長沙鑫遠(yuǎn)湘府佳城（暫定名）項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書-18頁.doc

湖南鑫遠(yuǎn)投資集團鑫遠(yuǎn)湘府佳城（暫定名）項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書2007.2.10 目 錄一項目概況1.1項目地理位置11.2項目地塊現(xiàn)狀21.3項目市場情況21.4項目周邊環(huán)境2二設(shè)計依據(jù)三 規(guī)劃設(shè)計重點問題四規(guī)劃設(shè)計原則3.1注重效益的設(shè)計原則63.2符合項目開發(fā)的定位原則 7五 規(guī)劃設(shè)計要求5.1規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 752規(guī)劃設(shè)計具體要求 85.3 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 8六 總體規(guī)劃設(shè)計要求6.1整體布局構(gòu)想 9 6.2分期開發(fā)思路 9七 住宅部分規(guī)劃設(shè)計要求7.1 對地形利用的原則 97.2 各地塊功能的平面布局107.3 道路交通要求117.4車庫布局的要求117.5 園林環(huán)境設(shè)計要求127.6 建筑風(fēng)格設(shè)計要求137.7 建筑產(chǎn)品設(shè)計要求137.8 社區(qū)商業(yè)配套167.9 社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套177.10 建筑節(jié)能與設(shè)備設(shè)計要求 18一 項目概況1.1項目地理位置該項目位于芙蓉南路以東，桂花坪路南北兩廂。項目東靠園藝路和梓楓小學(xué)、梓楓幼兒園，西望芙蓉南路和三館一中心，南臨生活藝術(shù)城，北接新城國際公館。該項目由控規(guī)編號e-12、e-14、e-15、e-18-1、e-21-1地塊組成。如圖所示。項目地塊構(gòu)成示意圖項目位置示意圖杉木沖路芙蓉南路劉家沖路桂花坪路1.2項目地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀為空地，地形有高差，坡度不大，地塊內(nèi)部自然植被豐富（應(yīng)根據(jù)地形圖紙及現(xiàn)場勘測設(shè)定初始地形資料）。大量的原生植被（以香樟為主），樹齡較長的大香樟估計在20年以上，這些大樹可以移植到未來的小區(qū)里；同時，地塊高低起伏，有山坡，有洼地，其自然地貌建議在規(guī)劃設(shè)計中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社區(qū)。 部分地塊拆遷并未開始，土地尚未平整。 地塊為熟地。1.3 區(qū)域市場情況 隨著省政府、區(qū)政府的搬遷，芙蓉路的南部貫通，中央政務(wù)區(qū)與生活區(qū)概念已形成，區(qū)域發(fā)展前景被廣泛看好，但區(qū)域目前配套設(shè)施缺乏； 本區(qū)域內(nèi)樓盤多為中等規(guī)模社區(qū)，小高層、高層為主，價格水平相對緊湊，約在3200-4600元/平方米之間； 區(qū)域目前同規(guī)模的精品樓盤不多，開發(fā)水平處于長沙中高水平； 目前 ，湘府路和芙蓉南路全線貫通，杉木沖路和桂花坪路已經(jīng)拉通芙蓉南路以西路段。與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相應(yīng)的是房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，隨著奧林匹克花園、泰祥苑、湘府東苑、生活藝術(shù)城等項目的開發(fā)，天心生態(tài)新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，區(qū)域日新月異，呈現(xiàn)一派生機，區(qū)域未來開發(fā)量巨大。