行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長中的能力要素辨析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長中的能力要素辨析摘要:文章通過對美國幾個(gè)典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成長機(jī)理的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)成長中關(guān)鍵的能力要素問題進(jìn)行了確認(rèn)，認(rèn)為這些要素將對正處于成長重要時(shí)期的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到極大的啟鑒作用。關(guān)鍵詞：美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；異質(zhì)性要素；企業(yè)能力一、引言資源基礎(chǔ)理論(RBV)將資源引入企業(yè)成長分析框架,認(rèn)為由于在資源的占有、資源的品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)的捕捉能力、戰(zhàn)略遠(yuǎn)景的規(guī)劃、市場競爭策略與行為的調(diào)整、創(chuàng)新與技術(shù)開發(fā)等諸多能力要素方面存在著明顯差異,使得企業(yè)的經(jīng)營績效有著持續(xù)性的差異,從而顯現(xiàn)出企業(yè)不同的成長路徑。正是這種具有價(jià)值性、稀缺性、不可模仿性、不可替代性且不能完全流動(dòng)所謂的異質(zhì)性資源,使得企業(yè)能維持較長的繁榮。企業(yè)資源是一個(gè)企業(yè)從事市場活動(dòng)的必要條件,但不是說企業(yè)具備了這些基本的資源條件就天然地獲得了市場競爭優(yōu)勢,因?yàn)橹挥心切┚邆淞怂^的獨(dú)異資源、并能將其轉(zhuǎn)化為市場其他企業(yè)難以模仿和復(fù)制的核心能力的企業(yè)才能夠獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢,也才能夠在激烈的市場競爭中獲取超額的戰(zhàn)略租金。從對美國幾個(gè)典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成長研究中,我們可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)成長中關(guān)鍵的能力要素問題進(jìn)行確認(rèn),這些要素將對正處于成長重要時(shí)期的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到極大的啟鑒作用。二、美國漢斯和霍納揚(yáng)等快速成長型公司的經(jīng)驗(yàn)性啟示1.漢斯公司(Hines)的持續(xù)成長能力。美國Buildings雜志評(píng)出的2005年度房地產(chǎn)開發(fā)商排行榜中,漢斯有限合伙公司(HinesInterestsLimitedPartnership,簡稱漢斯)排名第二。漢斯在美國90個(gè)城市開發(fā)建造了700多個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積2400萬平方米,在境外16個(gè)國家開發(fā)了100多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括在中國的3個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積近400萬平方米,在已開發(fā)的800多個(gè)項(xiàng)目中,漢斯公司持有其中絕大多數(shù)的物業(yè),其中600多個(gè)項(xiàng)目由漢斯自己管理。創(chuàng)始人杰拉德漢斯(GeraldD.Hines)將漢斯的成功之道歸結(jié)為三大能力原則:品質(zhì)開發(fā)能力,學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力和以人為本的管理能力。正是對這一簡潔的基本公式的堅(jiān)持,漢斯在不到半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間里,將業(yè)務(wù)從休斯敦?cái)U(kuò)展到了全球,在房地產(chǎn)開發(fā)、投資和物業(yè)管理上取得令同行敬佩的成績。漢斯公司首先倡導(dǎo)所謂的項(xiàng)目開發(fā)中的品質(zhì)力。他們崇尚高質(zhì)量的管理、企業(yè)內(nèi)部良好的合作關(guān)系以及謹(jǐn)慎安全的財(cái)務(wù)制度,這都是早期就確立且需長久堅(jiān)持的企業(yè)原則。為了確保產(chǎn)品質(zhì)量,早在1980年代,漢斯公司就堅(jiān)持在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)與一流企業(yè)合作。這些合作伙伴包括:著名的投資機(jī)構(gòu)、著名的建筑設(shè)計(jì)師、著名的建筑公司、著名的材料供應(yīng)商以及著名的物業(yè)管理商。對客戶而言,漢斯產(chǎn)品最具有競爭力的內(nèi)涵特點(diǎn)是:為客戶提供技術(shù)復(fù)雜、設(shè)施先進(jìn)的高檔產(chǎn)品且物有所值的產(chǎn)品。在差異化的同時(shí),公司倡導(dǎo)成本領(lǐng)先原則,由于項(xiàng)目建成后多為自行管理,漢斯在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)即充分考慮到物業(yè)未來的營運(yùn)費(fèi)用。