慈湖項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書.doc

馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃設(shè)計(jì) 建建 議議 書書 二零一二年六月十五日二零一二年六月十五日 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 目目 錄錄 前言前言 .- - 3 3 - - 一、區(qū)域概況及市場分析一、區(qū)域概況及市場分析 .- - 3 3 - - 1.馬鞍山市及慈湖高新區(qū)概況、發(fā)展規(guī)劃 .- 3 - 2.馬鞍山市房地產(chǎn)概況 .- 4 - 3.在售樓盤和同質(zhì)樓盤情況 .- 6 - 二、項(xiàng)目概況及定位分析二、項(xiàng)目概況及定位分析 .- - 9 9 - - 1.項(xiàng)目區(qū)位及基本情況 .- 9 - 2.本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（SWOT 分析）.- 10 - 3.項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 .- 12 - 4.項(xiàng)目定位 .- 13 - 三、三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .- - 1414 - - 1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .- 14 - 2.總體規(guī)劃基本原則 .- 14 - 3.總體規(guī)劃重點(diǎn) .- 14 - 4.項(xiàng)目總體布局建議 .- 15 - 5.戶型配比及設(shè)計(jì)建議 .- 16 - 6.配套商業(yè)規(guī)劃建議 .- 17 - 7.單體建筑設(shè)計(jì)建議 .- 18 - 8、配套設(shè)計(jì)建議 .- 20 - 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 前言前言 馬鞍山慈湖 119.5 畝地塊處于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東北部， 緊鄰南京濱江開發(fā)區(qū)。為更好對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位，開發(fā)適銷對路 的產(chǎn)品，在對區(qū)域市場進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū) 位及特點(diǎn)，形成了本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議。 一、區(qū)域概況及市場分析一、區(qū)域概況及市場分析 1. 馬鞍山市及慈湖高新區(qū)概況、發(fā)展規(guī)劃馬鞍山市及慈湖高新區(qū)概況、發(fā)展規(guī)劃 馬鞍山位于安徽省東部、長江中下游東岸，地處北緯 31 4642311726與東經(jīng) 11821381185244之間江蘇 南京接壤，2011 年區(qū)劃調(diào)整后轄 3 區(qū) 3 縣，土地面積 4042 平方公里， 總?cè)丝?228 萬人。屬北亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候，季風(fēng)明顯，四季分 明，氣候溫暖濕潤，雨熱同季。馬鞍山年平均溫度在 16左右，最 冷為 1 月，平均溫度 3，最熱為 7 月，平均溫度在 28左右。 近年來馬鞍山市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量排名全省第 四，國內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量位居全省前列。2011 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 1144.18 億元，首度突破千億大關(guān)。全市城市居民人均可支配收入 27329 元，全市農(nóng)民人均純收入為 9505 元，均居全省首位。 慈湖高新區(qū)位于馬鞍山東北部，包含慈湖工業(yè)園、金家莊工業(yè) 園和馬鞍山軟件園三大經(jīng)濟(jì)板塊，園區(qū)內(nèi)工業(yè)門類齊全，現(xiàn)有法國 圣戈班、臺灣中橡、廣州立白、豐原生化、申能集團(tuán)、首創(chuàng)水務(wù)、 大唐集團(tuán)、海螺水泥、格力電工等跨國公司和國內(nèi)上市公司以及金 星化工集團(tuán)、方圓公司、巨龍公司等省內(nèi)著名企業(yè)共 215 家入駐， 其中億元以上的企業(yè) 36 家。2010 年馬鞍山市明確提出“1255”城市 發(fā)展戰(zhàn)略，即由一個(gè)主城區(qū)、2 個(gè)副城區(qū)、5 個(gè)中心鎮(zhèn)和 5 個(gè)產(chǎn)業(yè)功 能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 5 個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)目前正向國務(wù)院申報(bào)國家級 高新區(qū)。 