2012年9月重慶房地產(chǎn)市場研究報告（75頁） .doc

2012年9月重慶房地產(chǎn)市場研究報告2012年9月重慶房地產(chǎn)市場研究報告克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司重慶機構(gòu)本月導讀：5克而瑞視點：6數(shù)字樓市：7關注樓盤：8第一篇 市場背景篇9第一章、政策資訊9一、政策經(jīng)濟解析9二、市政時事解析12三、行業(yè)動向解析14第二章、經(jīng)濟環(huán)境15一、重慶市g(shù)dp15二、工業(yè)生產(chǎn)15三、對外經(jīng)濟16四、固定資產(chǎn)投資17五、消費品市場17第三章、房地產(chǎn)投資19一、開發(fā)投資額19二、房地產(chǎn)建設指標19第二篇 市場分析篇21第四章、土地市場21一、土地資訊21二、土地供應供應面積上升、供應宗數(shù)上升21三、土地成交成交面積大幅下降22四、重點地塊24第五章、商品房市場27一、市場綜述“金九”未現(xiàn)：市場供應高漲，但成交未達到預期27二、供求關系本月市場供求比1.66，為近1年來供求比最大，樓市供過于求嚴重29三、供應量供應近300萬方，達近2年來月度峰值，開發(fā)企業(yè)信心滿滿30四、成交量“金九”未現(xiàn)，成交不及8月，市場未達到理想高度31五、成交均價價格繼續(xù)保持穩(wěn)定，長期消費上漲趨勢明顯32六、區(qū)域市場渝北區(qū)成交獨樹一幟，但成交各區(qū)都有所下降33第六章、商品住宅市場34一、供應量較上月有較大幅度上升。34二、新推量金九到來，供應量開盤次數(shù)大幅上升35三、熱點板塊沙坪壩區(qū)大學城板塊39第七章、辦公市場40一、個案分析40第八章、商業(yè)市場42一、個案分析42第九章、產(chǎn)品分析44一、產(chǎn)品綜述44二、案例分析51第十章、營銷媒體53一、營銷綜述53二、媒體分析54三、典型項目隆鑫鴻府56第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇58一、渝北區(qū)58二、南岸區(qū)58三、九龍坡區(qū)59四、江北區(qū)60五、沙坪壩區(qū)60六、渝中區(qū)61七、巴南區(qū)61八、大渡口區(qū)62九、北碚區(qū)63附件列表64一、土地數(shù)據(jù)64二、商品住宅數(shù)據(jù)6876報告說明由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù)，因此報告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)說明存量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷售總量。（時間：2012年9月30日）供應量：本月辦理預售許可建筑面積總量。成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。供求比：供應量/成交量。成交均價：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價。新推量：本月重慶市場進行開盤或加推的項目推出套內(nèi)面積總量。銷售價格：指樓盤銷售套內(nèi)價格。監(jiān)測區(qū)域重慶市場：指重慶行政劃分主城區(qū)九區(qū)，其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經(jīng)開區(qū)；南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經(jīng)開區(qū)；九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。注：2012年2月起重慶市場數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù)。監(jiān)測時間跨度如無特殊標明，監(jiān)測時間為2011年9月-2012年9月。數(shù)據(jù)來源本報告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國土局、統(tǒng)計局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機構(gòu)的公示信息，競爭個盤資料主要來源于克而瑞信息技術(shù)有限公司重慶機構(gòu)cric數(shù)據(jù)庫。廣告信息主要來源于重慶六大主流報紙重慶晨報、重慶商報、重慶晚報、重慶時報、新女報、渝報。本月導讀： 兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地 囤地一年禁止再買地國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部日前聯(lián)合發(fā)出通知，力推保障房建設落實、嚴格土地出讓管理。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。房價高的地區(qū)，應增加中小套型限價住房建設供地數(shù)量。詳情請見p9 央行單日釋放資金1600億央行9月20日開展了7天和28天逆回購操作，規(guī)模共計1600億元，其中期限28天的1050億，期限7天的550億人民幣。詳情請見p108月經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐 cpi同比上漲2% ppi同比下降3.5%9月10日，國家統(tǒng)計局公布2012年全國經(jīng)濟宏觀數(shù)據(jù)，其中：l cpi同比上漲2%，環(huán)比上漲0.6%；l ppi同比下降3.5%；l 中國制造業(yè)pmi為49.2%，環(huán)比降0.9個百分點；8月社會零銷品總額同比實際增長12.1%。詳情請見p102012年9月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：市場供應近300萬方，為2011年以來單月供應量最高；但成交卻環(huán)比下滑，不及8月傳統(tǒng)淡季，市場量價均為達到預期。據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測，2012年9月主城區(qū)商品房市場供應295.98萬方，環(huán)比上升29.88%；成交178.55萬方，環(huán)比下降2.54%，成交均價6783元/平米，與上月持平。