由于營運(yùn)費(fèi)用比較低,漢斯甚至在承擔(dān)比競爭對手更低的租金的同時(shí)還能保證可觀的收益。漢斯公司選材的標(biāo)準(zhǔn)是:必須性能良好、可靠耐用,大到電梯、直燃機(jī),小到門鎖、螺絲帽,一流的產(chǎn)品帶來的是如摩根士丹利這樣的一流客戶。同時(shí),漢斯又將它在休斯敦的成功經(jīng)驗(yàn)推廣到全美市場。使?jié)h斯擁有了獨(dú)特的戰(zhàn)略伙伴資源和特有的優(yōu)質(zhì)價(jià)值鏈資源。漢斯重要的能力還有“學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力”。在漢斯,創(chuàng)新的想法總是受到尊重和鼓勵(lì),公司管理層更是用各種方法激勵(lì)創(chuàng)新,公司倡導(dǎo)“專業(yè)創(chuàng)新”的漢斯文化。當(dāng)一個(gè)新項(xiàng)目還處在概念階段時(shí),漢斯的設(shè)計(jì)小組會(huì)仔細(xì)地審查項(xiàng)目設(shè)計(jì)的每一個(gè)方面,決定在項(xiàng)目的各個(gè)部分采用哪一種產(chǎn)品或者技術(shù)是最合適的。漢斯至少開發(fā)過200個(gè)50層以上的高層建筑,也因此被譽(yù)為“重塑了美國多個(gè)城市地平線”的公司。由于建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)、建筑材料以及材料工藝上所有的重大發(fā)展幾乎都最先應(yīng)用于高層建筑,漢斯公司有機(jī)會(huì)始終參與這些技術(shù)的發(fā)展進(jìn)程,并逐步將這些技術(shù)商業(yè)化。漢斯還將許多原先只在高檔寫字樓等公共建筑應(yīng)用的成熟技術(shù)和設(shè)備,廣泛應(yīng)用于住宅項(xiàng)目。由于技術(shù)上的領(lǐng)先,漢斯有效避免了產(chǎn)品的同質(zhì)化,擁有了許多同行所缺乏的獨(dú)特技術(shù)優(yōu)勢。盡管在全球擁有著數(shù)以億計(jì)的資產(chǎn),至今仍是一個(gè)家族企業(yè),但漢斯公司堅(jiān)持了以人為本的發(fā)展觀,這反映在其獨(dú)到的管理能力方面。漢斯公司的地區(qū)總部以獨(dú)立的商業(yè)實(shí)體形式運(yùn)作,其最高領(lǐng)導(dǎo)由一位既是公司合伙人又是公司執(zhí)行委員會(huì)成員的執(zhí)行副總裁擔(dān)任。一方面通過建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w系加強(qiáng)常規(guī)管理,另一方面,漢斯更注重對人的管理,公司從不會(huì)因?yàn)槭袌龅兔远p易裁員,良好的承諾把員工與公司聯(lián)系在一起,使他們能以公司利益為自己利益。以企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人為核心的管理資源和以技術(shù)專家為核心的技術(shù)支持資源,通過企業(yè)資源整合活動(dòng)的全部過程使人力資本的異質(zhì)性得到體現(xiàn),并凸現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)不同于其他企業(yè)的個(gè)體能動(dòng)性特征。正是這些人力資本的異質(zhì)性導(dǎo)致了企業(yè)的異質(zhì)性,并通過企業(yè)的經(jīng)營理念、價(jià)值觀等企業(yè)文化要素表現(xiàn)出來。2.霍納揚(yáng)公司(Hovnanian)卓越的遠(yuǎn)景規(guī)劃力。霍納楊公司也是美國住宅房地產(chǎn)企業(yè)中快速成長的一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。2005年9月美國財(cái)富雜志發(fā)布的“增長最快的100家公司”中,全美第六大住宅開發(fā)商霍納楊公司(HovnanianEnterprises)名列第6位,這已經(jīng)是該公司連續(xù)第四個(gè)年度進(jìn)入這一排行榜。在該排行榜的2004年度和2003年度的排名中,霍納楊公司分別位列第12位和第15位。之所以能夠取得快速增長,主要得益于霍納楊公司卓越的市場遠(yuǎn)景力和市場規(guī)劃能力。他們首先避開了被眾多開發(fā)商所采用的、在美國頭50大住宅市場上開發(fā)中等價(jià)位產(chǎn)品的傳統(tǒng)成長戰(zhàn)略?；艏{楊公司沒有選擇以較小的市場份額向美國頭50大住宅市場慢慢滲透來尋求增長,而是將運(yùn)營集中在相對少數(shù)的市場上,并且確保在這些市場上占有絕對優(yōu)勢地位,即在其新拓展的每一個(gè)市場上都復(fù)制其在新澤西的“大狗”市場優(yōu)勢地位。在美國頭25大住宅市場,10個(gè)最大的住宅開發(fā)商目前所擁有的市場份額加起來已經(jīng)接近42%,對于所有的住宅開發(fā)商來說,競爭越來越激烈,要想在一級(jí)市場上繼續(xù)保持每年20%的增長已經(jīng)很難,霍納楊公司主動(dòng)轉(zhuǎn)移到二線市場,尋求在新的市場里擁有統(tǒng)治性市場份額的成長戰(zhàn)略。寧可在二線市場上取得產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力地位,也不在TOP50大市場上只占有小市場份額,對于整個(gè)行業(yè)來說可能都具有一種非同尋常的意義。盡管在多方面都缺乏明顯的優(yōu)勢,但憑借在機(jī)遇面前獨(dú)到的遠(yuǎn)景力和戰(zhàn)略規(guī)劃策略,也可以取得顯著成長。