某城市項目開盤調(diào)查報告

光輝城市項目開盤調(diào)查報告第一部分：項目總體分析一、總論作為官城地產(chǎn)2008年的商業(yè)地產(chǎn)重頭大戲，官城地產(chǎn)將采用R2C財務(wù)模式來開發(fā)光輝城市，這在昆明的地產(chǎn)開發(fā)模式當(dāng)中還是第一次，該開發(fā)模式拋開了以往單純的建設(shè)/銷售住宅獲利的舊模式，提出了一種更有建設(shè)性和前瞻性的瞬時成本+長線經(jīng)營獲利的新理念。這個項目改變了傳統(tǒng)上每一平方米建筑面積上都要賺取利潤的做法，將住宅用接近成本的零利潤價格出售，快速減低成本風(fēng)險，而利潤貢獻則主要來源于商業(yè)部分的長線經(jīng)營。由單純住宅開發(fā)瞬時獲利，轉(zhuǎn)向綜合城市功能建設(shè)的長期回報設(shè)計，這個變化將是中國地產(chǎn)開發(fā)的必然發(fā)展道路，從中我們也看到了官城地產(chǎn)作為一個優(yōu)秀地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的睿智和開創(chuàng)性。二、項目介紹光輝城市位于官南重心區(qū)域，在十里長街和和廣福路之間，地段優(yōu)越。項目緊鄰昆明市兒童醫(yī)院，南面是大商匯，西邊是南市區(qū)公交總站，居住氛圍及配套設(shè)施都非常理想。項目由13棟小高層建筑組成，其中住宅部分80%以上是小戶型，同時項目中將商業(yè)街打造為“南市區(qū)的財富中心”，商業(yè)面積達3萬多平方米，分為地上、地下部分，商業(yè)價值輻射整個南市區(qū)。里面會引進大型超市、影院等，另外，該項目設(shè)置了19個主題景觀，分別有為兒童 、老人、上班族設(shè)計的主題公園，其中特別為孩子設(shè)計了“海盜船”“特洛伊木馬”等充滿童趣的主題公園，培養(yǎng)兒童智力發(fā)育的蒙特梭利教育中心；為老年人設(shè)置了“喜福會”等休閑場所。同時，下沉式商業(yè)廣場里面會引進大型超市、影院等，可以讓業(yè)主在這里找到屬于自己的美好生活。項目整體效果圖： 區(qū)位圖：1、項目基本信息名稱光輝城市開發(fā)商官城地產(chǎn)所屬區(qū)域官南地址西山區(qū)興科路中段(大商匯旁)電話規(guī)劃設(shè)計深圳市建筑設(shè)計研究院全案營銷優(yōu)勢時代景觀設(shè)計個碧石廣告恒通廣告交房時間2010年物管公司昆明陽光雨潤物業(yè)管理公司物業(yè)類型電梯房建筑類型小高層、高層占地面積63613.65平米建筑面積平米容積率2.199綠地率45%建筑密度29.99%施工單位市二建、省409、百邑建筑模型制作山之田價格情況第一次認購均價約4500元/平米，開盤價格約在4700-5700元/平米，均價在4800-5000元/平米商鋪從約1.2-2.5萬元/平米的起價車位比720個總戶數(shù)共住宅1324戶，商鋪約192間，本次開盤提供住宅816戶，商鋪150間物管費住宅1.5元/、商鋪2元/周邊環(huán)境大商匯、新兒童醫(yī)院、新時代商場、南市區(qū)公交車場2、區(qū)位項目位于官南片區(qū)，北面緊臨昆明市新兒童醫(yī)院，南面是大商匯，東邊是時代風(fēng)華小區(qū)，西邊面對南市區(qū)公交總站，在此區(qū)域內(nèi)共集中了28個高尚住宅小區(qū)，人口基數(shù)大、消費需求旺盛，而成熟的市政配套，特別是方便的交通網(wǎng)絡(luò)，為這個“南市財富中心”的誕生創(chuàng)造了先天基礎(chǔ)。再說說周邊情況：時代風(fēng)華二期和水岸藝城是入住率比較高的小區(qū)，已經(jīng)有一年多的歷史了，這樣看來，生活和人氣不成問題；南面的大商匯，很好的提供了家裝的便利，可以說隨叫隨到，隨用隨購；同時還有兒童醫(yī)院的遷入，為其提供了便利的醫(yī)療服務(wù)。