2010聚龍地產(chǎn)巢湖太湖山路項目項目理解及初步思考38p.ppt

,聚龍地產(chǎn) 巢湖 太湖山路項目 項目理解及初步思考,謹呈：聚龍地產(chǎn),2010年1月,合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）,2019/4/5,2,此次匯報需要明確的問題,項目自身商業(yè)價值如何？ 項目所在區(qū)商業(yè)氛圍如何？ 城市商業(yè)規(guī)劃對本項目商業(yè)定位有何影響？ 巢湖本地商業(yè)案例對項目有何啟示？,2019/4/5,3,報告需要分析的內(nèi)容匯總,2019/4/5,4,項目分為a、b兩地塊，內(nèi)部有拆遷，開發(fā)條件不完備,項目本體,本項目位于巢湖市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)； 項目以太湖山路為界，分為a、b兩個地塊，a地塊位于火車站與汽車站之間；b地塊位于太湖山路與裕溪路交叉口西南角； a地塊現(xiàn)為城中村，還未拆遷；b地塊中也存在少量城中村建筑尚未拆除，開發(fā)條件尚不完備；,2019/4/5,5,a地塊東 汽車站進站路,a地塊西 火車站站前路,a地塊南 太湖山路,b地塊東 裕溪路,b地塊西 回遷樓,b地塊南 回遷樓,a地塊北 鐵路,b地塊北 太湖山路,項目四至：項目周邊新城形象正在形成之中,項目本體,2019/4/5,6,a,世 紀 大 道,裕 溪 路,太湖山路,b,汽車站,巢 湖 路,龜山路,半湯路,裕溪路：向北通往高速公路、向南通往廬江等縣鎮(zhèn)，對外交通便捷； 太湖山路：通往合肥； 世紀大道：通往市區(qū)和湖區(qū)；,道路交通：路網(wǎng)通達性好，外向交通優(yōu)勢明顯,項目本體,長江路,高速公路,合肥方向,火車站,市區(qū)方向,廬江方向,路網(wǎng)發(fā)達、外向交通優(yōu)勢明顯，利于形成商業(yè)輻射面；,2019/4/5,7,世紀陽光家園,世紀廣場,世紀新都,巢湖大市場,金科世家,區(qū)域人氣：除車站帶來的流動人口外，項目周邊居住小區(qū)分布比較分散，人氣不旺,項目本體,2019/4/5,8,商業(yè)價值：路網(wǎng)通達性好，外向交通優(yōu)勢明顯,項目本體,2019/4/5,汽車站,火車站,太湖山路商業(yè)業(yè)態(tài)落后，且檔次較差，人氣依靠周邊居住社區(qū)的客群。 裕溪路基本無商業(yè)氛圍，僅有的商業(yè)則以城中村的形式出現(xiàn)。 巢湖大市場是巢湖唯一的專業(yè)五金、建材市場，因此也成為世紀大道旁相對人氣較旺的商業(yè)。,巢湖大市場,裕溪路,商業(yè)氛圍：區(qū)域餐飲類商業(yè)發(fā)達，建材類商業(yè)開始向?qū)I(yè)市場過渡,項目本體,2019/4/5,10,2019/4/5,11,太湖山路位于b地塊北側(cè)、a地塊南側(cè)，連接老城區(qū)等三區(qū)的的主要干道 道路車流量及人流量均較大、商業(yè)價值在項目周邊各道路中居于首位。 太湖山路商業(yè)氛圍明顯高于其它區(qū)域，但在項目端價值不佳。,太湖山路：區(qū)域主干道，日雜店鋪沿街分布，檔次較低。,區(qū)域商業(yè),2019/4/5,12,裕溪路位于b地塊東側(cè)，是連接老城區(qū)、半湯政務(wù)新區(qū)與經(jīng)開區(qū)的主要通道之一； 車流量充足，但人流較少；道路價值短期內(nèi)不易體現(xiàn),裕溪路：連接老城區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)的主干道，道路兩側(cè)大部分為農(nóng)舍，幾乎沒有商業(yè)分布。,區(qū)域商業(yè),2019/4/5,13,世紀大道,假日銀灘,銀通富僑,養(yǎng)足堂,海吉雅,藍湖香樟,世紀百樂門,百度沸城,金碧輝煌,沙漠綠洲,高山流水,紫金城,洗浴 ktv/會所/酒吧 茶社/ 咖啡,巢湖大市場,安廣商務(wù)賓館,巨龍賓館,安廣商務(wù)酒店,世紀廣場,世紀大道兩側(cè),世紀大道,巢湖大市場,金科世家圍墻,安廣商務(wù)酒店,世紀商貿(mào)城,巢湖商貿(mào)城：在建的以五金、建材、百貨為主要業(yè)態(tài)的大型專業(yè)批發(fā)市場。