本月市場供過于求嚴重，需求比為1.66，達近1年來最大。詳情請見p27克而瑞視點：2012年9月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：市場供應近300萬方，為2011年以來單月供應量最高；但成交卻環(huán)比下滑，不及8月傳統(tǒng)淡季，市場量價均為達到預期。據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測，2012年9月主城區(qū)商品房市場供應295.98萬方，環(huán)比上升29.88%；成交178.55萬方，環(huán)比下降2.54%，成交均價6783元/平米，與上月持平。本月市場供過于求嚴重，需求比為1.66，達近1年來最大。 9月樓市供求如此大反差，主要原因在于：一方面，市場賣方：目前政策仍然處于空檔期，雖然近期宏觀層面不斷釋放調(diào)控從嚴信號，但實際措施并未出臺，因此開發(fā)企業(yè)對后市行情預期尚且樂觀。9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場旺季，開發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場份額，另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性，因此本月集中供應，造成市場井噴。另一方面，市場買方：從近幾個月購房者信心調(diào)查研究開看，目前市場信心已經(jīng)基本恢復，基本所有的購房者都認為目前市場已經(jīng)觸底。但是，在購房者感知和信心變化期間，重慶商品房市場價格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲，目前建面均價6783元/，已達到10年9、10月同期水平。在價格上漲同時，購房者心理價位并沒有同步上漲。因此，改善型客戶選擇持幣觀望，剛需客戶又購買能力有限，因此，市場過量供應造成去化比例不足，市場供求比拉大。數(shù)字樓市：2012年9月重慶商品房市場9月存量（萬）供應量（萬）成交量（萬）供求比成交套數(shù)（套）成交金額（億元）成交均價（元/）商品房2282.37295.98178.552.2719360121.126783 9月重慶單盤銷售排行榜：銷售金額排行榜top10銷售面積排行榜top10項目名稱金額（億元）項目名稱面積（萬）龍湖u城2.52 龍湖東橋郡3.26 保利花半里1.80 龍湖u城2.82 融匯國際溫泉城1.76 中豪公園尚城2.62 保利香雪花園1.66 金科廊橋水鄉(xiāng)2.60 龍湖東橋郡1.54 融匯國際溫泉城2.56 魯能星城1.42 保利香雪花園2.48 中豪公園尚城1.36 保利花半里2.36 龍湖春森彼岸1.28 融匯半島2.31 融僑城1.27 晉愉盛世融城2.07 融匯半島1.24 富力城1.95 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)官方公布數(shù)據(jù)關注樓盤：渝高香洲關注點：為大成者劃定洋房生活的品位渝高香洲，坐擁無法復制的公園天賦，秉承新古典主義的建筑美學，項目嵌入彩云湖國家濕地公園，三面環(huán)園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。距輕軌二郎站僅100米，緊鄰二郎步行街，為您帶來值得一生擁有的極致生活。渝高香洲規(guī)劃用地面積約12.40萬方，總建筑面積約28萬方，項目擁有近50畝的天然湖面，周邊擁有100多畝體育公園及300多畝森林公園，整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。區(qū)域價值和自然資源條件決定了項目具備打造高品質(zhì)居住社區(qū)的潛力。龍湖春森彼岸關注點：志存高遠、堅韌踏實龍湖春森彼岸坐落于北濱路陳家館，緊鄰江北嘴cbd，擁有長江、嘉陵江江岸線。龍湖春森彼岸總占地16.03萬方，總建筑面積78.24萬方。龍湖春森彼岸78萬方世界級濱水建筑群，占據(jù)城市中心絕版地段，粹集現(xiàn)代城市生活之品質(zhì)要素：觀江豪宅、商務soho、5a甲級寫字樓、10萬方國際風尚商業(yè)街區(qū)、1000米濱江休閑長廊構(gòu)筑城市未來國際化水岸生活！第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策經(jīng)濟解析1、政策、法規(guī)解析a. 按揭首套房 可申請財政補助按揭首套房申請財政補助流程補助對象2008年12月1日起簽訂正式購房合同，在渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、南岸、北碚、巴南、渝北、北部新區(qū)繳納個人所得稅、并在上述區(qū)域以按揭方式購買屬其唯一住房的購房產(chǎn)權(quán)人。享受財政補助的產(chǎn)權(quán)人再次購買住房則不再符合補助條件。補助方式財政補助采取按補助年度計算，即從產(chǎn)權(quán)人購買住房后支付按揭本息的首月起，連續(xù)12個月止為一個補助年度，以后的補助年度以此連續(xù)類推。在補助年度內(nèi)，以實際繳納的個人所得稅的40%為限，高于按揭本息的，按按揭本息額度給予補助；低于的，按個人所得稅40%的額度給予補助?？偫塾嬔a助金額不得超過住房總價的30%。克而瑞點評：該政策優(yōu)惠系2009年首度出臺，目前僅再度重申。該政策限群體整體個稅繳納者的工薪階層，首套用房，目的是為了促進剛需入市。但是由于首套房的工薪階層個稅繳納本身不會太多，且每年補助最多為繳納個稅的40%，因此本身補助力度有限，對市場促進不大。b. 兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地 囤地一年禁止再買地國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部日前聯(lián)合發(fā)出通知，力推保障房建設落實、嚴格土地出讓管理。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。房價高的地區(qū)，應增加中小套型限價住房建設供地數(shù)量?？硕瘘c評：此次土地市場調(diào)控依然是重申前期政策，未出新規(guī)。此次重申的重點依然是為了督促開發(fā)企業(yè)積極開發(fā)，增大市場供應，控制房價上漲。2、經(jīng)濟、金融解析a. 