園區(qū)發(fā)展目標(biāo)園區(qū)發(fā)展目標(biāo)：以“一新兩高”（新材料、高端裝備制造、 高端服務(wù)業(yè)）產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，即做大做強(qiáng)新材料產(chǎn)業(yè)，做精做 深高端裝備制造業(yè)，積極培育以現(xiàn)代物流為重點(diǎn)的高端服務(wù) 業(yè)。到 2015 年，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 1300 個(gè)億，到 2020 年成為具有國際影響的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 3000 億。 園區(qū)戰(zhàn)略定位園區(qū)戰(zhàn)略定位：城市發(fā)展的新城區(qū)。高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)慈湖高新區(qū) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市配套功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市的 融合，擴(kuò)大社會民生保障，促進(jìn)社會廣泛就業(yè)，優(yōu)化自然環(huán) 境，進(jìn)一步完善宜居宜業(yè)的環(huán)境，打造城市發(fā)展的新城區(qū)。 2.馬鞍山市房地產(chǎn)概況馬鞍山市房地產(chǎn)概況 2.1 2011 年馬鞍山房地產(chǎn)概況 回首過去的 2011 年，“調(diào)控”似乎成了全國樓市的一個(gè)主旋律， 新國八條頒布、重點(diǎn)城市監(jiān)測、劍指二三線城市的限購、3 次加息 7 次調(diào)動(dòng)銀行存款準(zhǔn)備金率，密集的政策頒布壓的樓市喘不過氣來。 但，正因?yàn)橛辛藯l條框框，有了那些不確定性，才讓原本處于狂熱 之中的樓市逐漸恢復(fù)了理性，正是這些變化，才讓購房者又重新看 見房價(jià)下行的希望，才有了各路專家、學(xué)者精彩的言論和演說。 馬鞍山樓市從去年 3 月份以來，成交量和價(jià)格都開始下滑， 2011 年，馬鞍山市（不含和縣、含山）新建商品房（不含安置房、 保障性住房）成交 6188 套，成交面積為 65 萬平米，成交均價(jià)為 6075 元每平。2011 年與去年相比，在成交套數(shù)和成交面積上有了很 大程度的下滑。 2.2 馬鞍山市消費(fèi)者對住房偏好分析 （1）區(qū)域偏好。江東大道沿線、湖東南路沿線和其他老城區(qū)是 居民選購房屋的重點(diǎn)區(qū)域。選擇江東大道沿線和其他老成區(qū)是居民 選購房屋的重點(diǎn)區(qū)域。選擇江東大道沿線的占有購房意向人群的 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 23.7%，選擇湖東南路和湖西南路的分別占 8%和 7%，慈湖河路兩側(cè) 和湖南路兩側(cè)各占 5.19%，其他老城區(qū)占 29.63%，選擇濱江新區(qū)、 秀山新區(qū)、博望新區(qū)、開發(fā)區(qū)周邊以及當(dāng)涂縣和其他的偏少，總共 僅占 21.48%。 23.70% 5.19% 5.19% 8.15% 6.67% 29.63% 0.74% 8.15% 0.00% 3.70% 2.22% 6.67% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 江東大道 慈湖河路兩側(cè) 湖南東路兩側(cè) 湖東南路 湖西南路兩側(cè) 其他市區(qū)老城區(qū) 濱江新區(qū) 秀山新區(qū) 博望新區(qū) 開發(fā)區(qū)周邊 當(dāng)涂縣 其他 系列1 （2）面積、戶型和房屋類型偏好。80100 平米的需求占 48.15%，100-120 平米的占 28.89%，其他 80 平米以下的占 11.85%，120-144 平米的占 8.15%，144 平米以上的大戶型需求僅 占 2.96%。對馬鞍山來說選擇普通多層的占多數(shù)。 80平方以下, 11.85% 80-100平米, 48.15% 100-120平米, 28.29% 120-144平米, 8.15% 144平米以上, 2.96% 80平方以下 80-100平米 100-120平米 120-144平米 144平米以上 2.3 馬鞍山房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇 （1）輕軌入馬 炒熱沿線樓盤（未來地鐵站在項(xiàng)目附近） 4 月 26 日，南京、馬鞍山兩地市長簽訂了2011 年度寧馬一體 化合作協(xié)議。在這份協(xié)議中，加快寧馬城際輕軌前期工作被列為 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 共建重點(diǎn)，南京輕軌 8 號線也有計(jì)劃延伸到馬鞍山主城區(qū)，它將從 市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與馬鞍山市城區(qū)內(nèi)自建的輕軌線對接。