萬城·阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)招商策略.ppt

萬城.阿詩瑪旅游小鎮(zhèn),招商策略,策劃人：李在增,company logo,前言,是誰將來為撒尼文化和阿詩瑪旅游廣場的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)？是誰將來讓阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)成為一個永遠(yuǎn)不滅的傳奇？是誰將來支撐石林、阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)成為旅游商業(yè)王國的一面旗幟？毫不致疑，是商戶！ 阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)及八大撒尼文化旅游廣場的面世，無論對中國旅游、對云南旅游來說，還是對石林.萬城旅游文化投資公司來說，這都是一件意義深遠(yuǎn)而又重大的事情，我們大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的云南撒尼民族文化旅游風(fēng)情商業(yè)世界將接受全球游客的探視，我們所倡導(dǎo)和弘揚(yáng)的“云南民族風(fēng)情旅游文化”將走向世界。石林.萬城旅游文化投資公司向著遠(yuǎn)方，沿著已經(jīng)確定的目標(biāo)，一路奔跑、一路歌舞，在全世界吹響“云南旅游民族風(fēng)情旅游文化”樂章。 阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)和八大旅游廣場站在云南民族風(fēng)情文化和原生態(tài)文化的基地云南，沿著大自然鬼斧神工的足跡，把獨(dú)有的風(fēng)景石林；優(yōu)美的傳說阿詩瑪；獨(dú)特的民族風(fēng)情撒尼族風(fēng)情；歡快的歌舞阿細(xì)跳月帶給全世界。阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)用“云南獨(dú)特的民族風(fēng)情”、5a自然遺產(chǎn)風(fēng)景、優(yōu)美的歌聲、歡快的舞蹈，真誠吸引八方來賓、用“云南民族旅游風(fēng)情文化”和自然風(fēng)景的優(yōu)美架構(gòu)商業(yè)價值鏈條、用“云南民族文化”的真誠和淳樸修煉自身品格。來自世界各地的朋友，這里將為你開啟財富之門、這里是你的明天、這里也是你事業(yè)走向輝煌的起點，我們的招商旗幟已經(jīng)高高舉起，美好的事業(yè)正在等待你的加盟。愿您帶著這美好收獲成功、收獲喜悅，走向明天、走向未來。,旅游前沿,company logo,招商策略一,company logo,招商戰(zhàn)略一,company logo,一、招商戰(zhàn)略,company logo,一、經(jīng)濟(jì)效益,通過招商是 項目獲得更 多的品牌支 撐，保持項 目品牌的長 期發(fā)展。,通過招商為 眾多經(jīng)營商 搭建經(jīng)營平 臺，激發(fā)經(jīng) 營者經(jīng)營的 激情。,通過招商吸 收和借鑒全 國旅游產(chǎn)品 及相關(guān)商業(yè) 產(chǎn)品的發(fā)展 經(jīng)驗。,通過招商活 動在全國進(jìn) 行項目品牌 宣傳，為項 目后續(xù)發(fā)展 積累經(jīng)驗。,company logo,一、社會效益,提升完善石 云南旅游商 業(yè)、文化、 旅游配套設(shè) 施，重塑云 南旅游大省 的國際形象。,改善石林旅 游產(chǎn)業(yè)良好 的發(fā)展環(huán)境， 拉動區(qū)域旅 游業(yè)健康有 序的發(fā)展， 并輻射全國。,為中外游客 提供一個公 平、合理、 舒適、休閑 的旅游購物 環(huán)境。,對世界自然 文化遺產(chǎn)的 保護(hù)和利用、 弘揚(yáng)云南民 族風(fēng)情旅游 文化將產(chǎn)生 極大影響。,company logo,二、招商條件,company logo,1、行業(yè)環(huán)境,（1） 10月29日央行提高存貸款利率0.27，表明政府已開始嚴(yán)格控制土地與資金，項目 是國務(wù)院發(fā)改委和陜西省人民政府正式批準(zhǔn)立項的關(guān)于世界文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用的重點 項目，是秦始皇陵遺址公園和秦兵馬俑博物院的重要組成部分。 （2） 隨著2005年中國全面加入wto組織和2008年北京奧運(yùn)會的盛大開幕，以及上海 世博會的成功舉辦，旅游將成為人們生活中的主要內(nèi)容，石林作為世界5a自然遺產(chǎn)風(fēng)景 區(qū)的地位將進(jìn)一步得到提升。 （3） 全國商業(yè)房地產(chǎn)銷售面臨困境，商業(yè)項目的同質(zhì)化競爭愈嚴(yán)愈烈，樓盤因價格 存在剛性將面臨整體性銷售困境，特別在投機(jī)性很強(qiáng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場，銷售和招商將 面臨巨大風(fēng)險。 （4） 每年300萬游客的整體消費(fèi)支出，不能支撐-平方米巨大體量的商業(yè)服務(wù)內(nèi) 容，并對租金回報造成較大壓力，從而會影響到項目投資回報周期，加大項目后期的運(yùn) 營管理難度，因此如何作好項目前期的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)分布是關(guān)系項目未來發(fā)展的一件 大事。,company logo,2、項目特性,1） 配套性：項目的本質(zhì)是石林自然風(fēng)景和撒尼民族風(fēng)情旅游商業(yè)配套產(chǎn)品，在項目發(fā) 展初期，大量游客是通過游覽石林自然風(fēng)景區(qū)和撒尼民族風(fēng)情文化來了解項目，傳播項 目品牌，項目自身不會超石林自然風(fēng)景遺產(chǎn)和撒尼民族風(fēng)情文化的國際地位，只能從屬 于石林的景區(qū)旅游和民族風(fēng)情文化旅游，不會引來大量中外游客。 2）獨(dú)立性：項目距離昆明市45分鐘路程，使項目獨(dú)立于昆明城市傳統(tǒng)商圈，同時項目 又依附于昆明旅游圈。昆明城市人口和石林區(qū)域居民很少來項目消費(fèi)，外地游客很多會 在項目所在地過夜，因此所有商業(yè)活動只能白天和夜場經(jīng)營。 3） 壟斷性：在中短期內(nèi)，項目周邊無競爭產(chǎn)品，屬于石林風(fēng)景旅游和撒尼民族風(fēng)情文 化旅游的配套項目，與兩大旅游主題唇齒相依，具有絕對的壟斷性。對項目而言避免了 市場同質(zhì)化競爭的不利局面。 4） 復(fù)雜性：項目不是一般意義上的地產(chǎn)項目，而是旅游和文化項目，具備改善區(qū)域旅 游形象的功能，因此招商和經(jīng)營管理不能輕易脫離，前者要為后者留出一定的盈利空間 ，兩者的關(guān)系復(fù)雜化。 5）文化性：項目比鄰世界性的5a自然文化遺產(chǎn)“石林景區(qū)和撒尼民族風(fēng)情文化旅游圣地 前沿，其文化屬性異常明顯，且項目建成以后主要以民族文化產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為經(jīng)營 重點。民族文化既是容易駕馭的產(chǎn)業(yè)，同時又是很難駕馭的產(chǎn)業(yè)，這對我們的招商工作 提出了更嚴(yán)格的要求。 6）政策性：項目發(fā)展受到云南省各級政府的關(guān)注。,company logo,三、招商戰(zhàn)略,company logo,1、戰(zhàn)略環(huán)境,1、戰(zhàn)略環(huán)境：項目招商工作正逢全國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛時刻，各類商業(yè)項目 在全國普遍具有營銷和招商戰(zhàn)略部署，但景區(qū)旅游商業(yè)項目在全國招商屈指可數(shù)， 項目招商工作面臨的是在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期的壟斷市場。,company logo,2、招商戰(zhàn)略,參照項目自身特性，招商戰(zhàn)略是：面向全國，圍繞旅游，集中攻擊，吸納中外。 面向全國項目具備國際化屬性，必須高舉面向全國、走向世界的旗幟，招商要 為后期營銷、運(yùn)營管理做鋪墊。 圍繞旅游在撒尼風(fēng)情文化旅游和風(fēng)景旅游環(huán)境中進(jìn)行大面積、大規(guī)模招商，始 終以民族風(fēng)情文化旅游產(chǎn)業(yè)和景區(qū)旅游為招商主線，符合項目運(yùn)營特質(zhì)。 重點攻擊針對大客戶、大品牌、大城市、優(yōu)勢行業(yè)展開招商，集中主要力量攻 擊有特性的品牌，選擇有經(jīng)營經(jīng)驗和經(jīng)營能力的商業(yè)成功人士加盟本項目。 吸納中外挖掘本地客戶資源的基礎(chǔ)上，注意拓展國外市場，吸收國外的品牌和 客商。,company logo,四、招商模式,1、主要模式,2、從屬模式,3、返租模式,4、免租模式,company logo,1、主要模式,直接招商，面對全國廣大經(jīng)營商及投資客商，實施大范圍招商行動。,company logo,2、從屬模式,經(jīng)營權(quán)拍賣，項目具有絕對的壟斷優(yōu)勢，在進(jìn)行招商活動之前，使用拍賣方式，面 對大經(jīng)營商，對項目涉及的廣告發(fā)布、主題劇場冠名、主題廣場冠名、旅游文化紀(jì) 念品冠名等進(jìn)行拍賣。,company logo,3、返租模式,針對中小投資客戶和經(jīng)營客戶實施投資返租策略，降低投資和經(jīng)營門檻。