而光輝城市，以其獨到的運作模式一經(jīng)亮相便成了昆明樓市注目的焦點，特別是其宏大的南市區(qū)財富中心創(chuàng)想，更是數(shù)十萬南市區(qū)居民的關(guān)注：長期以來，南市區(qū)都缺乏一個真正意義上的大型商業(yè)中心，片區(qū)居民日常生活、購物、娛樂都非常不便，而光輝城市的出現(xiàn)，將填補這一空白，為區(qū)域近50萬居民帶來繁華熱鬧的城市生活。3、交通光輝城市西邊隔著前新路，就是南市公交總站。據(jù)了解，南市公交總站規(guī)劃夜停車輛200余輛，有24、26、99、127、129、166等10余條公交線路可抵達項目附近，其中，建成后，這里將是南市區(qū)最大型的公交站點，也將是南市人流最重要的核心集散地之一。毗鄰南市公交總站，住在光輝城市的主流知識分子家庭，將會享受到極其便利的交通條件。每天公交車定時定點發(fā)送，上班不怕?lián)矶?、不怕遲到，下班也有公交直達家門口；小孩上學(xué)，老人外出走訪親朋好友，都不麻煩，出門就有公交車。4、建筑設(shè)計光輝城市在住宅的開發(fā)設(shè)計上首創(chuàng)了雙向變維空間住宅的模式。所謂雙向變維空光住宅有什么特別之處呢？首先，它創(chuàng)造性地解決了塔式高層建筑在多戶平面布局時的通風(fēng)、采光難題，采用正方形建筑單體，使每一戶都相當(dāng)于端頭戶型，通過優(yōu)化設(shè)計做到了雙向采光取景；其次，獨有的變維設(shè)計，可以根據(jù)家庭生活需求調(diào)整空間展展尺寸，在面積不變的情況下，調(diào)整多出一個實用房間，從2房調(diào)整為3房；再次，室內(nèi)空間設(shè)計和戶外島嶼、水流、大樹有機結(jié)合，達到了優(yōu)化景觀視野，以及保持居室空氣清新、濕潤的效果；最后，通過大面落地窗和房間尺度的處理，充分保證了陽光的深度照射，有效滅菌補鈣，有利全家健康。每棟建筑從對項目的規(guī)劃布局來看，整個社區(qū)棟與棟之間的樓間距離都比較寬大，項目單體建筑形式多以中空建筑為住，其中有11棟是方形建筑，2棟是板式建筑，而方形建筑中戶型靠外的采光、通風(fēng)相對較好，靠內(nèi)的戶型采光則受到了一定程度的影響，由于該建筑是框架結(jié)構(gòu)，而且在建筑的4個方為設(shè)計有間隔戶型所形成的凹槽，這個凹槽雖然為兩邊的戶型提供了一定采光和通風(fēng)，但是由于凹槽之間的間距比較狹窄，僅有3米，因此，狹窄的凹槽也形成了一個風(fēng)槽，為開窗業(yè)主造成了一個風(fēng)口效應(yīng)，可能會對業(yè)主今后的生活帶來不便。商業(yè)部分：長期以來，南市區(qū)都缺乏一個真正意義上的大型商業(yè)中心，片區(qū)居民日常生活、購物、娛樂都非常不便，而光輝城市的出現(xiàn)，將填補這一空白，為區(qū)域近50萬居民帶來繁華熱鬧的城市生活。在這一切成熟的條件下，則讓南市區(qū)財富中心的建設(shè)，完全具備了實現(xiàn)的可能。光輝城市商業(yè)部分為圍合式，3萬平方米的財富廣場，這是南市區(qū)罕有的大型商業(yè)核心，分為合家歡兒童購物街、美食娛樂購物街、潮流生活廣場、休閑養(yǎng)生運動街和中央商業(yè)娛樂廣場五大特色商業(yè)區(qū)域劃分，豐富多彩的多元業(yè)態(tài)，以及科學(xué)合理的經(jīng)營管理模式，與傳統(tǒng)住宅項目商業(yè)規(guī)劃不同的是，財富廣場在滿足社區(qū)居民需求的同時，更著力于對片區(qū)發(fā)展成熟的引擎和推動。