1.4 項目周邊環(huán)境項目臨近省科技館、群眾藝術(shù)館、地質(zhì)博物館、省青少年活動中心及三百畝的省府綠化廣場，湖湘文化藝術(shù)公園、省政府機關(guān)大院、桂花坪公園、園藝公園等，周邊有一定的景觀資源。 本案二 設(shè)計依據(jù)2.4 長沙地區(qū)相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計規(guī)范及規(guī)程；2.5 國家強制性設(shè)計規(guī)范。2.1 本項目設(shè)計任務(wù)書的有關(guān)文件內(nèi)容；2.2 長沙市規(guī)劃局批出的建設(shè)用地規(guī)劃許可證內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計要求；2.3 本項目地塊地形圖；三 規(guī)劃設(shè)計重點問題3 1定位通過規(guī)劃、產(chǎn)品、園林景觀設(shè)計，有效呈現(xiàn)“立體山水，生態(tài)人居”的規(guī)劃理念。32規(guī)劃提供地塊不利因素的解決方案。如：如何有效、合理利用現(xiàn)狀地貌；在既滿足容積率要求又滿足建筑限高要求的前提下，合理保留利用現(xiàn)狀山體和水體，形成立體山水；如何合理利用原生植被尤其是大量的香樟樹；如何規(guī)避周邊道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影響。3 3景觀強調(diào)建筑與景觀之間的協(xié)調(diào)性，強調(diào)景觀的參與性，提升景觀價值。3 4理念從建筑設(shè)計與景觀設(shè)計上，具體落實本項目的開發(fā)定位主題精神，打造“生態(tài)人居”的項目大景觀和大建筑布局環(huán)境。3 5朝向在保證大南北朝向的前提下，又要照顧向中心景觀、組團景觀取景的要求3 6產(chǎn)品在建筑產(chǎn)品和建筑風(fēng)格上本著“以新古典主義建筑為主體”這一建筑設(shè)計思路，開發(fā)適合長沙人的人性化優(yōu)居生活產(chǎn)品。3 7單體設(shè)計重點考慮如何體現(xiàn)產(chǎn)品的價值化、高性價比和創(chuàng)新性，3 8戶型戶型功能設(shè)計如何體現(xiàn)高品質(zhì)、高價值化住宅的理念，如引入包括入戶花園、空中院館、錯層陽臺等創(chuàng)新戶型設(shè)計元素，同時也應(yīng)考慮在戶型設(shè)計方面既要滿足本項目中高端項目的定位，同時也能滿足國六條的規(guī)定。3 9配套公建和商業(yè)配套的合理比例和擺放位置與方式，實現(xiàn)項目商業(yè)價值的最大化的同時要考慮成本控制。3 10成本在盡量滿足容積率的情況下實現(xiàn)本項目的開發(fā)主題內(nèi)容，在哪些方面重點考慮成本的控制，使項目在最優(yōu)的成本控制方案下達(dá)到高性價比的產(chǎn)品檔次。四、規(guī)劃設(shè)計原則規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分分析本項目的地理位置、人文環(huán)境、氣候特點、水文地質(zhì)狀況及景觀環(huán)境等要素，關(guān)注目標(biāo)客戶群的文化素質(zhì)層次、生活習(xí)慣等方面的需求，針對長沙房地產(chǎn)市場在規(guī)劃、建筑方面的薄弱點，進(jìn)行務(wù)實創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計。4.1注重效益的設(shè)計原則4.1.1 考慮發(fā)展商的開發(fā)效益。應(yīng)將項目開發(fā)的最大效益作為設(shè)計出發(fā)點，合理組織社區(qū)功能分區(qū)關(guān)系，創(chuàng)造出高效、合理和方便的使用空間。同時符合以后的運營和管理要求。