(單國軍老師新)XXXX當前房屋買賣案件及涉房屋新政相關.doc

當前房屋買賣案件及涉房屋新政相關案件審理中的主要法律問題與對策主講人：單國軍房屋交易涉及物權、債權，又涉及諸多行政管理，從社會意義上關乎人民群眾住的問題的解決，既是理論問題，還是實踐問題，也是社會問題，需要認真研究解決。目前就相關問題的法律規(guī)定與司法解釋不夠明確具體。我結合實際情況介紹一些實際做法，并談一些個人的思考認識，供同志們參考。介紹四個方面的問題：一是各類型房屋交易的基本效力問題；二是房屋買賣中的常見問題與對策；三是房屋新政案件的相關問題分析；四是房屋買賣案件中的基本概念、基本標準與審查思路（升級問題）。一、各種房屋交易情況的基本效力問題房屋買賣房屋類型多樣，涉及交易許可問題，核心是交易前提即權屬能否確定下來以及相關的權利特別是土地使用權能否交易，這方面土地制度與政策起著決定性的作用。1、農村房屋買賣問題（包括小產權房屋買賣）。（1）基本態(tài)度問題不在同村村民，而是異村村民之間，特別是農村房屋賣給城市居民。有觀點提出有效，有觀點則提出按土地管理法修改前后為界。應當說，屬于制度現狀，并無明確的禁止性規(guī)定，土地管理法修改之前似規(guī)定經批準可以，國務院辦公廳的文件也是從99年開始。這實際上是基本土地制度的問題，雖無明確規(guī)定，但制度不允許，制度是個大規(guī)定。按制度，農村土地不能直接交易，房隨地走，由此導致對農村房屋買賣。制度以后可能會發(fā)展，但也不會無限放開，這里邊有個國情問題和如何看待國情、如何進行社會管理的問題?，F行的土地制度仍然是土地管理法和城市房地產管理法等確定下來的土地制度。農村房屋買賣的效力及例外。主要是：a.農村村民城市化；b.92年之前部分城市居民、歸僑購買農村房屋；c.農村整體遷移；（4）其他特殊情況。（2）無效之后的處理這類案件因利益沖突而起，通常也是一個利益平衡和價值平衡問題，要考慮買房人的損失和適當考慮誠信。在涉及拆遷情況下，通常按區(qū)位補償價，考慮雙方過錯和誠信問題，按一定比例確定買房人的損失。如不涉及拆遷，又無土地明顯升值問題，一般不考慮買房人的損失問題。以往通常是賣房人起訴，近期開始有買房人起訴的情況。處理上不應有差別。（3）小產權房的買賣問題小產權房屋有舊村改造的小產權房屋，有為銷售主要是給村外人特別是城里人的小產權房屋。這是農村房屋買賣中的一個具體類型，是規(guī)模化的農村房屋買賣，進行商品化開發(fā)顯然是違反現行土地制度的，在本質上屬于農村房屋買賣。據說有的地方在搞試點，但不是在北京。2、經濟適用房的買賣 出賣人在相關政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內轉讓已購經濟適用住房的，房屋買賣合同一般認定為無效。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效；經審查買受人要求辦理轉移登記的訴訟請求應予支持的，應同時判決當事人依據合同約定及相關政策、法規(guī)規(guī)定補交相應土地收益等價款。轉讓按經濟適用住房管理的房屋，應當是有效的。按照經濟適用房管理的房屋類型很多，如農民回遷房。3、未辦理產權證房屋的買賣城市房地產管理法第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規(guī)定，在性質上不屬于最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。4、期房、連環(huán)購房等將來可能取得所有權的房屋的買賣將來可能取得所有權的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得所有權為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。5、共有房屋買賣房屋共有人中之一人或者數人，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義將共有房屋轉讓給他人，其他共有人不予追認且出賣人轉讓房屋后亦未取得處分權的，房屋買賣合同無效，但共有人之間另有約定的除外。房屋共有人中之一人或者數人，擅自以其他或全體共有人的名義將共有房屋轉讓給他人的，房屋買賣合同無效；買受人有理由相信出賣人對轉讓房屋享有代理權，符合表見代理構成要件，出賣人或其他房屋共有人主張合同無效的，不予支持。出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效；買受人知道或應當知道房屋為共有，或者買受人與出賣人存在惡意串通損害其他共有人利益的，合同無效。如果出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十七條第（二）項規(guī)定的，應當優(yōu)先適用該規(guī)定。