2013潤(rùn)澤化工資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明.doc

山山東東宏宏利利源源股股份份 有有限限公公司司 整整體體資資產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng)估估項(xiàng)項(xiàng)目目 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 說(shuō)說(shuō) 明明 ( (評(píng)評(píng)估估 報(bào)報(bào)告告 共共一一冊(cè)冊(cè)，三三分分冊(cè)冊(cè)， 本本冊(cè)冊(cè)為為第第 二二分分 冊(cè)冊(cè)) ) 魯魯金金信信達(dá)達(dá) 評(píng)評(píng)報(bào)報(bào)字字 【2 20 01 12 2】第第0 02 26 6號(hào)號(hào) 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二二二二一二年六月十二日一二年六月十二日一二年六月十二日一二年六月十二日 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 目 錄 第一部分第一部分 關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明 4 4 第二部分第二部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 5 5 一、委托方及被評(píng)估單位概況 .5 5 二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說(shuō)明 1919 三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說(shuō)明 1919 四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明 2121 五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)的說(shuō)明 2222 六、資產(chǎn)負(fù)債清查情況22 七、資料清單23 第三部分第三部分 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 2424 一、 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明 .24 二、 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明 .25 第四部分第四部分 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明 2727 （一）設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 44 （二） 、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 .54 第五部分第五部分 評(píng)估結(jié)論及其分析評(píng)估結(jié)論及其分析 7373 一、評(píng)估結(jié)論 73 二、評(píng)估結(jié)果的分析 74 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 3 頁(yè) 第一部分 關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明，僅供評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門備案審查資 產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和相關(guān)監(jiān)管部門檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非法律、行政法 規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個(gè)人，也 不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體；任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人 不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 20122012年年6 6月月1212日日 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 4 頁(yè) 第二部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 一、一、委托方、被評(píng)估單位委托方、被評(píng)估單位情況情況 ( (一一) ) 委托方與產(chǎn)權(quán)持有者概況委托方與產(chǎn)權(quán)持有者概況 本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方為山東宏利源股份有限公司，被評(píng)估單位 為山東宏利源股份有限公司。 山東宏利源股份有限公司成立于 2010 年 8 月 24 日，并取得東明 縣工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ，注冊(cè)號(hào)： 371728000000135； 公司類型：有限責(zé)任公司； 注冊(cè)資本：人民幣壹拾壹億元； 經(jīng)營(yíng)地址：東明縣菜園集工業(yè)園區(qū)； 法定代表人：李湘平。 公司經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)銷售汽油、柴油、蠟油、溶劑油、重交瀝青、 丙烯、丙烷、液化石油氣、異構(gòu)化料、石油焦、石腦油、渣油、燃料 油項(xiàng)目的籌建。 山東潤(rùn)澤化工有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）出資情況為： 單位：元單位：元 幣種：人民幣幣種：人民幣 單位名稱期末數(shù) 山東宏利源股份有限公司 200,000,000.00 山東東明石化集團(tuán)有限公司 200,000,000.00 東明恒潤(rùn)化工有限公司 300,000,000.00 河南省晟原安裝防腐工程有限公司 100,000,000.00 山東省國(guó)際信托有限公司 300,000,000.00 合計(jì)合計(jì)1,100,000,000.001,100,000,000.00 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 5 頁(yè) （二）委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系（二）委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系 本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方為山東宏利源股份有限公司，被評(píng)估單位 為山東宏利源股份有限公司。 二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說(shuō)明二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說(shuō)明 根據(jù)山東宏利源股份有限公司董事會(huì)決議，本次評(píng)估的目的是為 滿足山東宏利源股份有限公司擬投資山東潤(rùn)澤化工有限公司部分固定 資產(chǎn)及土地使用權(quán)的需要，對(duì)擬投資資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為本次資產(chǎn)投資 行為提供價(jià)值參考。 三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說(shuō)明三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說(shuō)明 評(píng)估對(duì)象是山東潤(rùn)澤化工有限公司的在基準(zhǔn)日截至 2013 年 5 月 31 日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。評(píng)估范圍為山東潤(rùn)澤化工有限公司在基準(zhǔn) 日截至 2013 年 5 月 31 日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債： 1、資產(chǎn)總額 3,485,116,591.91 元，其中流動(dòng)資產(chǎn) 1,175403,306.60 元，非流動(dòng)資產(chǎn) 2,309,713,285.31 元； 2、負(fù)債總額 2,362,820,947.88 元； 3、凈資產(chǎn)總額 1,122,295,644.03 元。 