這項(xiàng)工程 落實(shí)后，兩城之間的關(guān)系就將更為密切，兩地的市民們也將更方便 的享受到便捷的交通服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的資源共享。輕軌 入馬，不僅讓沿線樓盤受到了購房者的關(guān)注，而且讓人們對馬鞍山 的房價(jià)多了一份遐想。 （2）和縣、含山并入 馬鞍山房地產(chǎn)格局驟變 8 月 22 日，安徽省正式宣布撤銷地級巢湖市，并對原地級巢湖 市所轄的一區(qū)四縣行政區(qū)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，分別歸合肥、蕪湖、 馬鞍山三市管轄。其中，含山縣、和縣(不含沈巷鎮(zhèn))劃歸馬鞍山市 管轄。至此，馬鞍山迎來了屬于自己的大城時(shí)代。和縣、含山并入 后隨之提升的住房需求為我市房地產(chǎn)行業(yè)的邁進(jìn)提供了動(dòng)力，同時(shí) 也打開了房地產(chǎn)市場發(fā)展更為廣闊的空間。 （3）馬鞍山長江大橋的建設(shè)，助推馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)騰飛。 3.在售樓盤和同質(zhì)樓盤情況在售樓盤和同質(zhì)樓盤情況 馬鞍山主要住宅項(xiàng)目價(jià)格市場調(diào)研匯總表馬鞍山主要住宅項(xiàng)目價(jià)格市場調(diào)研匯總表 項(xiàng) 目面積范圍單價(jià)范圍主力總價(jià)樓層差價(jià)朝向差價(jià) 銀河灣 90-1605700-68508050-100100-200 天澤水岸 91-115 目前剩兩套 32-1106 93 平方 總價(jià) 65.8 萬 6-204 91.3 平方 總價(jià) 52 萬 單價(jià) 5700 匯成上東 87-1396415-760070-90150100-200 東方明珠 89-1205500-6800 6520-30100 朝輝首府 67-1205200-800080-9050-10050-100 綠州花園 82-1155700-6800605050-200 江南御花園 139-1445600-60008050-100100 翡翠森林花園 90-1216200-660065100-20050-100 金玉蘭小區(qū) 75-140 均價(jià) 3900 元/平 怡和家苑 75-120 均價(jià) 3900 元/平 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 類比同質(zhì)樓盤情況：類比同質(zhì)樓盤情況： 梧桐雅苑（老城區(qū)，品質(zhì)比較差）梧桐雅苑（老城區(qū)，品質(zhì)比較差） 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置幸福路與恒興路交叉口 開發(fā)商開發(fā)商馬鞍山市百成置業(yè)有限有限公司投資商投資商 規(guī)劃占地規(guī)劃占地14.7 萬平建筑面積 20 萬平方米 容積率 1.3 套數(shù)套數(shù) 2 棟數(shù)48 棟綠化率 35% 開發(fā)模式開發(fā)模式分四期開發(fā)開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011 年 6 月入住時(shí)間入住時(shí)間2012 年 6 月 熱銷產(chǎn)品類型熱銷產(chǎn)品類型多層銷售狀況銷售狀況一般，一期銷售基本售罄 銷售價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)均價(jià)3900 元/m2最低最低3700 元/ m2主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品 90 m2 項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題老城區(qū)、幸福住宅 主力賣點(diǎn)描述主力賣點(diǎn)描述景觀、人文、學(xué)區(qū) 景觀特點(diǎn)景觀特點(diǎn)中心花園、北部鄰河景觀帶、 建筑特點(diǎn)建筑特點(diǎn) 毛坯房、多層、現(xiàn)代風(fēng)格毛坯房、多層、現(xiàn)代風(fēng)格 區(qū)位區(qū)位老城區(qū) 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 配套描述配套描述 幼兒園及小學(xué)（長江路小學(xué)、新工房小學(xué)、幸福路小學(xué)、中村小學(xué)）戶主 可自行選擇小學(xué)、指定中學(xué)為市第十一中。 