商業(yè)地產(chǎn)成都國眾傳媒特拉克斯國際廣場廣告營銷推廣提標.ppt

Its good to be alive,To sing - to dance - to have a romance,To get from life Another chance,Yes, its great to be alive,Like the joy of good life style,Also, like the joy of good Work style,For the things that make life worth while,Also, for the things that make Career worth while,To be aware, to share, to strive,Its great to be alive,Like the sweetness of your smile,On the things that make life & Work worth while,To laugh and love and thrive,To be A-L-I-V-E,【特拉克斯 英特國際】 推廣策略,01,廣告及媒介策略,【推廣節(jié)奏安排】 第一階段：登臺亮相 蓄勢期 品牌導入，意向登記、洽談，形成一定的市場關(guān)注，積累相當 量的有效客戶 第二階段：重拳出擊 引爆期 開盤推出第一批商務寫字樓，強勢宣傳，引起熱銷 第三階段：再造輝煌 續(xù)銷期 第一批房源預計消化80%，推出第二批位置較好房源，重新整 理賣點，持續(xù)熱銷 第四階段：完成項目 尾盤期 消化達到總房源的90%，進入尾盤期，整理客戶合同，加強回 款，使公司資金充足,【媒介策略】 直效推廣需要廣告配合，但廣告配合以形象廣告為主，展示 形象，并輔之以項目信息告知型廣告。媒體組合上采取高端客戶 媒體，并以平面媒體為主( 如: 成都商報、華西都市報、西南 航空、鷹聯(lián)航空等)，高端位置的媒體為輔（項目地周邊） 的戶外廣告牌，市中心人車流匯集地的戶外廣告牌，機場高端媒 體等）。加上公關(guān)活動集中地命中目標消費群，促進銷售的達成 1、戶外廣告 2、平面廣告 3、影視廣告 4、公關(guān)活動,1、戶外廣告 區(qū)域選擇： 項目地周圍 鹽市口商圈 跳傘塔商圈 2、平面廣告 媒體選擇： 成都商報華西都市報：1/2版彩色 西南航空：內(nèi)頁整版或跨頁 鷹聯(lián)航空：封面拉頁或封底加上軟文介紹,3、 影視廣告 媒體選擇 分眾傳媒 國眾傳媒“睛彩360度”LED顯示屏 （創(chuàng)意略） 4、公關(guān)活動 活動主題 雞尾酒會 派對 高爾夫邀請賽,02,市場推廣計劃的方案及時間表,第一階段：登臺亮相 蓄勢期 這一階段以導向性廣告為主，所以在媒體選擇上以戶外廣告和平面廣告介入。（以下分述可供選擇的媒體及廣告投放期限） 第二階段：重拳出擊 引爆期 開盤期，廣告以引導銷售為己任，在媒體選擇上增加大眾告知性媒體，如：成都商報、華西都市報、電視廣告等。（以下分述可供選擇的媒體及廣告投放期限）,第三階段：再造輝煌 續(xù)銷期 強銷期后，著重品牌后期宣傳，塑造項目品質(zhì)（以下分述可供選擇的媒體及廣告投放期限） 第四階段：完成項目 尾盤期 保留形象性廣告的展示，加深記憶。（以下分述可供選擇的媒體及廣告投放期限）,03,市場推廣的主題及相應的表現(xiàn)形象,本案應建立一種什么樣的形象認知？ 城市的、現(xiàn)代的、高端的、精致的物業(yè)形象 項目市場定位,城南副中心 首席商務選擇,形象推廣口號,產(chǎn)品定位上升 挖掘高端寫字樓的工作特性，完全對接心理需求， 創(chuàng)導一種卓然的、豐富的、生動的、舒適的、愜意的工作感受。,My World，My Air,真正意義上的甲級寫字樓,諸多細節(jié)奠定的高品質(zhì),【項目定位】 對于房地產(chǎn)行業(yè)，英特國際是參與者； 對接城市發(fā)展，關(guān)注城市資源利用，城南副中心發(fā)展建設 的助推者； 對于寫字樓開發(fā)者，英特國際是甲級實現(xiàn)者； 以領(lǐng)軍姿態(tài)進入成都業(yè)界，通過產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先，以及開發(fā)理 念和細節(jié)上的創(chuàng)新，力爭實現(xiàn)生態(tài)辦公。 