深度完美xpv10萬(wàn)科A2008年財(cái)務(wù)分析.ppt

萬(wàn)科A2008年財(cái)務(wù)分析,小組成員：俞海倩 胡仲琦 江白伊 邵璟亦 葉 彬 馬毅華,目錄,公司簡(jiǎn)介,財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果,存在問(wèn)題及改進(jìn)措施,未來(lái)展望,一、萬(wàn)科簡(jiǎn)介,1984年5月 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立 1988年 完成股份制改造，更名“深圳萬(wàn)科企業(yè) 股份 有限公司” 1991年1月 萬(wàn)科A股上市 1993年5月 萬(wàn)科B股上市 1993年12月 更名為“萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司” 2005年 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第 一 2006年 成為第一家進(jìn)入全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè) 2007年 中國(guó)綠色公司2007 年度標(biāo)桿企業(yè) 2008年 入選華爾街日?qǐng)?bào)（亞洲版）“中國(guó)十大最受尊敬企業(yè)”,主營(yíng)業(yè)務(wù),公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅 公司業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。2008 年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重分別達(dá)53.2%和57.7%，市場(chǎng)占有率從2.07%提升2.34%。,行業(yè)情況,2008 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)深刻的調(diào)整 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，08 年各季度住房成交面 積的同比變動(dòng)幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2% 和-25.3%，成交金額的同比變動(dòng)幅度依次5.2%、 -4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢(shì) 2008年全國(guó)商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來(lái)尚屬首次,股東情況,主要子公司,2008年報(bào)告期內(nèi),主要發(fā)起設(shè)立的子公司如下表所示,2008重大事項(xiàng),A.限制性股票激勵(lì)計(jì)劃實(shí)施 B.公司債券發(fā)行,2008重大事項(xiàng),2008 年6 月5 日，2008 年第一次臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)了無(wú)償捐助1 億元人民幣參與四川地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后安置及恢復(fù)重建工作的議案。 2008 年7 月，由公司投資建設(shè)的中低收入宜居住宅示范項(xiàng)目“萬(wàn)匯樓”交付入住。 2008 年10 月29 日，由公司與世界建筑雜志合作主辦的第三屆WA-萬(wàn)科青年建筑設(shè)計(jì)師大賽評(píng)選揭曉，大賽的主題為“災(zāi)后永久性農(nóng)村住宅的可能性”。 2008 年11 月6 日，中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)頒布“2008 年全國(guó)質(zhì)量獎(jiǎng)”，公司下屬上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司作為唯一的服務(wù)業(yè)企業(yè)代表榮膺此項(xiàng)大獎(jiǎng)。 2008 年12 月18 日，中山城市風(fēng)景項(xiàng)目作為住宅小區(qū)工程獲得第八屆中國(guó)土木工程詹天佑獎(jiǎng)。 2008 年12 月31 日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學(xué)校主教學(xué)樓及衛(wèi)生院綜合樓交付，這也是震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。,二、財(cái)務(wù)狀況&經(jīng)營(yíng)成果,盈利能力分析,2008 年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 409.9 億元,同比增長(zhǎng)15.4%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 40.3 億元,較 2007 年減少 8.1 億元,同比下降 16.7%,而在另一數(shù)據(jù)“ 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”中,2008年為63.6億元,較2007年減少了12.9億元,同比下降16.9%.營(yíng)業(yè)收入上升而凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降,且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降幅度略高于凈利潤(rùn),說(shuō)明了企業(yè)在2008年經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定,盈利能力分析,08年ROE數(shù)據(jù)低于07年，與07年增發(fā)募集資金投入的項(xiàng)目大部分還未能體現(xiàn)收益有關(guān),07年土地大熱與08年房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷形成鮮明對(duì)比,投入大量資本卻獲得很少收益,ROE肯定下降的。,償債能力分析,在經(jīng)歷了前兩年“跑馬圈地”、大肆擴(kuò)張之后，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著資金緊張的狀況。 