項(xiàng)目管理案例分析報(bào)告

1 / 15 項(xiàng)目管理案例分析報(bào)告 項(xiàng)目管理案例分析報(bào)告應(yīng)該怎么寫才好呢，不妨看看。以下是小編搜集并整理的案例分析報(bào)告有關(guān)內(nèi)容，希望在閱讀之余對(duì)大家能有所幫助 ! 項(xiàng)目管理案例分析報(bào)告 近年來，國(guó)內(nèi)各地方政府紛紛出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠政策招商引資，大力引進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)入駐，繁榮地方經(jīng)濟(jì)。這些企業(yè)在政府大幅優(yōu)惠政策下購(gòu)置土地，新建廠房，力求實(shí)現(xiàn)自身的跨越式發(fā)展。但在建設(shè)過程中企業(yè)往往因?yàn)樽杂匈Y金有限，所以將正在建造的建筑物設(shè)定抵押向銀行申請(qǐng)貸款，在建工程抵押擔(dān)保也因此成為重要的融資渠道之一。那么在操作此類擔(dān)保項(xiàng)目時(shí)，作為 其中參與方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，具體受理?xiàng)l件有哪些，又有哪些應(yīng)該注意的事項(xiàng)，本文將通過分析一則在建工程抵押擔(dān)保項(xiàng)目案例來一一闡述。 案例背景 立于 2016 年，在省內(nèi)擁有 11家連鎖店，年銷售收入過億元。為了整合超市資源配置，統(tǒng)一采購(gòu)，降低成本，同時(shí)響應(yīng)當(dāng)?shù)卣猩桃Y號(hào)召， A 企業(yè)決定在 S 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)一處自用物流園區(qū)。于 2016 年年初以 135 萬元的優(yōu)惠價(jià)格取得了國(guó)有出讓土地平方米，并自籌資金建設(shè)廠房平方米。 2 / 15 由于 設(shè)廠房等前 期花費(fèi)了大量自有資金，導(dǎo)致建設(shè)資金出現(xiàn)緊缺，急需尋求融資途徑。但當(dāng)?shù)卣疄楸苊鈬?guó)土資源流失情況的發(fā)生，規(guī)定必須在企業(yè)廠房及配套設(shè)施全部建設(shè)完畢并正式投入運(yùn)營(yíng)以后方可辦理房產(chǎn)證。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者向當(dāng)?shù)囟嗉毅y行提出融資需求，銀行多以其廠房未辦理產(chǎn)權(quán)證尚無法直接辦理銀行抵押貸款為由要求其出具第三方擔(dān)保。于是 以下簡(jiǎn)稱 “ 均信擔(dān)保公司 ”) 提出貸款擔(dān)保申請(qǐng)。 案例過程 在接到 信擔(dān)保公司立即安排項(xiàng)目人員對(duì)該企業(yè)的基本情況及當(dāng)?shù)爻械恼w環(huán)境等進(jìn)行了 實(shí)地考察。 企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況 首先，項(xiàng)目人員對(duì) A 企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了一次全面考察，但因其擁有的 11 家連鎖超市位于省內(nèi)不同地區(qū)，主要調(diào)查人員不能一一走訪，于是利用均信擔(dān)保公司服務(wù)面積廣、網(wǎng)點(diǎn)多的特點(diǎn)，請(qǐng)當(dāng)?shù)胤止救藛T對(duì)超市經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行逐一核實(shí)，并很快得到了反饋。隨后，項(xiàng)目人員抽取其中 3家經(jīng)營(yíng)時(shí)間在 5年以上、經(jīng)營(yíng)情況較為穩(wěn)定的超市，對(duì)其銷售收入情況進(jìn)行了詳細(xì)核查。通過兩次核查，項(xiàng)目人員基本可以判定， A 企業(yè)財(cái)務(wù)制度健全，信息記錄完整，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)3 / 15 全部通過財(cái)務(wù)軟件核算，憑證清晰可查，抽查的三家超市上年 度全年銷售收入合計(jì)約 1 億元。總體分析結(jié)論認(rèn)為， A 企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，收入明晰，信用狀況良好。 反擔(dān)保措施設(shè)定 在全面了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況以后，項(xiàng)目人員又發(fā)現(xiàn) 店面全部為租賃使用，無法進(jìn)行抵押，唯一自有財(cái)產(chǎn)即為在 此，該項(xiàng)目反擔(dān)保措施的選擇集中在了現(xiàn)有在建工程上。由于在建工程作為抵押物比較特殊，為此，項(xiàng)目人員在具體操作之前做了大量的資料收集工作，以探究項(xiàng)目的可行性。 在建工程抵押，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合 法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行 (擔(dān)保機(jī)構(gòu) )作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋城市房地產(chǎn)抵押管理辦法及其他法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件： 1. 在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。