,天巢廣場,世紀大道：火車站正對面通往市區(qū)的主干道，批發(fā)、住宿、休閑娛樂等占有重要地位，人氣較旺。,區(qū)域商業(yè),2019/4/5,14,開發(fā)情況：傳統(tǒng)底商、商街為主，整體開發(fā)水平一般,區(qū)域商業(yè),商業(yè)形態(tài)：底商、商業(yè)街為主； 商業(yè)體量：個別樓盤商業(yè)體量過大，對本項目存在直接競爭； 銷售價格：一層價格12000元左右，二三層價格迅速遞減；,傳統(tǒng)定位難以拔高二、三層商業(yè)價格,2019/4/5,15,太湖山路商業(yè),世紀大道商業(yè) 金科世家東側(cè)商業(yè),經(jīng)營情況：整體租金水平較低，出租率不高。,區(qū)域商業(yè),回報率僅為4-5%，區(qū)域商業(yè)發(fā)展初級,2019/4/5,16,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié),形態(tài)落后：底商、商業(yè)街為主，形象差； 低檔同質(zhì)：業(yè)態(tài)多以餐飲、家居建材、小旅館等為主，檔次低； 回報偏低：按目前價格計算，回報率僅為4-5%，很難吸引投資客；,不利因素,車站效應(yīng)：汽車站、火車站可以帶來豐富人流，現(xiàn)有項目距離車站較遠，難以借勢； 輻射能力：太湖山路和裕溪路均為城市主干道，對內(nèi)對外交通便利，項目定位準確可形成較大輻射面； 缺乏領(lǐng)袖：區(qū)域商業(yè)停留在低檔同質(zhì)競爭態(tài)勢，缺乏領(lǐng)袖項目帶動區(qū)域商業(yè)升級；,發(fā)展機會,區(qū)域具有較大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?2019/4/5,17,2019/4/5,18,巢湖市內(nèi)景點分布廣泛，市區(qū)內(nèi)主要景點有紫薇洞、半湯溫泉等；另外如忠廟、湯池等也是比較著名的旅游度假區(qū)。,城市性質(zhì)：巢湖市是皖江北岸中心城市和省會經(jīng)濟圈副中心城市之一，是以濱湖旅游和現(xiàn)代制造業(yè)為主要特色的山水宜居城市。 城市職能：旅游休閑度假服務(wù)中心?，F(xiàn)代制造業(yè)基地、商貿(mào)物流中心、區(qū)域交通門戶與區(qū)域交通樞紐,城市定位：旅游度假城市，合肥后花園,城市概況,2019/4/5,19,巢湖近五年社會消費品總額以逐年遞增的態(tài)勢發(fā)展，08年末已達到151億元，09年1-8月達到108億元。,巢湖消費品零售總額與周邊城市相比較，仍然處于落后水平，消費潛力仍有較大發(fā)展空間。,居民消費：消費總量增長，但消費水平偏低，消費市場需要引導(dǎo),城市概況,2019/4/5,20,商業(yè)大廈,商之都,新華書店,鳳凰商城,安德利購物中心,蘇果超市,項目位置,巢湖大市場,巢湖市城區(qū)規(guī)模相對較小，商業(yè)網(wǎng)點主要分布在老城區(qū)范圍內(nèi)； 超市、百貨等主要大型商業(yè)網(wǎng)點集中分布在人民路、巢湖中路、健康路及團結(jié)路兩側(cè)； 城市商業(yè)是單核心商圈的現(xiàn)狀格局；,南巢商業(yè)街,世紀華聯(lián),健康路,團結(jié)路,巢湖中路,人民路商圈： 歷史最悠久，配套最成熟，輻射全市人口，但整體檔次不高，業(yè)態(tài)凝聚度弱，租金最高。（在正在改造中。） 主要商業(yè)街： 沿街而建，道路一通，就成了“商業(yè)街”，整體檔次中檔，租金水平中等。