恒泰恒泰達(dá)觀天下（秀山新區(qū)，品質(zhì)高，價(jià)格低）達(dá)觀天下（秀山新區(qū)，品質(zhì)高，價(jià)格低） 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置雨山東路霍里山大道交叉口南 200 米 開發(fā)商開發(fā)商馬鞍山筑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商投資商恒泰集團(tuán) 規(guī)劃占地規(guī)劃占地18 萬平 建筑面積60 萬平方 米 容積率 2.5 開發(fā)模式開發(fā)模式分四期開發(fā)開盤時(shí)間開盤時(shí)間 2012 入住時(shí)間入住時(shí)間暫沒定 熱銷產(chǎn)品類型熱銷產(chǎn)品類型高層、商鋪銷售狀況銷售狀況未開盤 銷售價(jià)格銷售價(jià)格均價(jià)均價(jià)3900 元/m2 主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品：復(fù)式樓，層高 5、2 米，共 130 平米， 第二層平面不計(jì)入面積，只算一層面積 銷售策略銷售策略層高 5 米 2，分割成 2 層銷售，算一層面積，實(shí)際價(jià)格按產(chǎn)權(quán)面積達(dá) 5000 每平 主力賣點(diǎn)描述主力賣點(diǎn)描述景觀、人文、學(xué)區(qū) 景觀特點(diǎn)景觀特點(diǎn)中心花園、北部鄰河景觀帶、 建筑特點(diǎn)建筑特點(diǎn)高層復(fù)式、現(xiàn)代風(fēng)格 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 區(qū)位區(qū)位秀山新區(qū)、大學(xué)城 配套描述配套描述霍里山公園、大學(xué)城、商業(yè)內(nèi)街 二、項(xiàng)目概況及定位分析二、項(xiàng)目概況及定位分析 1.項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位及基本情況及基本情況 本項(xiàng)目位于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東北部(北環(huán)路與天門大道 西北側(cè))，根據(jù)慈湖高新區(qū)規(guī)劃，天門大道、北環(huán)路、園水路形成的 區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)成為行政辦公、公建、服務(wù)、配套的綜合服務(wù)區(qū)， 建成后將形成整體環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全的馬鞍山北部工業(yè)園區(qū)綜合 配套服務(wù)中心。 本項(xiàng)目本次規(guī)劃分兩地塊，A 地塊：西至園中路，南至北環(huán)路， 東至天門大道，北至園寧路；B 地塊：西至湖泊溏，北至北環(huán)路，東 至園中路，北至園寧路。 項(xiàng)目地勢呈東高西低，局部坑洼。在東地 塊上現(xiàn)在部分企業(yè)廠房和民房未搬遷。 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 本項(xiàng)目東、西兩側(cè)臨交通干道，未來交通通達(dá)性較好。其中天 門大道為 205 國道馬鞍山段一部分，北環(huán)路是城市級主干道已建 成，園中路是城市級次干道已建成，其它道路待建。 本項(xiàng)目距南京江寧的銅井鎮(zhèn)僅 6 公里，項(xiàng)目西側(cè)是一在建商業(yè) 項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃建設(shè)的立白公司研發(fā)中心和湖泊溏景觀區(qū)，南側(cè) 為高新區(qū)科創(chuàng)中心大樓及高新區(qū)社會服務(wù)中心。 2.本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（SWOT 分析）分析） 項(xiàng)目優(yōu)勢（項(xiàng)目優(yōu)勢（S S）：）： 1） 項(xiàng)目位于慈湖高新區(qū)，距南京江寧的銅井鎮(zhèn)幾公里，驅(qū)車 約 8 分鐘，項(xiàng)目有 125 路公交車，20 分鐘直達(dá)火車站，交通還算便 捷。 2） 地塊位于湖泊塘（擬建設(shè)成為開放式公園，由我公司代建） 周圍，項(xiàng)目環(huán)境比較好，適合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。 3) 高新區(qū)為老工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)沒有房地開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā) 建設(shè)將起到改改善園區(qū)的居住環(huán)境，完善園區(qū)配套的功能。 4) 輕軌入馬，南京輕軌 8 號線也有計(jì)劃延伸到馬鞍山主城區(qū)， 它將從市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與馬鞍山市城區(qū)內(nèi)自建的輕軌線對接，輕 軌將經(jīng)過項(xiàng)目，勢必帶動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。 5) 慈湖高新區(qū)正在申報(bào)國家級高新區(qū)，并極有可能獲批，獲 批后慈湖高新區(qū)將規(guī)劃 5 萬人口。 