另外,還有一些成長迅速的企業(yè),例如MCZDevelopment公司,這家1985年才成立的公司,其排名已經(jīng)進(jìn)入到年收益在10億美元以上的“住宅開發(fā)商俱樂部”。MCZ公司成長最大的特點(diǎn)在于公司卓越的資源整合能力以及模式創(chuàng)新能力。公司定位于高密度的城市填充項(xiàng)目(urbaninfill),即指加大城市市區(qū)原有規(guī)劃的密度,對以前余下的尚未開發(fā)的土地或廢棄和老舊的建筑進(jìn)行重新開發(fā)和改造,其開發(fā)的大部分住宅產(chǎn)品是舊建筑改造再利用的城市LOFT和新的高層Condo建筑。用公司領(lǐng)導(dǎo)人萊內(nèi)爾的話來說,就是那些在市郊開發(fā)單家庭住宅的開發(fā)商們之間同質(zhì)性較高,而MCZ所作的事情一定是“在那些別人想不到可以用來開發(fā)住宅的地方,看到建造居民住宅區(qū)的潛力”。還有美國綠石南住宅社區(qū)開發(fā)公司(GreenbriarHomesCommunitiesInc.),這家年銷售額僅在2400萬美元左右,開發(fā)區(qū)域也僅集中在洛杉磯的海灣地區(qū)的中型企業(yè),卻在美國專業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查公司依利安特(Eliant)的產(chǎn)品質(zhì)量和客戶滿意度調(diào)查方面名列前茅,贏得其年度整體建筑質(zhì)量獎(jiǎng)。其成長的邏輯是:項(xiàng)目質(zhì)量不僅僅是標(biāo)準(zhǔn),而且是達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的整個(gè)過程、以及其間的每一個(gè)細(xì)節(jié)。在該公司,雇員必須達(dá)到公司的基本素質(zhì)要求,通過測試,獎(jiǎng)金也與客戶滿意度緊密掛鉤。每一個(gè)雇員都必須接受長達(dá)18個(gè)月的培訓(xùn),以達(dá)到公司的要求。這體現(xiàn)了公司卓越的學(xué)習(xí)能力與品質(zhì)經(jīng)營力。三、經(jīng)驗(yàn)與啟示從對美國幾個(gè)典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成長過程中可以看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)成長中能力要素最為關(guān)鍵,這些要素在創(chuàng)新事業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段的要求和評(píng)價(jià)是不同的,但房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段要想在本行業(yè)取得市場成功的關(guān)鍵要素卻是相同的,重要的要素內(nèi)容包括資金的占有、低成本土地的取得、國家相關(guān)政策的適應(yīng)力、企業(yè)家個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)的特質(zhì)、重要資源要素的整合能力以及項(xiàng)目的市場開發(fā)運(yùn)作能力等等。而上述要素中,尤以企業(yè)家卓越領(lǐng)導(dǎo)力的特質(zhì)表現(xiàn)及其運(yùn)籌能力,組織的市場運(yùn)作能力以及組織資源的整合與學(xué)習(xí)能力等三個(gè)能力要素最為關(guān)鍵,作為企業(yè)異質(zhì)性資源要素的重要組成部分,它們構(gòu)成了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)。另外,美國房地產(chǎn)企業(yè)成長的經(jīng)驗(yàn)也告訴我們,除了上述能力要素之外,這些優(yōu)秀企業(yè)長期堅(jiān)持的對品質(zhì)的信仰、高質(zhì)量的管理、企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的維系和謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)制度等,使其能夠有效避免了產(chǎn)品的同質(zhì)化,擁有了許多同行所缺乏的異質(zhì)性資源優(yōu)勢。值得欣慰的是,這次調(diào)查的一些已經(jīng)進(jìn)入到第六代開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)期的優(yōu)秀大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),如恒大、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等已經(jīng)高薪聘請國際優(yōu)秀設(shè)計(jì)師進(jìn)行建筑和景觀設(shè)計(jì),通過不斷的學(xué)習(xí)來提升創(chuàng)新和市場運(yùn)作的能力。有理由相信這樣一批有實(shí)力的、跨地域經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的迅速崛起,將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化,這對于結(jié)構(gòu)調(diào)整中的中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提高其國際競爭力將會(huì)產(chǎn)生行業(yè)標(biāo)桿性的作用。參考文獻(xiàn):1Christian