證券其它相關(guān)論文-淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的突破與創(chuàng)新.doc

證券其它相關(guān)論文-淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的突破與創(chuàng)新摘要：在新的宏觀調(diào)控背景下,隨著一系列緊縮房地產(chǎn)銀行信貸的政策和措施相繼出臺(tái)，傳統(tǒng)融資渠道的弊端逐漸顯露出來,并且已經(jīng)影響到了房地產(chǎn)金融的持續(xù)、健康發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)狀導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)高度集中、銀行風(fēng)險(xiǎn)提高、房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金瓶頸等弊端。現(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道：一是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道；二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位；三是繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)；四是鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究等。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)融資；房地產(chǎn)信托引言從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。企業(yè)籌集資金主要基于三大目的：企業(yè)要擴(kuò)張、企業(yè)要還債以及混合動(dòng)機(jī)（擴(kuò)張與還債混合在一起的動(dòng)機(jī)）。房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會(huì)資本的提供者及數(shù)量決定。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2008年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，2008年要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，中央就金融政策的宏觀調(diào)控發(fā)出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。本文將圍繞國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景,辯證分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)系，闡述我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結(jié)合國(guó)外現(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，進(jìn)一步提出創(chuàng)新我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的若干意見。一、宏觀調(diào)控背景下的國(guó)家房地產(chǎn)金融調(diào)控政策概述我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，調(diào)控重點(diǎn)從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，到重點(diǎn)控制房?jī)r(jià)，再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及稅收方面的政策。就金融調(diào)控政策而言，由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中，金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，加息等措施，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人貸款，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用及個(gè)人購(gòu)房短、長(zhǎng)期成本。比較有代表性的金融調(diào)控政策包括：（一）出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2003年6月，央行發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號(hào)文），要求對(duì)房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人住房信貸實(shí)行嚴(yán)格限制。（二）調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策2005年3月，央行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時(shí)實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。（三）建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品2005年8月，央行發(fā)布2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告，建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品，考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。（四）發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見和關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知2007年7月，建設(shè)部、外匯局等部委聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見和關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知，對(duì)境外主體投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范和限制。（五）發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知明確指出：對(duì)已利用貸款買房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。商業(yè)銀行不得向開發(fā)商發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。最值得關(guān)注的是2007年，除了落實(shí)20032006年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，2007年的宏觀調(diào)控政策再次強(qiáng)化，在堅(jiān)定不移的保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會(huì)公共職責(zé)。2007年8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調(diào)控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動(dòng)。此外，2007年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充；特別是連續(xù)6次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮政策密集出臺(tái)，也形成了今年調(diào)控的一大特色，以至于理論界和房地產(chǎn)商界紛紛將2007年定位為“政府房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)年”。二、我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當(dāng)前金融調(diào)控政策下的不足隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，尤其是在國(guó)家土地大限令過后，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個(gè)資本時(shí)代，而房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的弊端逐步顯現(xiàn)。（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述及現(xiàn)狀分析長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行系統(tǒng)背負(fù)了房地產(chǎn)業(yè)大量風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國(guó)家開始了新一輪的宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道必將經(jīng)歷一次前所未有的大轉(zhuǎn)型。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道有：1.銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重已達(dá)15.5%，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣中長(zhǎng)期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長(zhǎng)速度卻有所下降，主要是受國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對(duì)金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。2.上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2007年末，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)開始通過“窗口指導(dǎo)”的方式，對(duì)今后一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開發(fā)行股票）以及其他再融資方式加以限制，內(nèi)容包括暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO的申請(qǐng)材料、對(duì)已上報(bào)IPO申請(qǐng)的暫緩審核（排除接近上市的企業(yè)），暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)包括增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時(shí)期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。3.海外房產(chǎn)基金。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面，可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范。因此,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。4.債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)融資作為房地產(chǎn)金融的組成部分，經(jīng)歷了一個(gè)由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的財(cái)政供給渠道融資方式，向現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經(jīng)包括現(xiàn)在都對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關(guān)注。1.實(shí)際融資渠道較為單一。從上述我國(guó)目前存在的主要四種融資渠道分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實(shí)際功效，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。2.傳統(tǒng)融資渠道嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個(gè)人房貸及土地儲(chǔ)備諸因素，這一比重已達(dá)到80%，在我國(guó)內(nèi)地個(gè)別地區(qū)，這一比重，甚至已達(dá)80%95%。由此可以看出，企業(yè)對(duì)銀行資金依賴的嚴(yán)重程度。（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在弊端產(chǎn)生的影響在貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道弊端所產(chǎn)生的影響正日益凸顯。1.融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中，銀行風(fēng)險(xiǎn)增大。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在事實(shí)上的單一模式，將房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，使銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大，且一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不但會(huì)危及金融業(yè)，甚至?xí)＜罢麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的健康發(fā)展。2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將面臨資金瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的稀缺性和重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說就更為明顯了。由于受現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過傳統(tǒng)銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進(jìn)一步加大，勢(shì)必使一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨困境，進(jìn)而制約整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對(duì)目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有三大工作：一是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)及制度建設(shè)；三是強(qiáng)化房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究。（一）構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2008年3月20日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了關(guān)于2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的報(bào)告，該報(bào)告對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議，其中包括“建議政府不失時(shí)機(jī)地拓寬房地產(chǎn)融資渠道”。報(bào)告建議，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，實(shí)行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機(jī)構(gòu)、健全住房金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵(lì)廣大的中等收入家庭通過市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。關(guān)于如何構(gòu)建多元、合理、符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資渠道，成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，可以借鑒美國(guó)、英國(guó)、加拿大、新加坡等國(guó)以及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法。1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對(duì)于上市、債務(wù)融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運(yùn)作周期短等優(yōu)點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)比較多的是房地產(chǎn)資金信托，即投資人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產(chǎn)，將所得按投資額分配。2.房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，集合投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。其實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。房地產(chǎn)投資信托基金從20世紀(jì)60年代在美國(guó)發(fā)展，出現(xiàn)以后不斷完善，在21世紀(jì)初進(jìn)入到韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣和香港、日本，是國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)過幾十年健全起來的成熟投資模式。3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于一般的投資基金，房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。美國(guó)是最早成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的國(guó)家，其發(fā)展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了高效的融資渠道。4.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgageBackedSecurities）屬