6、無權處分與善意取得物權法第一百零六條規(guī)定的房屋無權處分主要包括以下情形：（1）權利人基于非依法律行為的物權變動取得房屋所有權，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（2）因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權消滅，產生了新的登記權利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他屬于法定共有的房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；（4）出賣人轉讓房屋并辦理了所有權轉移登記，其后買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，尚未辦理房屋所有權更正登記，買受人擅自以自己名義處分房屋的；（5）其他無權處分房屋的情形。物權法第一百零六條第一款規(guī)定在適用上應作如下理解：（1）房屋善意取得中“善意”的判斷標準：買受人信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。該推定屬于可以反駁的推定，房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。（2）所謂“以合理的價格轉讓”，是指買賣雙方之間存在以合理價格轉讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款，在價款支付方式上不限于金錢方式，也包括買受人通過以房抵債等具有交易性質的方式支付房屋價款。（3）房屋善意取得以房屋所有權已經轉移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經辦理轉移登記但尚未交付的不影響善意取得的構成，但該事實可以作為判斷買受人是否構成善意的因素之一。7、設定有抵押權房屋的買賣房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉移登記的，法院應當向買受人釋明，告知其應當變更訴訟請求，買受人堅持不變更的，應駁回其訴訟請求，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。房屋買賣雙方對于抵押權人是否同意轉讓房屋、是否同意買受人代為清償債務、抵押權人貸款銀行是否同意提前還貸等事實負有提供證據的責任；法院可以根據案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。8、被有權國家機關采取查封等強制措施房屋的買賣出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，房屋買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的。9、未辦理宣示登記房屋的買賣房屋權利人依據物權法第二十八條至第三十條規(guī)定取得房屋所有權，尚未辦理宣示登記即轉讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人要求辦理房屋所有權轉移登記，經審查訴訟請求應予支持的，應當判決房屋權利人將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權轉移登記。10、未簽訂房屋買賣格式合同的房屋買賣當事人雙方已就房屋買賣事宜簽訂了房屋買賣合同，但未再簽訂房屋行政管理部門要求的合同格式文本或未進行合同網上簽約的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力，但當事人另有約定的除外。二、房屋買賣中的常見問題與對策（一）商品房買賣司法解釋適用中的問題最高法院司法解釋力足解決了一些問題。審判實踐中還有一些傳統(tǒng)或新的問題：1、對房屋買賣是否適用消法的司法理解不適用。2、司法解釋適用的范圍僅僅是商品房3、預售許可證過期后房屋買賣的處理有預售許可證，本身即可交易。許可證的期限管理是個行政管理問題。4、交納房屋認購定金后，雙方未訂立合同時，如何認定是否可歸責于一方當事人主要是看不同意簽約一方有無正當理由，在把握上應妥當，不可過嚴，要考慮購房者的知情情況。5、確定房屋面積的標準開發(fā)商應當出示測繪部門的有效測繪文件。6、開發(fā)商辦理產權證義務的歸屬認定應屬協(xié)助義務，實踐中多接受委托同時履行購房者一方的義務。7、優(yōu)化設計變更能否成為單方變更預售合同的理由原則上不能。8、開發(fā)商能否以購房人不簽訂物業(yè)管理合同作為不交房的抗辯事由兩種義務不具有對應性，無法行使抗辯。