)一層層高48米開(kāi)間以39米為單位。進(jìn)深10米18米。結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)，以便靈活分隔。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述設(shè)計(jì)要點(diǎn)二號(hào)地塊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)功能尺寸為層數(shù)底層為半地下一層的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，地面二層三層為綜合商業(yè)層高半地下一層36米地面一層48米二層以上33米。開(kāi)間以39米柱距為單位進(jìn)深1018米為主結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)，以便靈活分隔樓梯設(shè)置一、二層分開(kāi)設(shè)置，二層有獨(dú)立的的樓梯間并最好設(shè)置戶(hù)外樓梯。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述對(duì)SOHO產(chǎn)品的重要提示項(xiàng)目的SOHO產(chǎn)品主要以過(guò)渡性居住為使用功能，其使用者對(duì)生活成本的控制將會(huì)有較高要求。若按房屋性質(zhì)，該房屋的水電將按照商業(yè)用水及用電進(jìn)行收費(fèi)，將會(huì)大大增加使用者的生活成本，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生較大的影響。因此，目前成都市場(chǎng)上較多類(lèi)似項(xiàng)目均通過(guò)協(xié)調(diào)，突破商業(yè)用水用電的限制，按照民用水電進(jìn)行收費(fèi)。我司建議貴司在對(duì)項(xiàng)目的水電工程招標(biāo)過(guò)程中，將此作為招標(biāo)條件，達(dá)到項(xiàng)目SOHO產(chǎn)品按照民用水電收費(fèi)的目的。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述特色商業(yè)街四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述發(fā)展主題定位以購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能為主導(dǎo)，休閑娛樂(lè)等多種功能為一體的購(gòu)物街，作為臨近購(gòu)物中心項(xiàng)目的補(bǔ)充。打造具有特點(diǎn)的差異化產(chǎn)品，依托交通，輻射成都乃至大成都；近期目標(biāo)立足成都，輻射大成都，主要滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展和需求。遠(yuǎn)期目標(biāo)作為核心商業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域新商圈的形成和發(fā)展，成為整個(gè)成都乃至西部都具有影響的特色商業(yè)街區(qū)。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述發(fā)展檔次定位目前區(qū)域市場(chǎng)目前商業(yè)屬于空白，未來(lái)5年內(nèi)，隨著大量新建樓盤(pán)陸續(xù)入住，常住人口迅速增加，會(huì)帶來(lái)對(duì)生活配套型商業(yè)的大量需求；從長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面而言，整個(gè)成都市區(qū)商業(yè)都處在更新升級(jí)階段，本項(xiàng)目作為未來(lái)區(qū)域內(nèi)重要的商業(yè)項(xiàng)目，更應(yīng)注重項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)及硬件配套配置，在檔次和規(guī)模上要具有一定的前瞻性和創(chuàng)新性；項(xiàng)目區(qū)域目前的商業(yè)市場(chǎng)尚不成熟，消費(fèi)能力有限，商業(yè)檔次不宜過(guò)分拔高，應(yīng)當(dāng)以吸引成都各區(qū)域消費(fèi)者到達(dá)消費(fèi)為主要目標(biāo)。綜合考慮多方因素，建議本項(xiàng)目發(fā)展檔次定位為城市西南重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)輻射城市西南部及大成都，滿(mǎn)足城市居民餐飲娛樂(lè)的到達(dá)式消費(fèi)需求。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述經(jīng)營(yíng)商戶(hù)定位大中型餐飲店大中型休閑/娛樂(lè)店特色茶坊及咖啡廳高檔服飾賣(mài)場(chǎng)各種服務(wù)性商業(yè)設(shè)施各種配套商業(yè)消費(fèi)客戶(hù)定位區(qū)域周邊居民及辦公群體大成都區(qū)域消費(fèi)者周邊省市消費(fèi)者為本項(xiàng)目特色所吸引的消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)客戶(hù)定位43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)定位核心客戶(hù)核心經(jīng)營(yíng)客戶(hù)約占50大型知名餐飲/休閑企業(yè)購(gòu)買(mǎi)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類(lèi)型餐飲旗艦店餐飲主力店餐飲次主力店及其他餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)布局要求13F，局部4F12F，局部3F12F23F面積需求2000以上600800300500300500可自由組合分割面積需求占比20302520典型商家紅杏酒家、大蓉和酒樓、紅高粱等，該旗艦店除餐飲外還包含其他休閑業(yè)態(tài)皇城老媽、龍森園、獅子樓等德莊火鍋、中高中餐檔咖啡吧、茶樓、洗浴休閑、特色歌坊、茶藝表演等43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)定位區(qū)域來(lái)源成都及四川省外客戶(hù)職業(yè)特點(diǎn)擅長(zhǎng)房地產(chǎn)投資客置業(yè)目的投資升