上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)山東昌明會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì) 的資產(chǎn)負(fù)債表，評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 委托評(píng)估的存貨存放在山東潤(rùn)澤化工有限公司院內(nèi)，機(jī)器設(shè)備安 裝在公司生產(chǎn)區(qū)內(nèi)，房屋建筑物坐落在公司院內(nèi)。 委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 一致。 （一）委估主要資產(chǎn)情況（一）委估主要資產(chǎn)情況 本次評(píng)估范圍中的主要資產(chǎn)為流動(dòng)資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)、 無(wú)形資產(chǎn)等。 1、流動(dòng)資產(chǎn)： 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 6 頁(yè) 納入評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他 應(yīng)收款和存貨。其中往來(lái)款主要為貨款、設(shè)備質(zhì)保金等。存貨包括原 材料、產(chǎn)成品，分別存放在廠區(qū)的倉(cāng)庫(kù)及生產(chǎn)線上。存貨類品種較多、 庫(kù)存較大，被評(píng)估企業(yè)銷售情況良好，存貨周轉(zhuǎn)較快。 2、固定資產(chǎn) 納入本次評(píng)估范圍的固定資產(chǎn)為房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和 電子設(shè)備。這些資產(chǎn)具有以下特點(diǎn)： 實(shí)物資產(chǎn)主要分布在山東潤(rùn)澤化工有限公司廠區(qū)內(nèi)。 房屋建筑物、構(gòu)筑物，房屋建筑物包括生產(chǎn)車間、辦公室、倉(cāng) 庫(kù)，主要為鋼結(jié)構(gòu)及磚混結(jié)構(gòu)。構(gòu)筑物包括路面、圍墻、水井等。部 分房產(chǎn)尚未辦理房屋所有權(quán)證；目前房屋建筑物均能正常使用。 設(shè)備類資產(chǎn)為機(jī)器設(shè)備、車輛及電子設(shè)備三大類。 機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)大部分安裝投入使用時(shí)間為 2012 年。目前均可在 設(shè)計(jì)負(fù)荷下正常使用。 委估車輛均沒(méi)有到達(dá)報(bào)廢年限及報(bào)廢里程，目前行駛正常。 委估的電子設(shè)備主要為電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)和 家具等企業(yè)日常辦公用電子設(shè)備和辦公家具、這類設(shè)備維護(hù)得當(dāng)，專 人管理，設(shè)備正常使用。 3、在建工程 納入評(píng)估的在建工程為車間工程。 4、無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)為山東潤(rùn)澤化工有限公司所使用的土 地使用權(quán)，共 3 宗土地，面積 1990968m2。出讓性質(zhì)，兩宗土地已取得 國(guó)有土地使用權(quán)證，證載權(quán)利人為山東潤(rùn)澤化工有限公司。 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 7 頁(yè) （二）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量（二）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量 截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 5 月 31 日，山東潤(rùn)澤化工有限公司申報(bào) 范圍內(nèi)上述賬面記錄資產(chǎn)外，無(wú)表外資產(chǎn)。 四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明 本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是 2013 年 5 月 31 日。 此基準(zhǔn)日是委托方綜合考慮被評(píng)估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、 預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。 （一）本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日為一特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn)， 能夠全面反映評(píng)估對(duì)象各項(xiàng)資產(chǎn)的整體情況。同時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估 目的擬實(shí)現(xiàn)日接近，而且評(píng)估基準(zhǔn)日前后沒(méi)有可能導(dǎo)致委估部分資產(chǎn)價(jià) 值產(chǎn)生重大變化的影響因素，我們認(rèn)為此評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是科學(xué)、合 理的。 （二）資產(chǎn)評(píng)估工作中評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取等均以此 日之企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表確定。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日 有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)的說(shuō)明 至評(píng)估基準(zhǔn)日，經(jīng)評(píng)估人員與企業(yè)相關(guān)人員清查，山東潤(rùn)澤化工 有限公司房屋未辦理房屋權(quán)證，其建筑面積由企業(yè)資產(chǎn)管理人員現(xiàn)場(chǎng) 測(cè)量得出，評(píng)估人員對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行核驗(yàn)；部分土地使用權(quán)未取得國(guó) 有土地使用權(quán)證，我們依據(jù)有關(guān)合同確定了土地面積。 除上述事項(xiàng)外，山東潤(rùn)澤化工有限公司不存在對(duì)評(píng)估工作產(chǎn)生重 大影響的事項(xiàng)，即不存在影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的重大訴訟事 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 8 頁(yè) 項(xiàng)，納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)不存在其他或有資產(chǎn)、或有負(fù)債。 六、六、資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債清查情況 3、清查盤點(diǎn)時(shí)間：清查基準(zhǔn)日為 2013 年 5 月 31 日，清查盤點(diǎn)時(shí) 間自 2013 年 6 月 1 日至 2013 年 6 月 6 日。 4、實(shí)施方案：此項(xiàng)工作由財(cái)務(wù)部牽頭，相關(guān)各部門參與。具體由 業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)庫(kù)存商品的清查盤點(diǎn)，生產(chǎn)部門和物資供應(yīng)部門負(fù)責(zé)原 材料的清查盤點(diǎn)，財(cái)務(wù)部門、設(shè)備管理部和辦公室共同負(fù)責(zé)固定資產(chǎn) 的清查盤點(diǎn)。 清查盤點(diǎn)工作本著實(shí)事求是的原則，統(tǒng)一核對(duì)賬、卡、物，力求 做到準(zhǔn)確、真實(shí)、完整。 （1）流動(dòng)資產(chǎn)的清查：運(yùn)用實(shí)地盤點(diǎn)，與抽樣盤點(diǎn)相結(jié)合，通過(guò) 點(diǎn)數(shù)和抽取樣本計(jì)算等方法，確定其實(shí)有數(shù)量。 （2）固定資產(chǎn)的清查，是通過(guò)實(shí)物數(shù)量盤點(diǎn)和質(zhì)量檢驗(yàn)方法相結(jié) 合，采取各種技術(shù)方法，檢驗(yàn)資產(chǎn)的質(zhì)量情況。按照具體要求做到了 實(shí)事求是的評(píng)價(jià)。 