8月經(jīng)濟數(shù)據(jù)出爐 cpi同比上漲2% ppi同比下降3.5%9月10日，國家統(tǒng)計局公布2012年全國經(jīng)濟宏觀數(shù)據(jù)，其中：l cpi同比上漲2%，環(huán)比上漲0.6%；l ppi同比下降3.5%；l 中國制造業(yè)pmi為49.2%，環(huán)比降0.9個百分點；l 8月社會零銷品總額同比實際增長12.1%?？硕瘘c評：8月經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明：實體經(jīng)濟仍在探底，刺激政策仍需加碼8月cpi同比增長2.0%，重回“2”時代，較7月cpi增速水平1.8%回升0.2個百分點。 cpi抬頭仍是由于“結(jié)構(gòu)性通縮”， 即在產(chǎn)能過剩背景下未來工業(yè)品價格仍將持續(xù)回落，但農(nóng)產(chǎn)品、能源等受供給約束的領域價格同步上漲。因此，cpi回升并沒有影響市場對降息或降準預期的減弱。ppi同比下降3.5%創(chuàng)出34個月新低，以及工業(yè)增加值8.9%創(chuàng)出39個月新低，說明實體經(jīng)濟仍在探底過程中，刺激政策仍需加碼。8月制造業(yè)pmi僅為49.2%，不僅跌破榮枯線，更創(chuàng)新近九個月來的新低，表明經(jīng)濟形勢仍不容樂觀。產(chǎn)成品庫存高企或在未來幾個月繼續(xù)影響制造業(yè)生產(chǎn)，外需下滑加劇以及就業(yè)市場的惡化，要求在政策面刺激經(jīng)濟。b. 央行單日釋放資金1600億央行9月20日開展了7天和28天逆回購操作，規(guī)模共計1600億元，其中期限28天的1050億，期限7天的550億人民幣。克而瑞點評：上周美國推出無限期qe3，增大了國際市場貨幣流通量。且近段時間歐洲也有量化寬松跡象，全球及中國的通脹壓力均加大。2012年中國主要控通脹穩(wěn)增長，由于前期調(diào)控目前通脹壓力沒有凸顯，因此近期面對美國等一些列經(jīng)濟手段央行沒有選擇降準，而是長周期逆回購，屬于未雨綢繆的措施，具有更大靈活性，一旦外部環(huán)境變化，不用擔心釋放的流動性難以挽回。從目前國內(nèi)經(jīng)濟形勢看，2012下半年央行在調(diào)準、降息等手段上還是會較為謹慎，短周期操作的逆回購暫時還將是主流手段。二、市政時事解析a. 重鋼搬遷為大渡口轉(zhuǎn)型騰地重鋼區(qū)域有望明年內(nèi)“重生”重鋼環(huán)保搬遷“搬走”了主城一半以上的污染，也給大渡口的發(fā)展帶來了“蝶變”的契機。重鋼片區(qū)土地面積共有約8100畝，總建設規(guī)模950萬平方米。這1500畝土地中含有近300畝政府配套，今年底將推出的有約1250畝，這也是自重鋼“熄火”環(huán)保搬遷以來，推出的首批次土地。目前重慶多家品牌房企主動找上門接洽。如果該地塊今年年底成功出讓，那么最快在明年下半年，重鋼新生后的第一個房地產(chǎn)項目，就將進入重慶市民的視線。克而瑞點評：相對主城其他幾個區(qū)，大渡口的房地產(chǎn)開發(fā)相對落后；但是這也給了大渡口區(qū)其它幾個老城區(qū)不能享有的“先規(guī)劃后建設”的“后發(fā)優(yōu)勢”，即“在一個片區(qū)，先做有特色的城市設計，再招攬開發(fā)企業(yè)進行城市開發(fā)?！睋?jù)透露，在重鋼地塊的崖線邊緣，大渡口政府將打造一個建筑形態(tài)為吊腳樓的商業(yè)區(qū)域。這個依托重鋼12公里懸崖打造的商業(yè)區(qū)域，目前暫定名為“巴人天街”，將重現(xiàn)重慶“吊腳樓”、“石板路”的傳統(tǒng)街道。而重鋼區(qū)域最先開工的，將是展示重慶厚重工業(yè)文化的工業(yè)博物館，預計將在今年年內(nèi)開工。b. 2015年軌道“一環(huán)六線”全部開建發(fā)展新型城鎮(zhèn)化，基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要與之匹配，并鼓勵民營經(jīng)濟參與城鎮(zhèn)化建設，特別是基礎設施方面。到2015年，市域高速公路達到3000公里，鐵路通車里程達到2300公里，軌道交通通車里程達到200公里。建成區(qū)綠化覆蓋率達到41%，主城區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)良以上天數(shù)保持在315天以上。在這3年里，我市軌道交通“一環(huán)六線”將全部開工，建成后出行將更加方便?？硕瘘c評：交通不管對城市經(jīng)濟發(fā)展還是居民生活出行都是必不可少的條件。在城市迅速發(fā)展的同時，城市內(nèi)部交通也越來越擁堵；而軌道交通憑著快捷、準時、不堵車等優(yōu)勢得到的人們的青睞。目前重慶4條軌道交通已開通，從其人流擁擠情況可以看出人們對它的需求量是有多大。未來“一環(huán)六線”的完善，將為人們出行帶來更多的便捷。同時，軌道經(jīng)濟也迅速發(fā)展，不管是住宅小區(qū)還是商業(yè)、辦公，軌道交通成為了一大賣點。最明顯的大渡口商圈，軌道對其起到了巨大的推動作用。三、行業(yè)動向解析a. 2012重慶秋季房交會11月舉行重慶市房地產(chǎn)展示交易會組委會發(fā)布通知稱，2012年重慶秋季房地產(chǎn)展示交易會將于11月23日-26日在南坪國際會議展覽中心舉行。據(jù)悉，2012年重慶秋季房交會布展期為11月20日-22日，集中展覽期為11月23-26日，為期四天。重慶歷屆秋季房交會均定于10月舉行，而本屆房交會首次延期。據(jù)了解，從9月28日起至10月12日，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)，以及參展的媒體都可以報名參加本屆房交會的展區(qū)?？硕瘘c評：房交會歷來被視為樓市風向標，但本屆房交會卻有新變化，主要表現(xiàn)在會展時間上：其一，房交會首次延期，傳統(tǒng)的10月延期至11月；其二，本次房交會將傳統(tǒng)的周四到周日的舉辦周期改到周五至周一。自今年二季度以來，重慶樓市回暖明顯，就連七八月份這樣的傳統(tǒng)淡季市場成交還是漲聲依舊，因此，本次房交會時間的改變是否是為了讓傳統(tǒng)的交易旺季繼續(xù)延長到十一月呢？ 這個還有待市場檢驗。但是，房交會時間的延后，勢必使得重慶市場第四季度競爭更為激烈。b. 