行業(yè)經濟論文-房地產行業(yè)利潤率的多角度考察.doc

行業(yè)經濟論文-房地產行業(yè)利潤率的多角度考察摘要：正確認識房地產行業(yè)的利潤率，是準確判斷房地產市場形勢、樹立科學房地產發(fā)展觀的前提。從我國房地產行業(yè)的實際利潤率與國內其它行業(yè)的利潤率、其它國家（地區(qū)）同行業(yè)的利潤率對比，中外房地產從業(yè)人員年薪及其增幅的對比，我國涉足房地產的富豪在各種財富排行榜中的地位，我國房地產行業(yè)的壟斷程度等方面來看，我國房地產行業(yè)的利潤率都屬于過高水平，大大超前于我國的總體經濟發(fā)展水平和民眾的實際消費水平。關鍵詞：房地產；價格；利潤率；對比近幾年來，在全國城鎮(zhèn)特別是大中城市房價持續(xù)高漲的過程中，關于我國房地產行業(yè)的利潤率是否過高的爭論非常激烈。正確認識該問題，是準確判斷房地產市場形勢、樹立科學房地產發(fā)展觀的前提，因此該問題的研究十分重要。從討論我國房地產行業(yè)利潤率高低的現(xiàn)有文獻來看，許多研究者的切入角度過于單一，因此其論證不夠嚴密，觀點不夠全面，說服力不強。為了加深對房地產行業(yè)利潤率水平的理解，本文將從多個角度審視該問題。一、我國房地產行業(yè)的實際利潤率水平目前我國房地產行業(yè)的平均利潤率，不是2005年國家統(tǒng)計局公布的7%，也不是某些房地產開發(fā)商一直聲稱的10%左右。財政部的抽樣調查顯示，2005年房地產開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達26.79%。學術界普遍認為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另據(jù)2005年市物價局測算，該市房地產開發(fā)商的平均利潤率為50%，利潤率最高的超過90%。統(tǒng)計表明，南京房地產開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個買房家庭賺?。?6萬元，北京房地產開發(fā)行業(yè)平均每兩天的利潤就能打造一個億萬富翁。新聞界、房地產業(yè)內人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房價為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預期價格是70008000元/平方米，而實際售價漲至1700018000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價格高達30000元/平方米，是最初開發(fā)商預期價格的兩倍。二、我國房地產行業(yè)的利潤率與國內其它行業(yè)的對比據(jù)統(tǒng)計，在我國，房地產以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤率低于10%，集中于7%8%這一區(qū)間。前新希望集團董事長劉永好曾經感慨：做一年房地產的收益超過做十年農產業(yè)的收益。還有企業(yè)家笑稱，做房地產比販毒還賺錢。我國涉足房地產的企業(yè)家在各種財富排行榜中占據(jù)突出地位（名次靠前、比例大），從側面說明了房地產行業(yè)利潤率遠遠高出其它行業(yè)。從“胡潤百富榜”來看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地產，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地產，占48%；進入2006年前10名的4位廣東籍富豪，均以房地產為主營業(yè)務。從“福布斯2006中國富豪榜”來看，前10名中有3位專營房地產（其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿集團的許榮茂），有1位以房地產為首要業(yè)務，有1位以房地產為重要業(yè)務（不含公司總部在香港的榮智健家族，實際上中信泰富集團是從事多元化經營，不過兼營房地產的規(guī)模?。孀惴康禺a的富豪共占50%；前50名中有10位專營房地產，有4位以房地產為首要業(yè)務（其中有1位的公司總部不在內地而在香港，即香港中渝實業(yè)的張松橋），有6位以房地產為重要業(yè)務，涉足房地產的富豪共占40%；前100名中有17位專營房地產，有12位以房地產為首要業(yè)務（其中有2位的公司總部不在內地而在香港，即香港中渝實業(yè)的張松橋、百仕達控股的歐亞平），有14位以房地產為重要業(yè)務，涉足房地產的富豪共占43%。