4.1.2 考慮使用者的效益，應(yīng)為居民設(shè)計出“物超所值”的高附加值產(chǎn)品和優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境。4.1.3 考慮開發(fā)商的社會效益，高起點樹立項目的品牌和社會形象。4.2符合項目開發(fā)的定位原則規(guī)劃及建筑設(shè)計，應(yīng)符合項目開發(fā)的定位，體現(xiàn)主題概念的整體性，并以此作為總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林環(huán)境設(shè)計的指導(dǎo)。4.2.1 項目總體定位大長沙 新城市中心 上層領(lǐng)地 生態(tài)人居4.2.2項目檔次定位中高檔品質(zhì)復(fù)合街區(qū)4.2.3項目形象定位新古典主義高素質(zhì)人文社區(qū)4.2.4目標(biāo)客戶定位企業(yè)高管、高級知識分子、私營業(yè)主、公務(wù)員425 業(yè)態(tài)定位 酒店式公寓或商務(wù)公寓； 小戶型公寓 電梯小高層住宅； 風(fēng)情商業(yè)街鋪；425建筑風(fēng)格定位本項目的建筑風(fēng)格方向是新古典主義風(fēng)格所謂“古典主義”的特點：相比羅馬主義，它多了一份現(xiàn)代感，更具操作性；相比現(xiàn)代主義，它多了一分莊重，更具質(zhì)感；是改良的古典主義，是莊重的現(xiàn)代主義。能滿足新貴一族對身份感、價值感、厚重感的追求。五、規(guī)劃設(shè)計要求5.1規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想5.1.1充分考慮到項目的區(qū)位價值、居住價值北靠省政府、天心區(qū)政府，西臨湖湘文化藝術(shù)公園、三館一中心，在規(guī)劃設(shè)計中貫徹項目的尊貴屬性；5.1.2充分考慮到項目的山林、坡地、洼地，能夠做適當(dāng)?shù)谋Ａ粼谝?guī)劃設(shè)計中貫徹項目的生態(tài)屬性；5.1.3充分考慮到該地塊區(qū)位價值的尊貴性與唯一性，在規(guī)劃設(shè)計中貫徹精品意識，成就具創(chuàng)新特色的高端產(chǎn)品。52規(guī)劃設(shè)計具體要求521設(shè)計要注重建筑與人、環(huán)境與人、文化與人的和諧與統(tǒng)一協(xié)調(diào)，突出“以人為本”的人性化設(shè)計。522臨芙蓉南路建筑應(yīng)充分考慮城市主干道建筑景觀需要，部分的門面外立面和小高層住宅天際線形成高低錯落差異,豐富立體感。同時應(yīng)考慮外立面的公建化特色。523小區(qū)內(nèi)部部分建筑可利用地塊的自然起落（或制造起落）形成建筑的高低起伏。5.3經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)地塊編號e-12e-14e-15e-18-1e-21-1凈用地面積137181679837373550633157容積率3.52.82.63.52.6建筑密度30%30%24%30%24%計算容積率建筑面積4800047000970001900086000總凈用地面積106552平均容積率2.8綠地率40%建筑限高44m注：1、最終指標(biāo)根據(jù)最新規(guī)劃批文為準(zhǔn)。 2、平均容積率定位2.8的理由:（1）滿足技術(shù)規(guī)范要求。（2）具有現(xiàn)實可能性。（3）確保項目品質(zhì)：生活藝術(shù)城容積率為2.5，但感覺建筑密度依然大；本項目定位為中高檔產(chǎn)品，保持適當(dāng)容積率，可體現(xiàn)產(chǎn)品的舒適度與品質(zhì)。六、規(guī)劃布局建議6.1整體布局構(gòu)想整體結(jié)構(gòu)可通過“一心、三帶、三功能、四組團”的思路進(jìn)行布局。一心建議以桂花坪路中心點作為布局核心、文化核心及景觀核心，同時是整體項目的共享資源，有效將三個地塊、三種功能聯(lián)系起來，并作為日后整體項目的中心商業(yè)區(qū)及主體會所。