交易前的準(zhǔn)備工作.ppt

1,簽約前審查要點(diǎn) 21世紀(jì)不動產(chǎn)福州區(qū)域簽約部 2011年8月新編,2,簽約前溝通的意義,房產(chǎn)買賣自客戶或房源委托日起至成功簽約日止，都在進(jìn)行著簽約前溝通。 本課件根據(jù)實(shí)時的交易及貸款政策，對買賣雙方的成交、交易、及后期手續(xù)辦理等進(jìn)行詳細(xì)的講解，對如何促成成交、及避免糾紛起到指導(dǎo)的作用。,3,簽約前溝通要點(diǎn),一、身份證件的審核及委托公證辦理 二、限購應(yīng)準(zhǔn)備材料 三、貸款政策及限貸應(yīng)準(zhǔn)備材料 四、產(chǎn)權(quán)資料審核 五、稅費(fèi)計(jì)算 六、土地證辦理 七、成交的其它細(xì)節(jié),4,一、身份證件的審核及委托公證,5,身份證件的審核要點(diǎn),1、買、賣雙方身份證件種類 2、賣方身份證件號碼不一致 3、公證委托 4、委托書范本,6,1、買、賣雙方身份證件種類,身份證件種類： 居民身份證、護(hù)照、臺胞證（香港、澳門身份證）、軍官證、士官證、士兵證等均為有效的身份證明。駕駛證也可以做為簽約的有效證件之一。 驗(yàn)證身份證明的目的： 證明簽署合同時是由買、賣雙方本人簽，以確保合同的有效性。,7,2、賣方身份證件號碼不一致,1、在福州市公證處辦理翻譯公證、聲明公證（購買座落、兩個號碼為同一個人，需舊身份證復(fù)印件，聲明均合法有效）2、原來戶口本帶上（或由派出所開具的某年某月某日，遷往何處的證明），留有直系親屬在里面的，則直系親屬出面證明。 3、護(hù)照號碼不一致，有的新的護(hù)照后有體現(xiàn)舊護(hù)照號。若未體現(xiàn)的，只能通過辦理委托公證，并把舊護(hù)照號藏到公證書里。 4、賣方購房時為國內(nèi)身份證現(xiàn)為國外護(hù)照的，需由公安出入境管理中心開具為同一人的證明,8,3、公證委托,公證委托機(jī)構(gòu) 國內(nèi)的必須通過縣級以上公證處辦理，港澳居民需由律師樓辦理，臺灣公民需由當(dāng)?shù)胤ㄔ恨k理，境外公民需通過中國駐外大使館辦理。 公證委托所需要的材料 出售：夫妻雙方同時到場，出具產(chǎn)權(quán)證、夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證（外地戶口在福州辦理公證的，其結(jié)婚證需司法鑒定）。 購買：擬購買房產(chǎn)的權(quán)屬材料復(fù)印件、身份證明 注：無產(chǎn)權(quán)證的，國外不能辦理公證,9,4、委 托 書,公證委托書范本（專業(yè)）注意：地址不能有錯漏稅，及委托事項(xiàng)要完整。受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。委托期限至上述事宜辦妥之日止。 手寫委托書范本 委托人: 性別： 出生年月 年 月 日 身份證號碼： 現(xiàn)住址： 受托人： 性別： 出生年月 年 月 日 身份證號碼： 現(xiàn)住址： 坐落于福州市 區(qū) 單元的房產(chǎn)（詳見房屋所有權(quán)證 證號： 號，系本人產(chǎn)業(yè)。因本人事務(wù)繁忙，特委托 代為辦 理如下事項(xiàng)： 1、 代為辦理上述房產(chǎn)的出售及簽署買賣合同。 受托人在辦理上述委托事項(xiàng)過程中所依法簽署的一切有關(guān)法律文件，本人均予以承認(rèn)。 委托人： 年 月 日,10,二、限 購 限 貸 及 應(yīng) 準(zhǔn) 備 材 料,11,限購限貸及應(yīng)準(zhǔn)備材料的要點(diǎn),1、買方應(yīng)符合的條件 2、調(diào)首次購房證明需提供材料 3、非首購交易收件需提供材料 4、特殊人群需提供材料,12,1、買方應(yīng)符合的條件,A、福州戶口（含八縣），可新購一套房，但以家庭為單位總額不得超過兩套 B、外地戶口，持社保證達(dá)一年以上（以社保局打印詳單為準(zhǔn)），可新購一套房，但以家庭為單位總額不得超過壹套 C、外籍人士，勞動保障局開具的工作滿6個月的工作證明，可購買一套房產(chǎn),13,2、調(diào)首次購房證明需提供材料,1、在掛牌網(wǎng)簽后，即可帶上夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證或離婚證及未再婚證明、喪偶證明及未再婚證明即調(diào)首購證明，需三個工作日。 