對于辦公環(huán)境的發(fā)展者，英特國際是生態(tài)化實現(xiàn)者。 通過品質(zhì)獨具的高層次辦公物業(yè)，創(chuàng)造以“英特國際人”為身份感的辦公潮流；,【推廣傳播思路】 1、商務品牌型：遵從傳統(tǒng)，用品牌打造新興商務 2、直白型：擯棄修飾，直搗人心 3、內(nèi)涵型：訴求與思考同在 4、主觀感情型：承載感情，連接你我,英特國際形象基調(diào) 創(chuàng)新的 現(xiàn)代的 國際化的開放的 英特國際生活基調(diào) 生態(tài)的 生動的優(yōu)雅的自由的 英特國際色彩基調(diào) 美元綠 醇品藍 鉑金銀 暖意橙,【廣告創(chuàng)作基調(diào)路線】,主推廣告語：以成都的名義對話世界,商 務 品 牌 型,釋義： 美國 邁阿密 中國 成都 成都 世界 英特國際，溝通你我，融會世界,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,其它可供選擇的廣告語： 1、精英所屬 品冠所在 釋義： 工作是一朵花，將花瓣一瓣一瓣地撒在人生的旅途上。 你是一棵樹，一心一意把根扎向大地深處，汲取生的源泉。 英特國際是一艘船，將風帆高高地揚起， 向著未有人到達 過的海域 2、城南商務作坐標，勾勒稀世商圈 釋義： 英特國際，傳承美國邁阿密總部稀有的商務形態(tài)，采擷世 界建筑與園林景觀之精華，凝聚古典與現(xiàn)代的高貴氣質(zhì)。 稀有、尊崇、享受！,商 務 品 牌 型,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,3、盡得皇者先機，成就巔峰價值 釋義： 每一步對弈都在指掌之間， 顛峰的表情，高雅的格調(diào)， 智者風范，大氣天成。 與自然共生，天地人相互交融。 4、英特國際，強者的姿態(tài) 釋義： 強者的姿態(tài)，是建筑的姿態(tài)，他拭目以待； 強者的姿態(tài)，是氣勢的姿態(tài)，他豪氣天成； 強者的姿態(tài)，是完備的姿態(tài)，他囊具所有； 強者的姿態(tài)，是您的姿態(tài)，他翹首以待！ 5、英特國際，財富源動力 釋義： 厚積薄發(fā)，蘊蓄越久，其發(fā)越烈。,主推廣告語：2008，我在花園里辦公,直 白 型,釋義： 當你在一個清新的環(huán)境中做你的工作時，你將會體會到某 種因內(nèi)心充實而彌撒的寧靜。 一瞬間，仿佛世界消失了，所有煩惱，困擾靈魂的噪音皆 融入 晴空，腦海一派蔚藍像沉凝的寶石,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,其它可供選擇的廣告語： 1、工作的味道就使這樣 釋義： 從一個最淡的微笑開始，重構(gòu)自己靈魂的免疫系統(tǒng)，再次 將胸臆拓寬。 微笑吧，在每一個清晨，向著天邊第一縷陽光呼吸未來的 味道； 在每一個白晝，面對地上的每一針青草呼吸希望的味道； 在每一個起點，遙望地平線呼吸著拼搏的味道。 2、 TOP生活我擁有 釋義： 這是真正的TOP體驗。不再驚愕，不再顫栗，而是靜靜地俯 瞰千嶂疊翠，河流在綠野細成銀蛇，白云飄在你腳下，白 云飄在你頭頂，大氣磅礴巔峰已在腳下。,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,3、英特國際與自然一起纏繞 釋義： 不是每一道江流都能入海，不流動的便成了死湖； 不是每一粒種籽都能成樹，不生長便成了空殼！ 置身于自然， 工作和快樂便是相生相成的， 等于水道要經(jīng)過不同的兩岸，樹木要經(jīng)過常變的四時。 在工作中我們要享受快樂，在快樂中我們也要感謝工作。 快樂固然重要，工作又何嘗不美麗？ 4、不過是辦公，不過是快樂的辦公 釋義： 如果我真正熱愛一份工作，則我愛與其相關(guān)的所有人， 我愛全世界，我愛生命。 如果我能夠?qū)σ环莨ぷ髡f“我愛你！”