,company logo,4、免租模式,實施“放水養(yǎng)魚”的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經(jīng)營客戶提供一定時間的免 租期限，是他們能夠安心在本案自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營成本， 降低了商戶的經(jīng)營風(fēng)險，但從長遠(yuǎn)來看，則降低了我們的經(jīng)營風(fēng)險。 縱觀中外，商 業(yè)地產(chǎn)基本都采用此法。,company logo,四、招商風(fēng)險,1 策略風(fēng)險,2 制度風(fēng)險,3 資金風(fēng)險,4 周期風(fēng)險,5 經(jīng)營風(fēng)險,company logo,1、策略風(fēng)險,任何不當(dāng)策略，都有可能招致招商工作的失敗，因此招商前期一定要作好充分 準(zhǔn)備，充分宣傳，要研究招商地區(qū)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和走勢，準(zhǔn)備一手資料。,company logo,2、制度風(fēng)險,因招商工作面對全國市場，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和客商的經(jīng)營思路又千差萬 別，因此對招商工作將帶來很大的風(fēng)險。要針對不同市場制定不同的招商制度 ，對投資較大和經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍有特點的商戶可根據(jù)招商實際情況區(qū)別對 待。,company logo,3、資金風(fēng)險,招商工作對項目發(fā)展而言，是一個長期而又異常艱巨的任務(wù)，在前期實施招 商工作中，往往有很多客戶的資金很難到位，這對我們而言也有一定風(fēng)險， 因此在招商活動中要盡量和有實力的客商保持洽談合作的關(guān)系。,company logo,4、周期風(fēng)險,招商工作是一個長期的工作，好多客商并不會立即簽約，而是要經(jīng)過一個非 常漫長的洽談程序，才會考慮投資的方向。一般而言，招商的周期在61年 之內(nèi)，因為品牌、企業(yè)各有特點，因此招商工作存在周期風(fēng)險。,company logo,5、經(jīng)營風(fēng)險,適度增加特色經(jīng)營，商業(yè)規(guī)劃要按照游客、消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營者以及開 發(fā)商的具體要求進(jìn)行商業(yè)布局，這樣可以降低客商的經(jīng)營風(fēng)險。,company logo,二、招商策略,company logo,貳、招商策略,一、招商定位,二、招商推廣,三、影響招商因素,1、本質(zhì)定位 2、核心定位 3、形象定位 4、招商概念 5、招商主題,1、招商標(biāo)識 與招商推廣主 題語 2、招商宣傳 工具,1、主要因素 2、次要因素,company logo,一、招商定位,1 本質(zhì)定位,2 核心定位,3 形象定位,4 招商概念,5 招商主題,company logo,1、本質(zhì)定位,石林景區(qū)旅游和撒尼民族文化風(fēng)情文化旅游配套設(shè)施,company logo,2、核心定位,阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)集餐飲、購物、休閑、娛樂、展覽展示、演藝等 為一體的文化旅游廣場,company logo,3、形象定位,云南第一民族風(fēng)情文化旅游街,company logo,4、招商概念,以撒尼族風(fēng)情文化旅游體驗”為核心， 突出民族風(fēng)情文化、民族原生態(tài)特性、休閑、民族特色娛樂、 云南特色餐飲五大特色,company logo,5、招商主題,萬城.阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)全國招商盛大啟幕,company logo,二、招商推廣,1、招商標(biāo)識與招商推廣主題語,2、招商宣傳工具,company logo,二、招商推廣,1、招商標(biāo)識與招商推廣主題語 1） 標(biāo)識：以項目logo為所有招商活動的行動標(biāo)志 2） 主題推廣語：“云南第一民族風(fēng)情文化旅游街” 全國（？）地區(qū)招商盛大啟幕,company logo,二、招商推廣,2、招商宣傳工具 1）招商手冊（業(yè)態(tài)分布和功能配套等） 2）項目中英文介紹（含石林風(fēng)景區(qū)、石林萬城旅游文化投資有限公司、 阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)、項目涉及的合作單位等介紹） 3）項目3d片 4）項目商業(yè)規(guī)劃分布圖（一樓平面分布圖、二樓平面分布圖、地下室分 布圖） 5）招商政策說明文件 6）客戶登記本等相關(guān)資料。 