研究所李少明2006年7月.ppt

研究所 李少明 2006年7月,房地產(chǎn)政策調(diào)控告一段落 優(yōu)質(zhì)成長公司將有超額收益,房地產(chǎn)政策調(diào)控告一段落,圍繞國六條的政策已出臺(tái)完畢，下半年應(yīng)該不會(huì)有調(diào)控政策出臺(tái) 今后的政策重點(diǎn)可能是增加稅收調(diào)節(jié)的手段和完善住房保障制度,3,今年來出臺(tái)的調(diào)控政策,4,“國八條”的核心是控制房地產(chǎn)投資增長速度和房價(jià)上漲速度，是雙重目標(biāo)。而控制房價(jià)成為“國六條”的歷史使命。但在投資增長速度已經(jīng)放慢的背景下，要控制房價(jià)是十分棘手的事情，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)就成為唯一的選擇。,“國六條”政策調(diào)整的要點(diǎn)一：,5,“國六條”政策調(diào)整的要點(diǎn)二：,如何計(jì)算70%的戶型是國六條的精神能否得到執(zhí)行的關(guān)鍵。從建設(shè)部出臺(tái)的165號文件看，計(jì)算方法是全市平均（而不是每個(gè)項(xiàng)目都要求70%以上的戶型為90平方米）。既然是全市平均，這個(gè)指標(biāo)實(shí)際上就成為一個(gè)沒有意義的指標(biāo)。因?yàn)闆]有人能準(zhǔn)確知道所在城市每年的戶型結(jié)構(gòu)是多少（除負(fù)責(zé)城市建設(shè)的市長和局長外），而且上級領(lǐng)導(dǎo)還無法督促和檢查。因此，國六條以及之后的旨在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的政策是無法得到很好的執(zhí)行的。 但我們也不要認(rèn)為2006年8月份之后政府對房地產(chǎn)就無所作為了。一個(gè)需要考慮的重大問題是十七大。十七大是我國政治生活中的一件大事，現(xiàn)在的所有政策都要服務(wù)于這個(gè)“大局”，如果房價(jià)的不到控制，政府將失信于老百姓，這顯然是不符合“大局”的。因此，在十七大之前，政府會(huì)想盡一切辦法控制房價(jià)的。,6,和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn)：1）可以做到精確打擊。在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，不會(huì)使其他行業(yè)無辜受到牽連，也不會(huì)讓一般老百姓的正常生活受到影響；2）稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系，稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。 從國外的經(jīng)驗(yàn)看，在抑制房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)也十分重視稅收政策。我們有理由相信，中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮。未來可能會(huì)出臺(tái)的政策包括：不動(dòng)產(chǎn)稅、消費(fèi)稅，也有可能修改所得稅法，對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)行累進(jìn)的稅率。如果這些政策出臺(tái)，都會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。投資者應(yīng)該給予足夠的重視。但不動(dòng)產(chǎn)稅涉及多方利益，出臺(tái)難度大。,政策展望一：今年調(diào)控政策告一段落，中期會(huì)有稅收政策出臺(tái),7,國八條和國六條的核心都是打擊投機(jī)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，希望通過市場的途徑使住房市場的供給與需求的結(jié)構(gòu)得到平衡。但國內(nèi)外的實(shí)踐表明，依靠市場的力量是無法使住房市場得到均衡的。完全的住房市場化必然會(huì)出現(xiàn)住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾：有限的土地資源會(huì)配置到收益較高的高檔住宅上，而中低收入階層無法得到他們所需要的住房。 在十七大召開之前，為了緩和住房價(jià)格不斷上漲所帶來的社會(huì)壓力，政府會(huì)在住房制度的調(diào)整方面有所作為，估計(jì)，在未來的政策調(diào)整中，會(huì)通過大幅增加廉租房供給來緩解住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。 若增加廉租房供給，會(huì)直接沖擊住房市場的價(jià)格，尤其是中低擋住宅的價(jià)格，使相關(guān)的公司的收益受到影響。,政策展望二：重點(diǎn)完善我國住房保障制度,8,開發(fā)商資金緊張，銀行貸款增加,9,結(jié)論：依然看好房地產(chǎn)中長期的發(fā)展,1962-1980年中國嬰兒潮所帶來的房地產(chǎn)消費(fèi)將維持到2015-2020年。