金科2.45億購入重慶大足區(qū)10.9萬平土地金科股份9月13日發(fā)布公告稱，公司于9月11日通過掛牌出讓方式，以24472.01萬元獲得重慶大足區(qū)一塊宗地的土地使用權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份后，金科已經(jīng)頻頻在土地市場出手，相繼在重慶、四川、江蘇、成都等地拿下11宗地塊，耗資24.98億?？硕瘘c評：重慶房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2011年下行和2012年上半年的探底之后，目前逐步回暖，但整體市場房價現(xiàn)在還走高，土地起拍價在去年回調(diào)之后現(xiàn)在上浮范圍也相應較少，因此現(xiàn)在仍然處于拿地的較好時期。金科地產(chǎn)此次在區(qū)縣大足拿地，一方面區(qū)縣目前土地及商品房價格較低，項目利潤空間較大；另一方面，大足借成渝復線東風，未來與主城時間距離大大縮短，因此，整個縣城發(fā)展前景看好。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、重慶市g(shù)dp全市g(shù)dp二季度增長16.49%，1-6月全市生產(chǎn)總值5307.19億元，增長率保持在全國前列，并表現(xiàn)出五個有基本面意義的特點：第一，工業(yè)回升拉動有力。全市工業(yè)產(chǎn)值從3月份開始扭轉(zhuǎn)下滑趨勢，并一路回升，1-6月，工業(yè)增加值增長16.5%，工業(yè)總產(chǎn)值同比增長19.3%，銷售值同比增長17.9%。第二，對外開放逆勢攀升。外資方面，全市實際利用外資37億美元，同比增長27%。進出口方面，一季度同比增長1.2倍，1-6月增長1.7倍，增幅位居全國第一；進出口總額超過250億美元，從去年的全國第17位上升到目前的第11位。圖1-2-1：重慶市g(shù)dp2009年2季度至2012年2季度增長速度走勢圖資料來源：重慶市統(tǒng)計局二、工業(yè)生產(chǎn)1-8月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長18.6，增速較1-7月上升0.1個百分點，較全國平均水平高出6個百分點，累計完成工業(yè)總產(chǎn)值8344.08億元。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)回升的運行態(tài)勢。18月全市輕工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值2313.3億元，同比增長17.8%;重工業(yè)總產(chǎn)值為6030.78億元。同比增長18.9%，占規(guī)模以上工業(yè)總值的72.3%。圖1-2-2 ：2011年8月-2012年8月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局三、對外經(jīng)濟1-8月，全市進出口總額達352.72億美元，同比增長132.9%。1-8月出口總額259.45億美元，同比增長170.9%。其中：國有企業(yè)、外資企業(yè)和私營企業(yè)出口總額分別是7.46億美元、94.61億美元、155.13億美元，國有企業(yè)同比下降13.1%，外資企業(yè)和私營企業(yè)同比分別增長220.5%、180.2%；一般貿(mào)易、加工貿(mào)易、機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口總額分別是156.48億美元、89.95億美元、164.6億美元和86.29億美元，同比分別增長192.5%、262.5%、157.9%和284.4%。圖1- 2-3： 2011年8月-2012年8月重慶市對外貿(mào)易累計同比增長情況走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局四、固定資產(chǎn)投資1-8月,全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)推進,共完成投資5349.99億元，同比增長22.6%，增速比1-7月上升1.5個百分點，比上年同期回落7.7個百分點。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資1454.35億元，增長21.6%，增速比1-7月上漲了0.1個百分點。1-8月，全市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資213.63億元、1735.33億元、3401.03億元，分別增長44.2%、15.5%、25.4%， 從隸屬關系看，1-8月，中央項目投資303.5億元，同比增加12.5%；占投資總額94.3%的地方項目投資5046.49億元，同比增長23.3%。圖1-2-4：2011年8月-2012年8月重慶市固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局五、消費品市場2012年二季度社會消費品零售總額1929.84億元，同比增長15.9%。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額1830.35億元，增長16 %；鄉(xiāng)村消費品零售額99.49億元，增長13.8%。2012年二季度商品銷售總額5837.01億元，同比增長22%。其中批發(fā)銷售4193.02億元，同比增長24.5%，零售額1643.99億元，同比增長16.2%。圖1-2-5：2010年2季度-2012年2季度重慶市社會消費品零售總額累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額2012年1-8月年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額1454.35億元，同比增長21.6%；占全社會投資的27.2%，保持了近年來占比為25%左右的格局。 1-8月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成商品房銷售面積2516.73萬平方米，同比上升0.6%。圖1- 3-1：2011年8月-2012年8月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局二、房地產(chǎn)建設指標1-8月全市房地產(chǎn)施工面積19602.45萬平方米，同比增長10%。住宅施工面積15200.21萬平方米，增長8.3%；辦公樓施工面積423.04萬平方米，增長39%，；商業(yè)用房1775.6萬平方米，增長8.1%。