，則我必能夠說： “在你之中我愛一切人，通過你，我愛世界，在你的過程 中我也愛我自己。,直 白 型,主推廣告語：My World, My Air,內(nèi) 涵 型,釋義： 英特國際，伴隨國際全新辦公理念，來到中國，入駐成都； 英特國際，伴隨核心商務地段，憑借便利的交通，營造豐 盛的生活。 英特國際，伴隨自然的腳步，讓辦公室和您一起呼吸。 我的天地，我的空氣，我的英特國際。,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,其它可供選擇的廣告語： 1、一樹一天地，一人一世界。 釋義： 大自然屬于每一個人，每一個人都應該找到伴隨自己人生 旅程三分之一時間的那棵樹 生態(tài)辦公，心的體驗。 2、世界的，我們的 釋義： 坐擁繁華，盡享高端； 現(xiàn)代化的設施，國際化的追求； 世界的，英特國際的。,內(nèi) 涵 型,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,3、To you, In you 釋義： 入駐一個區(qū)域，打造一個領(lǐng)域； 引導一個領(lǐng)域，提升一個區(qū)域。 4、2008，我看見 釋義： 我看見，奧運會在北京舉行； 我看見，生態(tài)辦公在成都實現(xiàn)； 國際全新辦公理念、核心商務地段、交通便利、設施齊 全 全新辦公品質(zhì)，你我共有！,主推廣告語：看得到的建筑，看不見的關(guān)懷。,主 觀 感 情 型,釋義： 不一樣的辦公室，非一般的體驗。 人性化的設計，生態(tài)辦公的理念。 卓越品質(zhì)，無限關(guān)懷。,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,其它可供選擇的廣告語： 1、To you, To be alive 釋義： 為了一個期待，一直在尋找。 是不是工作可以是那樣的味道？ 2、藍天、綠地、OFFICE 釋義： 一直在尋找，一間大自然中的辦公室，離藍天很近，離草 地很近，讓自己和電腦、電話、傳真機一起，自在呼吸 英特國際，讓每一個來過的人，不想離開。,主 觀 感 情 型,【商務品牌型】御品豪門 【直白型】理性指向 【內(nèi)涵型】含蓄典雅 【主觀感情型】感性認知,3、用三分之一的快樂，收獲一生 釋義： 陶醉在激情燃燒的年代，用快樂澆筑事業(yè)的殿堂。 將人生三分之一的時間交付這里， 英特國際引領(lǐng)辦公新概念， 非凡體驗從此啟航。 4、我要我期待 釋義： 您理想的工作環(huán)境是怎樣呢？ 我想，能同自然更親近，能自由地呼吸； 我想，要交通便利，還能讓愛車有個生態(tài)棲息地； 我想，要設施齊全，還能就近同來訪的客戶一起飲下午茶； 我想，離電力、海關(guān)、銀行、聯(lián)通更近； 英特國際，讓您不再只是期待！,04,市場模擬傳播推廣,市場蓄水 戶外平面告知攔截 現(xiàn)場路段圍墻 外賣場蓄水期接待,市場加溫 戶外平面告知攔截 線上線下活動加溫 持續(xù)排號中,市場引爆 戶外告知攔截 意境區(qū)呈顯 大眾傳媒強推 開盤活動準備,傳播推廣定性定調(diào) 項目VI 外賣場展位設計,銷售中心接待,開盤,戶外路牌、圍墻 動線導示 銷售物料 畫冊到位,準備期 基本同上,2 3 4 5 6,樣板房開放,平面媒體啟動 軟文炒作啟動 PR活動配合 設計戶型單頁,平面廣告持續(xù) 報媒開始投放 PR活動配合 戶外路牌 動線導示 樓書,一個高亢的主題 + 一次精彩的亮相 短期內(nèi)，建立強勢形象，鞏固大眾認知效應 整合資源，重磅化形象推出！