,商圈格局：目前巢湖市商業(yè)呈現(xiàn)單商圈格局,城市概況,2019/4/5,21,在城市商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃上，將城市分為： 一主、一次、兩片、社區(qū)四個層級的網(wǎng)點結(jié)構(gòu)； 一主：指一個城市級主要商業(yè)中心（人民路商圈）； 一次：指一個城市級商業(yè)次中心（半湯政務(wù)文化中心）； 兩片：指東塘片區(qū)和賈塘圫兩個區(qū)域型商業(yè)中心； 11個社區(qū)型商業(yè)中心。,本項目,賈塘圫商圈,半湯政務(wù)新區(qū),人民路商圈,東塘商圈,商業(yè)規(guī)劃：一主、一次、兩片、社區(qū)”四個層級的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，提升一個老城商業(yè)中心，重點發(fā)展一個商業(yè)次中心。,城市概況,項目受多個商圈輻射，商業(yè)定位方向異常靈活,2019/4/5,22,2019/4/5,23,城市主要在售商業(yè)體,項目位置,人民路商業(yè)街,東方新世界,金科世家,城市之光,天巢廣場,世紀商貿(mào)城,城西農(nóng)副產(chǎn)品交易中心,主要在售商業(yè)基本上處于傳統(tǒng)商圈（老城區(qū)）內(nèi)且體量大業(yè)態(tài)豐富，預(yù)示著巢湖市的商業(yè)正逐漸走上了購物中心的發(fā)展車道。,東方新世界,人民路商業(yè)街,天巢廣場,2019/4/5,24,城市主要商業(yè)規(guī)模（在營在售）,主要商業(yè)體量近74萬，改造中的人民路商業(yè)街占1/4強。,安德里購物中心,世紀聯(lián)華,人民路商之都,南朝商業(yè)街,城西農(nóng)產(chǎn)品交易中心,巢湖商貿(mào)城,2019/4/5,25,在營商業(yè)體簡介 ：世紀聯(lián)華以超市為龍頭的綜合性商業(yè),世紀聯(lián)華：15000平方米 蘇寧電器： 5000平方米 音樂頻道： 5000平方米 購物： 10000平方米,巢湖目前唯一的具有購物中心雛形的購物場所：,超市+電器+娛樂+購物+旅館,2019/4/5,26,在售商業(yè)體簡介：東方新世界以酒店、辦公為主的綜合性商業(yè),東方新世界 居巢區(qū)團結(jié)路以北，健康路以南 占地約81340平方米 總建筑面積超過30萬平方米 總投資約12億元， 商業(yè) 1 0萬平方米 酒店 3萬多平方米 酒店公寓 2萬多平方米 寫字樓 2萬平方米 住宅 14萬平方米 商鋪預(yù)售價 2萬-3萬元/平方米,名店城、超市大賣場、電器城、歡樂天地、精品百貨、女人街、流行前線、文化運動城、手機大世界、it主題商業(yè)街、特色餐飲區(qū)、酒店配套、社區(qū)商業(yè)中心,集商業(yè)、高檔酒店、酒店公寓、寫字樓、高品質(zhì)住宅等多種業(yè)態(tài)為一體的大型城市綜合體,2019/4/5,27,項目周邊世紀廣場,b地塊,a地塊,商業(yè)形態(tài)落后，經(jīng)營慘淡,世紀廣場,世紀廣場位于火車站正門，本項目a地塊西側(cè)；建設(shè)時間較早，但缺乏有效管理，目前人氣少，商業(yè)氛圍更是缺乏，其作為廣場的功能未能得到有效發(fā)揮。致使其西側(cè)存在大量死鋪。,世紀廣場西側(cè)商業(yè),世紀陽光小區(qū)底商,世紀廣場標(biāo)志雕塑,2019/4/5,28,項目整體屬性界定,2019/4/5,29,項目整體屬性界定,充分依托城市發(fā)展契機，凸顯項目城市功能屬性 外展城市形象，內(nèi)強區(qū)域配套,承載著完善巢湖市城市功能和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、打造城市交通樞紐中心、提升區(qū)域商業(yè)凝聚力、有著創(chuàng)新建筑風(fēng)格的純商業(yè)體。