圖1-3-2：2011年8月-2012年8月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局同期，全市商品房竣工面積1913.13萬平方米，同比增加16.9%。 其中，住宅竣工面積1578.67萬平方米，同比上升19.1%；辦公樓竣工面積22.41萬平方米，同比上升29%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積152.52萬平方米，同比回落15.9%。圖1-3-3 ：2011年8月-2012年8月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局第二篇 市場分析篇第四章、土地市場一、土地資訊n 國土部：地價變化不大未現(xiàn)過熱近期，一些城市相對集中地推出住房用地，有觀點認為可能會造成土地市場過熱，進而推高房價。在金九銀十的傳統(tǒng)旺季，土地市場會不會過熱？相對集中推出住房用地會不會推高房價。從歷年的實際看，土地供應一般從2季度開始逐漸增加，3、4季度形成高峰，從落實住房用地供應計劃看，近兩個月各地加大推出住房用地力度也是正常的。根據(jù)每周監(jiān)測分析，與往年供地節(jié)奏變化基本一致。克而瑞觀點：近兩個月房企拿地雖有所增多，但底價成交或低溢價成交仍是主流，地價總體上仍保持了平穩(wěn)。8、9月份，各地異常交易宗地繼續(xù)減少，溢價率較去年同期大幅下降。因此，雖近兩個月一些城市開始相對集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地價變化不大，土地市場總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱。二、土地供應供應面積上升、供應宗數(shù)上升1、土地供應概述據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，截止到2012年9月30日，重慶市土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應土地共35宗，預出讓土地面積共計為210.07萬平方米，出讓綜合價金共773656萬元，土地平均出讓價格3682.79元/平方米。圖2-4-1：重慶市2011年9月-2012年9月土地市場供應走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)2、供應結(jié)構(gòu)分析2012年9月，除渝中區(qū)、大渡口區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應。其中渝北區(qū)供應量最大，供應建設用地面積為63.25萬方，占全市供應的30.12%。其余部分主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū)，其他區(qū)域都較少。2012年9月擬供應土地35宗，其中工業(yè)用地供應10宗，占地60.44萬方，占本月總供應用地的28.77%。居住用地供應7宗，占地65.14萬方，占比31.01%。商業(yè)用地供應8宗，占地20.82萬方，占比9.91%。商住混合用地9宗，占地62.11萬方，占比29.57%。公建配套用地供應1宗,占地1.56萬方,占比0.74%。三、土地成交成交面積大幅下降1、土地成交概述據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年9月重慶市無土地成交。圖2-4-2：重慶市2011年9月-2012年9月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖2-4-3 ：重慶市2012年9月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)2012年9月無土地成交。3、拿地企業(yè)分析2012年9月無土地成交。四、重點地塊（由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。故從2009年1月開始，熱點地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準，且也對供應地塊進行分析。）201212128江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a13-1/05號宗地2012年9月8日，重慶市國土局以110934萬元的價格掛牌江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a13-1/05號宗地，屬性為b1r2（以商業(yè)為主的綜合用地）。占地面積為2.91萬平方米，預計可開發(fā)總建筑面積約55萬平方米，容積率18.88。本月將對該地塊的投資前景進行簡要分析。1、宗地概況表2-4-1：201212128江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a13-1/05號宗地地塊名稱201212128江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a13-1/05號宗地地址重慶市江北區(qū)出讓方式掛牌出讓土地用途b1r2（以商業(yè)為主的綜合用地）所在區(qū)域江北區(qū)板塊位置五里店板塊占地面積(萬m2)2.91起始總價（萬元）110934總建面積(萬m2)55地面價格（萬元/畝）2539.19容積率18.88樓板價（元/平方米）2016.98數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)2、該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該宗地位于重慶江北區(qū)江北嘴。江北嘴cbd核心區(qū)現(xiàn)有土地3390.45畝，其中可供開發(fā)用地1187畝；可建建筑面積542.6萬平方米（不含地下部分），其中商務辦公面積262萬平方米。該地區(qū)將建設成城市的金融中心，商務辦公寫字樓以及一系列包括大劇院、科技館在內(nèi)的大型公共服務設施，成為未來城市的功能、景觀和活動中心。3、宗地投資開發(fā)前景總結(jié)n 該宗地位于江北嘴，該片區(qū)正處于飛速發(fā)展階段,政府大力扶持，未來潛力巨大。n 該宗地周邊同屬性土地成交較多，未來競爭較大?？硕鹩^點：該宗地位于江北嘴江北城組團a分區(qū)，該分區(qū)目前正處于大力發(fā)展中。未來開發(fā)具有較大的升值潛力。