項(xiàng)目劣勢（項(xiàng)目劣勢（W W） 1) 周邊尚未形成配套 2) 項(xiàng)目在工業(yè)區(qū)，污染比較嚴(yán)重 3) 周邊沒有人氣，沒有居住氛圍。 項(xiàng)目機(jī)會（項(xiàng)目機(jī)會（0 0） 1) 北部開發(fā)水平低，市場潛力大 北部是馬鞍山市規(guī)劃的重工業(yè)區(qū)，除了原住地居民外有 4 個(gè)房 地產(chǎn)項(xiàng)目（金玉蘭小區(qū)、怡和家苑、紫金城市花園、蓮塘家苑）， 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 這四個(gè)項(xiàng)目規(guī)模、檔次、品質(zhì)都很低，目前基本都已經(jīng)銷售完成， 目前北部沒有新開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。 2) 輕軌入馬，帶動(dòng)項(xiàng)目開發(fā) 3) 與公司的 BT 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā) 4) 慈湖國家級高新區(qū)正在申報(bào)中，并極有可能獲批。 5) 土地價(jià)格不高，銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于市區(qū)價(jià)格，具有一定的競 爭力。 項(xiàng)目威脅（項(xiàng)目威脅（T T） 1) 目前國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，前景不是很明朗； 2) 項(xiàng)目所在的位置沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場不成熟，有待培育； 3) 項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)，購房者抗性比較大。 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析概述分析概述 規(guī)模優(yōu)勢，正申報(bào) 國家級開發(fā)區(qū) 便捷的交通優(yōu)勢 205 國道 地塊自身資源優(yōu)勢 （湖泊塘） 開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng) 地價(jià)便宜 尚未形成生活配套 在工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重 市場低水平發(fā)展 城市規(guī)劃中不斷完 善的生活配套和政 策 周邊的競爭相對較 弱，開發(fā)前景看好 與 BT 的聯(lián)動(dòng) 市場威脅因素 市場不成熟 市場培育風(fēng)險(xiǎn) 大盤項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) T TO O S SW W 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 3.項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 3.1 由區(qū)域劃分所引出的本案客戶成分“31 的結(jié)構(gòu)層次” 核心客戶圈：園區(qū)工作 者 第二客戶圈：馬鞍山中 低收入 第三客戶圈：投資、投 機(jī)客 本案 第四：進(jìn)城第四：進(jìn)城 客客 客戶劃分客戶描述 預(yù)估 比重 核心客戶圈： 園區(qū)工作人員 在慈湖高新區(qū)工作的工人、管理人員及在開 發(fā)區(qū)各部門工作的人員 50% 第二客戶圈： 馬鞍山市低收入者 主要為城區(qū)內(nèi)中低收入客戶群，特別是 金家莊和慈湖區(qū)客戶，他們對于總價(jià)比較高 的住宅望塵莫及，但又迫切需要房子，這類 客戶應(yīng)該是本項(xiàng)目的購買主力。 25% 第三客戶圈： 投資、投機(jī)客 因項(xiàng)目靠近南京，開發(fā)后價(jià)格也將比較 低，應(yīng)該是升值潛力比較大，將吸引馬鞍山 和周邊的甚至南京的投資客前來投資、投機(jī)。 主要看中樓盤區(qū)域的前景和樓盤的升值潛力。 15% 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 第四客戶群： 進(jìn)城客、拆遷 客 馬鞍山所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣鎮(zhèn)如當(dāng)涂、博望、 新市等，他們有著強(qiáng)烈的進(jìn)城愿望，他們希 望住進(jìn)城就真正變成了城里人。通過拆遷， 他們可以獲得一部分補(bǔ)貼，但是這些錢遠(yuǎn)遠(yuǎn) 不夠購買商品房，他們都迫切需要解決住房 問題，一部分人希望是面積補(bǔ)償，另一部分 希望改善居住環(huán)境和品質(zhì)的人希望通過貨幣 補(bǔ)償，然后加上自身的積蓄或者其它辦法重 新置業(yè)。 