三帶建設(shè)一條縱貫地塊的二車道小區(qū)路，道路沿途營造水景，形成一條核心景觀帶；沿桂花坪路兩廂建設(shè)商業(yè)，形成風(fēng)情商業(yè)街，同時也是小區(qū)的一條橫向景觀帶；建設(shè)一條橫貫北側(cè)地塊的步行道，結(jié)合綠化形成一條步行景觀軸。三功能住宅、商業(yè)、商務(wù)。除主體為住宅外，為彌補周邊生活配套設(shè)施不足的缺憾，項目將設(shè)置一定數(shù)量商業(yè)物業(yè)及會所、幼兒園、網(wǎng)球場等配套設(shè)施，在桂花坪路北側(cè)設(shè)置集中商業(yè)，主要臨街面設(shè)置商業(yè)門面；同時，考慮該項目地段的優(yōu)越性，在e-12地塊規(guī)劃商務(wù)公寓或酒店式公寓，以滿足未來可轉(zhuǎn)換為商務(wù)建筑需求。四組團桂花坪路和園藝路把地塊分成三塊，其中e-12、e-18地塊為商務(wù)公寓、酒店式公寓、小戶型公寓式住宅；e-14、e-15地塊主體為住宅，可以中心景觀為界分為兩個組團，e-21地塊主體為住宅，整個項目可分為四個組團。6.2分期開發(fā)思路本項目是一個不完整的地塊，桂花坪路與杉木沖路把項目分割成5個地塊（見項目地塊構(gòu)成示意圖），但規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)整體布局，充分考慮分期建設(shè)的可行性與便利性。分期開發(fā)的基本思路如下：一、二期開發(fā)e-14、e-15地塊、三期開發(fā)e21-1地塊、四期開發(fā)e18-1地塊，e12地塊為最后一期開發(fā)；總體規(guī)劃應(yīng)有利于分期實施。七、住宅部分規(guī)劃設(shè)計要求7.1 對地形的利用原則設(shè)計中應(yīng)當(dāng)盡量考慮對現(xiàn)有地形的保持，設(shè)計出有一定坡地的空間。對于基地內(nèi)現(xiàn)有的原生態(tài)樹木，應(yīng)適當(dāng)保留或移栽，以豐富景觀，盡量創(chuàng)造原生態(tài)坡地社區(qū)。7.2各地塊業(yè)態(tài)平面布局大戶型住宅（90平米以上）布局追求建筑實用性、景觀均好性、立面美觀性的前提下，初步規(guī)劃構(gòu)想如下：l 根據(jù)地塊實際條件，以行列式方式布局?？紤]到長沙的氣候條件及長沙人的居住習(xí)慣，建議以“迎風(fēng)納水”方式排布，即建筑座向考慮向南。l 小區(qū)中心景觀區(qū)域基本布局90以上的中大戶型，或可拼合為大中戶型的小戶型住宅，以符合小區(qū)中高端產(chǎn)品的定位。小戶型住宅布局（90平米以下） 芙蓉南路和杉木沖路作為城市主干道，車流量大，噪音干擾大，為盡量避免噪音帶來的影響，緊臨芙蓉南路與杉木沖路旁的e-12、e-21-1的部分地塊全部布置90以下的公寓和小戶型住宅，臨芙蓉南路部分小戶型住宅產(chǎn)品可適當(dāng)布局東西朝向，但要考慮與小區(qū)風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與景觀分享。園藝路東側(cè)的e-18-1地塊由于脫離了整體，被城市道路區(qū)隔，所以建議該地塊布置成純粹的小戶型公寓，面積全部在90以下。該種產(chǎn)品布局難以兼顧朝向，應(yīng)盡量強化景觀。 在小區(qū)內(nèi)部適當(dāng)安排便于與中大戶型拼合的小戶型。公寓布局在e-12地塊（芙蓉南路和杉木沖路交匯處西南角）設(shè)置酒店式或商務(wù)公寓。以40-45平米為標(biāo)準(zhǔn)模塊，采用框架-核心筒結(jié)構(gòu)，便于空間的靈活使用與分隔。商業(yè)布局l 集中式商業(yè)在桂花坪路北側(cè)設(shè)置集中商業(yè)，二三層商業(yè)裙樓，面積5000左右，引入生活超市等賣場和娛樂休閑餐飲等業(yè)態(tài)。e-12地塊公寓裙樓也可考慮少量集中式商業(yè)。l 臨街商鋪臨芙蓉南路、杉木沖路沿線和桂花坪路兩廂、園藝路北側(cè)兩廂（1萬平米左右）。