現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的在售項目較多，競爭較大。 江北城組團a分區(qū)成交情況表2-4-2：江北城組團a分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(萬元)江北區(qū)江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a06-1/03、a06-2/03、a06-3/03、a06-4/03,b分區(qū)b01-1/03,o分區(qū)o03-1/04號宗地商業(yè)（商服）;532637.13379944.998825江北區(qū)江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a01-1/03、a01-2/03、a01-4/03、a11-1/03和c分區(qū)c01-3/03、c01-5/03號宗地商業(yè)（商服）;公建配套（文化娛樂、酒店、加油站、科教等）;2649165.031331442410000江北區(qū)江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a12-1/04號宗地商業(yè)（商服）;245012.045000013664江北區(qū)江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a08-1/03、a08-2/03號宗地商業(yè)（商服）;1923510.03192941144000江北區(qū)江北區(qū)江北城組團a分區(qū)a01-1/03、a01-2/03、a01-3/03、a02-1/03、a02-2/03、a02-3/03、a03-1/03、a03-2/03、a04-1/03、a04-2/03、a04-3/03、a05-1/03、a05-2/03號宗地住宅;商業(yè)（商服）;947959.44894413.3202412數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)據(jù)本機構(gòu)不完全統(tǒng)計，2010年1月至今，江北城組團a分區(qū)有5宗住宅類用地成交。表2-4-3：江北城組團a分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤一覽表項目名稱區(qū)域建筑形態(tài)總建面積()開盤時間銷售狀態(tài)銷售報價(元/)紫御江山江北區(qū)高層8800002011-12-3預售10538寰宇天下江北區(qū)高層，小高層，多層4262722011-4-28預售25650數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)周邊房地產(chǎn)住宅市場項目不多，區(qū)域內(nèi)在售住宅產(chǎn)品少。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，同時有商業(yè)項目。swot分析優(yōu)勢劣勢該宗地位于熱點區(qū)域宗地周邊發(fā)展暫不成熟機遇威脅政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域周邊多家企業(yè)拿地，未來有一定競爭第五章、商品房市場一、市場綜述“金九”未現(xiàn)：市場供應高漲，但成交未達到預期2012年9月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：市場供應近300萬方，為2011年以來單月供應量最高；但成交卻環(huán)比下滑，不及8月傳統(tǒng)淡季，市場量價均為達到預期。據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測，2012年9月主城區(qū)商品房市場供應295.98萬方，環(huán)比上升29.88%；成交178.55萬方，環(huán)比下降2.54%，成交均價6783元/平米，與上月持平。本月市場供過于求嚴重，需求比為1.66，達近1年來最大。 9月樓市供求如此大反差，主要原因在于：一方面，市場賣方：目前政策仍然處于空檔期，雖然近期宏觀層面不斷釋放調(diào)控從嚴信號，但實際措施并未出臺，因此開發(fā)企業(yè)對后市行情預期尚且樂觀。9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場旺季，開發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場份額，另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性，因此本月集中供應，造成市場井噴。另一方面，市場買方：從近幾個月購房者信心調(diào)查研究開看，目前市場信心已經(jīng)基本恢復，基本所有的購房者都認為目前市場已經(jīng)觸底。但是，在購房者感知和信心變化期間，重慶商品房市場價格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲，目前建面均價6783元/，已達到10年9、10月同期水平。在價格上漲同時，購房者心理價位并沒有同步上漲。因此，改善型客戶選擇持幣觀望，剛需客戶又購買能力有限，因此，市場過量供應造成去化比例不足，市場供求比拉大。圖2-5-1： 2011年9月-2012年9月重慶市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)表2-5-1：重慶市9月商品房各類指標變化表指標2012年8月2012年9月環(huán)比增長（%）同比增長（%）供求比1.241.6633.87%8.50%供應量（萬平方米）227.89295.9829.88%66.94%成交量（萬平方米）183.20178.55-2.54%53.79%成交價格（元/平方米）6784.006783-0.01%-2.23%成交總額（億元）124.28121.12-2.54%50.33%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)二、供求關系本月市場供求比1.66，為近1年來供求比最大，樓市供過于求嚴重從重慶主城商品房市場供求關系對比圖可以看出，2012年9月，重慶主城九區(qū)新增市場供應295.98萬方，成交178.55萬方，供需比為1.66。市場供求高位運行，但成交并沒有特別突出，市場供大于求嚴重。2012年以來，市場供求比一直保持在1左右，供需基本平衡。