5、清查結(jié)論 通過(guò)以上資產(chǎn)清查核實(shí)程序，對(duì)部分報(bào)廢資產(chǎn)在評(píng)估申報(bào)表備注 中作出 七、資料清單 委托方和被評(píng)估單位已向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了以下資料： 1、經(jīng)濟(jì)行為文件； 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 9 頁(yè) 2、委托方和被評(píng)估企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 3、企業(yè)近兩年及基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告； 4、資產(chǎn)權(quán)屬證明文件； 5、資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表； 6、與本次評(píng)估有關(guān)的其他資料及專項(xiàng)說(shuō)明 委托方（蓋章）：委托方（蓋章）： 被評(píng)估單位（蓋章）：被評(píng)估單位（蓋章）： 法定代表人或授權(quán)代表（簽字蓋章）：法定代表人或授權(quán)代表（簽字蓋章）： 法定代表人或授權(quán)代表（簽字蓋章）：法定代表人或授權(quán)代表（簽字蓋章）： 二二一三年五月三十一日一三年五月三十一日 二二一三年五月三十一日一三年五月三十一日 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 10 頁(yè) 第三部分 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 一、一、 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明 （一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容（一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容 評(píng)估對(duì)象是山東潤(rùn)澤化工有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù) 債。評(píng)估范圍為山東潤(rùn)澤化工有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù) 債，截止 2013 年 5 月 31 日，根據(jù)審計(jì)后的資產(chǎn)負(fù)債表，1、資產(chǎn)總額 3,485,116,591.91 元，其中流動(dòng)資產(chǎn) 1,175403,306.60 元，非流動(dòng)資 產(chǎn) 2,309,713,285.31 元； 2、負(fù)債總額 2,362,820,947.88 元； 3、凈資產(chǎn)總額 1,122,295,644.03 元。 上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)山東昌明會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì) 的 2013 年 5 月 31 日的山東潤(rùn)澤化工有限公司資產(chǎn)負(fù)債表，評(píng)估是在 企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 一致。 （二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)（二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn) 納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)主要為存貨、在建工程、固定資產(chǎn)等。 這些資產(chǎn)具有以下特點(diǎn)： 1、實(shí)物資產(chǎn)主要分布在山東潤(rùn)澤化工有限公司注冊(cè)地東明縣菜園 集工業(yè)園區(qū)山東潤(rùn)澤化工有限公司廠區(qū)內(nèi)。 2、固定資產(chǎn)為房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備。 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 11 頁(yè) 房屋建筑物、構(gòu)筑物，房屋建筑物包括生產(chǎn)車間、辦公室、倉(cāng) 庫(kù)。構(gòu)筑物包括路面、圍墻、水井等。部分房產(chǎn)尚未辦理房屋所有權(quán) 證；目前房屋建筑物均能正常使用。 設(shè)備類資產(chǎn)為機(jī)器設(shè)備、車輛及電子設(shè)備及其他設(shè)備四大類。 機(jī)器設(shè)備類級(jí)其他設(shè)備類資產(chǎn)大部分安裝投入使用時(shí)間為 2012 年。 目前均可在設(shè)計(jì)負(fù)荷下正常使用。 委估車輛車輛均沒(méi)有到達(dá)報(bào)廢年限及報(bào)廢里程，目前行駛正常。 委估的電子設(shè)備主要為電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)和 家具等企業(yè)日常辦公用電子設(shè)備和辦公家具、這類設(shè)備維護(hù)得當(dāng)，專 人管理，設(shè)備正常使用。 3、在建工程 納入評(píng)估的在建工程為常減壓裝置工程、加氫裝置工程、重整車 間等。 4、存貨包括原材料、在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品和在產(chǎn)品，分別存放 在廠區(qū)的倉(cāng)庫(kù)及生產(chǎn)線上。存貨類品種不多、庫(kù)存較大，被評(píng)估企業(yè) 銷售情況良好，存貨周轉(zhuǎn)較快。 （三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況。（三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況。 1、至評(píng)估基準(zhǔn)日山東潤(rùn)澤化工有限公司申報(bào)范圍內(nèi)賬面記錄的無(wú) 形資產(chǎn)為無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)、財(cái)務(wù)軟件一套。 無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)為山東潤(rùn)澤化工有限公司所使用的土地 使用權(quán)，共 3 宗土地，面積 1990968m2。出讓性質(zhì)，兩宗土地已取得國(guó) 有土地使用權(quán)證，證載權(quán)利人為山東潤(rùn)澤化工有限公司。 （四）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量（四）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量 截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 5 月 31 日，山東潤(rùn)澤化工有限公司申報(bào) 范圍內(nèi)上述賬面記錄資產(chǎn)外，無(wú)表外資產(chǎn)。 （五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量（五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量 和賬面金額（或者評(píng)估值）。和賬面金額（或者評(píng)估值）。 本次評(píng)估報(bào)告中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值系山東昌明會(huì)計(jì)師 事務(wù)所有限公司的審計(jì)結(jié)果。除此之外，未引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告內(nèi)容。 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 12 頁(yè) 二、二、 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明 （一）資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程（一）資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程 評(píng)估人員在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)清查前，制定現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃，按資產(chǎn)類 型和分布特點(diǎn)，分成房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)小 組，同時(shí)于 2013 年 5 月 26 日至 6 月 6 日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的核查工作。清查 工作結(jié)束后，各小組對(duì)清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行工作總結(jié)。清查 核實(shí)的主要步驟如下： 首先，輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)的清查、申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)明細(xì)，并收集 整理評(píng)估資料。