因此，財富廣場在進行商業(yè)規(guī)劃時，更為重視對重量級商業(yè)設(shè)施的招商運營。對規(guī)劃和經(jīng)營權(quán)問題，光輝城市將采取全街鋪設(shè)計，并在交通組織上進行科學(xué)規(guī)劃，確保街鋪人流暢通，至于經(jīng)營權(quán)問題，則優(yōu)先考慮邀請經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司進行運作，但出于公司戰(zhàn)略考慮，不排除企業(yè)自留經(jīng)營的可能。財富廣場的目標(biāo)，是為南市區(qū)的50萬居民提供豐富便利的生活服務(wù)。5、戶型解析光輝城市共有住宅1324套，戶型面積從27138平米，以小戶型居多，分為9個系列，約30種戶型，其中有90%為90平米以下的小戶型，而這部分戶型為項目的主力戶型。從當(dāng)天公布的房源表來看，建筑面積與套內(nèi)面積平均相差有1618平米，公推平均面積更是高達25%。6、景觀設(shè)計特點獨創(chuàng)性的景觀設(shè)計和強大的社區(qū)配套設(shè)施，也是光輝城市最大的亮點之一。項目的景觀設(shè)計由個碧石景觀擔(dān)綱，個碧石為光輝城市的景觀規(guī)劃提出了全新理念，認為兒童和老人是社區(qū)景觀配套的主要消費者，景觀配套應(yīng)該為兒童和老人服務(wù)。為此，光輝城市特別為孩子設(shè)計了“海盜船”、“特洛伊木馬”等充滿童趣的主題公園，培養(yǎng)兒童智力發(fā)育的蒙特梭利教育中心；為老年人設(shè)置了“喜福會”等休閑場所。當(dāng)然，適合成年人的河濱運動公園、社區(qū)環(huán)形跑道等運動設(shè)施，也將為社區(qū)居民帶來更多的休閑運動樂趣。三、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：周邊商業(yè)氛圍成熟，有較大的固定居住和消費人群，對其商業(yè)部分的開發(fā)有放諸多的利好點，且生活配套設(shè)施齊全。劣勢：首先，項目所處區(qū)位、地段、及周邊大環(huán)境，目前還處于一個剛開發(fā)建設(shè)的一個物流區(qū)，困此，其各種各樣的車流來往，也會對其居住環(huán)境和帶來一定的影響，而1.5元的物管費與二環(huán)內(nèi)的高層建筑相比，還是顯得略高了一些。其次，除廣福路和興科路交通流暢外，從滇池方向、老海路（正在改擴建中），春城路進入該項目的各支次道路的交通情況目前都比較擁擠。最后，官南區(qū)雖然有較大的固定消費人群，但居住人群較復(fù)雜，整體感覺混亂的局面還須35年才能得到明顯的改善。四、周邊同物業(yè)類型對比：樓盤名稱光輝城市中林華都物業(yè)類型小高層、高層小高層位置西山區(qū)興科路中段(大商匯旁)廣福路與官南大道交叉處占地面積63613.65平方米200畝建筑面積平米平米總戶數(shù)住宅1324戶，商鋪192間住宅2500戶，商鋪200多間住宅面積住宅27139、商鋪10454均價4800-5000元/平米4700元/平米物管費住宅1.5元/平米、商鋪2元/平米住宅1.3元/平米、商鋪1.3元/平米銷售情況45%僅剩300余套第二部分：開盤調(diào)查報告五、開盤概述項目于7月7日起開始對第一次認購進行預(yù)約卡和老業(yè)主卡的免費發(fā)放，并在8月20日對住宅進行認購卡的激活，每張卡1000元，期間，7月17日還舉行了項目的開幕酒會。而此次蓄水則是為8月24日的認購作準(zhǔn)備，在認購當(dāng)天共售出房源約400套，占總盤量的約30%。第二次蓄水于10月10日開始，此次認購除了住宅部分外，商業(yè)部分也開始認購，商鋪10000元/張，住宅認購卡2000元/張，住宅認購卡的價格也比第一次認購時上漲了1000元，當(dāng)然此舉能更的提高認購客戶購房的有效率，截止到開盤當(dāng)天共售出認購卡約300多張。