行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-ＲＥＩＴｓ概念辨析及國際運(yùn)行借鑒.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-概念辨析及國際運(yùn)行借鑒【摘要】本文從房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托的定義和特征出發(fā),深入辨析三者之間的聯(lián)系和區(qū)別,在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)投資信托在美國和香港等地的運(yùn)行特點(diǎn)進(jìn)行對比分析,并進(jìn)而得出對我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的措施建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行模式一、概念辨析1、房地產(chǎn)信托信托在法律上的定義是指以資產(chǎn)為核心、信任為基礎(chǔ)、委托為方式的信用委托和受托行為。根據(jù)信托投資形式的不同,信托分為資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩類（本文只談后者）。由此從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托是指受托人、信托投資公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。在實(shí)際操作中，繼20世紀(jì)90年代末的信托行業(yè)整頓后，資金信托形式的房地產(chǎn)信托隨著“一法兩規(guī)”（信托法，信托投資公司管理辦法和信托投資公司資金信托管理暫行辦法）的出臺，自2003年起再度迅猛發(fā)展。僅2003年全國發(fā)行房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目近70個(gè)，房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額超過50億元。目前大多數(shù)房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃均是由信托投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，針對某一特定項(xiàng)目定向發(fā)行，并將信托資金以入股或貸款（特別是短期的“過橋”貸款）的形式投入該項(xiàng)目作為開發(fā)資金。2、房地產(chǎn)投資基金投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托關(guān)系的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運(yùn)作和管理，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織、投資機(jī)構(gòu)和投資制度。投資基金制度的基礎(chǔ)是現(xiàn)代信托機(jī)制，是信托在商事領(lǐng)域得到運(yùn)用和發(fā)展的一種財(cái)產(chǎn)管理制度，具備信托的一般要素和法律關(guān)系。因此從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)被視為房地產(chǎn)信托的一種特殊形式。也正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)投資基金相對于房地產(chǎn)信托具有其自身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)融資中能夠發(fā)揮更大的作用。首先，區(qū)別于針對某一項(xiàng)目定向發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資資金一般采取組合投資形式，其資產(chǎn)不僅分散在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，而且往往同時(shí)通過直接投資開發(fā)項(xiàng)目、購買抵押貸款證券等方式進(jìn)行投資。其次，作為信托的一種特殊形式，投資基金不僅具有特定的組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)制，而且形成了一套相對獨(dú)立而成型的制度體系，包括產(chǎn)權(quán)制度、資本制度、法人治理制度、經(jīng)營制度、內(nèi)部管理制度和市場退出制度，同時(shí)在美國等投資基金發(fā)展相對成熟的國家中，這些制度往往以法律的形式得到確定，保證了基金操作的規(guī)范和高效。3、房地產(chǎn)投資信托REITsREITs最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通?？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。通過上述分析，我們可以認(rèn)識到房地產(chǎn)投資基金本質(zhì)上是信托中房地產(chǎn)資金信托的一種特殊形式，而REITs是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是在滿足法律中特定條件后依法建立的特殊的房地產(chǎn)投資資金。因此，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和REITs之間是一種逐步細(xì)化的關(guān)系，后者屬于前者，但更有其獨(dú)特的特點(diǎn)。二、通過REITs融資的優(yōu)勢REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因此在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。對于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，因?yàn)镽EITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營管理上大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,從而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險(xiǎn)卻要小于一般的股票。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款，財(cái)務(wù)壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目向銀行申請貸款；同時(shí)，由于REITs的分散投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)和自經(jīng)營權(quán)。三、REITs國際運(yùn)行模式的比較房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國。20世紀(jì)60年代后期，美國、日本等發(fā)達(dá)國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進(jìn)入20世紀(jì)80年代之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務(wù)。2003年,房地產(chǎn)投資信托開始進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價(jià)值的45。美國REITs的設(shè)立主要由證券投資法和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國1933年的證券投資法和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會（香港證監(jiān)會）頒布了房地產(chǎn)投資信托基金守則，對REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。按房地產(chǎn)投資信托基金守則規(guī)定，香港REITs每年必須將不低于90的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)，收入分配要求其實(shí)是避免雙重征稅的需要。香港的房地產(chǎn)投資信托基金守則規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹(jǐn)慎而且限制性較強(qiáng)的模式，除了對結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面的規(guī)定外,房地產(chǎn)投資信托基金守則對REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責(zé)任等方面作了非常嚴(yán)格的規(guī)定?？梢?，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征；而香港對REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實(shí)現(xiàn)，而是通過專項(xiàng)的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令，對REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)的特征，因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項(xiàng)法規(guī)型，這種模式對控制REITs這類新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用。美國的REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟(jì)，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個(gè)專項(xiàng)法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。四、我國建立REITs應(yīng)采取的措施1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場的公平、公正、公開和透明，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的信托法、投資基金法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善公司法或制定專門針對投資基金發(fā)展的投資公司法、投資顧問法等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)從美國的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，其經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負(fù)責(zé)。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵(lì)的問題，管理者承擔(dān)的無限責(zé)任以及管理者的業(yè)績回報(bào)制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起，激勵(lì)管理者努力管理