2013 年 5 月 26 日，評(píng)估人員開(kāi)展前期布置工作，評(píng)估 師對(duì)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估配合工作要求進(jìn)行了詳細(xì)講解，包括資產(chǎn)評(píng)估的基 本概念、資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)劃安排、需委托方和被 評(píng)估企業(yè)提供的資料清單、企業(yè)資產(chǎn)清查核實(shí)工作的要求、評(píng)估明細(xì) 表和資產(chǎn)調(diào)查表的填報(bào)說(shuō)明等。在此基礎(chǔ)上，填報(bào)“評(píng)估申報(bào)明細(xì)表” 和“資產(chǎn)調(diào)查表”，收集并整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn) 性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料。 其次，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。不 同的資產(chǎn)類型，采取不同的查勘方法。根據(jù)清查結(jié)果，由企業(yè)進(jìn)一步 補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，使“表”、“實(shí)”相符。 再次，核實(shí)評(píng)估資料，尤其是資產(chǎn)權(quán)屬資料。在清查核實(shí)“表”、 “實(shí)”相符的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行了核查。核查中， 重點(diǎn)查驗(yàn)了產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所載明的所有人以及其他事項(xiàng)。 （二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法（二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法 本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)。 （三）資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論（三）資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論 評(píng)估人員在資產(chǎn)清查所知范圍內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)， 清查情況表明： 1、非實(shí)物資產(chǎn)，評(píng)估申報(bào)明細(xì)表和賬面記錄一致，申報(bào)明細(xì)表與 實(shí)際情況吻合。 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 13 頁(yè) 2、實(shí)物資產(chǎn)的清查情況與申報(bào)明細(xì)一一核對(duì)，對(duì)清查核實(shí)明細(xì)項(xiàng) 目已與企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了溝通。 第四部分 成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）評(píng)估說(shuō)明 根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的、資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)、可獲得資料的情況等， 采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。各類資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法說(shuō)明如下。 一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 （一）評(píng)估范圍（一）評(píng)估范圍 納入評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付 賬款、其他應(yīng)收款和存貨。 （二）評(píng)估程序（二）評(píng)估程序 1、根據(jù)企業(yè)填報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行核 對(duì)，明確需進(jìn)行評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)的具體內(nèi)容。 2、根據(jù)企業(yè)填報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)， 原始憑證的查驗(yàn)，對(duì)實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)、對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查 核實(shí)。 3、收集整理與相關(guān)文件、資料并取得資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)格資料。 4、在賬務(wù)核對(duì)清晰、情況了解清楚并已收集到評(píng)估所需的資料的 基礎(chǔ)上分別評(píng)定估算。 （三）評(píng)估方法（三）評(píng)估方法 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 14 頁(yè) 1 1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法 采用重置成本法評(píng)估，主要是：對(duì)貨幣資金及流通性強(qiáng)的資產(chǎn)， 按經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值；對(duì)應(yīng)收、預(yù)付類債權(quán)資產(chǎn)，以核 對(duì)無(wú)誤賬面值為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際收回的可能性確定評(píng)估值；對(duì)存貨， 在核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際庫(kù)存數(shù)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)際庫(kù)存量乘以實(shí)際成 本或可變現(xiàn)價(jià)格得出評(píng)估值。 2 2、各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估、各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 （1）貨幣資金 賬面值為 653,999.58 元，其中現(xiàn)金 36,400.64 元，銀行存款 617,598.94 元。 庫(kù)存現(xiàn)金存放于公司財(cái)務(wù)部。評(píng)估人員對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行全面的實(shí)地盤 點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)金額情況和基準(zhǔn)日期至盤點(diǎn)日期的賬務(wù)記錄情況倒推評(píng) 估基準(zhǔn)日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。以盤點(diǎn)核實(shí)后賬面值 確定評(píng)估值。現(xiàn)金評(píng)估值 36,400.64 元。 對(duì)所有銀行存款賬戶進(jìn)行了函證，以證明銀行存款的真實(shí)存在， 同時(shí)檢查有無(wú)未入賬的銀行借款，檢查“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”中未 達(dá)賬的真實(shí)性，以及評(píng)估基準(zhǔn)日后的進(jìn)賬情況?；鶞?zhǔn)日銀行未達(dá)賬項(xiàng) 均已由審計(jì)進(jìn)行了調(diào)整。銀行存款以核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值。銀行 存款評(píng)估值 617,598.94 元。 （2）應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收票據(jù)賬面值 164,263.00 元。為貨款收到的未到期的銀行承兌 匯票。清查時(shí)，核對(duì)明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余額是否相符，核對(duì)與委估 明細(xì)表是否相符，查閱核對(duì)票據(jù)票面金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容及票 面利率等與賬務(wù)記錄的一致性，以證實(shí)應(yīng)收票據(jù)的真實(shí)性、完整性， 核實(shí)結(jié)果賬、表、單金額相符。