7）電子版樓書（旅游環(huán)境、世界旅游業(yè)趨勢；云南撒尼特征、石林魅力、 產(chǎn)品形象、開發(fā)理念等等） 8）投資指南：國內(nèi)外同類產(chǎn)品的成功案例介紹；未來本案旅游商業(yè)發(fā)展 的升值預(yù)估；投資回報率分析說明等等 9）贈品 10）手袋 11）兩書：商品房租賃合同書和物業(yè)管理契約書 12)項目網(wǎng)站,company logo,三、影響招商的幾大因素,1、主要因素,2、次要因素,company logo,三、影響招商的幾大因素,1、主要因素 1）運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)及管理模式 2）投資回報年限及投資回報率 3）租售價格及升值潛力 3）建筑規(guī)劃及商業(yè)規(guī)劃（如建筑風(fēng)格、面積大小、業(yè)態(tài)分布、 燈光系統(tǒng)、安全系統(tǒng)等） 4）項目功能配套（如住、行、物流等）,company logo,三、影響招商的幾大因素,2、次要因素 1）開發(fā)商實力 2）開發(fā)商商業(yè)管理能力 3）項目品牌長遠(yuǎn)規(guī)劃和設(shè)計,company logo,三、客群分析,company logo,貳、招商策略,company logo,一、目標(biāo)客群分析,1、 目標(biāo)客群比例分析,company logo,一、目標(biāo)客群分析,2、目標(biāo)客群偏好及能力分析 1） 石林本地 群體特點石林本地目標(biāo)客群主要以經(jīng)營和投資為主，他們對撒尼民族風(fēng)情文化和 石林景區(qū)的文化歷史地位以及在旅游界的地位比任何人更了解，對阿詩瑪旅游商業(yè) 街的投資和經(jīng)營熱情也比其它地區(qū)的人要強(qiáng)烈的多。 經(jīng)營偏好經(jīng)營投資較為謹(jǐn)慎，往往是先看后投。主要經(jīng)營以餐廳、旅游紀(jì)念品、 為主。他們對其他產(chǎn)品不感興趣。 經(jīng)營能力具備一定的經(jīng)營管理和投資能力，但基本上為短期投資和經(jīng)營，小商戶 偏多。 2）昆明市 群體特點在該群體中多為商鋪投資者，經(jīng)營者多為主力經(jīng)營業(yè)態(tài)較多，能看到項 目發(fā)展的潛力，投資較為成熟，有一部分具備多年的行業(yè)經(jīng)驗，在不動產(chǎn)投資和經(jīng) 營方面有自己的長遠(yuǎn)計劃。 經(jīng)營偏好這個群體在投資和經(jīng)營上很實際，他們希望在投資較大的升值空間和經(jīng)營 方面有較大的回報空間，且投資和經(jīng)營較為迅速。 經(jīng)營能力他們有穩(wěn)定的收入和產(chǎn)業(yè)，部分可以動用公款經(jīng)營。這個群體的經(jīng)營屬 于理性經(jīng)營。,company logo,一、目標(biāo)客群分析,3） 云南的二線城市 群體特點本省二線經(jīng)營者在項目投資上的比例要大于自主經(jīng)營，他們大都選擇 投資收益穩(wěn)定，長期回報率較高的項目。 經(jīng)營偏好由于飲食習(xí)慣的差異，這個群體可能愿意經(jīng)營陜西的飲食產(chǎn)品。 經(jīng)營能力他們收入相對穩(wěn)定，這個群體的經(jīng)營也屬于理性消費(fèi)，絕大多數(shù)可以 長期經(jīng)營。 4）外地連鎖經(jīng)營群 群體特點這個群體來源很復(fù)雜，各經(jīng)營背景的經(jīng)營者較多，有成熟的投資理念。 經(jīng)營偏好對文化產(chǎn)品感興趣，可以確定的是他們主要以餐飲、旅游紀(jì)念品、特 色民間小吃為主。 經(jīng)營能力這個群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營模式相差較遠(yuǎn)。這個群體的 經(jīng)營屬于理性消費(fèi)，部分屬于感性消費(fèi)； 5）國內(nèi)地區(qū) 群體特點這個群體來源也很復(fù)雜，各經(jīng)營背景的經(jīng)營者都有，經(jīng)營風(fēng)格也各有 不同，有成熟的投資理念。,company logo,一、目標(biāo)客群分析,經(jīng)營偏好對文化旅游產(chǎn)品很感興趣，經(jīng)營上主要以餐飲、旅游紀(jì)念品、特色 民間小吃為主。他們更多的會對經(jīng)營高檔紀(jì)念品、現(xiàn)場加工工藝品，以及親身 體驗中國民族文化藝術(shù)感興趣。 經(jīng)營能力這個群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營模式相差較遠(yuǎn)。這個群體 的經(jīng)營屬于理性消費(fèi)，部分屬于感性消費(fèi)； 6）海外地區(qū) 群體特點這個群體大多對中國民族文化較為感興趣，有成熟的投資理念，在海外 有成熟的經(jīng)營品牌。 