9、房屋買賣中預約和本約的認定和處理判斷當事人之間的協(xié)議是預約還是本約，應當探求當事人的真意。如果當事人簽訂的預購書、購房意向書等協(xié)議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協(xié)議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。當事人雙方簽訂預購書、購房意向書等預約協(xié)議后，一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，不予支持。10、開發(fā)商違法解除房屋買賣合同后應否給付房屋差價這涉及違約賠償范圍，應當給付，在計算上要妥當。具體責任分析：房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償直接損失和房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。違約方以守約方主張的房屋差價損失系其訂立合同時不可預見的損失為由提出抗辯的，不予支持。在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。11、一房二賣中惡意串通的理解與認定要從嚴，關鍵是知道或應當知道且以不當方式剝奪他人的購房利益。以互相串通為由，實際是授權第三人撤銷，要正確適用法律。（二）其他常見疑難問題與對策1、“陰陽合同”的處理當事人之間先后分別簽訂數份房屋買賣合同（包括網簽合同、備案合同、實際履行合同等），但合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。當事人以合同約定存在規(guī)避稅收征管為由請求確認房屋買賣法律關系無效的，不予支持。對于當事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。2、借名登記糾紛的處理原則借名人以保留房屋所有權的意思表示，就屬于自己現在或將來的房屋，約定以他人名義登記為所有權人，借名人依據雙方之間的約定或其他法律關系要求登記名義人辦理房屋所有權變更等登記手續(xù)的，可予支持，但涉及善意交易第三人利益的除外。借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張房屋確權或者依據雙方之間的約定要求登記名義人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的意思表示，其主張房屋確權或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規(guī)定處理。3、解除權的行使主體和期限房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。當事人請求解除房屋買賣合同的，應當參照適用最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定，但合同屬于履行不能的不受該解除權行使期限的限制。4、定金與違約金、賠償損失的適用當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。房屋買賣合同中同時約定了定金和違約金條款，如果定金性質為違約定金，守約方主張同時適用違約定金和違約金條款的，不予支持，但違約定金條款和違約金條款分別指向不同的違約行為，在約定條件成就時違約定金處罰和違約金可以同時適用；如果定金性質為解約定金，當事人一方構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。合同約定的定金處罰數額不足以彌補當事人一方所受的實際損失，當事人一方請求賠償超過定金處罰數額之外損失的，應予支持。5、房屋價款糾紛與質量異議在出賣人要求買受人支付房屋價款的訴訟中，買受人主張房屋存在質量瑕疵，按以下情形分別處理：（1）買受人拒絕支付房屋價款，或者要求減少房屋價款的，一般應當作為抗辯處理。（2）買受人主張解除合同，或者要求出賣人承擔修理、支付違約金、賠償損失等違約責任的，應當提起反訴或通過另訴解決，買受人提起反訴的，與房屋價款糾紛一并處理，買受人不提起反訴的，對房屋質量問題，在房屋價款糾紛中不予處理。（3）買受人主張不明確的，法院應當向買受人進行釋明，要求其明確主張。6、房屋中介機構的居間義務與賠償責任房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。出賣人委托房屋中介機構以不低于一定價格出賣房屋，房屋中介機構隱瞞真實交易信息，以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價簽訂房屋買賣合同后，再將房屋加價賣出，出賣人要求房屋中介機構賠償因房屋轉賣產生的差價損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。