10% 3.2 目標(biāo)客戶總論 對于本案來說，目標(biāo)客戶將有如下特征： 成分較為復(fù)雜成分較為復(fù)雜 除了一般城市商品房的客戶以外，本案中拆遷戶、回鄉(xiāng)置業(yè)客 戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員等占了很大部分，特別要注意的是諸如縣級、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 級干部，據(jù)調(diào)查的結(jié)果，大部分希望為子女在臨近的城市中置業(yè)， 并且希望自己退休后也居住在相對較大的城市中。 總價(jià)承受能力不高總價(jià)承受能力不高 因項(xiàng)目處于慈湖高新區(qū)，目前該區(qū)域?yàn)轳R鞍山的重工業(yè)區(qū)域， 基本沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，周邊也基本沒有什么配套設(shè)施，這一系 列的特征決定了該項(xiàng)目的客戶群體主要為城市中低收入者和認(rèn)為該 區(qū)域有升值潛力的投資、投機(jī)客。 4.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體定位 慈湖高新區(qū)的商住配套（把項(xiàng)目打造成為慈湖高新區(qū)的中心地 帶） 慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于馬鞍山市東北部，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不能充分 享受城市中心的功能，所以只有自身形成一定的配套服務(wù)和功能， 而慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)用地西部已經(jīng)基本建設(shè)和出讓，只有本項(xiàng)目所 在地可以建設(shè)成為其居住、行政、辦公、配套的綜合服務(wù)區(qū)。 項(xiàng)目形象定位 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 高性價(jià)比 高端景觀社區(qū) 高品質(zhì) 低價(jià)格 馬鞍山離南京最近的地鐵物業(yè) 馬鞍山市最具升值潛力的健康優(yōu)質(zhì)住宅 產(chǎn)品定位 大量小高層（占住宅總體量的 60%） 小量多層 （占住宅總體量的 30%） 部分單身公寓（住宅總體量的 5%左右） 少量 110-120 平米三房、四房 （控制住宅在總體量的 5% 以下） 部分商業(yè) 三、三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建議 1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)用地面積規(guī)劃建設(shè)用地面積：79959.53m2，（其中 A 地塊 63773.72m2，B 地塊 16184.81m2） 用地性質(zhì)用地性質(zhì):商住 容積率容積率：1.52.0 建筑密度建筑密度：35% 綠化率綠化率：35 2.總體規(guī)劃基本原則總體規(guī)劃基本原則 前瞻性前瞻性：樹立時(shí)間、空間上的前瞻性觀念，做最有品位的社 區(qū)，做最富于創(chuàng)意的社區(qū)。 均好性均好性：尋求景觀資源的均衡配置，充分考慮道路噪音、工 業(yè)區(qū)環(huán)境對居住區(qū)的影響，通過合理的規(guī)劃布置方案避免或 減少上述不利因素對社區(qū)的影響 效益性效益性：尋找開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和客戶的使用效 益的最佳結(jié)合點(diǎn)，通過規(guī)劃手段達(dá)到合諧共生的要求。 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 規(guī)范性規(guī)范性：滿足國家相關(guān)法規(guī)、規(guī)范要求及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 人性化人性化：在空間，尺度，景觀，設(shè)施，物業(yè)管理服務(wù)等諸多 方面，充分考慮人性化原則，處處體現(xiàn)生活化的氣息。 3.總體規(guī)劃重點(diǎn)總體規(guī)劃重點(diǎn) 3.13.1 整體規(guī)劃，分期開發(fā)要求整體規(guī)劃，分期開發(fā)要求 本次實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃占地 119.5 畝，必須充分考慮項(xiàng)目的統(tǒng)一性， 處理好與未來 139 畝地塊之間的銜接和產(chǎn)品分布，要保持與規(guī)劃高 新區(qū)科創(chuàng)中心相協(xié)調(diào)?？紤]分二期開發(fā)，首期以 B 地塊作為啟動(dòng)區(qū)。 3.23.2 整體定位要求整體定位要求 考慮地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行科學(xué)的地塊價(jià)值評價(jià)，布置相 應(yīng)的物業(yè)類型。 充分挖掘湖泊溏的景觀價(jià)值，最大限度提升住宅價(jià)值。 