經(jīng)營偏好對中國民族文化旅游產(chǎn)品極為感興趣，可以確定的是他們主要以中、高 檔餐飲、旅游紀(jì)念品為經(jīng)營方向。 經(jīng)營能力這個群體收入較為穩(wěn)定，經(jīng)營理念也要比國內(nèi)經(jīng)營者超前。,company logo,二、經(jīng)營商分析,1、經(jīng)營商分類（基本分為七大類） 1） 主力集群商：根據(jù)游客特點及消費(fèi)偏好分析，在餐飲行業(yè)中，旅游街需要引進(jìn)代 表中、西餐較高水平的主力經(jīng)營商；在工藝品行業(yè)中，也需要引進(jìn)多個主力經(jīng)營商， 云南土特產(chǎn)超市，云南干花鮮花超市，玉石專賣市場 2） 特色集群商：根據(jù)游客潛在的偏好，我們可以引進(jìn)以經(jīng)營云南普洱茶室、展廳、 演藝中心等特色經(jīng)營商。 3） 普通集群商：作為配套項目，必須有部分專業(yè)經(jīng)營商進(jìn)行有效填充，如銀行、 郵局、超市等。 4） 中小集群商：旅游紀(jì)念品、手工藝品、特色民間工藝品、一般文物復(fù)制等均可 劃分為中小經(jīng)營戶。 5）廣告商集群：我們要把項目周遍的廣告資源加以整合，對廣告經(jīng)營進(jìn)行招商。 6）制作商集群：把旅游產(chǎn)品研發(fā)、特色旅游工藝品研制也可以進(jìn)行招商。 7）流動商集群：經(jīng)營報刊，香煙，水和飲料等,company logo,二、經(jīng)營商分析,2、經(jīng)營商特點分析 1）主力集群商：它們在地區(qū)乃至全國享有極高的品牌知名度，輻射能力強(qiáng)，消費(fèi)群體覆蓋面廣； a、規(guī)模大，所需要的建筑面積在500-2000平方米之間； b、租賃時間長，一般在810年，有的長達(dá)1520年，但對租賃條件的要求十分嚴(yán)格； c、主力集群店應(yīng)占有整個項目的30%50%的經(jīng)營面積； d、主力集群店能起到聚客的作用，能保持一定的客流量，有良好業(yè)績的主力店集群是項目整體經(jīng)營更加穩(wěn)定。 2） 特色集群商：它們地方文化特色突出，對特定消費(fèi)群體具有強(qiáng)烈吸引力；規(guī)模較大，所需要的建筑面積在20005000平方米之間，租賃時間依照經(jīng)營效果確定。 3） 普通集群商：它們只提供普通服務(wù)，滿足游客普通的基本需求；規(guī)模不大，經(jīng)營方式穩(wěn)定，租賃時間較長。 4） 中小集群商：他們在經(jīng)營風(fēng)格上各有所長，規(guī)模較小，經(jīng)營方式靈活，租賃時間在三年左右。 5）流動商集群：基本屬于景觀性流動小商鋪，經(jīng)營風(fēng)格較為單調(diào)，經(jīng)營品種單一。 6）廣告商集群：項目將來匯聚眾多國內(nèi)國外知名品牌加盟，且兵馬俑博物館每年的客流數(shù)量和客流質(zhì)量是最好的。戶外廣告的經(jīng)營空間很大。 7）制作商集群：項目建成以后是文化旅游產(chǎn)品的研發(fā)和集散中心，產(chǎn)品千差萬別，制作商在產(chǎn)業(yè)鏈上也意義重大。,company logo,二、經(jīng)營商分析,1）飲食類經(jīng)營項目： （1）江氏兄弟橋香園、建新園、 傣味園、云南特色餐飲（菌、土雞、江川魚等） （2）茶室、酒吧、咖啡廳、茶餐廳等、糖果點心店等 （3）麥當(dāng)勞、肯德雞、漢堡等快餐、日本料理、韓國料理等。 2）手工藝品經(jīng)營項目 （1）云南民間藝術(shù)：云南皮畫、東巴文制品、根雕、大理石畫、牛角制品、 手工精品、銅制品和錫制品、蝴蝶畫等 （2）娛教類：民族樂器、土陶制品、等 （3）穿戴類：鞋花、服飾、銀飾品、手工布鞋、布繡制品、玉石 （4）用品類：茶具、竹制酒具、 （5）祭祀類：木雕、藏族祭祀用品,company logo,二、經(jīng)營商分析,3）中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)：云南土特產(chǎn)超市、普洱茶超市、珠寶精油玉器賣場、書法、 篆刻、陶瓷、刺繡、酒、文房四寶、服飾、文字、民俗版畫、民俗游 藝、茶藝、音樂、青銅、繪畫、民族舞蹈、重彩皮畫、手 工布鞋、民族服飾店、云南名煙名酒專賣、照相店、等 4）紀(jì)念品類：旅游產(chǎn)品、特色工藝美術(shù)品。 5）娛樂演藝：表演、娛樂、洗浴 6）金融服務(wù)：工商銀行、招商銀行、民生銀行、交通銀行、百貨、美容美發(fā)廳、書 店、連鎖醫(yī)藥超市、照相館等 7）配套商業(yè)：百貨超市、節(jié)慶、家居用品、書籍、飲食、洗衣房、藥店等,company logo,二、經(jīng)營商分析,4、行業(yè)比例的建議 1）餐飲行業(yè)總面積可在-萬平方米左右，品牌店和特色店的比例為-。 2）工藝品行業(yè)總面積可在-萬平方米左右，品牌店和特色店的比例為-。 3）其它行業(yè)總面積在-萬平方米左右。 