截稿前共售出住宅約160間左右，最高價和最低價也比第一次認購時上調(diào)了約3%-8%左右。商業(yè)方面則走貨情況也比較良好，150間商鋪在開盤當(dāng)天就售了約90間，起價在1.2-2.5萬元/平米之間。六、開盤情況1、開盤當(dāng)天功能分區(qū)： 到場客戶停車區(qū)、簽到區(qū)、咨詢區(qū)、沙盤區(qū)、房源區(qū)、銷控區(qū)、選房區(qū)、簽約區(qū)、抽獎區(qū)。2、買場氛圍雖然當(dāng)天天公不作美，下起了小雨，但項目開盤還是吸引了眾多市民。由于售樓部現(xiàn)場的布置顯得比較狹小和擁擠，并沒有設(shè)置客戶休息區(qū)和洽談區(qū)，這使得眾多到場的客戶都只能站著來完成對項目的了解。在發(fā)售當(dāng)天，期間沒有提供任何的餐欣服務(wù)，這也讓很多購房者在經(jīng)過很長時間的交談中都沒能喝上一口水，對于這些細節(jié)上后續(xù)服務(wù)的不足之處，也不得不讓人聯(lián)想到開發(fā)商的整個服務(wù)體系，應(yīng)該還有值得改進之處。3、現(xiàn)場流程8：30開始在外場休息區(qū)聚集購房人群；到場購房者首先需要到簽到席簽到換牌領(lǐng)取房源表，然后在休息區(qū)等候，主持人開始在外場利用音響講解項目特點；9：30現(xiàn)場人群已經(jīng)達到300人左右，外場工作人員開始指揮購房人群按照認籌號碼順序入場選房，每次叫號10名，住房和商鋪的號碼交叉進行；進入內(nèi)場客戶首先進行和置業(yè)顧問一對一房源確認，如果沒有選中，可以繼續(xù)獨自選擇，置業(yè)顧問繼續(xù)接待下一位客戶；二次選房區(qū)可以提供客戶的詳細講解，并可以隨時往返選房區(qū)；選房結(jié)束后隨置業(yè)顧問帶領(lǐng)進行相關(guān)手續(xù)的辦理，然后回到外場休息區(qū)等候抽獎，統(tǒng)一抽獎完畢后辦理相關(guān)領(lǐng)獎手續(xù)即可離場，未選到合適住房的客戶只需交回選房卡即可離場?，F(xiàn)場照片 3、優(yōu)惠說明優(yōu)惠項目（住宅）優(yōu)惠內(nèi)容認購卡總房款2.5% _天100元=_元配套費全免物管費減免一年親友卡減免1000元總記款購房抵用券減免1000元總記款幸運大抽獎特等獎價值6000的液晶電視，還有其它獎品，中獎率100%注：認購卡優(yōu)惠除總房款的2.5%外，凡購卡者從購卡當(dāng)天截止到開盤，每天都有100元的優(yōu)惠，如果購房者是老業(yè)主介紹，則再享受減免1000元。但購房抵用券與親友卡的減免總房款不能累加。優(yōu)惠項目（商業(yè)）優(yōu)惠內(nèi)容認購卡總房款2%_天200元=_元一次性付款優(yōu)惠總房款50萬以下優(yōu)惠1.5%總房款50-100萬優(yōu)惠2% 總房款100-200萬優(yōu)惠2.5%總房款200萬以上優(yōu)惠3%分期付款優(yōu)惠第一次支付總房款50%總房款50萬以下優(yōu)惠0.5%總房款50-100萬優(yōu)惠1% 總房款100-200萬優(yōu)惠1.5%總房款200萬以上優(yōu)惠2%第一次支付總房款70%總房款50萬以下優(yōu)惠1%總房款50-100萬優(yōu)惠1.5%總房款100-200萬優(yōu)惠2%總房款200萬以上優(yōu)惠2.5%物業(yè)分級總房款50-100萬優(yōu)惠0.5%總房款100-200萬優(yōu)惠2%總房款200萬以上優(yōu)惠2.5%商鋪抵用券減免5000元總房款商鋪抵用券減免1000或3000元總房款幸運大抽獎特等獎價值3000元的液晶電視， 還有其它獎品，中獎率100%注：認購卡優(yōu)惠除商鋪總房款的2%外，凡購卡者從購卡當(dāng)天截止到開盤，每天都有200元的優(yōu)惠，同時根據(jù)總款的金額還享有物業(yè)分級的優(yōu)惠，但購房抵用券與親友卡的減免總房款不能累加。