保證地塊內(nèi)部的私密性和科創(chuàng)中心地塊之間的開放性，并能便 利享受科創(chuàng)中心和湖泊溏的資源。 3.33.3 將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力 本項(xiàng)目最核心資源為湖泊溏，未來規(guī)劃為公益性公園。要充分 利用規(guī)劃手段，力求達(dá)到湖景與本案的完美結(jié)合，以達(dá)到促進(jìn)項(xiàng)目 銷售的目的。 3.43.4 規(guī)劃空間的層次性要求規(guī)劃空間的層次性要求 開放空間：公眾可以到達(dá)，隨意走動(dòng)（湖泊溏、科創(chuàng)中心 ） 半開放空間：由私密空間開放空間過渡，組團(tuán)之間的過渡地帶 私密空間：組團(tuán)內(nèi)部空間 4.項(xiàng)目總體布局項(xiàng)目總體布局建議建議 建議戶型朝向以正南為主，保證戶型通透，增加采光面。 建議以 B 地塊與科創(chuàng)中心界限為中軸從湖泊溏延伸至天門大道， 作為整個(gè)小區(qū)的景觀主軸。 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 盡量考慮到景觀效果的最大化，結(jié)合地形地勢通過巧妙處理樓 座的擺放，呈現(xiàn)出躍動(dòng)的活力和韻律感。 區(qū)域 A 位于天門大道和北環(huán)路的交叉口，規(guī)劃布局為一綜合的 商業(yè)體，成為整個(gè)慈湖高新區(qū)的標(biāo)志性建筑，采用底商，上面單身 公寓的開發(fā)形式。 區(qū)域 B 緊沿北環(huán)路、園中路，設(shè)計(jì)為商業(yè)，打造成為慈湖高 新區(qū)的休閑商業(yè)街。 區(qū)域 C 建設(shè)一個(gè)景觀主軸，將湖泊塘景觀與小區(qū)串聯(lián)起來。 區(qū)域 D 小高層 區(qū)域 E 多層 5.戶型配比及設(shè)計(jì)建議戶型配比及設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和所在的區(qū)域位置，建議項(xiàng)目的主力戶型為小 三房，多層小三房的面積控制在 95-105 平米，小高層的 三房控制在 100-110 平米。 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 2 房 1 廳 1 衛(wèi)多層控制在 75-85 平，小高層 2 房控制在 85-90 平米。 為了滿足極少數(shù)購房者要求居住舒服性等要求，同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng) 目客戶群，建議開發(fā)少量的大戶型，但總量控制在 5%以下。 因旁邊項(xiàng)目開發(fā)了大量類似單身公寓的商務(wù)公寓，并且是高 層，這就決定了其得房率比較低，開發(fā)出來的單身商務(wù)公寓 面積一定比較大，為了更好的與該項(xiàng)目競爭，建議開發(fā)少量 的單身公寓，單身公寓的面積控制在 45 平米左右。 名稱名稱地塊地塊 產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積 （平米）（平米） 戶型功能戶型功能 產(chǎn)品占產(chǎn)品占 比（比（% %） 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 容積率容積率 （概數(shù)）（概數(shù)） 建筑面積建筑面積 （萬平米）（萬平米） 總建面總建面 （萬平米）（萬平米） 小戶型 80-90 兩房一廳一衛(wèi) 20 0.65 萬 中戶型B B 地塊地塊 90-105 三房兩廳一衛(wèi)（主 力） 65 2.1 萬 大戶型 110-115 三房兩廳一衛(wèi) 10 0.324 萬 商業(yè)50 平左右一拖二 5 0.162 萬 3.24 小戶型 80-90 二房兩廳一衛(wèi) 20 2.48 萬 中戶型 A A 地塊地塊 90-105 兩房兩廳一衛(wèi)、小 三房一廳一衛(wèi)（主 力） 60 7.44 萬 大戶型 110-115 三房兩廳一衛(wèi) 7 0.89 萬 單身公寓一室一廳 5 0.65 萬 商業(yè)50 平左右一拖二 8 0.97 萬 2.0 15.9 公建（幼 兒園、物 業(yè) 0.39 萬 12.66 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 6.配套商業(yè)規(guī)劃建議配套商業(yè)規(guī)劃建議 6.16.1 商業(yè)配套設(shè)計(jì)基本原則商業(yè)配套設(shè)計(jì)基本原則 商業(yè)主題：休閑的、開放的、時(shí)尚的 符合為完善本項(xiàng)目配套及高新區(qū)配套功能的總體定位。 通過充滿藝術(shù)氣息的商業(yè)，積聚人氣和提高影響力 以商業(yè)創(chuàng)造價(jià)值和制造亮點(diǎn) 6.26.2 商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 該項(xiàng)目的商業(yè)建議由一綜合的商務(wù)會所和底商組成的商業(yè)街 模式構(gòu)成。 