在物權(quán)法出臺(tái)以前，信貸客戶不得使用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其他用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。物權(quán)法實(shí)施以后，在建 工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵4 / 15 押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。 經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 3.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 “ 三證 ” 的編號(hào)，所以，在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。 5%以上， 并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。 具體操作 在全面分析了解在建工程抵押要求以后，項(xiàng)目人員依照標(biāo)準(zhǔn)對(duì) A 企業(yè)情況進(jìn)行綜合分析。 1. 2. A 企業(yè)已取得土地使用證并且出具了土地出讓金發(fā)票及政府返還部分出讓金票據(jù)。 3. A 企業(yè)已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證。 4.建筑工程施工許可證中明確標(biāo)注有建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、合同價(jià)格、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān) 理單位、合同開工日期、合同竣工日期，并且備注5 / 15 有項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人及工長(zhǎng)姓名。 此外，項(xiàng)目人員還通過與施工單位進(jìn)行座談，了解現(xiàn)階段工程進(jìn)度及施工款交付情況： 筑工程施工許可證中標(biāo)注合同價(jià)格 1640 萬元，項(xiàng)目人員與施工單位核實(shí)，其現(xiàn)已交付工程款 670 萬元，占比 %，符合抵押條件中對(duì)于已付工程款需占工程建設(shè)總投資的 25%以上要求。 意為其簽署保證合同，并表示如果發(fā)生代償， 對(duì)在建工程進(jìn)行拍賣，同意放棄優(yōu)先受償權(quán)，避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。 經(jīng)過綜合考慮，均信擔(dān)保公司決定在施工單位簽署保證的情況下為該企業(yè)提供貸款擔(dān)保 500萬元，反擔(dān)保措施為在建工程及國(guó)有土地抵押，房屋所有權(quán)人 通過加強(qiáng)貸后管理，不定期走訪，及時(shí)掌握在建工程施工動(dòng)態(tài)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)。重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)后期發(fā)展建設(shè)及資金變動(dòng)，有效把握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 思考與啟示 在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)、促進(jìn)資金融通、解決企業(yè)融資需求等優(yōu)點(diǎn)，6 / 15 現(xiàn)已被 廣泛采用。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，其法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含風(fēng)險(xiǎn)較大，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律糾紛，造成擔(dān)保貸款資產(chǎn)損失。因此，通過對(duì) A 企業(yè)在建工程貸款的項(xiàng)目操作，筆者認(rèn)為，把控好在建工程貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注以下三點(diǎn)： 于在建工程項(xiàng)目抵押物方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以擔(dān)保機(jī)構(gòu)更需要嚴(yán)格把關(guān)，只有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有保證，收入有保證，還款才能有保證。此外，對(duì)于A 企業(yè)這類連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的掌握，需要選擇重點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，對(duì)企業(yè)進(jìn)行全 方位考察。 府房地產(chǎn)部門對(duì)于在建工程抵押要求相當(dāng)嚴(yán)格，只有在建工程完成抵押登記，政府土地部門才能受理土地抵押登記。因此要求抵押權(quán)人在落實(shí)抵押登記的過程中一定要認(rèn)真仔細(xì)地落實(shí)好每一個(gè)環(huán)節(jié)，作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，更要嚴(yán)格按照要求執(zhí)行，以保障自身的權(quán)益。 