2、交易時，另需提供身份證、戶口本、社保明細(xì)、繳稅明細(xì)，但不需要結(jié)婚證,14,3、非首購交易收件需提供材料,交易過戶需要本人到場，同時提供夫妻雙方的材料原件： 1、夫妻雙方身份證 2、夫妻雙方戶口本 3、結(jié)婚證 4、外地戶口需提供社保12個月以上明細(xì)或個人名下稅單明細(xì)，外籍人士需提供勞動保障局開具的6個月以上的工作證明。 5、外地戶口，配偶若不符合購買條件的（即無12個月社?；蚨悊危?，則不能一起上產(chǎn)權(quán)。,15,4、特殊人群需提供材料,1、離異的人群，需提供離婚證及民政局（街道）開具的離婚未再婚證明 2、喪偶的人群，需提供配偶死亡證明（火化證明或戶口本上有體現(xiàn)）及民政局開具的喪偶未再婚證明。 3、未達(dá)到結(jié)婚年齡的人士的成年人，調(diào)首購或過戶時均只出具戶口本即可 4、產(chǎn)權(quán)做未成年人名字，則需夫妻雙方均達(dá)到購房條件。 5、軍官及士兵，需由駐地提供單位駐地證明，證明其在福州駐地。若結(jié)婚證上需體現(xiàn)軍官證號碼與現(xiàn)號碼不一致，可由部隊(duì)開證明。后期的結(jié)婚證將用身份證辦理，若以身份證辦理的結(jié)婚證，也需部隊(duì)開具證明身份證與軍官證為同一人。,16,三、貸款及限貸、準(zhǔn)備材料,17,貸款及限貸、準(zhǔn)備材料要點(diǎn),1、買方購房款及貸款資料的準(zhǔn)備 2、貸 款 限 制 3、貸款人符合貸款條件 4、貸款成數(shù)及利率 5、公積金貸款 6、公積金提取,18,1、買方購房款及貸款資料的準(zhǔn)備,購房定金是否已經(jīng)支取或存入有銀聯(lián)標(biāo)識的銀行卡中 首付款是否足夠 1、評估稅后價(jià)是多少，是否能達(dá)到貸款要求，評估需注意不避稅的，不要評估成高檔住宅（稅點(diǎn)為：高檔住宅0.917，普通住宅0.933）。 2、資信是否良好 3、夫妻雙方名下原購及貸款住宅情況，現(xiàn)住宅情況是否符合購買標(biāo)準(zhǔn) 貸款資料的準(zhǔn)備 1、夫妻雙方身份證 2、戶口本 3、結(jié)婚證 4、收入證明（需與社保單位一致） 5、社保證明 6、交易中心出具的住房套數(shù)證明，抵押人面簽，由銀行統(tǒng)一查檔。,19,2、貸 款 限 制,在外地有貸過款的，也將計(jì)入征信系統(tǒng) A、除五區(qū)八縣以外的人員，都視為外地人口 B、外地人申請貸款需提供一年期以上公司參加社保證明或繳稅證明，否則不能予以貸款,20,3、貸款人符合貸款條件,1、以家庭為單位，包括夫妻雙方及未成年子女。 2、現(xiàn)所有銀行即認(rèn)房又認(rèn)貸，即認(rèn)定首套住宅需具備兩項(xiàng)條件： A、夫妻二人在征信系統(tǒng)無貸款記錄， B、在房地產(chǎn)交易中心中住房調(diào)查表中顯示名下無房。否則無論原購房產(chǎn)是否已出售，均視為第二套貸款。 3、店面不計(jì)入購房套數(shù)。 4、大部分銀行需回原戶籍地開無房證明（少部分不需要） 5、未成年人不得加入產(chǎn)權(quán)證。年滿18周歲的公民，無收入的，可由父母親提供共同還款證明，可申請貸款，可做為產(chǎn)權(quán)人。 6、正常時期，大多數(shù)銀行均可以轉(zhuǎn)賬賃證+賣方收條做首付證明，但貸款額度緊張的時期除外。,21,4、貸款成數(shù)及利率,一、首次購房 1、無論是普通住宅或高檔住宅： A、貸款首付款比例不得低于30%，貸款利率不得低于1.1倍（一般為1.1-1.2倍之間） 二、二次購房 A、貸款首付款比例不得低于60% B、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.2倍（一般為1.2-1.3倍之間） 三、第三次購房 A、第三套以上住房停止貸款 四、商住樓 按五成貸款，但需符合貸款條件（即本地戶口或12個月以上社保或稅單）商住樓一般性質(zhì)定義為住宅，出新證時將更改為住宅（特別是早期的商住樓，以土地性質(zhì)定義成商住樓的， 都將改為住宅。但大利嘉城、居住主題除外，其為非住宅），商住樓可以申請貸款，可以落戶。 五、商業(yè)銀行基本可以避稅，但恒升、興業(yè)除外。