行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-推行住房抵押貸款證券化.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-推行住房抵押貸款證券化完善我國的房地產(chǎn)抵押貸款市場內(nèi)容提要：住房貨幣政策的推行，使住房金融制度的改革成為焦點(diǎn)，但是住房抵押貸款一級(jí)市場受到貸款機(jī)構(gòu)安全性、流動(dòng)性和盈利性的限制。抵押貸款證券化拓寬了貸款機(jī)構(gòu)的資金來源，增強(qiáng)了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可以發(fā)放更多的抵押貸款，從而滿足購房者融通資金的需要。由此形成經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，即貸款機(jī)構(gòu)由于安全性的保證而愿意多貸出資金、購房者由于輔助資金的增加而能夠多購買住房、社會(huì)總需求由于房地產(chǎn)的拉動(dòng)而得到明顯的增長等。隨著我國住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場供需失衡問題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問題，除了把房價(jià)降到一個(gè)合理水平外（包括經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等），還應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級(jí)市場、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析一個(gè)完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級(jí)市場和住房抵押貸款二級(jí)市場。抵押貸款一級(jí)市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級(jí)市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。抵押貸款一級(jí)市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場。住房抵押貸款二級(jí)市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級(jí)市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析住房抵押貸款證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機(jī)會(huì)，另一方面通過把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。2、提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)”的流動(dòng)性難題由于房屋抵押貸款的期限最長可達(dá)30年，對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來說，信貸資產(chǎn)回收周期很長，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長僅5年(實(shí)際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)和管理的難度。通過證券化，銀行及時(shí)把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動(dòng)性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過抵押二級(jí)市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內(nèi)流動(dòng)，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。3、抵押貸款證券化對(duì)刺激抵押貸款一級(jí)市場的積極作用對(duì)抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使金融機(jī)構(gòu)可以延長抵押貸款的時(shí)間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對(duì)購房人來說，不會(huì)因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市場、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會(huì)總需求的增長等。三、住房抵押貸款證券化的建議近些年來，我國在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列的探索和實(shí)踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國已建立了一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房儲(chǔ)蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機(jī)構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應(yīng)該看到，我國抵押貸款二級(jí)市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實(shí)現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過有關(guān)管理部門的推動(dòng)和扶持，結(jié)合我國的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面入手：1、培育抵押貸款證券化市場要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場。包括：1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。2、深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。3、開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場的發(fā)展。2、建立完善的抵押市場擔(dān)保體系開展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問題：1、在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2、在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。由此可見整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持。因此，設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購買剩余債券四、住房抵押貸款的證券化途徑住房抵押貸款證券化是從住房抵押貸款一級(jí)市場向二級(jí)市場的轉(zhuǎn)化，因此其操作思路首先從一級(jí)市場開始。以抵押債券為例，抵押貸款證券化的運(yùn)作模式包括：1、銀行機(jī)構(gòu)向抵押借款人發(fā)放抵押貸款。2、抵押貸款的證券化。銀行機(jī)構(gòu)將抵押貸款債權(quán)出售給抵押貸款公司，由抵押貸款公司將其組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及擔(dān)保公司擔(dān)保升級(jí)后，發(fā)行抵押貸款債券。3、銀行機(jī)構(gòu)或抵押貸款公司向社會(huì)發(fā)行抵押債券。發(fā)行方式可采用直接發(fā)行或間接發(fā)行。前者是發(fā)行者親自辦理必要的手續(xù)，直接向投資者籌措資金；后者是以專門部門為經(jīng)紀(jì)人間接地籌措資金，