經(jīng)核實(shí)應(yīng)收票據(jù)真實(shí)，金額準(zhǔn)確，無(wú) 未計(jì)利息，以核實(shí)后賬面值為評(píng)估值。 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 15 頁(yè) 應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值 164,263.00 元。 （3）應(yīng)收賬款 應(yīng)收賬款賬面余額 0.00 元，已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 0.00 元，賬面凈額 0.00 元，主要為應(yīng)收貨款等。評(píng)估人員核實(shí)了賬簿記錄、抽查了部分 原始憑證等相關(guān)資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、賬齡、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金 額等，并進(jìn)行了函證，核實(shí)結(jié)果賬、表、單金額相符。 評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn) 在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、 欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，應(yīng)收賬款采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡 分析的方法估計(jì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。經(jīng)分析，未發(fā)現(xiàn)公司應(yīng)收賬款存在壞 賬的充分依據(jù)，以審核無(wú)誤的賬面值確定評(píng)估值。壞賬準(zhǔn)備按評(píng)估有 關(guān)規(guī)定評(píng)估為零。 應(yīng)收賬款評(píng)估值為 0.00 元。 （4）預(yù)付賬款 預(yù)付賬款賬面價(jià)值為 1,103,155,239.10 元，為預(yù)付的原料款、設(shè) 備款。評(píng)估人員在對(duì)預(yù)付款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和 現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情 況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、 撤銷或不能按合同規(guī)定按時(shí)提供貨物等情況，以核實(shí)后賬面值作為評(píng) 估值。 預(yù)付賬款評(píng)估值為 1,103,155,239.10 元元。 （5）其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款賬面余額 13,257,991.35 元，已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 0.00 元， 賬面凈額 13,257,991.35 元。主要為工程款、備用金、設(shè)備款等。 評(píng)估人員在對(duì)其他應(yīng)收款核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和 現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 16 頁(yè) 況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。其他應(yīng)收款采用個(gè)別認(rèn)定 和賬齡分析的方法確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員對(duì)債務(wù) 單位的分析了解、賬齡分析、并結(jié)合專業(yè)判斷等綜合確定，未發(fā)現(xiàn)其 他應(yīng)收款存在壞賬的充分依據(jù)。其他應(yīng)收款以審核后的賬面值作為評(píng) 估值，壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為零，其他應(yīng)收款評(píng)估值為 13,257,991.35 元。 （6）存貨 存貨賬面值為 58,171,813.57 元，其中：原材料賬面值 15,901,697.87 元，產(chǎn)成品賬面值 42,270,115.70 元，存貨賬面凈額為 58,171,813.57 元。存貨的具體評(píng)估方法及過(guò)程如下： 原材料 原材料賬面值 15,901,697.87 元，主要為生產(chǎn)用的原材料、輔助 材料、工具和勞保用品等。上述材料因耗用量大，周轉(zhuǎn)速度較快，賬 面采購(gòu)單價(jià)與基準(zhǔn)日市場(chǎng)銷售價(jià)格相近，以核實(shí)后賬面單價(jià)作為評(píng)估 單價(jià)，以基準(zhǔn)日實(shí)際數(shù)量乘以評(píng)估單價(jià)作為在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料的評(píng)估值。 經(jīng)評(píng)估，原材料評(píng)估值為 15,901,697.87 元。 ,產(chǎn)成品（庫(kù)存商品） 產(chǎn)成品賬面價(jià)值 42,270,115.70 元，均為正常銷售產(chǎn)品。 對(duì)于正常銷售的產(chǎn)成品，評(píng)估人員依據(jù)調(diào)查情況和企業(yè)提供的資 料分析，以不含稅銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和一定的產(chǎn)品銷 售利潤(rùn)后確定評(píng)估值。 評(píng)估價(jià)值=實(shí)際數(shù)量不含稅銷售價(jià)格（1-產(chǎn)品銷售稅金及附加 費(fèi)率-銷售費(fèi)用率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率所得稅率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（1-所得稅率） r） a銷售價(jià)格：不含稅售價(jià)按照評(píng)估基準(zhǔn)日前后的平均市場(chǎng)價(jià)格確 定； b產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率主要包括以增值稅為稅基計(jì)算交納的 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 17 頁(yè) 城市建設(shè)稅與教育附加； c銷售費(fèi)用率是按各項(xiàng)銷售費(fèi)用與銷售收入的比例平均計(jì)算； d. 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入; 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管 理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 e. 所得稅率按企業(yè)現(xiàn)實(shí)執(zhí)行的稅率，公司為高新技術(shù)企業(yè)，所得 稅按照 15%計(jì)算; f. r 為一定的率，由于產(chǎn)成品未來(lái)的銷售存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 具有不確定性，根據(jù)基準(zhǔn)日調(diào)查情況及基準(zhǔn)日后實(shí)現(xiàn)銷售的情況確定 其風(fēng)險(xiǎn)。其中 r 對(duì)于暢銷產(chǎn)品為 0，一般銷售產(chǎn)品為 50%，勉強(qiáng)可銷售 的產(chǎn)品為 100%。 經(jīng)評(píng)估，產(chǎn)成品賬面值 42,270,115.70 元，評(píng)估值 48,610,633.06 元。 二、長(zhǎng)期投資評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 （一）評(píng)估范圍（一）評(píng)估范圍 納入本次評(píng)估范圍的長(zhǎng)期投資為對(duì)東明潔源環(huán)?？萍加邢薰镜?股權(quán)投資，投資日期為 2013 年，長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面值為 50,000,000.00 元。 （二）評(píng)估過(guò)程及方法（二）評(píng)估過(guò)程及方法 評(píng)估時(shí)首先對(duì)長(zhǎng)期投資形成的原因、賬面值和實(shí)際狀況等進(jìn)行了 取證核實(shí)，并查閱了投資協(xié)議、股東會(huì)決議、章程和有關(guān)會(huì)計(jì)記錄等， 以確定長(zhǎng)期投資的真實(shí)性和完整性。 經(jīng)評(píng)估，長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值為 50,000,000.00 元。 