7.3 道路交通要求7.31小區(qū)主要出入口：主要車行、人行出入口設(shè)置在桂花坪路兩側(cè)。北側(cè)地塊臨杉木沖路設(shè)置車行次入口，臨芙蓉南路設(shè)置人行次入口；南側(cè)地塊在與生活藝術(shù)城的共有道路上設(shè)置人行次入口；東側(cè)小地塊出入口設(shè)置在園藝路上。7.32小區(qū)內(nèi)部道路：小區(qū)中間設(shè)置一條雙向二車道小區(qū)道路，該車道平常可以行車。圍繞每個組團設(shè)計環(huán)行消防車道，消防車道以草地磚鋪設(shè)，平常封閉不走車。7.33各類道路分布應(yīng)合理且與景觀呼應(yīng)，達(dá)到“移步換景”的效果。7.34車行道原則上不伸入組團內(nèi)，步行道路則貫穿于建筑組團內(nèi)部，將戶外活動區(qū)域、綠地、公共建筑和其它建筑聯(lián)系起來。7.35小區(qū)主次道路應(yīng)考慮車流、人流，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑。7.36小區(qū)內(nèi)道路寬度設(shè)置應(yīng)符合消防要求。7.37道路照明在滿足使用功能的前提下，盡量使用低能耗的照明燈具，以節(jié)約使用成本。7.38確定主次道路路面控制標(biāo)高及道路坡向。并結(jié)合市政管網(wǎng)（給水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應(yīng)、通訊、智能化等設(shè)計道路的斷面，同時應(yīng)考慮維修及美觀的問題。市政管網(wǎng)各管線的閥井、檢修井應(yīng)盡量不要設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，如必須設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，應(yīng)進(jìn)行美觀處理。道路斷面設(shè)計時，市政管線與強、弱電的布置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求。道路兩側(cè)設(shè)有路沿石時，道路雨水收集口的篦板應(yīng)側(cè)放以利美觀。路網(wǎng)規(guī)劃時，應(yīng)考慮市政管線、強弱電穿越道路且方便檢修的情況。7.4車庫布局的要求四個組團分別設(shè)置四個地下停車場。車輛基本不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，直接進(jìn)入地下停車場。地下停車場地按照每100住宅配備0.7個停車位的要求設(shè)計。一部分車位建議結(jié)合地形設(shè)計半地下車庫。將半地下車庫與景觀園林的設(shè)計結(jié)合起來，造成立體景觀及陽光車庫，提高車庫的舒適度，從而達(dá)到提升樓盤檔次形象的效果。同時，針對臨時來訪停車，宜設(shè)定固定的外來車輛停放區(qū)域。7.5 環(huán)境規(guī)劃要求7.5.1主題：自然主義園林7.5.2核心景觀：自然主義水景園林7.5.3共享：打通各園林組團之間的聯(lián)系，園林形成滲透7.5.4要求：體現(xiàn)品質(zhì)感、趣味性、自然及參與性7.5.5具體實施：（供參考）從城市運營及南城發(fā)展態(tài)勢著手，以園林規(guī)劃與細(xì)節(jié)處理相結(jié)合，創(chuàng)造本案獨有的景觀環(huán)境。園林的布局安排，呈現(xiàn)出一種自然的狀態(tài)，看不到人工雕琢的痕跡；不管是與建筑還是與人的關(guān)系，都體現(xiàn)出一種渾然相成。在樹種的選擇上均以本地植物為主，原生態(tài)、少修剪，一年四季保持茂盛綠色。沿芙蓉南路的建筑物局部可做成平臺花園,然后種植一些喬木等吸收噪音的植物。以桂花坪路為項目開發(fā)基點，向南塑造一條花街景觀線，向北打通一條雙車道景觀線，形成以桂花坪路為橫軸、花街與雙車道線為縱軸形成第一個“ 十”字型景觀（參考思路：半月型羅馬廣場、雙車道順延的水景線、花街順延的水景線、商鋪斷開處的小羅馬廣場，以及樓間距產(chǎn)生的小園林和綠色點綴。）