由此可見，如果將許榮茂視為內地富豪，那么內地房地產開發(fā)商在“福布斯2006中國富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分別為50%、38%、41%。近年來，其它行業(yè)的資金大量流向房地產業(yè)，其它行業(yè)的部分企業(yè)介入甚至直接轉向房地產開發(fā)，這種局面是房地產行業(yè)利潤率遠遠高出其它行業(yè)的又一明證。許多與房地產業(yè)毫無關聯(lián)的企業(yè)，如國內商業(yè)企業(yè)、外貿公司、家電企業(yè)甚至高科技企業(yè)，紛紛進入房地產開發(fā)行業(yè)。就連某些在國內享有盛名、在國際上也有較高知名度的高新技術企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL，也開始兼營房地產開發(fā)業(yè)務。以致有人憂心忡忡地發(fā)問：下一個涉足房地產開發(fā)業(yè)務的高新技術龍頭企業(yè)是誰？是中興還是華為？2003年初的統(tǒng)計顯示，有300多家國內上市公司介入了房地產開發(fā)業(yè)務，占當時上市公司總數(shù)的25%以上。經過四年多的房地產業(yè)“大發(fā)展”，估計這個比例已經大幅度攀升。三、中外房地產投資利潤率的對比將我國房地產投資的利潤率與同期其它國家（地區(qū)）最高的房地產投資利潤率進行對比，可以看出我國房地產行業(yè)利潤率在全世界的地位。2005年德國房地產是美英等國資本關注的焦點之一。該年度外國資本對德國房地產的投資總額達到264億美元，占德國全國房地產投資總額的62%，是2004年的兩倍。投資者包括一些國際知名的大公司，如紐約的開布陸斯資本管理公司和高盛集團（買下了柏林市政府4%的住宅股票），英國私有資產事務所特拉資本伙伴有限公司（兼并了德國最大的住宅房地產開發(fā)公司，包括其持有的14萬個單位住宅）。歐美房地產投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資的話，投資者的預期回報率在7%以上。由此推算，2005年對紐約和倫敦、德國房地產投資的預期回報率，僅為同期中國房地產開發(fā)企業(yè)平均利潤率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。四、中外房地產界人士年薪及其增幅的對比房地產界人士的年薪及其增長幅度，與房地產行業(yè)的利潤率有著比較直接的聯(lián)系，在一定程度上是后者的反映。一般來說，在一定時期內，如果一國房地產從業(yè)人員的年薪越高、增幅越大，那么該國房地產行業(yè)的利潤率越高、增幅越大。2006年下半年，由英國皇家特許測量師學會（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，RICS）與人力資源顧問公司Macdonald&Company聯(lián)合進行了首次亞洲薪酬調查。該調查在2006年89月以網上問卷調查的形式進行，訪問了769名來自亞洲區(qū)內主要區(qū)域（如中國內地、香港、澳門和馬來西亞、新加坡、菲律賓、韓國、越南、印尼等地）的房地產界人士。調查結果顯示，亞洲區(qū)房地產從業(yè)人員的平均年薪為7.07萬美元；其中，中國內地的平均年薪為7.72萬美元（約合人民幣62萬元），僅次于香港。報告稱，57%的受訪者表示過去一年的薪酬曾經獲得調整，其平均增幅為7.9%；其中，中國內地該項目的平均增幅最高，達13.8%，分別為香港、馬來西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數(shù)據(jù)間接表明，中國內地房地產行業(yè)的利潤率位居亞洲前列。五、我國房地產行業(yè)的壟斷程度行業(yè)的壟斷程度與利潤率存在著密切的聯(lián)系。一個行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤及利潤的數(shù)量越大。已有一些學者運用數(shù)理分析方法量化了房地產行業(yè)的壟斷程度，其中關于該行業(yè)勒納指數(shù)（LernerIndex）的研究成果相當豐富。勒納指數(shù)又稱價格標高程度（mark-up），是壟斷價格超出邊際成本的部分與壟斷價格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤的邊際量，因此是衡量市場壟斷程度的重要指標。勒納指數(shù)越小，那么市場競爭越充分，壟斷程度越低。根據(jù)19962002年北京市的有關數(shù)據(jù)測算，該市房地產行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在0.6以上。