行業(yè)經(jīng)濟論文-宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)越來越成為一個國家向宏觀經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和中堅力量。闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性，介紹房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)1政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過經(jīng)濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行所進行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)1.1市場經(jīng)濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ),但市場配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經(jīng)濟進行干預和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟作為市場經(jīng)濟中的一個子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,1.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,1.3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規(guī)范；（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂,價格體系尚未理順；（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗,操作不規(guī)范；（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,2國家兩會的召開和宏觀調(diào)控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費和加強住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以2.1嚴控高檔住宅用地和別針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。針對各地不?guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關(guān)竣工2.2土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國土地增值稅暫行條例實施細則明確規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機關(guān)將在年內(nèi)進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現(xiàn)銷售以后再進行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務(wù)機關(guān)2.3徹底清查我建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機關(guān)、檢察機關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)2.4推動住宅產(chǎn)業(yè)化,節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計標準進行設(shè)計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑；綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、2.5運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時期促進中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長、實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定運行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點的法律手段,主要是通過規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益