抽獎禮品：獎品名稱型號數(shù)量一等獎SONY液晶電視KVC-32S400H1臺二等獎海爾冰箱BCD175TBD22臺三等獎奔騰電磁爐PCN200110臺紀(jì)念獎美的電水壺17P12D若干4、戶型情況（1）房源統(tǒng)計表（住宅）以下統(tǒng)計房源為當(dāng)天公開銷售房源（住宅）棟號戶型建筑面積（）套內(nèi)面積（）戶數(shù)最低層總價（元）最高層總價（元）均價（元/）1棟AB162.0649.48204699.18 F274.559.464707.78 F177.7561.9994653.51 D1138.45110.39145176.80 1棟BB162.0649.48234648.40 F274.559.4114708.08 F177.7561.99114653.51 D1138.45110.39225176.59 1棟CB261.9249.37234750.18 B353.2442.4555248.90 C284.4767.3545459.44 F374.5659.45114809.25 F577.8162.0494754.99 F669.7355.675424.27 2棟AB162.6149.48234774.45 D1139.69110.39245115.48 F178.4461.99124957.42 F275.1759.4104960.88 2棟BA139.9231.552B262.4749.37174723.90 B353.7242.451C285.2367.354F375.2359.45115265.43 F578.5162.04125211.20 F670.3655.613棟AB554.3542.45174992.67 B763.449.52244483.09 C187.3468.221F771.1855.6215270.15 3棟BB554.3542.45194992.67 B763.449.52214483.09 C187.3468.224F771.1855.6215270.15 3棟CH183.1564.89434504.27 J138.0629.7424483.32 K172.5156.59114400.39 4棟A39.2231.46285422.95 B661.1849.07305104.40 C385.2468.37305362.32 C583.9767.35305744.18 5棟B58.7249.13195006.65 C71.7560.041D1132.08110.52175602.21 F74.262.0965479.81 6棟H183.5464.89314662.32 J138.2429.7454573.94 K172.8556.593D1棟M158.4644.633M251.0939185475.18 M327.1220.7185380.01 D2棟M251.093995475.18 M327.1220.7125380.01 合計3710.732943.858165009.97 住宅面積區(qū)間統(tǒng)計表面積區(qū)間(平米)套數(shù)所占比例60-69.9918824%70-79.9916620%80-89.9914718%130-139.99779%20-29.99304%30-39.9911714%50-59.999111%總計816100%（2）商鋪房源各項統(tǒng)計表名稱面積區(qū)間（）間數(shù)所占比例 