橫貫北側(cè)地塊的步行道(結(jié)合綠化形成一條步行景觀軸)，與縱軸形成另一個“十”字形景觀。強化桂花坪路主入口景觀。參考思路：南北分為兩個半月型羅馬廣場，北面羅馬廣場分布有：新古典主義的羅馬柱、臨街商鋪、保安亭、雙車道進(jìn)口、人行羅馬門柱以及花壇水景等；南面羅馬廣場則以雙車道進(jìn)口、人行廣場（臺階式和殘疾人道）和小高層組合。以s型雙車道為景觀軸，自南向北、挖掘一條貫通的自然水景線。水景包括：水棧道、水景臺、水景廣場、拱橋等，應(yīng)合理布局，加大中心水景的共享性。沿芙蓉南路建造新古典主義臨街商鋪?；谡?guī)定臨街商業(yè)只能占60%，在商鋪斷開處建立一個個小羅馬廣場，同時商鋪有退臺式空中花園和拐角藝術(shù)造型。 在不影響項目建筑高度和項目規(guī)劃基礎(chǔ)上，適當(dāng)保留洼地和移植數(shù)十年大樟樹，將原生態(tài)與園林設(shè)計融會貫通，實現(xiàn)自然與新古典的和諧統(tǒng)一。利用本土原生態(tài)綠色植物，不經(jīng)任何人工修剪，種植在小區(qū)建筑旁邊、路徑邊和休憩廣場中，一年四季保持綠色情趣。7.6建筑風(fēng)格要求7.6.1新古典主義建筑群風(fēng)格以朝向及景觀原則為導(dǎo)向，打造純粹新古典主義建筑群，體現(xiàn)項目尊貴特征，使項目成為區(qū)域地標(biāo)及未來城市化的最新代言人。7.6.2外立面色彩采用外墻磚貼面，三段式建筑：頂部為淺色，退臺，形成跳動的天際線；中部采用溫暖的咖啡色系；底部采用厚重色系。7.6.3外立面具體細(xì)節(jié)：羅馬柱、典雅厚重的廊亭、窗格角窗、仿古的路燈、石材質(zhì)感的廊柱、雕花鐵藝欄桿等。以建筑元素的合理運用體現(xiàn)特色建筑風(fēng)格，但不宜繁瑣堆砌，應(yīng)考慮建造成本與工藝水平要求因素。7.6.3小戶型公寓建筑風(fēng)格：小戶型公寓立面城市感強，公建感強。但立面處理上也要考慮到與小區(qū)住宅的古典主義建筑風(fēng)格的融合，在具體細(xì)節(jié)上可融合一些新古典主義的元素。7.6.4具體實施：利用跳躍的色彩化解體量建筑立面的沉悶。 利用戶型的組合，形成立面的凹凸有致，以立體感豐富整個立面，減少體量建筑立面的壓抑感。 利用圓滑、富有動感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感。 結(jié)合富有變幻的窗、陽臺，營造多彩變化的建筑立面，賦予建筑個性的同時，規(guī)避其因大體量帶來的呆板、沉悶及壓抑感。 通過不同材質(zhì)在建筑立面的應(yīng)用，利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感、色彩等的 對比，豐富視覺效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。7.7 建筑產(chǎn)品設(shè)計要求7.7.1具體的產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)定位為：景觀電梯小高層住宅風(fēng)情商業(yè)街鋪酒店式公寓、商務(wù)公寓小戶型公寓式住宅7.7.2建筑單體設(shè)計要求在能滿足容積率要求的前提下，盡量多采用板式結(jié)構(gòu)；在需要采用點式結(jié)構(gòu)時，盡量多采用板點式結(jié)構(gòu)。以滿足長沙人對于南北通透的居住習(xí)慣。規(guī)劃樓層為1214層。盡量考慮到景觀的最大化，應(yīng)在布局上打破“兵營式”排列的舊有模式，通過巧妙錯位處理樓座的擺放，隨景而動，或是蜿蜒曲折，或是高低錯落有致，呈現(xiàn)出躍動的活力和韻律感。首層部分設(shè)計成部分復(fù)式，贈送私家花園的形式，化解其光線不足的劣勢，形成市場稀缺產(chǎn)品。頂層設(shè)計成空中別墅，采用退臺的形式，形成獨享藍(lán)天白云的特征，形成市場稀缺產(chǎn)品。中心區(qū)域部分架空以保持小區(qū)通透感。