2004年的一份研究顯示，近年來我國房地產市場的勒納指數(shù)均在0.4以上?；?9992003年我國各省、自治區(qū)、直轄市房地產市場的面板數(shù)據(jù)推算，各地房地產市場的勒納指數(shù)位于0.49680.8467這一區(qū)間。這些研究成果均表明，我國房地產行業(yè)的壟斷程度相當高，房價遠遠高于房地產的邊際成本。因此，我國房地產行業(yè)的利潤中包含著很大比例的壟斷利潤。六、我國房價畸高的程度在壟斷程度較高的房市上，房地產開發(fā)商降低成本的因素對行業(yè)利潤率的影響很小，行業(yè)的高利潤率基本上源于高房價。當前我國房地產問題的核心是住房問題，衡量住房價格合理性的國際通用標準包括房價收入比、貸款月供收入比（住房貸款申領人的月還款金額與月收入之比）、售價租金比（租售比）等，可以從這幾個方面逐一分析我國的房價。關于房價收入比，聯(lián)合國人居中心規(guī)定的上限是31，世界銀行規(guī)定的上限是51。根據(jù)聯(lián)合國、世界銀行的定義，房價收入比是指在一定區(qū)域的市場中，按套計算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值與居民家庭收入的中值之比。在實際中，為便于計算，通常用平均值替代中值。在部分發(fā)達國家，房價與人均可支配收入之比分別為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，日本11.07。據(jù)國家統(tǒng)計局公報，2006年5月全國城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果購買一套90平方米的新房（當前新房市場上大戶型過多；在建設部提出的“康居”指標中，人均住房面積為30平方米），那么住房的總價約28.8萬元。因此，目前全國城鎮(zhèn)房價與人均可支配收入之比為24.01，房價與家庭可支配收入之比約為8。2006年第三季度的統(tǒng)計顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房價與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。關于房貸月供收入比，國際公認的警戒線是1/3。根據(jù)2006年上半年央行發(fā)布的報告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比為35%；其中，上海、北京的數(shù)據(jù)分別為45%、42%，接近銀監(jiān)會規(guī)定的警戒線（50%）。關于售價租金比，國際公認標準的上限為3001。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售價租金比就分別高達300、360、470。在這三個城市的購房投資中，收回成本的時間分別為25年、30年和40年。即使不考慮長期利率風險，該比例也嚴重偏離了投資價值，處于高危水平。而在數(shù)年以前，某些城市就出現(xiàn)了房價絕對值大幅度上漲、房租絕對值下降的局面。例如，從1998年到2004年，青島的房價上漲50%以上，而房租下降7%。又如，從2002年起，上海的房價與房租呈逆向變動。2004年初萬國大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。由此可見，無論用哪一種國際標準衡量，我國的房價都處于嚴重畸高狀態(tài)。這間接說明我國房地產行業(yè)可以獲得遠遠高出正常水平的利潤。綜上所述，從各個角度的分析均表明，當前我國房地產行業(yè)的利潤率屬于過高水平，大大超前于我國的總體經濟發(fā)展水平和民眾的實際消費水平。而造成這種局面的主要原因，是我國房地產行業(yè)存在著較高程度的壟斷。參考文獻：1、曹振良,高曉慧.中國房地產業(yè)發(fā)展與管理研究M.北京大學出版社,2002.2、謝經榮等.地產泡沫與金融危機國際經驗及其借鑒M.經濟管理出版社,2002.3、況偉大.空間競爭、房價收入比與房價J.財貿經濟,2004(7).4、汪浩,王小龍.通過公共產品的供給調控房地產市場R.北京大學中國經濟研究中心內部討論稿系列,2004(8).5、李宏瑾.我國房地產市場壟斷程度研究勒納指數(shù)的測算J.財經問題研究,2005(3).6、章林曉.房地產熱點城市房價收入比12:1房市因何癲狂？N.中國房地產報，2006-08-11.7、劉道偉.房市，有多少警戒線已經被突破？N.上海證券報,2006-12-12.8、袁劍.房地產套牢中國EB/OL./u/4942d50101000