值置業(yè)特征看中項(xiàng)目所在區(qū)域增值物業(yè)以及區(qū)域發(fā)展前景，作為投資保值、增值的手段，購(gòu)買(mǎi)出租經(jīng)營(yíng)；需求產(chǎn)品沒(méi)有特別傾向潛在客戶(hù)約15偶得客戶(hù)約5其中約30重要投資客戶(hù)核心客戶(hù)投資客戶(hù)約占50職業(yè)商鋪投資客區(qū)域來(lái)源成都市川渝兩地餐飲行業(yè)個(gè)體和特色商業(yè)或?qū)I(yè)市場(chǎng)投資客戶(hù)；職業(yè)特點(diǎn)個(gè)體營(yíng)業(yè)者，有個(gè)體經(jīng)商從業(yè)經(jīng)歷和投資商業(yè)街成功經(jīng)歷懂得商業(yè)投資和發(fā)展前景判斷客戶(hù)；置業(yè)目的購(gòu)買(mǎi)投資用于出租；不動(dòng)產(chǎn)跟風(fēng)投資區(qū)域來(lái)源成都以川內(nèi)二線(xiàn)城市職業(yè)特點(diǎn)有房地產(chǎn)投資成功經(jīng)歷，住宅，商鋪或?qū)懽謽堑?，典型跟風(fēng)投資客戶(hù)；什么熱投資什么；置業(yè)目的購(gòu)買(mǎi)投資用于出租；產(chǎn)品需求200左右；43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述產(chǎn)品布局建議建議民國(guó)建筑風(fēng)格的商業(yè)街以TOWNHOUSE為主，單體建議規(guī)?？刂圃?00左右。而傳統(tǒng)中式明清商業(yè)建筑以沿街商業(yè)體和院落商業(yè)形式為主。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議建議設(shè)計(jì)風(fēng)格為民國(guó)建筑，漢代建筑，明清建筑的組合體；臨街商業(yè)開(kāi)間以39米為單位，二層以上作大開(kāi)間劃分。進(jìn)深12米20米。結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)，以便靈活分隔。層數(shù)二層帶夾層（建議）層高一層48米,二層33米樓梯設(shè)置一、二層分開(kāi)設(shè)置，一層戶(hù)內(nèi)上夾層，二層有獨(dú)立的的樓梯間并最好設(shè)置戶(hù)外樓梯。43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議41、項(xiàng)目規(guī)劃條件調(diào)整建議42、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議43、項(xiàng)目產(chǎn)品配比、設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議及對(duì)應(yīng)客戶(hù)描述設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議內(nèi)街宅院式商業(yè)單位面積5001000平方米；設(shè)計(jì)要點(diǎn)在建筑外觀和色彩上應(yīng)與整個(gè)社區(qū)的格調(diào)相協(xié)調(diào)；沿街面隔一定距離做凹進(jìn)處理，使其形成小三合院的形式，使其更能適合酒吧類(lèi)特色餐飲經(jīng)營(yíng)的格調(diào)和氛圍；要考慮停車(chē)的方便性。提綱一、項(xiàng)目發(fā)展背景二、項(xiàng)目區(qū)域情況分析三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向及整體定位建議四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議六、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)分析51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議原則根據(jù)規(guī)劃條件上的2010年6月開(kāi)工，2014年12月31號(hào)完工的時(shí)間要求；根據(jù)中鐵置業(yè)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求；根據(jù)中鐵置業(yè)在2010年實(shí)現(xiàn)人民幣2億元的銷(xiāo)售、2011年實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)平米以上項(xiàng)目結(jié)算的要求；在滿(mǎn)足上述條件下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。根據(jù)上述要求，我司對(duì)項(xiàng)目下述產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)思路建議如下1號(hào)地塊文化娛樂(lè)商業(yè)酒店綜合體SOHO住宅特色商業(yè)街51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)1號(hào)地塊文化娛樂(lè)商業(yè)酒店綜合體該地塊業(yè)態(tài)豐富，且多為持有型物業(yè)，因此,貴司一直考慮將此塊地塊以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格整體轉(zhuǎn)讓。我司一直在積極進(jìn)行該招商工作，與美國(guó)金沙等國(guó)際知名運(yùn)營(yíng)商及國(guó)際財(cái)團(tuán)正在深度洽商中。我司建議除加大力度尋找業(yè)主整體轉(zhuǎn)讓以外，也可考慮多種形式的合作。此外，在能保證達(dá)到盈利目標(biāo)的情況下，貴司也可考慮自主開(kāi)發(fā)建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度及政府訴求，該地塊的開(kāi)發(fā)思路如下在2010年內(nèi)完成招商及整體規(guī)劃方案，2011年開(kāi)工建設(shè)，2013年完工。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)SOHOSOHO物業(yè)相對(duì)售價(jià)較低，具備低總價(jià)和低門(mén)檻特征。參照成都市場(chǎng)，目前低總價(jià)SOHO物業(yè)供應(yīng)量少，總價(jià)偏低受投資者和年輕置業(yè)客戶(hù)熱捧。