于在建工程，保后跟蹤工作尤其重要，扎實(shí)做好保后監(jiān)管工作，特別要關(guān)注客戶的貸款用途及資金回籠情況，關(guān)注企業(yè)在建工程施工進(jìn)度及付款進(jìn)度，關(guān)注企業(yè)是否有重大的經(jīng)營(yíng)變化，有效把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目管理案例分析報(bào)告 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：合川畔江綠生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 7 / 15 項(xiàng)目承辦單位：重慶畔江綠生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目法人代表： (待定 ) 項(xiàng)目性質(zhì)：結(jié)構(gòu)創(chuàng)新改造 項(xiàng)目地址：合川草街鎮(zhèn)玉龍村江家茶山 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 本項(xiàng)目按照生態(tài)學(xué)原理和生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，充分利用現(xiàn)有茶山特色資源，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，加以創(chuàng)新農(nóng)業(yè)種養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)觀光、采摘及休閑旅游為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。通過技術(shù)與管理、營(yíng)銷與市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，將該項(xiàng)目打造成合川具有典范意義的項(xiàng)目，進(jìn)而引領(lǐng)合川傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向整合化、生態(tài)化及高質(zhì)高效 方向發(fā)展。本著盡到企業(yè)社會(huì)責(zé)任、輔助解決“ 三農(nóng) ” 問題，項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過程，結(jié)合項(xiàng)目需求將最大限度地解決附近農(nóng)民的就業(yè)問題，提高農(nóng)民的收入，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村和諧建設(shè)。 項(xiàng)目改造內(nèi)容 一、養(yǎng)殖基地： (林下養(yǎng)殖 )80 畝 1、山豬養(yǎng)殖： 15畝 2、野兔養(yǎng)殖： 10畝 3、山雞養(yǎng)殖： 30畝 4、鵝養(yǎng)殖： 25畝 5、用于養(yǎng)殖配料作坊、防疫室 (可用部分現(xiàn)有房屋建筑 ) 6、其他配套設(shè)施：獨(dú)立養(yǎng)殖區(qū)域外圍圍墻 (鐵絲網(wǎng) )設(shè)8 / 15 置 ;獨(dú)立養(yǎng)殖區(qū)域電力工程 ;進(jìn)入獨(dú)立養(yǎng)殖區(qū)的 便道硬化。 二、種植基地： 160畝 1、茶樹種植： 40畝 (套養(yǎng)鵝 )(保留現(xiàn)有 ) 2、沃柑種植： 30畝 (果子成熟 1 3、枇杷種植： 10畝 (套養(yǎng)山雞 )(果子成熟 4月中下旬 ) 4、桃樹種植： 20畝 (套養(yǎng)山雞 )(果子成熟 5 ) 5、果桑種植： 20畝 (套養(yǎng)野兔 )(果子成熟 4 ) 6、李子種植： 20畝 (套養(yǎng)山豬 )(果子成熟 6 ) 7、梨子種植： 10畝 (果子成熟 7 8、草莓、西瓜、蔬菜等種植： 10 (部分空置林下可 套種 ) 三、生態(tài)觀光休閑場(chǎng)地建設(shè)： 80畝 1、農(nóng)家樂 (含餐廳、廚房、娛樂室 )： 5畝 2、民宿 8間 (套 )： 1畝 3、辦公場(chǎng)地：畝 4、道路 (上山道路及林區(qū)步道 )： 10畝 5、林區(qū)觀光休憩亭 (4：畝 6、公共便廁 (4座 )： 7、停車場(chǎng)：畝 項(xiàng)目總投資、占股分配及資金籌措 一、項(xiàng)目投資總額： 200萬元 9 / 15 1、養(yǎng)殖：種苗 +喂料 +人工 (養(yǎng)殖數(shù)量視實(shí)際情況而定 ) 仔山豬 50頭 單價(jià)成本 200頭 基本投入 1喂料投入 (8 個(gè)月 )： 2 元 /天 /頭 80 元 /頭 4804000 元 山雞苗 (5001000只 單價(jià) 10只 基本投入1 喂料投入 (4個(gè)月 )：元 /天 /只 18元 /只 18 野兔種 50(公母 )只 總 9800元 喂料投入 (：元 /天 /只 =48元 48400元 注：種兔平均每年育 8 胎左右 ;每胎 8 只左右。此處未核小兔養(yǎng)殖。 鵝苗 200只 單價(jià)元 /只 基本投入 700喂料投入 (6個(gè)月 )：元 /天 /只 5元 45000元 人工投入： 4 人 天 =9600元 /月 另：養(yǎng)殖區(qū)圍墻 (或柵欄 )及電力設(shè)施成本預(yù)計(jì) 6合計(jì) (按 1年 )：約 30萬 2、種植：種苗 +有機(jī)肥 +人工 沃柑 30畝：投入 7000元 /畝 210000 元 畝產(chǎn) 7000 斤 枇杷 10畝：投入 7000元 /畝 70000元 畝產(chǎn) 2000 斤 10 / 15 桃樹 20畝：投入 7000元 /畝 140000 元 畝產(chǎn) 5000 斤 果桑 20畝：投入 5000元 /畝 100000 元 畝產(chǎn) 2000 斤 李子 20畝：投入 7000元 /畝 140000 元 畝產(chǎn) 3000 斤 梨子 10畝：投入 7000元 /畝 70000元 畝產(chǎn) 8000 斤 注：每畝投入成本包含種苗、肥料和人工。 