一般來(lái)說(shuō)，上市房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠湟?guī)?；?、專業(yè)化、融資能力等各方面的優(yōu)勢(shì)，在地產(chǎn)風(fēng)暴來(lái)臨時(shí)有相對(duì)較大的抵抗力。然而，由年報(bào)可以看出，07年近乎瘋狂的拿地?cái)U(kuò)張，公司的速動(dòng)比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不低。,償債能力分析,速動(dòng)比率明顯降低 短期償債壓力大,償債能力分析,在目前樓市低迷的情況下,速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力.從這項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看,萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的速動(dòng)比率都在0.6以下,低于0.8 的安全水平,與2007年相比,2008年的速動(dòng)比率均有所下降,分別下降0.22、0.29、0.18、0.12.這說(shuō)明,四家企業(yè)在經(jīng)歷了07年的大幅拿地,迅速擴(kuò)張之后,出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力,均需要加強(qiáng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。,償債能力分析,資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高 長(zhǎng)期償債能力堪憂,營(yíng)運(yùn)能力分析,從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來(lái)看，萬(wàn)科相對(duì)于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的。,存貨分析,存貨,存貨的組成結(jié)構(gòu),萬(wàn)科的存貨中主要以“在建開發(fā)產(chǎn)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”為主，2008年年末萬(wàn)科的各類存貨中，現(xiàn)房庫(kù)存78.9億元，占比9.2%，僅相當(dāng)于萬(wàn)科兩個(gè)月的銷售量，其中80庫(kù)存時(shí)間尚不足一年；在建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占51.0%，其中346.4萬(wàn)平方米已經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。這是一個(gè)非常理想的存貨結(jié)構(gòu)。,存貨周轉(zhuǎn)率分析,與2007年相比，2008年末萬(wàn)科的存貨增長(zhǎng)了30.98%，高于營(yíng)業(yè)成本24.20%的增幅，因此存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。但是0.49的存貨周轉(zhuǎn)率還是能在兩年左右回籠資金的。雖然08年房屋銷售狀況不是很樂(lè)觀,但國(guó)家相對(duì)放寬了融資渠道,公司開始大量發(fā)行債券以獲得較多資金注入,再加上公司計(jì)提了12.3個(gè)億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,因此存貨周轉(zhuǎn)率能夠在今年還是高于平均水平.,財(cái)務(wù)狀況綜述,公司盈利水平處于行業(yè)較高的水平 萬(wàn)科公司償債能力從發(fā)展趨勢(shì)上看開始逐年減弱，與同行業(yè)相比也不是很樂(lè)觀。 萬(wàn)科公司08年各周轉(zhuǎn)率水平已是近三年最低值，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不是很穩(wěn)健 總之，各項(xiàng)指標(biāo)都顯示，萬(wàn)科企業(yè)財(cái)務(wù)狀況一般，有一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境來(lái)看：政府的調(diào)控只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)里的過(guò)激和非理性行為；從政府出臺(tái)政策的意愿和調(diào)控反應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)目前擁有一個(gè)寬松的政策環(huán)境。,三、存在主要問(wèn)題,改進(jìn)措施,1.在設(shè)計(jì)創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、精裝修、技術(shù)研發(fā)等多個(gè)方面，繼續(xù)保持和發(fā)揚(yáng)這一優(yōu)勢(shì)。 2.提升萬(wàn)科產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 3.在提高效率的同時(shí)，降低營(yíng)銷費(fèi)用。,盡最大努力提高專業(yè)能力，提升組織效能，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，奠定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模速度型”增長(zhǎng)到“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變。,提高成本管理,深入開展成本優(yōu)化,加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的控制，提升經(jīng)營(yíng)效益水平。,四、未來(lái)展望,2008 年底以來(lái)，政府從提振整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，眾多開發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，以更加理性的心態(tài)應(yīng)對(duì)調(diào)整，積極促進(jìn)銷售。對(duì)企業(yè)而言，只有回歸最基本的商業(yè)邏輯，回歸市場(chǎng)和客戶的原點(diǎn)，才是應(yīng)對(duì)市