作為變現(xiàn)能力較強(qiáng)的物業(yè)類(lèi)型，我司建議最先開(kāi)發(fā)該業(yè)態(tài)。目前成都市場(chǎng)上的商業(yè)產(chǎn)權(quán)的小戶(hù)型供應(yīng)較少，由于銷(xiāo)售價(jià)格略低于同區(qū)域住宅產(chǎn)權(quán)小戶(hù)型，因此銷(xiāo)售速度快，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。根據(jù)調(diào)查，該類(lèi)型產(chǎn)品的面積均在4060平米之間，我司建議的2560平米的戶(hù)型將會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)此外，由于近期國(guó)務(wù)院出臺(tái)各種文件，要求加大政府廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，我們預(yù)測(cè)該舉措將對(duì)小戶(hù)型帶來(lái)較大競(jìng)爭(zhēng)威脅。因此，建議SOHO物業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)速度加快，爭(zhēng)取在大量廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房上市前完成銷(xiāo)售。因此，我司建議2010年6月即開(kāi)始2號(hào)地塊中674萬(wàn)平米SOHO物業(yè)的建設(shè)，4號(hào)地塊的32萬(wàn)平米SOHO物業(yè)建議2011年6月動(dòng)工。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)住宅該區(qū)域內(nèi)目前住宅產(chǎn)品價(jià)格在60007500元之間，且還有巨大的上升潛力。本項(xiàng)目的住宅地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)配套齊全，再加之戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，外立面也具有特色，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓力較小，能獲取較好的投資回報(bào)。在住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏上，應(yīng)考慮周邊商業(yè)的完善與否會(huì)對(duì)售價(jià)帶來(lái)較大影響。因此，若按市場(chǎng)走勢(shì)，住宅物業(yè)應(yīng)放在后期高價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)但是，由于貴司整體安排，希望在2011年底實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目結(jié)算，若僅靠SOHO產(chǎn)品將不能滿(mǎn)足貴司需求，因此，根據(jù)貴司上述訴求，并兼顧住宅產(chǎn)品價(jià)值更大化，我司建議住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)思路如下2010年6月開(kāi)工建設(shè)3號(hào)地塊內(nèi)5萬(wàn)平米的住宅；2010年9月開(kāi)工建設(shè)3號(hào)地塊內(nèi)剩余58萬(wàn)平米的住宅；2011年12月開(kāi)工建設(shè)4號(hào)地塊內(nèi)4萬(wàn)平米的住宅；2012年6月開(kāi)工建設(shè)4號(hào)地塊內(nèi)剩余31萬(wàn)平米的住宅。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)特色商業(yè)街在對(duì)特色商業(yè)街部分的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售思路，我司認(rèn)為應(yīng)兼顧以下因素應(yīng)充分考慮1號(hào)地塊商業(yè)綜合體對(duì)該產(chǎn)品價(jià)值的絕對(duì)提升；應(yīng)考慮在周邊配套不成熟的情況下，該物業(yè)對(duì)住宅及SOHO產(chǎn)品價(jià)值的大力提升；因此，該物業(yè)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)尤為重要。我司根據(jù)上述訴求，在考慮形象展示提升住宅、SOHO價(jià)值的同時(shí)，兼顧該種業(yè)態(tài)有可能帶來(lái)的高利潤(rùn)回報(bào)，做出開(kāi)發(fā)建議。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)我司建議2010年6月即動(dòng)工2號(hào)地塊的128萬(wàn)平米特色商業(yè)街，在2010年9月1日前即完成部分商業(yè)街作為售樓部，進(jìn)行推廣宣傳；2010年12月完成2號(hào)地塊內(nèi)商業(yè)街的基本建設(shè)，作為形象展示區(qū)。3號(hào)地塊的3萬(wàn)平米特色商業(yè)街，建議于在2011年6月開(kāi)工建設(shè)。4號(hào)地塊的404萬(wàn)平米特色商業(yè)街，建議于2011年12月開(kāi)工建設(shè)。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)2010年6月，2號(hào)地塊SOHO、特色商業(yè)街，及3號(hào)地塊5萬(wàn)平米住宅開(kāi)工建設(shè)；2010年9月，3號(hào)地塊剩余58萬(wàn)平米住宅開(kāi)工建設(shè)；2011年6月，3號(hào)地塊特色商業(yè)街及4號(hào)地塊SOHO開(kāi)工建設(shè)；2011年12月，4號(hào)地塊特色商業(yè)街及4萬(wàn)平米住宅開(kāi)工建設(shè)；2012年6月，4號(hào)地塊剩余31萬(wàn)平米住宅開(kāi)工建設(shè)。