,項目使命,2019/4/5,30,城市主要商業(yè)體回顧及項目定位關(guān)鍵詞,項目定位關(guān)鍵詞提煉,立足區(qū)域面向巢湖,完善城市功能的,創(chuàng)新產(chǎn)品結(jié)構(gòu),批發(fā)+百貨+餐飲等復(fù)合,大型商業(yè)體,業(yè)態(tài),復(fù)合度高,城市,區(qū)域,復(fù)合度低,區(qū)域,2019/4/5,31,項目定位,項目屬性：提升區(qū)域商業(yè)凝聚力，凸顯城市功能，展示城市形象； 項目差異：打造開放式產(chǎn)品形態(tài)，復(fù)合專業(yè)市場和購物休閑體驗； 項目發(fā)展：項目最有可能在城市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的基礎(chǔ)上，開啟一個巢湖商業(yè)領(lǐng)域的一片新藍海。,巢湖市首個開放式輕紡采購中心,先聲奪人，以體驗式的概念導(dǎo)入市場，同時體現(xiàn)硬件產(chǎn)品的創(chuàng)新。,專業(yè)商品批發(fā)市場，具有較好的延展性。,以中心/城來體現(xiàn)凝聚，包容“購物體驗”等要素。,2019/4/5,32,建筑形態(tài)意向,項目用地指標(biāo),建筑面積初判,以用地條件來看，項目建筑基地面積為：10348， 以總建筑面積59131計算，本項目地上可建造5.7層。,人流動線,卸貨區(qū),商場入口,規(guī)劃設(shè)計建議： 1、沿火車站、汽車站、太湖路設(shè)置沿街商鋪，層高定為5.6米，體現(xiàn)項目的通透感； 2、項目東北角設(shè)卸貨區(qū)在（負一層），車行動線沿項目東側(cè)與汽車站之間設(shè)置； 3、沿項目東西南三面設(shè)商場主入口，人行動線沿三邊設(shè)置；,上下貨車流線,2019/4/5,33,建筑形態(tài)示意圖片,規(guī)劃設(shè)計示意01,規(guī)劃設(shè)計示意02,內(nèi)部街區(qū)示意01,內(nèi)部街區(qū)示意02,內(nèi)部街區(qū)示意02,其他規(guī)劃設(shè)計建議：,1、中庭的設(shè)置：項目中心設(shè)立中庭，可填實以增加使用面積，與周邊商街用連廊連接，形成露天的開唱空間 2、觀光電梯和手扶梯的布局圍繞提升每間商鋪的均好性的原則，促進商鋪的銷售。,2019/4/5,34,b地塊項目整體屬性界定,充分依托裕溪路與太湖路主干道優(yōu)勢，凸顯本項目區(qū)域配套功能，與市區(qū)業(yè)態(tài)向區(qū)隔。,以老城區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)等往來人流為依托、承載著提升區(qū)域商業(yè)配套、給外來游客留下深刻烙印的使命。,項目使命,2019/4/5,35,b地塊項目定位,項目屬性：地處太湖山路與裕溪路（金湖大道）交匯處，l型地形，以創(chuàng)新產(chǎn)品呈現(xiàn)的凸顯巢湖城市特質(zhì)的差異化特色商街； 項目差異：面向巢湖及游客的、體現(xiàn)城市特質(zhì)的、以創(chuàng)新產(chǎn)品為依托的商務(wù)休閑特區(qū)。 項目發(fā)展：有可能打造為巢湖人津津樂道的特色商務(wù)休閑娛樂商街，并被旅人所流連忘返。,中心交匯，商務(wù)休閑風(fēng)情特區(qū),突出b地塊的地理優(yōu)勢,主打商務(wù)休閑，促進過往人流的停頓和聚集,有效利用地塊內(nèi)地形落差，打造特色產(chǎn)品,2019/4/5,36,建筑形態(tài)意向,項目用地指標(biāo),建筑面積初判,以用地條件來看，項目建筑基地面積為：9988， 以總建筑面積59131計算，本項目地上可建造5層；,物業(yè)搭配建議： 地上2層商鋪，3層以上住宅；有效利用高層，地下建三層，負三為停車位，負1-2層作為附加贈送買家，促進銷售。,人流動線,沿街商鋪,建筑形態(tài)示意圖片,商務(wù)快捷賓館,特色會所,2019/4/5,37,a地塊,b地塊,4,2,3,1,1,4,3,2,初步判斷：a、b兩地塊因中間隔著高標(biāo)準建造的雙向4車道（寬約70米）的太湖山路，且呈對角布