歷史上，美國、日本等國家的嬰兒潮帶來了經(jīng)濟(jì)繁榮期、房地產(chǎn)等消費(fèi)的繁榮期，中國也不例外。 超過30%的房地產(chǎn)公司近兩年凈利潤復(fù)合增長率超過30% 從美、日、臺(tái)、港近幾十年股市發(fā)展的歷程來看，地產(chǎn)股是最重要的板塊，中國的房地產(chǎn)股也將是引領(lǐng)未來中國A股市場的核心板塊，是未來10年或更長的時(shí)間里最賺錢的公司，會(huì)演繹出比上述國家和地區(qū)股票更精彩的財(cái)富故事。 萬科上漲了數(shù)倍，類似的故事還有招商地產(chǎn)、華僑城、金融街等。未來的5到10年中，中國的上市公司中還會(huì)有比萬科等更優(yōu)秀的房地產(chǎn)類公司出現(xiàn)。,優(yōu)質(zhì)成長公司將有超額收益,11,一年來房地產(chǎn)板塊強(qiáng)于大盤,12,優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司估值水平偏低,值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)成長公司,14,* 考慮了增發(fā)等股本擴(kuò)張因素,15,此外，天津房地產(chǎn)板塊也值得重點(diǎn)關(guān)注 尤其是G天房、G津?yàn)I在完成增發(fā)后值得重點(diǎn)關(guān)注 G天房擁有天津市最優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備、G津?yàn)I未來的大股東是濱海新區(qū)土地整理中心，對公司土地一級開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)具有強(qiáng)力的支持作用。,天津板塊不可忽略,價(jià)值嚴(yán)重低估的公司 G泛海、G招商局,17,泛海建設(shè)-06年進(jìn)入高速增長期，土地升值助推價(jià)值重估,投資評級：關(guān)注定向增發(fā)動(dòng)向，一旦獲準(zhǔn)，買入。 評級理由： 雄厚的股東背景-泛海集團(tuán)； 豐富的土地儲(chǔ)備：與母公司共有1200萬平米建筑面積，足夠開發(fā)10年； “北京泛海居住區(qū)”項(xiàng)目是今后5年的主要來源； 剔除武漢CBD收益，06年-07年的收益0.35元/股、0.73元/股和1.34元/股； 凈值重估打開空間-武漢CBD土地和即將注入的資產(chǎn)； 收購前RNAV20%折扣后：10.8元/股；收購后RNAV20%折扣后：15.85元/股； 定價(jià)：短期9.4-10.8元/股；中期14-15元/股。,18,19,與母公司擁有大量土地儲(chǔ)備,20,計(jì)劃3-5年完成集團(tuán)注資帶來巨額利潤,與母公司土地儲(chǔ)備1213萬建筑面積，多數(shù)在01-02年取得，成本低廉。分布北京、上海、武漢、深圳、杭州、山東。 北京泛海國際居住區(qū)5-8號地項(xiàng)目凈利潤10億元，在06年、07年和08年上半年體現(xiàn)。 增發(fā)資金購買1-3號地樓面價(jià)格5000多元/平米。預(yù)計(jì)毛利在23億元，上市公司凈利十幾億元，在08-09年體現(xiàn)。 上海項(xiàng)目將帶來14億凈利潤，07年啟動(dòng)。 18億元取得武漢CBD4000畝土地，合計(jì)成本175萬元/畝。周邊最低300萬元/畝，最高1000萬/畝，巨幅升值。,21,G招商局：對其估值更應(yīng)以資產(chǎn)重估值來衡量,特殊的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)： 房地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)出租+園區(qū)建設(shè)+（集團(tuán)物流拿地）+園區(qū)供水供電 強(qiáng)大股東背景與影響力； 豐富土地儲(chǔ)備：足夠開發(fā)10年以上； 公司在資本市場高速增長剛剛開始。 估值前提： 現(xiàn)有物業(yè)（2006年72.15萬平米出租物業(yè)） 現(xiàn)有在建項(xiàng)目（2005年年報(bào)） 現(xiàn)有公司資產(chǎn)凈值（2005年年報(bào)） 未計(jì)算大股東儲(chǔ)備土地資產(chǎn)，將注入資產(chǎn),22,重估凈資產(chǎn)值 22.34（元）/股（攤薄后）,在售、在建及待建項(xiàng)目凈資產(chǎn)值（NAV）=12.71 擁有物業(yè)估值（RNAV） =13.515 2005年資產(chǎn)凈值=6.188 RNAV=（12.71+13.515）*0.8（20%折扣）+6.188=27.168（元）/股 公司增發(fā)轉(zhuǎn)債，攤薄后RNAV凈值重估值為22.34元 近3年公司凈利潤符復(fù)合增長率可望達(dá)到30%，06年EPS0.88元，攤薄后0.728元，動(dòng)態(tài)PE20倍股價(jià)應(yīng)在14.56元 合理定價(jià)：中期14.5元,23,南油集團(tuán)：1000萬平米（10平方公里）物流倉儲(chǔ)、海運(yùn)，房1平方公里 蛇口工業(yè)區(qū)：海上世界、后海、沿山路、工業(yè)區(qū)改造，300萬建筑面積 前灣開發(fā)區(qū)：360萬平米， 光明南開發(fā)區(qū)：100萬平米