4）總體比例約為：-,company logo,二、經(jīng)營商分析,5、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 1）綜合性：項目是一個多業(yè)態(tài)組合的綜合性很強(qiáng)的國際商業(yè)旅游項目，因此保 持一定程度上的多樣性業(yè)態(tài)混合分布，把不同的業(yè)態(tài)在空間上進(jìn)行合理安排， 對項目的招商和后期經(jīng)營管理意義重大。 2）主導(dǎo)性：主力店招商要提前進(jìn)行，在項目商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計的時候就讓主 力店參與進(jìn)來，可以發(fā)揮項目經(jīng)營的作用，并為項目營造必須的商業(yè)潛質(zhì)和商 業(yè)氛圍，使項目具備一定的商業(yè)“基調(diào)”。 3）互補(bǔ)性：把利潤高的商鋪和客流量大的商鋪盡量放在一起，形成互補(bǔ)，是客 流和消費(fèi)保持相對一致。 4）獨(dú)立性：最好不要把同種業(yè)態(tài)安排在一起，避免造成很大程度上的惡性競爭。,company logo,二、經(jīng)營商分析,6、招商人員定位（行業(yè)人員定位負(fù)責(zé)制） 1）有豐富的零售行業(yè)經(jīng)驗和服務(wù)知識。 2）了解物業(yè)租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)法律法規(guī)。 3）掌握市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等學(xué)科的一些基本原理 4）具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力,company logo,四、招商推廣組合,company logo,四、招商推廣組合,一、推廣方式,二、招商方式,1、廣告訴求 2、媒體計劃,1、直接攻擊式 2、媒體攻擊式 3、新聞發(fā)布會 4、招商價格策略,三、租售價格定位,1、價格定位原則 2、收益推導(dǎo) 3、售價推算 4、租價推算,四、招商政策,1、基本政策 2、價格執(zhí)行政策 3、流動店集群 招商 4、廣告商集群 5、招商促銷策略,company logo,一、推廣告方式,1、廣告訴求：招商,company logo,一、推廣告方式,2、媒體計劃（異地推廣模式） 表4-1 媒體特點分析表,company logo,二、招商方式,1、直接攻擊式： 面對大的主力店我們要上門服務(wù)，直接和經(jīng)營者面談，并保持溝通， 詳細(xì)記錄客戶資料。,company logo,二、招商方式,2、媒體攻擊式： 主要針對一些中小商戶，可以利用媒體發(fā)布招商廣告，做好客戶登記工作， 隨后登門服務(wù),company logo,二、招商方式,3、新聞發(fā)布會模式 1）發(fā)布招商廣告 2）新聞發(fā)布會形式 表4-2 新聞發(fā)布會形式,company logo,二、招商方式,4、招商價格策略 1）項目開發(fā)成本分析 （1）項目開發(fā)根據(jù)用地總體規(guī)劃進(jìn)行市場調(diào)研、功能分區(qū)，結(jié)合開發(fā)的總體策略， 初步擬定為一期開發(fā)，項目開發(fā)地塊規(guī)劃為地上x層，建筑總面積為xxxx平方米。 （2）項目開發(fā)成本構(gòu)成由土地成本、前期開發(fā)費(fèi)用、建安工程成本費(fèi)、公建配套 建設(shè)費(fèi)、管理銷售費(fèi)用、設(shè)備以及消防工程費(fèi)、投資利息構(gòu)成等。鑒于前期費(fèi)用、 公建配套建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計 和計算的基礎(chǔ)。因此以下將會具體細(xì)述在項目開發(fā)過程中涉及到的土地成本、建安 工程成本等有關(guān)各項費(fèi)用計算過程和前提依據(jù)。 （3）項目前期開發(fā)成本投入較大，因此項目在招商期間主要是作好資金回收工作 ，以減輕開發(fā)壓力。 （4） 由于采用一期開發(fā)，因此土地成本的構(gòu)成是按照土地用地面積和建筑面積， 再提取本期開發(fā)應(yīng)繳納土地費(fèi)用的金額總數(shù)，扣除本期開發(fā)實際發(fā)生的無償提供的 公建成本，除以該期總建筑面積，并結(jié)合經(jīng)驗數(shù)字，按比例進(jìn)行調(diào)節(jié)和分?jǐn)偂?company logo,二、招商方式,（5）項目單方土地成本的基本計算和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)詳見如下： 43項目開發(fā)成本分析表,綜上所述，項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本為23370萬元，按照本項目實際建設(shè)面積42000平方米分?jǐn)傆嬎悖?