深度完美xpv10萬科A2008年財務分析.ppt

萬科A2008年財務分析,小組成員：俞海倩 胡仲琦 江白伊 邵璟亦 葉 彬 馬毅華,目錄,公司簡介,財務狀況與經(jīng)營成果,存在問題及改進措施,未來展望,一、萬科簡介,1984年5月 萬科企業(yè)股份有限公司成立 1988年 完成股份制改造，更名“深圳萬科企業(yè) 股份 有限公司” 1991年1月 萬科A股上市 1993年5月 萬科B股上市 1993年12月 更名為“萬科企業(yè)股份有限公司” 2005年 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10評選第 一 2006年 成為第一家進入全國納稅百強榜的地產(chǎn)企業(yè) 2007年 中國綠色公司2007 年度標桿企業(yè) 2008年 入選華爾街日報（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”,主營業(yè)務,公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅 公司業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角和環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。2008 年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達53.2%和57.7%，市場占有率從2.07%提升2.34%。,行業(yè)情況,2008 年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個深刻的調(diào)整 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，08 年各季度住房成交面 積的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2% 和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次5.2%、 -4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢 2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次,股東情況,主要子公司,2008年報告期內(nèi),主要發(fā)起設立的子公司如下表所示,2008重大事項,A.限制性股票激勵計劃實施 B.公司債券發(fā)行,2008重大事項,2008 年6 月5 日，2008 年第一次臨時股東大會通過了無償捐助1 億元人民幣參與四川地震災區(qū)災后安置及恢復重建工作的議案。 2008 年7 月，由公司投資建設的中低收入宜居住宅示范項目“萬匯樓”交付入住。 2008 年10 月29 日，由公司與世界建筑雜志合作主辦的第三屆WA-萬科青年建筑設計師大賽評選揭曉，大賽的主題為“災后永久性農(nóng)村住宅的可能性”。 2008 年11 月6 日，中國質(zhì)量協(xié)會頒布“2008 年全國質(zhì)量獎”，公司下屬上海萬科房地產(chǎn)有限公司作為唯一的服務業(yè)企業(yè)代表榮膺此項大獎。 2008 年12 月18 日，中山城市風景項目作為住宅小區(qū)工程獲得第八屆中國土木工程詹天佑獎。 2008 年12 月31 日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學校主教學樓及衛(wèi)生院綜合樓交付，這也是震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。,二、財務狀況&經(jīng)營成果,盈利能力分析,2008 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 409.9 億元,同比增長15.4%,實現(xiàn)凈利潤 40.3 億元,較 2007 年減少 8.1 億元,同比下降 16.7%,而在另一數(shù)據(jù)“ 營業(yè)利潤”中,2008年為63.6億元,較2007年減少了12.9億元,同比下降16.9%.營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降,且營業(yè)利潤下降幅度略高于凈利潤,說明了企業(yè)在2008年經(jīng)營不穩(wěn)定,盈利能力分析,08年ROE數(shù)據(jù)低于07年，與07年增發(fā)募集資金投入的項目大部分還未能體現(xiàn)收益有關(guān),07年土地大熱與08年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷形成鮮明對比,投入大量資本卻獲得很少收益,ROE肯定下降的。,償債能力分析,在經(jīng)歷了前兩年“跑馬圈地”、大肆擴張之后，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著資金緊張的狀況。 一般來說，上市房地產(chǎn)企業(yè)因為其規(guī)模化、專業(yè)化、融資能力等各方面的優(yōu)勢，在地產(chǎn)風暴來臨時有相對較大的抵抗力。然而，由年報可以看出，07年近乎瘋狂的拿地擴張，公司的速動比率較低，資產(chǎn)負債率偏高，且現(xiàn)金流為負值，財務風險并不低。,償債能力分析,速動比率明顯降低 短期償債壓力大,償債能力分析,在目前樓市低迷的情況下,速動比率比流動比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力.從這項指標來看,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的速動比率都在0.6以下,低于0.8 的安全水平,與2007年相比,2008年的速動比率均有所下降,分別下降0.22、0.29、0.18、0.12.這說明,四家企業(yè)在經(jīng)歷了07年的大幅拿地,迅速擴張之后,出現(xiàn)了嚴重的資金壓力,均需要加強對資金風險的監(jiān)控。,償債能力分析,資產(chǎn)負債率普遍偏高 長期償債能力堪憂,營運能力分析,從整個房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營運能力較強。整體來看，萬科相對于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當優(yōu)勢的。,存貨分析,存貨,存貨的組成結(jié)構(gòu),萬科的存貨中主要以“在建開發(fā)產(chǎn)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”為主，2008年年末萬科的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80庫存時間尚不足一年；在建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占51.0%，其中346.4萬平方米已經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。這是一個非常理想的存貨結(jié)構(gòu)。,存貨周轉(zhuǎn)率分析,與2007年相比，2008年末萬科的存貨增長了30.98%，高于營業(yè)成本24.20%的增幅，因此存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。但是0.49的存貨周轉(zhuǎn)率還是能在兩年左右回籠資金的。雖然08年房屋銷售狀況不是很樂觀,但國家相對放寬了融資渠道,公司開始大量發(fā)行債券以獲得較多資金注入,再加上公司計提了12.3個億存貨跌價準備,因此存貨周轉(zhuǎn)率能夠在今年還是高于平均水平.,財務狀況綜述,公司盈利水平處于行業(yè)較高的水平 萬科公司償債能力從發(fā)展趨勢上看開始逐年減弱，與同行業(yè)相比也不是很樂觀。 萬科公司08年各周轉(zhuǎn)率水平已是近三年最低值，資金運轉(zhuǎn)不是很穩(wěn)健 總之，各項指標都顯示，萬科企業(yè)財務狀況一般，有一定財務風險。從房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境來看：政府的調(diào)控只針對房地產(chǎn)行業(yè)里的過激和非理性行為；從政府出臺政策的意愿和調(diào)控反應來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前擁有一個寬松的政策環(huán)境。,三、存在主要問題,改進措施,1.在設計創(chuàng)新、標準化、工廠化、精裝修、技術(shù)研發(fā)等多個方面，繼續(xù)保持和發(fā)揚這一優(yōu)勢。 2.提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力 3.在提高效率的同時，降低營銷費用。,盡最大努力提高專業(yè)能力，提升組織效能，推進技術(shù)創(chuàng)新，奠定長遠發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)從“規(guī)模速度型”增長到“質(zhì)量效益型”增長的轉(zhuǎn)變。,提高成本管理,深入開展成本優(yōu)化,加強對期間費用的控制，提升經(jīng)營效益水平。,四、未來展望,2008 年底以來，政府從提振整體經(jīng)濟的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多開發(fā)企業(yè)也順應市場趨勢，以更加理性的心態(tài)應對調(diào)整，積極促進銷售。對企業(yè)而言，只有回歸最基本的商業(yè)邏輯，回歸市場和客戶的原點，才是應對市