高庫存致房企提價難[文檔資料]

高庫存致房企提價難 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 房企的暖冬終于來了。 低迷很長時間之后，在一系列利好政策的持續(xù)刺激下，樓市成交開始在四季度全面回暖。中國指數(shù)研究院 11 月發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 10 月份，重點監(jiān)測的 42 個城市成交總量環(huán)比增長 12.6%，在 “9 30” 新政頒布之后，樓市成交量立即創(chuàng)下年內(nèi)新高。 在行業(yè)整體回暖的情況下，上市房企龍頭銷售明顯好轉(zhuǎn)，招保萬金 10 月份的銷售額增幅超過兩成，許久不見的日光盤再度浮現(xiàn)。在 距離全年大考僅剩不到兩個月之際，房企龍頭開始全力沖刺，以求達成年初設(shè)定的全年銷售業(yè)績。 臨近年底，樓市出現(xiàn)的銷售反彈是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)開始真正回暖，翹尾行情是否地產(chǎn)股的強心劑呢？ 樓市回暖 樓市 “ 銀十 ” 強過 “ 金九 ” 的現(xiàn)象并不新鮮， 2014 年也不例外。 根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)， 10 月份， 42 個城市成交量達 2416 萬平方米，環(huán)比上月增長 12.6%，雖然較 2013年同期仍有所下降，但仍創(chuàng)年內(nèi)最高水平?？梢?，在 “9 30” 新政后，房企銷售情況明顯好轉(zhuǎn)。 上海 易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，其監(jiān)測的30 個典型城市新建商品住宅面積成交量目前已連續(xù) 4 個月出現(xiàn)環(huán)比正增長態(tài)勢；其中， 10 月份成交面積為 1837 萬平方米，環(huán)比增長 24.3%，成交量已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)最高。 從公布的月度銷售數(shù)據(jù)看，房企龍頭銷售穩(wěn)步攀升。保利地產(chǎn)（ 600048.SH）也追隨萬科 A（ 000002.SZ）的步伐，邁入了千億房企軍團。 10 月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額150.88 億元，同比增長 25.1%，也正是憑借 10 月份的強勁數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn) 2014 年 1-10 月份實現(xiàn)簽約金額 1068.80 億元， 正式實現(xiàn)了銷售破千億元。 作為行業(yè)龍頭，萬科 A 在 10 月份實現(xiàn)銷售面積 190.6萬平方米，銷售金額 220.9 億元。 2014 年 1-10 月，公司累計實現(xiàn)銷售面積 1454.4 萬平方米，銷售金額 1711.4 億元，而公司在 6 月份就已經(jīng)實現(xiàn)了千億元的銷售金額。 保利地產(chǎn)和萬科 A 成為截至目前 A 股僅有的兩家 2014年銷售額已經(jīng)破千億元的房企。 與銷售的回暖相對應(yīng)，房企的拿地?zé)崆橐查_始升溫。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 10 月份，一線城市土地成交 27 宗，合計成交規(guī)劃建筑面積 293.96 萬平米， 雖然由于長假影響使得成交面積低于 9 月份，但成交均價則創(chuàng)下僅次于 1 月份的 2014 年第二高，房企的拿地?zé)崆槊黠@提高。 實際上，一系列政策的松綁是樓市回暖的主要推動力。 從取消限購到住房公積金調(diào)整，直至央行 9 月底的新政 “ 認貸不認房 ” ，在政策暖風(fēng)頻吹之下，樓市終于在 10月份全面反彈，甚至部分房企醞釀漲價的傳聞也不絕于耳。 除此之外，原本已經(jīng)退出綠城的宋衛(wèi)平此時又計劃重新回歸。 2014 年 5 月，宋衛(wèi)平將綠城 24%的股份以 50 億元左右的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，轉(zhuǎn)讓完成后，融創(chuàng)與九龍倉并列成為綠城第 一大股東，但由融創(chuàng)出任管理者的角色。如今不到半年時間，宋衛(wèi)平就 “ 反悔 ” 了，官方公告雖并未出爐，宋衛(wèi)平回歸卻已經(jīng)是板上釘釘。 政府這只 “ 有形的手 ” 一直在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用，政策松綁直接改變了市場預(yù)期，而且隨著年底臨近，房企沖刺業(yè)績也必然會加大銷售力度，樓市出現(xiàn)回暖并不奇怪，這種翹尾行情或許還將延續(xù)。 但樓市回暖并不意味著房企會重現(xiàn)當初的好日子，諸多房企大佬已經(jīng)放言， “ 房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)結(jié)束，白銀時代來臨。 ” 房企業(yè)績壓力 2014 年初，多家房企都對自身全年的 銷售目標做出了不同的解讀。