《房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值》PPT課件.ppt

第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義,第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件,價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，但不一定要用貨幣的形式來償付。,價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。,房地產(chǎn)價(jià)格： 是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件,有用性；,有效需求。,稀缺性；,房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格 共同之處： 都是價(jià)格，用貨幣來表示； 都有波動，受供求等因素的影響； 都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征,房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征,一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 1.生產(chǎn)成本不同； 2.折舊不同； 3.價(jià)格差異不同； 4.市場性質(zhì)不同； 5.價(jià)格形成時(shí)間不同； 6.供求變化不同。,房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征,二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 1.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金； 2.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大； 3. 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格； 4.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長； 5.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格,一、房地產(chǎn)需求 是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且有能力購買(承租)的數(shù)量。,形成需求的條件,房地產(chǎn)需求量的決定因素： 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； 消費(fèi)者的收入水平； 消費(fèi)者的偏好； 相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平； 消費(fèi)者對未來的預(yù)期。,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格,一、房地產(chǎn)需求,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格,二、房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格(或租金)下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售(或出租)的數(shù)量。,形成供給的條件,房地產(chǎn)供給量的決定因素： 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。,潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量 +其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格,二、房地產(chǎn)供給,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格,三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格,均衡價(jià)格理論： 均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導(dǎo)致賣方之間或買方之間的競爭，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格。,房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格,四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性 供求狀況的分類： 全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 全國同類房地產(chǎn)的供求狀況； 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值 1.價(jià)值：主要是指經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。 2.使用價(jià)值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 3.交換價(jià)值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。 使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，但反之不一定成立。 就使用價(jià)值與交換價(jià)值而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 (一)成交價(jià)格 成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易而形成的價(jià)格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 (一)成交價(jià)格,(二)市場價(jià)格 指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 (一)成交價(jià)格,(二)市場價(jià)格,(三)理論價(jià)格 是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。 就成交價(jià)格、市場價(jià)格與理論價(jià)格相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 (一)成交價(jià)格,(二)市場價(jià)格,(三)理論價(jià)格,(四)評估價(jià)值 又稱評估價(jià)格，簡稱評估值、評估價(jià)或者評估額，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。 一個(gè)良好的評估價(jià)值正常成交價(jià)格市場價(jià)格,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值 (一)市場價(jià)值 是指在公開市場上最可能形成的價(jià)格。 公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值 (一)市場價(jià)值,(二)快速變現(xiàn)價(jià)值 是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的價(jià)格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值 (一)市場價(jià)值,(二)快速變現(xiàn)價(jià)值,(三)謹(jǐn)慎價(jià)值 是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值。 謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值 (一)市場價(jià)值,(二)快速變現(xiàn)價(jià)值,(三)謹(jǐn)慎價(jià)值,(四)在用價(jià)值 是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。 現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值 (一)市場價(jià)值,(二)快速變現(xiàn)價(jià)值,(三)謹(jǐn)慎價(jià)值,(四)在用價(jià)值,(五)清算價(jià)值 是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。 一般低于市場價(jià)值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值 (一)市場價(jià)值,(二)快速變現(xiàn)價(jià)值,(三)謹(jǐn)慎價(jià)值,(四)在用價(jià)值,(五)清算價(jià)值,(六)投資價(jià)值 是該房地產(chǎn)對于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評價(jià)。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值 (一)買賣價(jià)格 簡稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 (二)租賃價(jià)格 通常稱為租金，是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 (三)抵押價(jià)值 是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,抵押貸款額度=抵押價(jià)值貸款成數(shù) 抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下 的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值,(四)保險(xiǎn)價(jià)值 是指將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。 (五)計(jì)稅價(jià)值 也稱為課稅價(jià)值，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。 (六)征收價(jià)值 是為國家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,五、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格 (一)所有權(quán)價(jià)格 是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。 (二)使用權(quán)價(jià)格 是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。 (三)其他權(quán)益價(jià)格 泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,六、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值 (一)原始價(jià)值 簡稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。 (二)賬面價(jià)值 又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。 (三)公允價(jià)值 指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。 (四)市場價(jià)值 指該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,七、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) (一)市場調(diào)節(jié)價(jià) 是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。 (二)政府指導(dǎo)價(jià) 是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。 (三)政府定價(jià) 是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。,最高限價(jià),最低限價(jià),價(jià)格構(gòu)成及利潤率,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,八、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 (一)基準(zhǔn)地價(jià) 是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 (二)標(biāo)定地價(jià) 是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊在某一時(shí)期的價(jià)格。 (三)房屋重置價(jià)格 是某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域，不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,九、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 (一)土地價(jià)格 簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即為該土地的價(jià)格；如是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格。 (二)建筑物價(jià)格 是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。 (三)房地價(jià)格 又稱為房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說的房價(jià)。 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) (一)總價(jià)格 簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 (二)單位價(jià)格 簡稱單價(jià)。對于土地來說指單位土地面積的土地價(jià)格；對于建筑物來說指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對于房地來說指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。,貨 幣,面 積,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià),(三)樓面地價(jià) 又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 公式：樓面地價(jià)土地總價(jià)/總建筑面積 樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率 意義：現(xiàn)實(shí)生活中樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)格水平的高低。 例：有甲、乙兩塊土地，甲地的單價(jià)為700元/平方米，乙地的單價(jià)為510元/平方米。 如果甲地建筑容積率為5，乙地建筑容積率為3，比較兩者價(jià)值。 甲樓面地價(jià)：700/5=140元/平方米 乙樓面地價(jià)：510/3=170元/平方米,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十一、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 1.實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 2.名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。 要求在成交日期時(shí)一次付清； 如在成交日期時(shí)一次付清，則給予5%的優(yōu)惠折扣； 從成交日期時(shí)起分期付清，首付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元； 約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清； 以抵押貸款方式支付，如首付9萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付。,假定年折現(xiàn)率為5%,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格 現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期(可視為同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格 現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期(可視為同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。,房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。 其中標(biāo)的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格)。 房地產(chǎn)期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。 期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格,期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租 的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 例：某期望尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。 V=3300-330/(1+10%)-33002% =2934元/m2,第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類,十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) (一)起價(jià) 是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。 (二)標(biāo)價(jià) 又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。 (三)成交價(jià) 是商品房買賣雙方的實(shí)際交