,英特國際全新亮相,【推廣啟動的重要課題】,2 3 4 5 6,準備期,傳播渠道 現(xiàn)場圍墻城中城南戶外沿線導示平面廣告,2 3 4 5 6,傳播渠道 現(xiàn)場圍墻 城中城南戶外 沿線導示 平面廣告 國眾傳媒“睛彩360度”LED顯示屏,蓄水期,2 3 4 5 6,推廣渠道 城中城南戶外 城中城南侯車亭 沿線導示 平面廣告 報媒硬廣 國眾傳媒“睛彩360度”LED顯示屏 公關(guān)活動,加溫期,2 3 4 5 6,推廣渠道 城中城南戶外 城東城南侯車亭 沿線導示 平面廣告 報媒硬廣 分眾傳媒 國眾傳媒“睛彩360度”LED顯示屏 公關(guān)活動,引爆期,成都國眾傳媒祝特拉克斯地產(chǎn)英特國際項目上市推進成功,THANKS 謝謝,房地產(chǎn)銷售 流程培訓課件,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,銷 售 訓 練 流 程,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,第一部分、案前,一、區(qū)域歷史背景整理 二、區(qū)域樓市狀況整理 1、）政治、經(jīng)濟、法規(guī)、規(guī)章 2、未來發(fā)展前景 三、競爭樓盤的基本情況（優(yōu)劣勢分析）,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,四、自身樓盤資料的收集和建立 1、個案基本資料： 個案產(chǎn)品 業(yè)主概括與業(yè)績 產(chǎn)品規(guī)劃特色 會所 物業(yè) 面積結(jié)構(gòu) 建筑商 建材設備特色介紹,2、個案環(huán)境： 工地環(huán)境 位置 各項生態(tài)設施 重大公共設施與未來發(fā)展介紹 生活機能（交通，教育，商業(yè)等） 3、周邊大型企業(yè)（中小城市）客群,五、整理吸引買家的優(yōu)越點 1、利多點強化 六、拿出自身樓盤劣勢應對措施 1、利空點弱化 七、全面了解樓盤工程進度,八、銷售說辭統(tǒng)一（銷講） 1、客戶積累 2、報表單據(jù)的熟悉 預約單 來人來電表 日志 市調(diào)表,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,第二部分、案中,一、來電接聽要則將客戶引至售樓處 1、接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話速度適當，簡潔而不長 2、接聽電話人員熟悉樓盤的詳細情況及促銷口徑 3、銷售部人員每人都有義務和責任接聽電話，外來電話響聲不能超過3下 4、接聽電話必須親切地說：“您好，”,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,5、在回答問題時應做到耐心但又不能太詳細，以免阻礙其他客戶的電話打進來，且告知其過分詳細后會導致其不到售樓處來。 6、在回答問題時，盡量強調(diào)現(xiàn)場買樓的人很多，可以邀請客戶到現(xiàn)場售樓部參觀，告訴客戶現(xiàn)場將會有專業(yè)的售樓人員為他介紹 7、回答時間不宜太長，通常不要超過3分鐘（在廣告日電話時間應更加縮短，掌握重點說明，吸引對方前來現(xiàn)場洽談）,8、在客戶交談中，要主動問到幾個基本問題，即媒體來源、客戶姓名、電話、地址和購房意向。 9、在客戶所找人員不在時，應很客氣地咨詢對方有何事，可否代為傳話，或者記錄下來，轉(zhuǎn)告被找的人，放話筒時動作要緩慢。 10、不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大聲笑、 11、不許在接聽顧客電話時與其他人搭話 12、廣告電話接待 1）其他電話進來 2）客戶簽約 （強烈要求，請再打來）,二、來人接待 1、接待規(guī)范 客戶上門時，業(yè)務員必須主動面帶微笑上前迎接，同時控臺上喊“客戶到”，業(yè)務員起身喊“歡迎參觀” 接待客戶并問清客戶第幾次來，以前是否有人接待 接待客戶要精神飽滿，面帶笑容，留意客戶的視線和表情，主動上前打招呼 接待客戶要聲音響亮，口齒清晰，盡量不要模棱兩可，如有不清楚的將客戶問題記下來再回答,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,三、介紹樓盤情況 1、介紹交通示意圖、鳥瞰圖、效果圖、燈箱、模型，動線清晰，著重點明了 2、請客戶在交談區(qū)入座，取出樓書為客戶介紹 樓書與模型相結(jié)合介紹，盡量使用口語化介紹，語言活潑，不要照本宣科 及時掌握客戶心理及需求 鎖定房型，鎖定樓層 