,22,5、公積金貸款,A、純公積金貸款，購房套數(shù)的認(rèn)定，以購房所在地房地產(chǎn)交易部門出具家庭已購房產(chǎn)套數(shù)證明為準(zhǔn)（認(rèn)房不認(rèn)貸，不查征信系統(tǒng)）。 B、原公積金貸款若已經(jīng)結(jié)清并出售的，再次使用公積金貸款仍可按照首套的標(biāo)準(zhǔn)申請貸款，即按3成首付，基準(zhǔn)利率。第二套貸款首付不得低于50%，利率上浮10% C、公積金及商業(yè)組合貸跟隨商業(yè)貸款政策認(rèn)定房貸套數(shù)。,23,5、公積金貸款,房改房、集資房需產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到公積金中心簽字 房改房、集資房、拆遷房需提供雙證。 貸款年限+房年齡小于等于30年 在購買首套住房時，可以申請最高額度60萬元的住房公積金個人購房貸款；單方繳存住房公積金的職工，在購買首套住房時可申請最高45萬元的貸款。但購買第二套改善性住房的雙職工貸款最高額度仍保持45萬元不變，單職工貸款最高額度保持35萬元不變。 省直雜物間可參與貸款，市直不可以貸款，但車位均不可以參與貸款。,24,5、公積金貸款,貸款人，貸款年限內(nèi)：男性不得超過65周歲，女性不得超過60周歲。但產(chǎn)權(quán)人可以加入老年人名字。 別墅、閩候的房產(chǎn)不能申請福建省、福州市直公積金貸款。,25,6、公積金提取,申請表，經(jīng)單位蓋章后，持房產(chǎn)證、契稅完稅憑證、身份證的原件和復(fù)印件，以及住房公積金存折到中心辦理。 有按揭貸款的，除一次性提前結(jié)清貸款本息外，每年可提取一次，最高額不得超過前12個月的貸款月供之和。 購房后1年內(nèi)提取住房公積金有效 ，超出無效 公積金首次提取金額一次必付款的不得超過購房申報(bào)價(jià)，按揭貸款的，不得超過首付款金額,26,四、產(chǎn)權(quán) 資 料 的 審 核,27,產(chǎn)權(quán)資料審核要點(diǎn),1、房屋權(quán)屬的種類 2、交易需提供的特殊材料 3、產(chǎn)權(quán)來源方式及時間 4、非直系親屬贈予 5、房屋原值 6、產(chǎn)權(quán)證的建筑面積 7、房屋的結(jié)構(gòu)用途 8、房屋的抵押狀況 9、解押方式及收費(fèi) 10、產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)及工作日 11、各類房產(chǎn)辦理一手產(chǎn)權(quán)證材料,28,1、權(quán)屬資料的種類,產(chǎn)權(quán)證、土地證、商品房買賣合同（預(yù)告登記證明）、拆遷協(xié)議書、購房發(fā)票等等,29,2、權(quán)屬來源交易需提供材料,房改房、集資房需夫妻雙方共同到交易中心辦理過戶手續(xù) 集資房、經(jīng)適房，需提供雙證才可以辦理過戶,30,3、產(chǎn)權(quán)證權(quán)利來源方式及時間,該信息將影響房產(chǎn)的交易稅種及稅費(fèi)計(jì)算。 一、如何識別來源時間及方式： A、舊證： 產(chǎn)權(quán)證附件欄：于某年某月某日購買受房改集資拆遷受某房產(chǎn)公司/或（自然人）的產(chǎn)業(yè)。 B、新證： 以產(chǎn)權(quán)證中座落下方的登記時間為準(zhǔn)。 拆遷房以拆遷協(xié)議時間為準(zhǔn)。 二、如果是閩侯的房地產(chǎn)管理局填發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，則填發(fā)時間作為權(quán)利來源時間的起算點(diǎn)。,31,4、非直系親屬贈予,1、非直系親屬贈予后出售的，原值為零，權(quán)利來源時間以受贈時間為準(zhǔn)。 2、09年1月1日前受贈予的，辦受贈予產(chǎn)權(quán)證時，免收營業(yè)稅、個人所得稅 09年1月1日至09年5月25日期間受贈的，辦受贈予產(chǎn)權(quán)證時，免收個人所得稅，需征收營業(yè)稅 09年5月25日以后受贈的，辦受贈予產(chǎn)權(quán)證時，營業(yè)稅及個人所得稅均需征收。,32,5、房 屋 原 值,房屋原值將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的稅費(fèi)額度。 