7.7.3戶型設(shè)計基本要求主要通過戶型創(chuàng)新來解決小戶型產(chǎn)品不能太單一大面寬、短進(jìn)深南北通透布局合理，分區(qū)清晰且實用大客廳，雙陽臺（景觀陽臺），凸窗主臥衣帽間入戶花園：引入入戶花園，同時應(yīng)考慮入戶花園可以通過二次裝修處理成一間房?？罩性吼^：入戶花園的升級版本，在客廳與餐廳之間設(shè)置一個獨立空間，形成空中院館。同時應(yīng)考慮空中院館可以通過二次裝修處理成一間房。錯層陽臺：奇偶數(shù)層陽臺位置不同，形成雙層挑高的陽臺。270度觀景窗：靠近中心景觀帶的戶型，設(shè)計207度觀景窗。假凸窗：在凸窗設(shè)計中引入可拆卸的假窗臺，可在裝修時打掉，相當(dāng)于贈送客戶面積，形成實惠感。尤其在小戶型住宅和公寓式住宅中應(yīng)加以運用。 小復(fù)式、空中別墅：在景觀環(huán)境較好的區(qū)域，以上下兩套小戶型組合為實用、有特色的170平方米左右復(fù)式或空中別墅。戶型具體設(shè)計要求：戶 型 戶型設(shè)計要求 戶型設(shè)計1r1h1c經(jīng)濟實用，盡量帶明廚、明衛(wèi)、陽臺設(shè)計可考慮通過設(shè)計凸窗等方式贈送部分面積，部分親情設(shè)計：將一房和二房、三房緊貼設(shè)計,化解新政的影響。2r2h1c客廳開間不少于4.2米可以考慮潛復(fù)式設(shè)計：將兩套二房上下潛復(fù)式設(shè)計，可打通做復(fù)式。3r2h2c主臥開間大于3.6米客廳開間大于4.5米入戶花園或空中院館面積大于10平米（舒適型）入戶花園、主臥凸窗（少量拐角凸窗）、空中院館。4r2h2c及復(fù)式主臥開間大于3.6米（衣帽間設(shè)置）客廳開間大于4.5米入戶花園面積大于10平米空中院館面積大于12平米（舒適型）入戶花園、主臥凸窗（少量拐角凸窗）、空中院館、復(fù)式采用退臺的形式，送露臺。7.7.4戶型經(jīng)濟指標(biāo)戶型配比為：小戶型50%（90平米以下）、中大戶型50%（詳細(xì)數(shù)據(jù)請見下表）：戶 型面積面積配比（%）說 明酒店式公寓40-45550可聘用專業(yè)公司進(jìn)行酒店式管理。一房30-495白領(lǐng)階層或用來投資loft公寓60-755戶型層高5.1米，挑高客廳，贈送部分層高不足2.2米面積，實際使用率達(dá)到160%以上?？善捶看?0化解新政壓力，拼合捆綁銷售，打通可做兩代居；拼合后110140平方米戶型面積配比約為12%，155175平方米戶型面積配比約為8%兩房80-9015滿足第一次置業(yè)者的需要。三房緊湊型106-1251050緊湊面積緩解房屋總價高的購買壓力。舒適型128-141151、從產(chǎn)品定位來看：本案定位為中高檔樓盤，主力客戶群體為第二次置業(yè)者，三房將成為其主要需求；2、從生活角度來看：隨著物質(zhì)生活的豐富，居住空間的增多已成為發(fā)展趨勢；3、從家庭結(jié)構(gòu)來看：客房、兒童房或書房、娛樂房已是一個理想家庭必需。四房緊湊型136-14212形成市場上緊缺、個性化鮮明的暢銷產(chǎn)品。大四房以上舒適型155以上10滿足部分少量追求舒適型客戶的需求。 復(fù)式170-2503170-220平米為主力戶型、滿足部分少量追求舒適型客戶需求。7.8 社區(qū)商業(yè)配套7.8.1商業(yè)數(shù)量控制:項目中應(yīng)設(shè)計部分社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的建筑面積（含沿芙蓉南路裙樓商業(yè)面積）應(yīng)控制在2萬平米左右。沿桂花坪路兩側(cè)可規(guī)劃設(shè)計集中式商業(yè)，e-12地塊公寓裙樓部分也可考慮少量集中式商業(yè)。項目地塊沿芙蓉南路、杉木沖路以1-2層臨街鋪面為主。7.8.2商業(yè)設(shè)計要求:商業(yè)建筑形式的建筑設(shè)計處理，必須要考慮地塊特點和減少對住宅的影響，設(shè)計合理的進(jìn)深和開間。主要商業(yè)建筑的功