產(chǎn)品2010年6月2010年9月2011年6月2011年12月2012年6月總量萬(wàn)特色商業(yè)街1283404832SOHO67432994住宅5584311790合計(jì)13025862804313616按此思路，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃如下51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議按此安排，2010年具體實(shí)施進(jìn)度如下6月即開(kāi)始2號(hào)地塊的SOHO、特色商業(yè)街及3號(hào)地塊5萬(wàn)平米住宅動(dòng)工建設(shè)；8月1日前完成在緊鄰2號(hào)地塊的位置設(shè)置SOHO與住宅的戶(hù)型精裝樣板房及景觀展示區(qū)；9月1日前完成位于2號(hào)地塊特色商業(yè)街區(qū)域內(nèi)的售樓部的建設(shè)裝修并投入使用；11月15日取得674萬(wàn)平米SOHO和5萬(wàn)平米住宅的預(yù)售許可證；在達(dá)到以上條件情況下，2010年內(nèi)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)2億元人民幣的銷(xiāo)售。51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系制定原則根據(jù)中鐵置業(yè)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求；根據(jù)中鐵置業(yè)在2010年實(shí)現(xiàn)人民幣2億元的銷(xiāo)售、2011年實(shí)現(xiàn)8億元以上銷(xiāo)售額的要求；在滿(mǎn)足上述條件下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；其中SOHO產(chǎn)品作為滿(mǎn)足集團(tuán)資金要求的現(xiàn)金流產(chǎn)品，重點(diǎn)要求銷(xiāo)售速度，合理利潤(rùn)即可；住宅產(chǎn)品前期考慮以快銷(xiāo)形式，合理價(jià)格銷(xiāo)售；后期可通過(guò)商業(yè)綜合體及特色商業(yè)街題材，最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升；特色商業(yè)街應(yīng)充分考慮價(jià)值更大化，作為項(xiàng)目的高回報(bào)率產(chǎn)品。52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)按照以上原則及開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃為SOHO2010年6月開(kāi)工建設(shè)的2號(hào)地塊674萬(wàn)平米SOHO，力爭(zhēng)2010年11月15日前取得預(yù)售證，正式銷(xiāo)售；2011年6月開(kāi)工建設(shè)的4號(hào)地塊32萬(wàn)平米SOHO，建議2011年12月即開(kāi)始正式銷(xiāo)售。52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)住宅2010年6月開(kāi)工建設(shè)的3號(hào)地塊內(nèi)5萬(wàn)平米的住宅，2010年11月進(jìn)行銷(xiāo)售；2010年9月開(kāi)工建設(shè)的3號(hào)地塊內(nèi)58萬(wàn)平米的住宅，2011年3月進(jìn)行銷(xiāo)售；2011年12月開(kāi)工建設(shè)的4號(hào)地塊內(nèi)4萬(wàn)平米的住宅，2012年9月進(jìn)行銷(xiāo)售；2012年6月開(kāi)工建設(shè)的4號(hào)地塊內(nèi)31萬(wàn)平米的住宅，2013年3月進(jìn)行銷(xiāo)售。52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)特色商業(yè)街2010年6月開(kāi)工建設(shè)的2號(hào)地塊128萬(wàn)平米特色商業(yè)街，在形象推廣期間只針對(duì)業(yè)態(tài)較好，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域有提升作用的商家進(jìn)行整棟銷(xiāo)售或整棟招商，不對(duì)零售客戶(hù)進(jìn)行銷(xiāo)售。建議與3號(hào)地塊同期進(jìn)行銷(xiāo)售。2011年6月開(kāi)工建設(shè)的3號(hào)地塊3萬(wàn)平米特色商業(yè)街，建議在2011年9月正式開(kāi)始銷(xiāo)售。2011年12月開(kāi)工建設(shè)4號(hào)地塊404萬(wàn)平米特色商業(yè)街，建議于2012年9月開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售。52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)銷(xiāo)售計(jì)劃產(chǎn)品2010年2011年2012年2013年2014年總量1112月16月712月16月712月16月712月16月萬(wàn)特色商業(yè)街0020202232832SOHO27422212000994住宅133222229179合計(jì)3745745224522361652、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)根據(jù)中鐵置業(yè)戰(zhàn)略要求，建議制定價(jià)格體系原則如下2010年各產(chǎn)品售價(jià)按照市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)保守售價(jià)增長(zhǎng)7計(jì)算；2011年按照每半年65增長(zhǎng)計(jì)算；2012年1號(hào)地塊商業(yè)綜合體基本成形，售價(jià)按每半年8增長(zhǎng)計(jì)算。價(jià)格體系產(chǎn)品2009年同類(lèi)物業(yè)保守售價(jià)2010年2011年2012年2013年2014年1112月16月712月16月712月16月712月16月特色商業(yè)街1000010700113961213613107141561528816511179832SOHO5700609964956918747180698714941110164住宅6500695574077889852092019937107321159153、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)按照上述銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售計(jì)劃，得到銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入產(chǎn)品2010年2011年2012年2013年2014年總量1112月16月712月16月712月16月712月16月萬(wàn)元特色商業(yè)街002427202831103302241370126977SOHO16711129911383514942968200068162住宅695522221236661703918402198752146533613163236合計(jì)236663521261773319815639619875544877498435837496985883787436153、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)地下車(chē)位共計(jì)2959個(gè)，建議均價(jià)按照6萬(wàn)元/個(gè)銷(xiāo)售，以保證銷(xiāo)售速度。