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 18 頁(yè) 三、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 （一）房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明（一）房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 1、評(píng)估范圍 本次委估的房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值 14,000,000.00 元，賬面 凈值 13,838,460.06 元。其中：固定資產(chǎn)-房屋建筑物賬面原值 14,000,000.00 元，賬面凈值 13,838,460.06 元。 2、建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)概況 （1）房屋產(chǎn)權(quán)情況說(shuō)明 納入此次評(píng)估范圍的房產(chǎn)均未辦理房屋所有權(quán)證，所有房屋坐落 于東明縣菜園集工業(yè)園公司院內(nèi)。 （2）主要建（構(gòu)）筑物分布狀況 納入此次評(píng)估范圍的建筑物主要分為辦公用房及生產(chǎn)用房。位于 東明縣菜園集工業(yè)園公司院內(nèi)，主要有廠房、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等建筑物； 構(gòu)筑物主要有道路、圍墻、水井等。 （3）主要建（構(gòu)）筑物結(jié)構(gòu)如下： 被估對(duì)象建（構(gòu)）筑物的建成時(shí)間為 2012 年，建（構(gòu)）筑物的結(jié) 構(gòu)可分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)等。 3、資料審查、現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查 （1）資料審查 評(píng)估申報(bào)表的審查 建（構(gòu)）筑物申報(bào)表：建筑面積、主要建筑參數(shù)未能填全經(jīng)現(xiàn)場(chǎng) 核查作了補(bǔ)充。 權(quán)證審查 本次評(píng)估范圍內(nèi)部分建筑物未辦理房屋所有權(quán)證，申報(bào)的建筑面 積基本以設(shè)計(jì)圖紙尺寸為依據(jù)，待房屋所有權(quán)證辦理完后以產(chǎn)權(quán)證的 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 19 頁(yè) 面積為準(zhǔn)。對(duì)缺乏產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)面積，在企業(yè)申報(bào)的基礎(chǔ)上，評(píng)估 人員通過(guò)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察、查閱相關(guān)資料并核對(duì)申報(bào)明細(xì)表方式， 在產(chǎn)權(quán)持有人對(duì)面積無(wú)異議的情況下，以資產(chǎn)申報(bào)表面積為準(zhǔn)。 （2）現(xiàn)場(chǎng)勘查 我們?cè)谠u(píng)估時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作了全面的勘查，一方面是為了核實(shí)賬面委 估項(xiàng)目是否與實(shí)際相符，核對(duì)建筑面積和結(jié)構(gòu)類型等，另一方面是查 看建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的現(xiàn)時(shí)狀況，查看其承載力的穩(wěn)定性和牢固性等。 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，認(rèn)為委估構(gòu)筑物均可持續(xù)使用。 （3）市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查主要是搜集與房屋評(píng)估的有關(guān)資料，其中包括近期山東 省及當(dāng)?shù)啬壳皥?zhí)行的前期及其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及山東省及當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?方造價(jià)資料等，在被評(píng)估企業(yè)有關(guān)人員的配合下，經(jīng)過(guò)我們的努力， 完成了上述資料的搜集工作，這將使我們的評(píng)估有了可靠、準(zhǔn)確的依 據(jù)，以確保評(píng)估值的準(zhǔn)確性。 4、評(píng)估程序 基于本次評(píng)估之特定目的，結(jié)合委估建（構(gòu)）筑物特點(diǎn)，本次評(píng) 估采用重置成本法。評(píng)估工作主要分以下四個(gè)階段進(jìn)行。 首先，清查核實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并收集評(píng)估所需資料。評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn) 場(chǎng)后根據(jù)被評(píng)估企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，進(jìn)行賬表核對(duì)，主 要核對(duì)房屋建筑物的名稱、位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用年限、賬面 價(jià)值等；收集委估建筑物的有關(guān)財(cái)務(wù)、權(quán)屬資料等。 其次，實(shí)地查勘。根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)各建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、 結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資 產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在勘 察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外 裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 20 頁(yè) 詳細(xì)的觀察記錄。 評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核 實(shí)建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑 物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。 結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和 合理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì) 心觀測(cè)，查看有無(wú)變形開(kāi)裂，有無(wú)不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無(wú) 露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的程度。 裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝 修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無(wú)論是對(duì)何種形式的裝修，查 看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無(wú)脫落、開(kāi)裂、損壞，另外還要看裝 飾的新舊程度。 設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能 否滿足使用要求。 維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等， 查看有無(wú)損壞、丟失、腐爛、開(kāi)裂等現(xiàn)象。 再次，搜集價(jià)格資料。搜集當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)工程概預(yù)算定額和材料、 人工、機(jī)械價(jià)格變動(dòng)的資料，收集有關(guān)管理部門對(duì)房屋建筑物建設(shè)的 相關(guān)政策規(guī)定。 最后，評(píng)估作價(jià)及編制評(píng)估說(shuō)明。依據(jù)所搜集的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象 進(jìn)行因素分析、評(píng)定估算，得出評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值， 并最終形成評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。 