1、商品房原值以產(chǎn)權(quán)人原購房的發(fā)票金額為準(zhǔn)，二手房，則應(yīng)以最后一次轉(zhuǎn)讓所申報(bào)的價(jià)格作為判定依據(jù)。 2、房改房的原值以房改時所交的款+個人工齡價(jià)值，每套約4-8萬。 3、集資、經(jīng)適、拆遷房原值以當(dāng)時所交的現(xiàn)金款為準(zhǔn) 4、繼承受（包括贈予受直系親屬的房產(chǎn)）的房產(chǎn)權(quán)利來源時間及原值，以前一道為準(zhǔn)。 5、拍賣受房產(chǎn)原值為：拍賣價(jià)值+拍賣費(fèi)用+稅費(fèi)為準(zhǔn) 注：前一道房產(chǎn)的原值（單價(jià)）不影響后一道房產(chǎn)定義為高檔住宅或普通住宅。,33,6、產(chǎn)權(quán)證的建筑面積,1、核實(shí)房產(chǎn)的建筑面積是否與委托出售的建筑面積一致？ 明 2、新舊產(chǎn)權(quán)證的轉(zhuǎn)換：舊證的私有面積=單元的私有面積+附屬間的私有面積。共有面積另外測算。 3、福州市有些老舊住宅于產(chǎn)權(quán)登記時陽臺面積按全部計(jì)算，現(xiàn)應(yīng)改變?yōu)殛柵_面積按一半計(jì)算可能會造成面積減少。 4、首購時，房產(chǎn)+雜物間大于90，則住宅按1%交契稅，雜物間按非住宅交稅，但工本費(fèi)共85元。大于144的，則住宅按1.5%交契稅，雜物間按非住宅交稅，但工本費(fèi)共85元。 5、出售時，房產(chǎn)+雜物間大于144，則應(yīng)分開申報(bào)，避免成為高檔住宅，同樣房產(chǎn)按普通住宅征稅，雜物間按非住宅征稅。,34,7、房屋結(jié)構(gòu)、用途,房屋結(jié)構(gòu) 有些房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)實(shí)為框架，但產(chǎn)權(quán)證體現(xiàn)混合結(jié)構(gòu)的，則應(yīng)親自帶產(chǎn)權(quán)人到檔案館查詢檔案落實(shí)是否可以辦理變更手續(xù) 房屋用途 1、房屋性質(zhì)對交易有哪些影響： A、房屋性質(zhì)不同，交易稅費(fèi)也不同 B、住宅可以落戶，非住宅無法落戶 C、住宅的貸款政策比非住宅寬松很多，比如店面、寫字樓貸款銀行需先審核房屋的各種情況，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，貸款層數(shù)也只能按5層貸款。附屬間和車位就不能單獨(dú)辦理貸款，必須和房屋同時申請貸款,35,8、房屋抵押需了解的狀況,1、房屋抵押于哪家銀行，是否滿一年，貸款余額多少。 2、該貸款行是否同意提前還清貸款，申請需要多少時間 3、賣方自行解押還是委托擔(dān)保公司解押，費(fèi)用是否有談妥。 4、委托擔(dān)保公司解押需辦理委托公證 5、買方房款需于賣方解押還款前凍結(jié)在擔(dān)保公司指定銀行 6、以現(xiàn)金或贖樓方式還款 7、銀行收取的提前還款違約金由賣方承擔(dān)。 8、解押時只需產(chǎn)權(quán)人到場，不需要夫妻雙方,36,9、解押方式及收費(fèi),現(xiàn)金解押 賣方需以現(xiàn)金解押方式解押的，解押費(fèi)最低需2.2%/月。 買方贖樓解押 賣方需要辦理解押，以買方贖樓方式還款的，需在擔(dān)保公司指定銀行辦理按揭貸款，收費(fèi)為最低1.5%/月。 （注：買方為一次性付款或公積金貸款不可辦理買方贖樓解押，目前只能現(xiàn)金解押） 買方贖樓的益處： 因贖樓方式解押收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，相應(yīng)承擔(dān)解押擔(dān)保費(fèi)低。 放貸在前，可以避免交易結(jié)束后，銀行無額度拖延放款造成交房、收款手續(xù)延誤及擔(dān)保費(fèi)持續(xù)產(chǎn)生等問題。,37,10、產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)及工作日,1、如何識別發(fā)證機(jī)關(guān) 通過產(chǎn)權(quán)證右下角的蓋章來識別，以確定一次性付款的單子，應(yīng)在哪個區(qū)房管局辦理交易。 