按此，車(chē)位銷(xiāo)售額將達(dá)到178億元53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議52、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及價(jià)格體系53、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)綜上，項(xiàng)目若按上述銷(xiāo)售計(jì)劃，將實(shí)現(xiàn)2010年，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)23億元銷(xiāo)售額；2011年，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)97億元銷(xiāo)售額；2012年，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)88億元銷(xiāo)售額；2013年，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)75億元銷(xiāo)售額；2014年，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)75億元銷(xiāo)售額；車(chē)位銷(xiāo)售額總計(jì)達(dá)到178億元；共將實(shí)現(xiàn)376億元的銷(xiāo)售額。提綱一、項(xiàng)目發(fā)展背景二、項(xiàng)目區(qū)域情況分析三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向及整體定位建議四、項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議六、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)分析61、項(xiàng)目用地及規(guī)劃指標(biāo)62、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)63、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示61、項(xiàng)目規(guī)劃基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地與規(guī)劃指標(biāo)表（24號(hào)地塊）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值比例一20911畝用地的地價(jià)（萬(wàn)元）63,435128834畝總地價(jià)63,4352購(gòu)物中心轉(zhuǎn)出79畝可收回03樓面地價(jià)（元/平方米）1,754二凈用地面積（）139404三規(guī)劃指標(biāo)1容積率（小于等于）2592建筑密度約303綠地面積（）41,824304控高（米）48四初步設(shè)計(jì)的建筑指標(biāo)1總建筑面積（萬(wàn)）45042地上建筑部分（萬(wàn)）361621其中住宅（萬(wàn)）1790495022SOHO（萬(wàn)）994274923特色商業(yè)街（萬(wàn)）83223013地下車(chē)庫(kù)（萬(wàn)）888約2959個(gè)六、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)分析61、項(xiàng)目用地及規(guī)劃指標(biāo)62、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)63、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示62、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/）工程量（萬(wàn)）總額（萬(wàn)元）一開(kāi)發(fā)成本47374504213375二營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用（不含銷(xiāo)售代理費(fèi)）7523三管理費(fèi)用610四財(cái)務(wù)費(fèi)用14,0401自有資金利息6,4802借款利息7,560總投資52304504235547按中鐵置業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算體系，項(xiàng)目主要投資指標(biāo)如下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本2134億元；項(xiàng)目總投資2355億元；六、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)分析61、項(xiàng)目用地及規(guī)劃指標(biāo)62、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)63、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/）工程量（萬(wàn)）總額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明五銷(xiāo)售收入8,3514504376,1261地上可售住宅商業(yè)部分9,9113616358,3742地下可售車(chē)庫(kù)部分2,00088817,752按2959個(gè)，每個(gè)6萬(wàn)計(jì)算六銷(xiāo)售代理費(fèi)用16745047,523按銷(xiāo)售收入2計(jì)七銷(xiāo)售稅費(fèi)476