則靜態(tài)投資單方成本為5564元/平方米。,company logo,二、招商方式,2、游客消費(fèi)力分析 表4-4 游客消費(fèi)力分析表,company logo,二、招商方式,2）石林旅游消費(fèi)分析 （1）截止xxxx年，石林縣共接待游客xxxxxxx人次，年平均接待游客 xxxxxx人次，日平均接待xxxx人次。xxxx年博物館接待xxx萬人次，日平 均接待xxxx人次；以上歷史數(shù)據(jù)不存在明顯的線性關(guān)系與周期性，不可能用數(shù) 學(xué)方法預(yù)測以后的客流總量變化。任何人對未來提出的量化數(shù)據(jù)只是依據(jù)個人經(jīng) 驗的判斷。 （2）石林縣年接待游客相對穩(wěn)定。大幅提高票價，并未明顯影響游客總量變化， 說明票價不是影響游客的主要原因，可能影響石林縣客流的主要因素包括：游客 的意愿及空閑時間，石林縣接待能力，地區(qū)接待能力，地區(qū)交通運(yùn)輸能力。 3）項目未來收益預(yù)測 1）以xxxx年石林縣游客總量xxx萬人次為基數(shù)，如果xxxx年游客總量穩(wěn)定上 升到xxx萬人次，則未來xx年內(nèi)，年平均游客總量大約在xxx萬人次。 2） 如果按照人均購物消費(fèi)xx元計算，那么未來xxx年，石林縣的旅游平均年收 益大約為xxxxxx元。,company logo,三、租售價格定位,1、價格定位原則： 項目具有壟斷性，沒有市場價格可以參考。定價可以先預(yù)期未來的收益，適當(dāng)給 出經(jīng)營者投資回報的空間，折合成租金推算合理的定價區(qū)域，再用成本分析計算 得盈利空間。,company logo,三、租售價格定位,2、收益推導(dǎo) 1）投資回報周期為xxxx年。 2）消費(fèi)總額按年游客總量xxx萬人次，人均購物消費(fèi)xx元計算。 3）單個商鋪租金占收益的xx%作為正常盈利的標(biāo)準(zhǔn)。 4）保持一定的投資回報率是項目可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。,company logo,三、租售價格定位,3、售價推算： 項目單方開發(fā)成本為xxxx元/平方米，加上xx%的利潤率，可以估算得出項目起步 銷售價格，起步銷售價格可定為：xxxx+xxxx*xx%=xxxx元/平方米。以后按照 “低開高走”的原則，可進(jìn)行價格調(diào)整。,company logo,三、租售價格定位,4、租價推算： 1)（1.0865億42000）12=215（元）（每平方米每月成本價格+利潤價格） 2) 21521535%=140（元）（每平方米每月成本價格）,company logo,四、招商政策,1）基本政策 （1）主力店租：租金可以在租賃年限內(nèi)保持不變，但必須在國家中央銀行利率保 持不變的條件下進(jìn)行。 （2）中小商鋪：租金可以以三年為期限，三年后可以適當(dāng)增加。 （3）其他費(fèi)用：水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用（含綠化費(fèi)用）、電視入網(wǎng)費(fèi)、寬帶 費(fèi)等 （4）保證金繳納：履約保證金繳納可以按照“交一押三”的原則進(jìn)行，可以作為招 商營銷的一個促銷方式。 （5）免租期：前期簽約的可以享受免租半年的優(yōu)惠政策，以保證主力店放心進(jìn)入。,company logo,四、招商政策,2）價格執(zhí)行政策 表 31找商價格執(zhí)行政策一覽表,company logo,四、招商政策,3）流動店集群招商策略 （1）經(jīng)營形態(tài)：書報亭、花店、電話廳、卡丁車、馬車、廁所、照相館等 （2）招商策略 a、書報亭經(jīng)營策略 表4-5 書報亭招商方案,company logo,四、招商政策,c、廁所經(jīng)營權(quán)招商策略 表4-7 廁所招商方案,company logo,四、招商政策,4）廣告商集群 （1）南面戶外廣告牌子可以利用拍賣方式，進(jìn)行廣告經(jīng)營權(quán)拍賣。 表4-8 戶外廣告牌子招商方案,company logo,四、招商政策,4）招商促銷策略 先租后買:如果項目開業(yè)時招商數(shù)量大于銷售數(shù)量，則可選擇部分經(jīng)營商簽訂合同， 并施以優(yōu)惠租金期一年。合同到期后，如果商家不愿意購買，則補(bǔ)足正常租金與 優(yōu)惠租金間的差額。如果商家愿意購買，則按總價減去正常租金來購買商鋪，正 常租金與優(yōu)惠租金間的差額作為優(yōu)惠。這種方法在開業(yè)后使用。