本月市場供應遠超成交，整體存量增加，后市競爭壓力進一步增大。圖2-5-2： 2011年9月-2012年9月重慶市商品房供求關系對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)三、供應量供應近300萬方，達近2年來月度峰值，開發(fā)企業(yè)信心滿滿2012年9月，市場供應量為295.98萬方，環(huán)比上升29.88%，同比上升66.94%，新辦理預證項目129個。本月供應繼續(xù)高位運行，目前開發(fā)商信心滿滿，抓住營銷旺季集中供應，市場熱度高漲。2012年重慶秋季房交會已經(jīng)延后至11月底，預計市場供應高峰將持續(xù)到房交會期間。但由于8、9月的高位供應，項目工程進度趕不上，因此10月可能將出現(xiàn)一個調(diào)整期。10月供應將有所回落，但繼續(xù)保持高位，初步預計供應量將維持在180-200萬方圖2-5-3： 2011年9月-2012年9月重慶市商品房供應量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)四、成交量“金九”未現(xiàn)，成交不及8月，市場未達到理想高度本月商品房成交178.55萬方，環(huán)比下降2.54%，同比上升53.76%。9月樓市成交并未達到市場理想高度。2012年9月市場并未出現(xiàn)“金九”火爆場面，購房者在目前市場環(huán)境看好的情況下并沒有盲目追漲，購房行為趨于理性。傳統(tǒng)的10月重慶秋季房交會已經(jīng)延遲，因此2012年重慶10月商品房市場成交可能出現(xiàn)回落。但由于9月市場供應量大，因此10月成交趨穩(wěn)的可能性比較大，初步預計在180萬方左右。圖2-5-4： 2011年9月-2012年9月重慶市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)五、成交均價價格繼續(xù)保持穩(wěn)定，長期消費上漲趨勢明顯本月重慶主城區(qū)商品房成交價格6783元/，與上月持平，同比下降2.23%。近6個月來市場成交均價一直保持小幅催長趨勢主要有以下兩個方面的原因：一、市場大環(huán)境回暖趨勢明顯：目前重慶房價已經(jīng)持續(xù)5個月上漲，近期市場開盤當天認購情況也比較理想，市場回暖信號愈加明顯。這在一定層面商堅定了開發(fā)商漲價信心，因此以小幅上調(diào)項目價格，以保證項目利潤，同時也能保證項目較好去化。二、市場供求區(qū)域的影響：從8、9月市場成交區(qū)域看：成交價格高于整體市場價格的渝北區(qū)和江北本月成交量較大，渝北區(qū)雖然成交量一直居于首位，但本月成交量卻遠遠超于成交第二位的沙坪壩區(qū)。渝北區(qū)、江北區(qū)品牌開發(fā)商項目的集中推售對整體市場的成交均價有一定的拉升。目前市場的回暖信號越加明顯，因此內(nèi)房價上漲趨勢看好。但是目前購房者趨于理性，價格上漲幅度對去化影響很大，所以未來價格以小幅緩漲為主。圖2-5-5：2 011年9月-2012年9月重慶市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)六、區(qū)域市場渝北區(qū)成交獨樹一幟，但成交各區(qū)都有所下降2012年9月重慶房地產(chǎn)市場成交量與上個月相比，出現(xiàn)小幅下降。但由于8月巴南區(qū)受理工大學教職工集資房影響，因此拋開集資房，本月成交比8月稍好。但區(qū)域成交對比來看，各區(qū)漲跌互現(xiàn)：其中成交量上漲的有九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和大渡口區(qū)，九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)成交漲幅達50%以上，集中供應對區(qū)域成交上漲帶動明顯；成交量下降的主要集中在北區(qū)：渝北、江北、北碚區(qū)環(huán)比跌幅分別為-10.4%、-6.75%、-17.06%，渝北、江北區(qū)域內(nèi)本身價高較高，購房者趨理性，區(qū)域的集中供應對成交量拉動不大，因此本月成交量并未出現(xiàn)上升局面。本月市場新增供應出現(xiàn)繼續(xù)上漲，其中除九龍坡、北碚和江北區(qū)外，其余六區(qū)均呈現(xiàn)不同程度上漲。本月新增供應最大的區(qū)域是南岸區(qū)、江北區(qū)和沙坪壩區(qū)，3區(qū)新增供應均在25-30萬方。成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū)，分別高出均價34.16%、10.35%和8.85%，其中渝北和江北成交量均處于前四位置，對本月成交價起到明顯拉升作用。而渝中區(qū)成交量占比較小，因此對總體均價起到的拉升作用不大；第二檔屬于價格平行區(qū)，本月平行價格的區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)。第三檔屬于價格拉下區(qū)，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、大渡口區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，價格低于整體均價21.04%。 表2-5-2：重慶市主城各區(qū)9月商品房各類指標區(qū)域成交面積（萬方）占比價格（元/）價格平均水平新增供應（萬方）占比渝北區(qū)41.6623.33%73848.85%65.58 22.16%沙坪壩區(qū)26.5814.89%6226-8.21%63.08 21.31%南岸區(qū)23.7613.31%6591-2.84%48.72 16.46%江北區(qū)20.7311.61%748510.35%38.07 12.86%九龍坡區(qū)20.1911.31%6405-5.57%20.57 6.95%巴南區(qū)13.497.55%5356-21.04%16.19 5.47%渝中區(qū)11.186.26%910034.16%22.65 7.65%北碚區(qū)10.776.03%5453-19.60%14.52 4.91%大渡口區(qū)10.215.72%6309-6.99%6.61 2.23%合計178.55100%6783295.98100%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)第六章、商品住宅市場一、供應量較上月有較大幅度上升。