5、評(píng)估方法 本次評(píng)估按照建（構(gòu)）筑物用途、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用性質(zhì)等分別采 用成本法進(jìn)行評(píng)估。 重置成本法是根據(jù)建筑工程基本資料按建筑物工程量，以現(xiàn)行定 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 21 頁(yè) 額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、資金成本計(jì)算出建筑物的重置成本，并按建筑物 的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算建 筑物評(píng)估凈值。 房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估值重置成本成新率 其他房屋建（構(gòu)）筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，以此類比的方法， 綜合考慮各項(xiàng)評(píng)估要素，確定重置單價(jià)并計(jì)算評(píng)估凈值。 A. 重置成本 重置成本由建安造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。 a. 建安造價(jià)的確定 建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、安裝工程、裝飾工程的總價(jià)。 評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作期間，評(píng)估人員套用2003 山東省建筑工程消耗量定額 、2006 山東省建筑工程價(jià)目表、山東省建筑工程費(fèi)用及計(jì)算規(guī) 則、國(guó)家、山東省及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門頒布的關(guān)于工程建設(shè)收費(fèi)的 規(guī)定和相關(guān)的工程造價(jià)信息等計(jì)算土建工程造價(jià)、安裝工程造價(jià)、裝 飾工程造價(jià)。根據(jù)資產(chǎn)所在地政府的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及 建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用。 b. 前期及其他費(fèi)用的確定 前期及其他費(fèi)用，包括政府規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建 設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。包括的內(nèi)容及取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表： 表 41 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用表 序號(hào)序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)基礎(chǔ)取費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)率費(fèi)率 1 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格200210 號(hào)建安造價(jià) 3.43% 2 工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)格20021980 號(hào)建安造價(jià) 0.44% 3 建設(shè)單位管理費(fèi)財(cái)建（2002）394 號(hào)建安造價(jià) 1.28% 4 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 發(fā)改價(jià)格2007670 號(hào) 建安造價(jià) 2.58% 5 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)計(jì)價(jià)格2002125 號(hào)建安造價(jià) 0.16% 6 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)魯政辦發(fā)199577 號(hào)建安造價(jià) 2.60% 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 22 頁(yè) 7 新型墻體材料專項(xiàng)基金魯財(cái)綜200853 號(hào)建筑面積10 元/m2 8 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)東政辦發(fā)201114 號(hào)建筑面積40 元/m2 c. 資金成本的確定 資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采 用的利率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)正常情況 周期計(jì)算，并按均勻投入考慮： 資金成本（工程建安造價(jià)+前期及其他費(fèi)用）合理工期貸款 利息/2 B. 成新率 依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察鑒定所掌握的房屋建筑物現(xiàn)狀，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)并考 慮房屋建筑物的建造質(zhì)量、使用環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)情況及經(jīng)濟(jì)壽命年限、 實(shí)際已使用年限、尚可使用年限等多方面因素，采用打分法為主（權(quán) 數(shù) 60%）、年限法為輔（權(quán)數(shù) 40%）綜合確定成新率。 采用打分法確定的成新率：將房屋建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè) 備三大部分，再根據(jù)情況具體細(xì)分為若干個(gè)子項(xiàng)目，對(duì)照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng) 定各子項(xiàng)目的得分，將各子項(xiàng)目的得分相加得出房屋建筑物的成新率。 采用年限法確定的成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可 使用年限）100% 已使用年限以資產(chǎn)占有方申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表中填報(bào) 的時(shí)間為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋建筑物的實(shí)際利用狀況等因素調(diào)整確定。 尚可使用年限通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，參照資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 23 頁(yè) 冊(cè)提供的經(jīng)濟(jì)壽命年限參考表，結(jié)合房屋建筑物的建造質(zhì)量、維修 保養(yǎng)水平、環(huán)境狀況、當(dāng)前狀況等因素綜合確定。 6、評(píng)估結(jié)果及增減值原因分析 （1）評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估計(jì)算，委托評(píng)估的房屋建（構(gòu)）筑物賬面原值 14,000,000.00 元，凈值 13,838,460.06 元，評(píng)估原值錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。元， 評(píng)估凈值 20,112,361.45 元，評(píng)估值原值增值 6,440,000.00 元，增值 率錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。，評(píng)估凈值增值 6,273,901.39 元，增值率錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。 。 具體情況詳見(jiàn)“固定資產(chǎn)清查評(píng)估匯總表”和“固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物 清查評(píng)估明細(xì)表”。 （2）評(píng)估增減值原因分析 經(jīng)評(píng)估計(jì)算，房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估凈值增值 6,273,901.39 元， 增值率錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。錯(cuò)誤！鏈接無(wú)效。