,company logo,五、招商推廣策略,company logo,五、招商推廣策略,一、招商理念,二、招商周期,1、理念延伸 2、招商階段 劃分,1、招商推廣 周期 2、招商宣傳 方案,三、招商推廣控制,1、價格定位 原則 2、收益推導(dǎo) 3、售價推算 4、租價推算,三、招商戰(zhàn)術(shù),1、雙百計劃 2、招商組織 3、招商程序 4、招商樣板,company logo,一、招商理念,1、理念的延伸 1）項目推廣理念：招商推廣的過程實質(zhì)就是項目理念推廣的過程，營銷概念中的 民族風(fēng)情文化體驗式旅游，昆明地區(qū)的大眾并不了解，應(yīng)該將營銷概念有效的延 伸。首先建立大眾理解的平臺旅游的黃金時代。然后介紹外國的旅游發(fā)展過 程，引導(dǎo)出體驗式旅游的概念。接著將文化、生態(tài)、休閑、娛樂、演藝、餐飲等 有機(jī)的融合，引導(dǎo)大眾進(jìn)入新的理解平臺文化體驗式旅游。最后再告訴大眾， 在阿詩瑪小鎮(zhèn)，八個民族文化體驗式的撒尼民族風(fēng)情文化廣場即將出現(xiàn)。通過推 廣理念的延伸，就可以使大眾易于理解和接受項目推廣主題。即使他們將來不購 買商鋪，也抱有進(jìn)行體驗消費(fèi)的欲望。,company logo,一、招商理念,2）項目開發(fā)理念 1、項目開發(fā)是撒尼民族文化的開發(fā)和利用世界自然風(fēng)景遺產(chǎn)的需要，對人類文明 延續(xù)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。 2、項目開發(fā)是體現(xiàn)撒尼傳奇式的民族風(fēng)情文化，再現(xiàn)云南多民族文化發(fā)展的需要 ，對云南民族風(fēng)情文化大發(fā)展將產(chǎn)生極大的影響。 3、項目開發(fā)是昆明改變周邊旅游環(huán)境的需要，將為中外游客提供一個體驗云南民 族風(fēng)情文化旅游環(huán)境。 4、項目開發(fā)是云南地區(qū)打造撒尼民族風(fēng)情文化旅游板塊的需要，向全球傳播和展 現(xiàn)云南多民族風(fēng)情文化的無窮魅力。 5、項目開發(fā)是石林縣拉動經(jīng)濟(jì)增長，壯大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的需要，建成后勢必為石林 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。 6、項目開發(fā)是云南旅游業(yè)探索新的發(fā)展模式的需要，為云南旅游產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)生深 遠(yuǎn)意義。,company logo,一、招商理念,2、招商階段劃分 1）、招商階段：,company logo,一、招商理念,2）、招商籌備期： 特點是熟悉市場和收集資料階段。這個階段我們要盡可能的分析市場，了解市場， 取得市場一切可以取得的資料，盡可能的是我們掌握的信息和資料更加全面；同 時也希望他們接受我們這個項目。在招商籌備階段這個過程中，我們在招商用語 上要含蓄懇切，具有一定的引導(dǎo)性和煽動性。我們希望這個階段的推廣重點為“掌 握市場”。,company logo,一、招商理念,3）招商實施期： 招商實施期的主要特點是重點攻擊和強(qiáng)招，需要通過一系列促銷手段和強(qiáng)招方式， 促使經(jīng)營者接受產(chǎn)品。這個過程中招商用語要霸氣十足，富有煽情性，做到一擊 即中的效果，我們希望這個階段的推廣側(cè)重點為“掌握客戶”。 附注：促銷手段：舉行八大民族主題廣場的一系列活動（萬人跳腳、會展、火把節(jié) 歌舞大會等）,company logo,一、招商理念,4）招商管理期： 項目開業(yè)期的主要特點是按照商業(yè)規(guī)劃布局進(jìn)行調(diào)整和管理。這個階段要通過管 理機(jī)構(gòu)的具體介入，對市場大眾形成強(qiáng)烈的吸引力，同時也是項目上也氣質(zhì)和商 業(yè)氛圍出現(xiàn)雛形，形成項目未來商氣的“基調(diào)”。我們希望這個階段階段的推廣側(cè) 重點為“掌握前景”。,company logo,二、招商周期,1、招商推廣周期 項目將在xxxx年x月x日前開業(yè)，因此招商任務(wù)特別緊張，為了不斷提升本案的招商效率，我們可以把整個招商周期劃分為若干個小周期，以保證項目招商工作有計劃、有條理的進(jìn)行。目前我們可以按照前面劃分的幾個階段區(qū)進(jìn)行細(xì)分,具體可以分為:招商策略制定期,招商概念引導(dǎo)期、招商洽談期、招商攻堅期、招商強(qiáng)勢售期五個階段。,表5-1 招商推廣周期表,company logo,二、招商周期,2、招商宣傳方案 由于本案招商工作是一個千頭萬緒的工作，他所涉及的工作內(nèi)容很多，因此前期的招商推廣方案的 制定是一項極為重要的工作，特別是宣傳方式是招商成敗的一個重要因素。本案的目標(biāo)客戶有好幾 個層面，因此我們的宣傳策略、宣傳方式也是多樣的，不能停留在一種形式之上。,表5-2 招商推廣階段宣傳重點,company logo,三、招商推廣控制,1、招商推廣節(jié)奏 1）招商時機(jī)選擇： 考