所占比重起價區(qū)間總計（間）合家歡兒童購物街10-294631%63%起價約2.5萬/平米9630-492215%50-6921%70-9474%115-15421%219-4611711%潮流生活廣場25-3964%11%起價約1.2-1.4萬元/平米1640-5064%7711%267-28432%美食娛樂購物街30-4921%9%起價約2萬元/平米1250-6975%11811%28911%46111%運動休閑餐飲街20-3996%17%起價約1.2-1.4萬元/平米2640-5985%79-11421%164-19332%265-29343%總計10-461100%1.2-2.5150商業(yè)部分所提供商鋪并非總數(shù)的192套，其中有6間是為銀行預(yù)留，占總商鋪的3%，還有36間是為沃爾瑪?shù)倪M入作預(yù)留，占總商鋪的19%，實際提供商鋪150間，面積從10.06454.34平米最低總價元/間，最高總價元/間，面積越大的商鋪單價相對越低。5、推廣配合：核心傳播口號：幸福兒童的異想世界廣告主題:終結(jié)昆明地產(chǎn)暴利時代 50萬南市居民有夢想銷售賣場包裝：花藍、彩虹門、X展架、沙盤、戶型模型、宣傳板、銷控板、樓書、接待臺、七、報媒推廣統(tǒng)計分析1、投放情況光輝城市于2008年10月14日至11月21日在昆明主要報媒投放硬性廣告共計16次，其中10月份投放了6次，11月份投放了10次，春城晚報6次、都是時報2次、生活新報2次、云南信息報6次；投放硬廣版面共計26.5個版，其中春城晚報11.5版、都是時報1.5版、生活新報1.5整版、云南信息報12個版。報媒統(tǒng)計表報媒名稱春城晚報都市時報生活新報云南信息報合計投放次數(shù)622616投放版面11.51.51.51226.510月份光輝城市主要在春城晚報和云南信息報上做媒體推廣，主要分以下幾個步驟：1、利用軟文和硬廣做前期形象推廣；2、利用硬廣對認籌卡進行介紹，開始銷售認籌卡；3、利用硬廣介紹房源戶型，用軟文介紹促銷活動；4、對項目價值再次說明，詳細介紹認籌卡優(yōu)惠情況；5、公布開盤時間。從媒體推廣進度來看，該項目的前期蓄水時間較長，并在蓄水期保持持續(xù)的形象推廣。2、項目回顧7月7日，光輝城市開始第一次進行預(yù)約卡和老業(yè)主卡的免費發(fā)放。7月17日，昆明主流開發(fā)商官城地產(chǎn)新項目開幕酒會隆重舉行。這也是官城地產(chǎn)調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一次記者見面會。8月20日，凡持有預(yù)約卡的客戶須在認購前到售樓部辦理認理卡并交納1000元。8月24日，光輝城市第一次認購開始，認購當(dāng)天共售住宅約400套，均價約在4500元/平米。面此次認購僅為住宅，商鋪并示對其進行發(fā)售。10月20日至26日，官城地產(chǎn)的兩個項目，光輝城市和官城嘉年華在柏聯(lián)廣場做外展活動，期間對光輝城市的住宅和商鋪進行了認購卡的發(fā)售。而官城嘉年華則只是對項目進行展示，該項目預(yù)計在明年的3月份開始正式招商，目前還在籌備當(dāng)中。10月28日，官城地產(chǎn)“雙城記”商業(yè)簽約會在北辰大道1號智者山丘樣板區(qū)舉行。會上舉行了光輝城市和官城嘉年華的商家簽約儀式，開發(fā)商官城地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人透露，目前麥當(dāng)勞已經(jīng)簽約進駐光輝城市，國際大型連鎖超市沃爾瑪也已經(jīng)進入最后的圖紙設(shè)計階段。第三部分：總結(jié)項目于8月24日進行了一次認購，在此之前，官城地產(chǎn)對外公布了土地單價為2300元，并以“零利潤”來對住宅