造成本次評(píng)估增值的主要原因?yàn)槲性u(píng)估的構(gòu)筑 物于 2012 年后建成，成新度高，人工費(fèi)、材料費(fèi)及定額水平的提高， 是造成評(píng)估原值增加的原因，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)公司招標(biāo)時(shí)全面壓低了各 項(xiàng)規(guī)定的取費(fèi)費(fèi)率，大幅降低了招標(biāo)價(jià)。 7、典型案例 案例：中心控制室（評(píng)估明細(xì)表 5-1-1 第 2 項(xiàng)） （1）中心控制室概況 委估建筑物為資產(chǎn)占有方的控制室，建成時(shí)間為 2012 年，建筑面 積 484.29 平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，外墻抹灰刷涂料，內(nèi)墻抹灰刷涂料，地 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 24 頁(yè) 面為瓷磚、花崗石，塑鋼窗，鋁合金門。室內(nèi)設(shè)置消防栓、上下水、 照明電，該建筑物使用狀況良好。 （2）重置成本計(jì)算 1）建筑安裝工程造價(jià) 根據(jù)委估房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)查勘資料和2003 山東省建筑工程消耗 量定額、2006 年山東省建筑工程價(jià)目表、山東省建筑工程費(fèi) 用及計(jì)算規(guī)則國(guó)家、山東省及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門頒布的關(guān)于工程建 設(shè)收費(fèi)的規(guī)定和相關(guān)的工程造價(jià)信息等計(jì)算該工程的建安造價(jià)。計(jì)算 結(jié)果如下表所示： 表 42 建筑工程造價(jià)計(jì)算表 序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)率費(fèi)用說(shuō)明金額 1 一 直接費(fèi) (一)+(二) 3,581,008.363,581,008.36 2 (一) 直接工程費(fèi) 2,685,756.272,685,756.27 3 (一)省價(jià)直接工程費(fèi) JF1 2,106,680.342,106,680.34 4 (二) 措施費(fèi) 1.1+.+1.4 895,252.09895,252.09 5 1.1 參照定額規(guī)定計(jì)取的措施費(fèi) 832,584.44832,584.44 6 1.1參照定額計(jì)取的省價(jià)措施費(fèi) 824,258.60824,258.60 7 1.2 參照省發(fā)布費(fèi)率計(jì)取的措施費(fèi) 1)+.+4) 62,667.6562,667.65 8 1)夜間施工費(fèi) 0.70%JF1 14,746.7614,746.76 9 2)二次搬運(yùn)費(fèi) 0.60%JF1 12,640.0812,640.08 10 3)冬雨季施工增加費(fèi) 0.80%JF1 16,853.4416,853.44 11 4)已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) 0.15%JF1 3,160.023,160.02 12 1.3 按施工組織設(shè)計(jì)計(jì)取的措施費(fèi) 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 25 頁(yè) 13 1.4 總承包服務(wù)費(fèi) 14 (二)省價(jià)措施費(fèi) JF2 886,926.25886,926.25 15 二 企業(yè)管理費(fèi) 5%JF1+JF2 149,680.33149,680.33 16 三 利潤(rùn) 3.10%JF1+JF2 32,392.9032,392.90 17 四 其他項(xiàng)目費(fèi) 130,699.99130,699.99 18 五 規(guī)費(fèi) 5.1+.+5.5 218,395.12218,395.12 19 5.1 安全文明施工費(fèi) 1)+.+4) 121,485.99121,485.99 20 1)環(huán)境保護(hù)費(fèi) 0.11% 一+.+四 4,283.164,283.16 21 2)文明施工費(fèi) 0.29% 一+.+四 11,291.9711,291.97 22 3)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 0.72% 一+.+四 28,035.2328,035.23 23 4)安全施工費(fèi) 2% 一+.+四 77,875.6377,875.63 24 5.2 工程排污費(fèi) 0.26% 一+.+四 7,849.347,849.34 25 5.3 社會(huì)保障費(fèi) 2.60% 一+.+四 78,493.3878,493.38 26 5.4 住房公積金 0.20% 一+.+四 6,037.956,037.95 27 5.5 危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害險(xiǎn) 0.15% 一+.+四 4,528.464,528.46 28 六 稅金 3.48% 一+.+五 143,103.75143,103.75 29 七 甲方備料 30 八 稅后項(xiàng)目費(fèi) 1,231.891,231.89 31 九 建筑工程費(fèi)用合計(jì) 一+.+六-七+ 八 4,256,512.344,256,512.34 表 43 裝飾工程造價(jià)計(jì)算表 序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)率費(fèi)用說(shuō)明金額 1 一 直接費(fèi) (一)+(二) 1,103,760.561,103,760.56 2 (一) 直接工程費(fèi) 1,051,426.351,051,426.35 3 (一)省價(jià)直接工程費(fèi) 1,047,454.841,047,454.84 4 省價(jià)人工費(fèi) JF1 300,979.09300,979.09 5 (二) 措施費(fèi) 1.1+.+1.4 山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目山東潤(rùn)澤化工有限公司整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 山東金信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第 26 頁(yè) 52,334.2152,334.21 6 1.1 參照定額規(guī)定計(jì)取的措 施費(fèi) 14,344.5614,344.56 7 其中省價(jià)人工費(fèi) 8,213.558,213.55 8 1.2 參照省發(fā)布費(fèi)率計(jì)取的 措施費(fèi) 37,989.6537,989.65 9 1)夜間施工費(fèi) 4%JF1 12,039.1612,039.16 10 2)二次搬運(yùn)費(fèi) 3.60%JF1 10,835.2510,835.25 11 3)冬雨季施工增加費(fèi) 4.50%JF1 13,544.0613,544.06 12 4)已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) 0.15% (一) 1,571.181,571.18 13 其中人工費(fèi) (1+2+3)*0.2+4*0.1 7,440.817,440.81 14 1.3 按施工組織設(shè)計(jì)計(jì)取的 措施費(fèi) 15 1.4 總承包服務(wù)費(fèi) 16 措施省價(jià)人工費(fèi) JF2 17 二 企業(yè)管理費(fèi) 49%JF1+JF2 147,479.75147,479.75 18 三 利潤(rùn) 16%JF1+JF2 48,156.6548,156.65 19 四 其他項(xiàng)目費(fèi) 20 五 規(guī)費(fèi) 5.1+.+5.5 50,776.3550,776.35 21 5.1 安全文明施工費(fèi) 1)+.+4) 27,656.9127,656.91 22 1)環(huán)境保護(hù)費(fèi) 0.12% 一+.+四 864.28864.28 23 2)文明施工費(fèi) 0.10% 一+.+四 720.23720.23 24 3)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 1.62% 一+.+四 11,667.7611,667.76 25 4)安全施工費(fèi) 2% 一+.+四 14,404.6414,404.64 26 5.2 工程排污費(fèi) 0.26% 一+.+四 1,872.601,872.60 27 5.3 社會(huì)保障費(fèi) 2.60% 一+.+四 18,726.0318,726.03 28 5.4 住房公積金 0.20% 一+.+四 1,440.461,440.46 29 5.5 危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害險(xiǎn) 0.15% 一+.+四 1,080.351,080.35