2、各房管局交易工作日 房地產(chǎn)交易中心：10個工作日繳稅+領(lǐng)證 鼓樓、臺江：10個工作日繳稅+15個工作日領(lǐng)證 晉安：10個工作日繳稅+22個工作日領(lǐng)證 倉山：15個工作日繳稅+17個工作日領(lǐng)證,38,11、各類房產(chǎn)辦理一手產(chǎn)權(quán)證材料,1、商品房辦證資料及程序 如果已經(jīng)辦理總登記，則產(chǎn)權(quán)人可以帶身份證和商品房買賣合同預(yù)告登記證及預(yù)收款的發(fā)票到開發(fā)商處開具正式購房發(fā)票、到銀行開具期轉(zhuǎn)現(xiàn)報(bào)告及領(lǐng)取備案登記證，并到房地產(chǎn)交易中心辦理維修基金繳納手續(xù)。一般需要10個工作日。 2、房改房辦證資料及程序 ： 公房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、房改證明書、結(jié)算單等。同時要與產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)該房改房辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。房改房法律禁止未房改到產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)上市交易。10個工作日 3、拆遷房辦證資料及程序 ： 審查產(chǎn)權(quán)人是否有拆遷協(xié)議書、拆遷安置排房單、拆遷安置結(jié)算單、補(bǔ)面積款的發(fā)票原拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷單及產(chǎn)權(quán)人及配偶的身份證明。10個工作日,39,五、交 易 稅 費(fèi),40,交易稅費(fèi)要點(diǎn),1、高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn) 2、買方稅費(fèi) 3、賣方稅費(fèi),41,高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn),1、容積率在1.0以上； 2、單套面積在144以內(nèi)（包括144）； 3、單價(jià)超過以下標(biāo)準(zhǔn)的：鼓樓、臺江8500元以下/（含8500元），晉安、倉山、馬尾7000以下/（含7000），2007年拿地的10000元/以下均屬于普通住宅 注意：申報(bào)的時候要注意單價(jià)，不要申報(bào)成高檔住宅，未避稅的按揭單， 要注意單價(jià)不能評估成高檔住宅。,42,稅費(fèi)計(jì)算(買方),43,稅費(fèi)計(jì)算（賣方）,44,六、土 地 證 辦 理,45,土地證辦理的要點(diǎn),土地性質(zhì)及出讓金承擔(dān) 土地證費(fèi)用 土地用途、分類，分?jǐn)傆?jì)算 土地證辦理的要求,46,1、土地性質(zhì)及出讓金承擔(dān),土地性質(zhì) 1、土地證分為：集體土地和國有土地 2、集體土地證的房產(chǎn)無法正常交易。 土地使用者與費(fèi)有承擔(dān) 土地使用者的名字與產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人的名字應(yīng)一致，否則該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，而不是由買方承擔(dān),47,2、土地證辦理費(fèi)用,48,3、土地用途、分類，分?jǐn)傆?jì)算,土地用途 1、土地的用途關(guān)系到該房產(chǎn)的土地使用權(quán)的年限的不同：商品房使用年限為60年，經(jīng)濟(jì)適用房為50年，非住宅為40年 使用權(quán)類型使用權(quán)類型 1、國有土地使用權(quán)類型分為出讓與劃拔 2、劃撥性質(zhì)的土地變更費(fèi)用較高，明細(xì)如表一： 劃拔分?jǐn)偯娣e計(jì)算 1、先審核該房產(chǎn)內(nèi)的附圖中的紅線位置是否包含整個小區(qū)，如果包含整個小區(qū)，則分?jǐn)偯娣e會綜合計(jì)算。 2、若僅包含該棟樓號，則估算公式為：分?jǐn)偯娣e=總建筑面積樓層總高+系數(shù)2,49,4、土地證辦理的要求,有辦過的土地證的，需調(diào)檔，或前一道房東配合辦理土地證 從未辦過證，調(diào)檔+