另：現(xiàn)有茶山種植果樹需平場(chǎng)，該筆費(fèi)用預(yù)計(jì) 3 合計(jì)： (按 1年 )約 78萬 3、農(nóng)家樂 餐廳、廚房和娛樂室：前期總造價(jià)預(yù)計(jì) 50萬 4、公路及便道 1000m+5000m 預(yù)計(jì)造價(jià)： 8 萬 +6萬 =14 萬 總計(jì)： 172萬元 二、盈利股份分配比例 1、茶山基地提供方占總盈利 6%; 2、種、養(yǎng)技術(shù)參與方占總盈利 5%; 3、運(yùn)營(yíng)管理方占總盈利 5%; 4、投資方占總盈利 84%。 注：項(xiàng)目前 3年每年提取分配的利潤(rùn)不超過總盈利的 50%;余下利潤(rùn)滾動(dòng)投資。 三、資金籌措及退資 1、公司投入現(xiàn)金 60 100萬元 ; 11 / 15 2、項(xiàng)目眾籌資金 100 140萬元 ; 3、投資方 3年內(nèi)不得拆除資金 ;投資滿 3 年欲拆除資金的必須提前 1個(gè)月向公司提出申請(qǐng)，經(jīng)批 準(zhǔn)方可按原始投入予以退出，并結(jié)清所有前期應(yīng)得分紅。 注：眾籌資金每 5萬元為一個(gè)基本股。 第二章 項(xiàng)目改造的必要性和可行性 項(xiàng)目改造的背景 原場(chǎng)主接手現(xiàn)有 240 畝茶山 9 年來，經(jīng)濟(jì)收益一直處于低下。 創(chuàng)新農(nóng)業(yè)成為農(nóng)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，國(guó)家號(hào)召并政策支持。 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)成為休閑經(jīng)濟(jì)的很大組成部分，潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大。 消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)健康的需求，生態(tài)種養(yǎng)農(nóng)產(chǎn)品有著廣泛的市場(chǎng)前景。 項(xiàng)目改造的必要性 有利于江家灣茶山作為防護(hù)林歷來經(jīng)濟(jì)收益不高的現(xiàn)狀。 有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展和帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增收。 踐行國(guó)家 “ 供給側(cè)改革 ” 的政策。 項(xiàng)目改造的可行性 地理位置優(yōu)越 12 / 15 項(xiàng)目所處位置交通便利，硬化道路直通山腳 ;背靠名勝古跡釣魚城 ;距離草街鎮(zhèn)新政府辦公地點(diǎn)不到 2公里 ;距離合川城區(qū)車程 30分鐘內(nèi)。 基地優(yōu)勢(shì) 成熟林地 ;山巒結(jié)構(gòu)改造后凸顯錯(cuò)落景致。 項(xiàng)目改造符合國(guó)家、地方產(chǎn)業(yè)政策 林還林的改造不影響原有防護(hù)林功能，提高其價(jià)值產(chǎn)出有利于農(nóng)林業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及當(dāng)?shù)囟愂?技術(shù)支持 專業(yè)技術(shù)人員以 參股模式加入，使得技術(shù)有保障，付出有回報(bào) ;能更大程度提高技術(shù)人員的責(zé)任心。 運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì) 公司管理團(tuán)隊(duì)由具有多年豐富的企業(yè) (項(xiàng)目 )管理及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的人員組成。成員對(duì)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)及休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展也有一定分析、把握能力 ;對(duì)健康農(nóng)產(chǎn)品的品牌化營(yíng)銷有所熟悉。 第三章 運(yùn)營(yíng)及市場(chǎng)分析 現(xiàn)有市場(chǎng) 包含合川在內(nèi)的大重慶，小康及中產(chǎn)收入水平的家庭呈逐漸上升趨勢(shì)，消費(fèi)能力及健康消費(fèi)意識(shí)在穩(wěn)步上升。 林下生態(tài)養(yǎng)殖的幾種畜禽 (山豬、野兔、山雞、鵝 )堪稱野味，選擇從消費(fèi)市場(chǎng)中端及以上 消費(fèi)切入，采取游客自選、13 / 15 快遞上門、公司自有餐飲消化、專賣店銷售等途徑。 保留茶樹及水果種植，采取自由采摘及快遞上門方式。 潛在市場(chǎng) 利用互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建圈層，積累數(shù)據(jù) ;強(qiáng)化項(xiàng)目參與人員的分享意識(shí)及責(zé)任。 一、建立企業(yè)網(wǎng)站、注冊(cè)微信公眾號(hào)。 二、項(xiàng)目參與人務(wù)必積極分享傳播項(xiàng)目相關(guān)信息內(nèi)容 ;發(fā)動(dòng)朋友圈參與分享傳播。 不定期舉辦互動(dòng)活動(dòng)，提增項(xiàng)目名氣。 借用社會(huì)資源及政府資源，不定期開展與消費(fèi)者的互動(dòng) ;積極參與社會(huì)公益。 引入會(huì)員制模式。 一、產(chǎn)品 消費(fèi)預(yù)付費(fèi)的會(huì)員模式。 二、果樹認(rèn)領(lǐng)的會(huì)員模式。 三、園林觀光采摘消費(fèi)會(huì)員模式。 第四章 收益及周期分析 養(yǎng)殖收益 山豬綜合成本及預(yù)期收益 (8個(gè)月出欄 ) 成本： 50頭豬仔 +食料 +獸藥 +人工 +潛在成本 2萬 +萬 +萬 +萬 +4萬 =萬 預(yù)期收益： 1 頭出欄時(shí) 120斤 豬肉價(jià)格 30元 /斤 120