根據(jù)本機構(gòu)對2012年9月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出，9月住宅新增預售供應量為257.62萬方，較上月增加83.69萬方，環(huán)比上升48.12%，與去年同期相比上升81.45%。總的來看，金九銀十的到來，9月整體市場大幅上升，本月市場供應處于近一年最高水平，但與上個月有較大增幅。主要在于為傳統(tǒng)的金九銀十的到來，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大供應量，沖擊本年銷售任務。本月重慶主城區(qū)有129個項目辦理預售許可證，新辦預售面積295.98萬，其中，新辦預售住宅面積257.62萬。圖2-6-1： 2011年9月-2012年9月商品住宅供應量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)二、新推量金九到來，供應量開盤次數(shù)大幅上升 1、新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年9月共有84個項目89次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比增加37次。市場供應套內(nèi)面積130.47萬方，較8月份增加75.63萬方，市場推盤頻次較上月出現(xiàn)大幅上升。本月供應市場反應強烈，推盤次數(shù)大幅上升，同時供應面積也大幅上升。主要在于：傳統(tǒng)旺季金九銀十到來，重慶市場在經(jīng)過8月傳統(tǒng)淡季后，金9的道來市場情況有大幅上升也在情理之中，本月預售和開盤次數(shù)較上月都有大幅增加，同時市場供應套內(nèi)面積也有大幅上升，增幅分別達到48.12%、71.15%、137.91%?？梢钥闯龆鄶?shù)開發(fā)商在金九到來采用加大體量增加開盤次數(shù)來沖擊市場。本月旭陽臺北城、龍湖聽藍灣、貝蒙天地、中渝梧桐郡、和龍湖花千樹等項目開盤當天去化率都在90%以上。圖2-6-2： 2011年9月-2012年9月重慶市商品住宅新增量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)2、推案樓盤數(shù)據(jù)分析（1）規(guī)模分析圖2-6-3：9月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)9月，重慶市住宅市場共有89次推案，推案規(guī)模主要集中在1-2萬平米，共計46次，占總推案次數(shù)達51.7%，其次1萬平米以下的推案次數(shù)也較多，為26次，占總推案次數(shù)達29.2%，2-3萬平米的項目為12次，占總推案次數(shù)的13.5%，3-4萬平米的項目為3次，占總推案次數(shù)的3.4%，4萬平米以上的為2次，占總推案次數(shù)的2.2%。 1萬平米以下和1-2萬平米的推案次數(shù)較多，特別是1-2萬平方米推案次數(shù)大幅增加，可以看出本月不少開發(fā)商采取在傳統(tǒng)旺季推盤沖擊市場，在經(jīng)過前幾月改善型物業(yè)市場的爆發(fā)后，本月剛需客戶在高層產(chǎn)品集中推出的情況下得到一定爆發(fā)，同時也可以看出不少開發(fā)商轉(zhuǎn)變銷售策略，金九銀十到來不少開發(fā)商采用集中推盤的開盤策略，所以本月1-2萬平米的開盤占比較大也是受這方面影響。受本月幾個方面的影響，本月推出產(chǎn)品的高性價比和價格又比預期的低，同時再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖花千樹本次推案認購取得很好的成績，本月推案當天去化率高達96.35%。（2）建筑形態(tài)分析圖2-6-4 ：9月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)9月，重慶市商品住宅市場的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月受金九銀十的到來影響，本月推案次數(shù)和上月有大幅上升，其中本月共有64個高層項目推出，占總推案量的71.9%，小高層、多層和低層項目推盤次數(shù)分別為9次、11次和5次，占比僅為10.1%、12.4%和5.6%，剛需產(chǎn)品依然是市場的主力軍。（3）區(qū)域分析圖2-6-5：9月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)本月主城九區(qū)均有項目新推產(chǎn)品。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為21次，其次為南岸區(qū)本月推案為13次、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、本月同為12次推案，本月巴南區(qū)和北碚區(qū)推案為7次、5次，渝中區(qū)和大渡口推案為4次、3次。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖2-6-6：重慶市2012年9月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團-克而瑞-重慶機構(gòu)9月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數(shù)為44個和47個，從前9個月來看市場主要以剛需產(chǎn)品為主，本月受傳統(tǒng)旺季金九銀十的影響，本月不少開發(fā)商采取大量集中推盤搶占市場，推盤次數(shù)大幅上升同時體量相比前幾個月都有較大增加，本月重慶市場受剛需產(chǎn)品集中推案的影響。剛需產(chǎn)品有大幅上升，主要是源于前幾個月改善型市場的爆發(fā)后，金九銀十的到來不少開發(fā)商集中推售高層剛需產(chǎn)品，從本月推盤結(jié)構(gòu)上來看，本月剛需型市場得到一定的爆發(fā)。雖然別墅產(chǎn)品本月推盤次數(shù)有小幅度的上升。在目前市場在調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場的主力產(chǎn)品。推案房型分析表2-6-1：重慶市2012年9月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（）套數(shù)比例（%）一房1520.29-50.52279117.37%二房4439-86.73740946.12%三房4765.42-253.71494930.80