隨時注意自己的形象，必須保持微笑，態(tài)度要誠懇、親切，博取客戶好感及信賴，不要手插口袋或者靠坐模型 不論成交與否，客戶離去時，業(yè)務人員應起身相送至大門，并說：“歡迎再次參觀”,實地介紹（再一次鎖定房源） 工地現(xiàn)場與樣板大相徑庭，售樓員應著眼現(xiàn)狀、推介優(yōu)點，結(jié)合現(xiàn)場實景、人文景觀，強化樓盤實景優(yōu)勢，指導客戶如何裝修，再提示出樣板房的布置，讓客戶有一個美好想象而下決心購買 帶看禮儀：職業(yè)道德、責任心，危險走在前面，電梯客戶先進 樣板房帶看,四、解答客戶問題 1、盡量不要正面反駁客戶意見 2、誠實信用，不胡亂承諾 五、為客戶度身定制買房個案逼訂 回顧鎖定設計幾個方案（菜單） 1、購買力 2、購買欲,2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789,SP技巧 概念 SP（sales promotion）”銷售促進”，是一種說服性溝通工具。目的是刺激消費者的購買意愿，提升銷售者的效率，在房產(chǎn)銷售過程中，我們經(jīng)常通過一些SP手段來促進客戶成交。,現(xiàn)場SP運用的要點 建立客戶對你的信任 營造現(xiàn)場良好的銷售氛圍 業(yè)務員與控臺之間建立默契，充分互動 團隊間的協(xié)同作戰(zhàn) 用言行去感染客戶,實戰(zhàn)技巧 利用銷控對話 “賣掉了沒有？” 目的：幫客戶鎖定戶型、位置，避免給客戶太多的選擇余地。 運用時機：客戶有70以上的成交希望，且業(yè)務員已根據(jù)實際情況幫客戶挑選了最合適的戶型和位置，但客戶還在猶豫比較。,對話流程,業(yè)務員,控臺,控臺,請進,請問賣掉了沒有,對不起，賣掉了,注意事項：在客戶未離開，控臺需注意“已賣掉”的戶別，以免穿幫,“保留三分鐘” 目的：告訴控臺你現(xiàn)在需要幫助 運用時機：客戶很有希望成交，但靠自己一個人的能力還不夠,對話流程,業(yè)務員,控臺,請確認一下，現(xiàn)在還有沒有？,恭喜，現(xiàn)在還有,請保留3分鐘,保留3分鐘 （確認，復述一遍）,注意事項：控臺在確認復述后，立即安排人員下去協(xié)助處理，并根據(jù)現(xiàn)場情況制造該客戶搶手的氣氛，安排其他業(yè)務員用銷控對話詢問該戶有沒有。,你在介紹哪一戶？ 目的：控臺隨時掌握業(yè)務員洽談的狀況。 運用時機：當業(yè)務員洽談時間較長時，可能該組客戶較有意向成交。,對話流程,業(yè)務員,控臺,告訴控臺你在介紹的戶別,戶別，這一戶業(yè)務員 也在帶看，請把握機會,是嘛，我知道了，謝謝,注意事項：當控臺詢問時，業(yè)務員應暫停與客戶的談話，看著控臺自然對話，切忌機械麻木。,業(yè)務員，你現(xiàn)在在介紹哪一戶？,告訴客戶，別人也在看這一戶,控臺建議業(yè)務員“換戶” 目的：幫助業(yè)務員催促客戶快做決定訂購 運用時機：客戶與成交之差一步之遙,對話流程,業(yè)務員,控臺,回答控臺,其他業(yè)務員，也要這一戶， 你是否換一戶介紹,請再保留一分鐘,注意事項：控臺事先已摸清客戶的實際情況，業(yè)務員在對話完畢后，要用急迫的心情告訴客戶，再不做決定，這一戶就要先賣給其他客戶了，請不要再猶豫了。,業(yè)務員，你現(xiàn)在在介紹哪一戶？,請快做決定，最后保留一分鐘,團隊協(xié)作 現(xiàn)場業(yè)務員根據(jù)控臺安排，做SP配合，例如：用銷控對話詢問同一戶別有沒有，且一定要讓客戶聽見。 來到需要幫助配合的業(yè)務員面前，告訴自己的客戶也要選這一戶，建議他是否能換一戶介紹。,議價技巧 裝作“菜鳥” 以“菜鳥”身份博取客戶對你的充分信任，告訴客戶還價不易 “假底價表” 專案可準備一份假底價表，在議價遇到阻力時使用，以示你的誠意。,多請求 業(yè)務員如單獨與客戶議價，不管客戶出價是否在成交范圍，都需要多上控臺請示主管，讓客戶感覺到你很幫他。 專案在配合業(yè)務員議價時，也不要輕易承諾客戶價格，也需要打假電話，請示上級是否能成交。打電話時間不要少于3分鐘，表示逼真，讓客戶相信你在盡力幫他爭取。,注意事項： 業(yè)務員在與客戶洽談時不要背對控臺，以便控臺能觀察全場情況。 多用肢體語言去