底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)居民度假生活所需的快速消費(fèi) 品零售及服務(wù)為主，如洗衣店、西點(diǎn)店、便利店、郵政、特 色餐飲、銀行、可外賣的快餐店、美容理發(fā)店等等。 7.單體建筑設(shè)計(jì)建議單體建筑設(shè)計(jì)建議 7.17.1 產(chǎn)品風(fēng)格建議產(chǎn)品風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格整體設(shè)計(jì)可以考慮簡潔歐式風(fēng)格，通過外觀色彩 和線條來傳達(dá)項(xiàng)目高貴典雅特質(zhì)，給消費(fèi)者以直觀的感受 建筑立面色彩暖色調(diào)、幾何感、挺拔的立面，建議部分以 石料、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與涂料搭配，以提高產(chǎn)品 整體的品質(zhì)感。 建筑細(xì)節(jié)羅馬柱、仿古路燈、石材質(zhì)感廊柱、雕花鐵藝欄 桿等，以建筑元素的合理動(dòng)用體現(xiàn)樓盤高品質(zhì)，但不宜堆砌， 應(yīng)考慮建筑成本等因素。 利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感、色彩上的對比，豐富視覺效果，弱 化大體量建筑的厚重、沉悶。利用戶型的縱深，形成立面的凹 凸有致，以立體感豐富整體立面，減少體量建筑立面的壓抑感。 利用圓潤富有動(dòng)感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感。結(jié) 合富有變幻的窗、陽臺，營造多彩變化的建筑立面，賦予建筑 個(gè)性的同時(shí)，規(guī)避因其大體量而帶來的呆板、沉悶和壓抑感。 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 7.27.2 住宅單體建筑建議住宅單體建筑建議 結(jié)合地形地勢，設(shè)計(jì)可采用低成本的半地下生態(tài)車庫。 所有戶型均應(yīng)采用全明設(shè)計(jì)，南北通透，以保證室內(nèi)的通風(fēng)和 采光。 客廳應(yīng)布置在向陽位置，90m2以內(nèi)戶型應(yīng)保證一個(gè)臥室位于南 側(cè)。 合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率。組織 好公共空間與私密公間的關(guān)系，盡量避免相鄰住戶的干擾。 注重戶型設(shè)計(jì)的特色化，引入新的設(shè)計(jì)元素，做適度的產(chǎn)品創(chuàng) 新，如可設(shè)計(jì)部分入戶花園，盡可能的采用各種方式與陽光、 戶外風(fēng)景親密交融，多做觀景陽臺、露臺、遠(yuǎn)景跳窗等。 在做立面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮細(xì)節(jié)，如室外空調(diào)機(jī)位、管線的 隱蔽等，以提升立面效果，提高產(chǎn)品檔次。 馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書 7.37.3 商業(yè)單體建筑建議商業(yè)單體建筑建議 在天門大道和北環(huán)路的交叉口，建議開發(fā)一綜合商業(yè)體，一、 二、三樓可開發(fā)成面積不是大，又好分割銷售的商業(yè)業(yè)態(tài)，上 面樓層可開發(fā)成商務(wù)公寓，既可用做單身公寓，又可作為商務(wù) 辦公。（考慮到商業(yè)體量過大，項(xiàng)目銷售周期將長，增加項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)） 沿園中路上的主要是二層沿街商業(yè)。 商業(yè)建筑形式必須要考慮地塊特點(diǎn)和對住宅的影響，設(shè)計(jì)合理 的進(jìn)深，要與項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格一致。 8、配套設(shè)計(jì)建議配套設(shè)計(jì)建議 8.18.1 園林風(fēng)格園林風(fēng)格建議建議 充分挖掘并利用湖泊溏的天然湖景，以湖景美宅作為為園林設(shè) 計(jì)主題，與湖景形成互動(dòng) 園林風(fēng)格可與建筑風(fēng)格形成差異化和諧 建立圍繞湖景、休閑廣場、公共綠地打造景觀主軸 在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注重節(jié)點(diǎn)的營造，休閑空間注重參與性，布置街燈、 椅子、小品等。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)決定后期的維護(hù)成本，應(yīng)偏重設(shè)計(jì)本身，要考慮 施工和日后的維護(hù)成本，應(yīng)盡量的多設(shè)軟鋪，少設(shè)硬鋪，避免 大水面，昂貴植物等。 8.28.2 道路交通設(shè)計(jì)建議道路交通設(shè)計(jì)建議 A 地塊可考慮與景觀主軸在天門大道和園中路各設(shè)置一個(gè)入口， 主入口設(shè)置在北環(huán)路。 主入口設(shè)計(jì)在充分考