其中，萬科 A、綠地和萬達的目標定在了 2000億元以上，中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)（ 03333.HK）和碧桂園（ 02007.HK）則希望實現(xiàn)超千億元的銷售目標，其余一線房企也都定下了兩位數(shù)以上的增長目標。 房企的底氣來自上一年的好成績。 2013 年，大部分房企都完成了銷售目標，其中萬科 A、保利地產(chǎn)等房企年銷售額均突破千億元，而且早在 2013 年 11 月份，眾多房企就已經(jīng)完成了銷售目標，部分房企甚至放緩新樓盤的開盤節(jié)奏，有意將銷售額推遲至下一年。 但這樣的好場景如今已不復(fù)存在。 2014 年前 10 個月，鮮有房企提前完成年度銷售目標，完成度在八成以上的房企也是屈指可數(shù)，而 2013 年同一時間，不但有數(shù)家房企完成年度目標，部分房企也已經(jīng)完成了九成以上。對于部分房企來說，在僅剩兩個月的情況下，完成 2014 年的銷售目標恐已經(jīng)是鏡中花、水中月。 從目前的情況來看，由于房企面臨業(yè)績壓力，緊張的資金面又要求房企加快去庫存的步伐。年底沖刺銷售總量，更多的是房企窘境的體現(xiàn)。 在申萬房地產(chǎn)板塊的 144 家房企中，除世聯(lián)行（ 002285.SZ）和銀潤投資（ 000526.SZ）之外， 142 家上 市房企的存貨金額合計為 2.31 萬億元，相對于 2013 年同期的 1.9萬億元增長超過 4000 億元，漲幅超過 20%，明顯快于房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入和凈利潤的增長速度。而且，即使是環(huán)比 2014年上半年，房企的存貨也增長 1000 億元以上。 從毛利率來看，截至 10 月底， 144 家上市房企平均毛利率為 32.99%，而半年報時則為 34.19%， 2013 年三季報時更是達到了 35.49%。而且，毛利率同比下滑的上市房企近 90家，占比近六成。 在存貨節(jié)節(jié)攀升的同時，上市房企高企的負債率也是其年底沖擊業(yè)績、加快去庫存 的又一原因。 根據(jù)申銀萬國的統(tǒng)計， 2014 年前三季度 A 股百強房企累計實現(xiàn)銷售回款 5841.08 億元，同比下降 2.8%，增速大大下降。盡管預(yù)收賬款總量仍在增長，但增速已經(jīng)大幅放緩，其中百強房企預(yù)收賬款 8184.28 億元，同比增長 8.1%，較上年同期下降 17 個百分點。 2014 年三季度末， A 股百強房企加權(quán)計算，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為 52.7%，凈負債率大幅上升至 103.5%，比 2013 年同期大幅上升 24.6 個百分點；而且，上述兩項均為 2007 年以來的最高水平，表明在銷售下降的情況下，房 企的擴張更大程度上是靠增加杠桿。 瑞銀分析師林翰對小型房企的負債率尤其擔(dān)憂。他表示，截至 2014 年三季度末，小型地產(chǎn)公司的整體凈負債率高達 536%，在 2013 年底449%的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升，已經(jīng)到了風(fēng)險極高的程度；同時，小型房企的短期償付比率僅為 0.1，反觀以萬科為首的大型公司短期償付比率高達 1.75，凈負債率僅 62%。 由于債務(wù)規(guī)模過大，小型地產(chǎn)公司單純依靠銷售回款已不可能短期解決債務(wù)償付問題，只能依靠借新還舊。其中，小型地產(chǎn)公司前三季度借款現(xiàn)金流入和償債現(xiàn)金流出同比分別增長 33%和 36%，均維持在高位，還債資金高度依賴新增借款，如貨幣政策持續(xù)寬松尚可支撐，但若貨幣寬松停止，則小型地產(chǎn)公司整體恐將面臨相比之前更為嚴重的兌付危機。而大型公司前三季度償債現(xiàn)金流出同比增速為負 11%，應(yīng)該已經(jīng)安然度過 2013 年的償付高峰時期。 在庫存壓力加大、負債率高企的局面下，以價換量成為房企不得已的選擇。雖然銷售回暖，部分房企也曾暗自提價，但房價整體上并未大幅反彈。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示， 10 月份百城住宅均價環(huán)比、同比首次出現(xiàn)雙雙下跌。 千方百計去庫存 高企的庫存成為上市公司 的 “ 阿喀琉斯之踵 ” ，臨近年末，在利好政策 “ 護航 ” 下，房企必將加快推盤節(jié)奏，為本年業(yè)績做最后沖刺。 如前所述，三季度末上市房企的庫存金額已經(jīng)達到2.31 萬億元，盡管房企一直推行 “ 以價換量 ” ，但數(shù)據(jù)顯示，效果并不理想。 在目前行情下，即使是房價下跌，房企的去化率都不盡如人意，如果漲價，后果更是不堪設(shè)想，在一些列新政之后，雖然銷售回暖，但房企對提價的態(tài)度仍然是慎之又慎。 根據(jù)中指院的統(tǒng)計， 2014 年 10 月，全國百城（新建）住宅的平均價格為 10629 元 /平方米，環(huán)比上月下跌 0.4%，為連續(xù)第 6 個月下跌；同比下跌 0.52%，為連續(xù) 22 個月上漲后的首次下跌。 考慮到這是 “9 30” 新政之后第一個月的數(shù)據(jù)，在樓市銷售大幅回暖的情況下，房價不但沒有上漲反而下跌，房企對提價的謹慎態(tài)度可見一斑。由于上市房企整體庫存壓力仍較大，未來一段時間內(nèi)將成為房