7、確認房屋買賣合同無效的訴訟時效問題當事人一方以房屋買賣合同違反合同法第五十二條的規(guī)定為由，請求確認合同無效的，不適用民法通則關于訴訟時效的規(guī)定。8、房屋所有權轉移登記請求權的訴訟時效問題出賣人將房屋交付給買受人，買受人已實現對房屋的占有使用，買受人請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記，出賣人以買受人的請求已超過訴訟時效期間為由提出抗辯的，不予支持。三、房屋新政案件的相關問題分析（一）2010年4月17日“新國十條”相關案件處理思路1、與此輪房屋新政主要是房貸新政相關的案件（即在4月17日“新國十條”出臺前已簽約，當事人雙方因房貸新政是否導致購房人不能按預期辦理按揭貸款發(fā)生爭議的房屋買賣案件）雖然數量不大，但是涉及復雜法律問題，特別是涉及國家宏觀政策調整與民事法律調整的關系，處理不好會產生不良后果。2、房屋新政的主要內容是差別化房貸；北京4月30日“京十二條”比“新國十條”更為嚴格，并且加上了限購措施（每個購房家庭暫定只能買一套房）；6月份住建部、央行、銀監(jiān)會又確定了“認房又認貸”的家庭住房套數認定標準；8月份央行通知要嚴格執(zhí)行差別化房貸；9月底有關部委要求各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度，重點地區(qū)要在一定時間內限制購房套數,工作不得力的地方將被約談直至追究責任。并要求完善差別化的住房信貸政策。全國暫停三套房貸,全國暫停無1年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付2成提高到3成，禁止消費型貸款用于購房。這表明國家此輪房屋新政具有一定長期性、堅定性。3、從北京案件情況來看，起訴一方主要是購房者，其中圍繞第三套房屋不能辦理按揭貸款的爭議占大部分，也包括一些圍繞非本地居民能否提供一年以上納稅證明或繳納社會保險證明和能否辦理按揭貸款的爭議，和少部分圍繞第一套住房、第二套住房不能按預期辦理按揭貸款的爭議。賣房一方起訴的很少，如有的賣房者以新政后其家庭只能再買一套房而不愿意再按合同約定出賣原有房屋。從案件相關事實來看，一部分案件起因確實是購房者不能按預期辦理按揭貸款，但另一部分案件案件則實際是另有原因而假借房貸新政起訴的案件。如購買方在房貸新政出臺前即提出解除合同，在房貸新政后以房貸新政導致其不能辦理按揭貸款要求解除合同。4、處理案件的思路：A、在基本指導思想方面，既要立足法律，又要協(xié)調法律調整與宏觀政策調整的關系。特別是，此輪房貸新政旨在通過抑制不合理住房需求和投機性購房來遏制房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，具有公共政策性質，與法律調整在價值取向上是一致的。因此審理此類案件一方面保障國家房屋市場宏觀調控政策的落實，以促進房屋市場逐步健康發(fā)展和對民生利益的保障，另一方面要維護公平和社會誠信，妥當平衡購房人、賣房人的利益關系，避免因案件審理不妥當導致購房人、賣房人的利益失衡而產生首都社會不穩(wěn)定因素。B、就房貸新政對于部分房屋買賣合同的影響，在定位上不能定為不可抗力，也不宜簡單定為情勢變更。不能定為不可抗力的原因是：不可抗力通常是指因自然災害和重大社會事件導致合同根本不能履行，房貸新政的影響沒有達到這個程度。不宜定為情勢變更的原因是：情勢變更的適用范圍在法理上并無通論，有寬有窄，而且一般要求是合同環(huán)境或基礎發(fā)生異常變化，我國合同法未規(guī)定情勢變更， 合同法司法解釋二對情勢變更的適用采取了嚴格限定的態(tài)度，要求繼續(xù)履行將對一方當事人顯失公平或導致難以實現合同目的。而房貸新政對不同購房人的影響并不相同，不能一概而論達到了上述要求，構成了情勢變更。同時，如在審判思路上以情勢變更為基本定位，實際上會增加案件的審理難度，因按司法解釋的規(guī)定，要認定是否構成情勢力變更不僅要審查購房人確實因房貸新政不能按預期辦理房貸（由于各銀行落實政策力度不同，甚至同一銀行不同營業(yè)部也不同，審查起來有相當難度），還要進一步審查購房人的經濟能力以此來確定是否確實導致顯失公平和難以實現合同目的。再有，從情勢變更入手處理一般是解除合同，退還定金與已付款，恢復到原狀。這種處理往往只看到了購房人的利益，而忽略了賣房人因合同解除也可能有利益上的損失（如賣房人賣房同時已簽約另買房）。這種思路有失公允。應當看到，在法理上情勢變更不排斥損失分擔，但在社會接受程度上，你如果認定情勢變更又讓購房人分擔損失，也存在著一定的困難?；谝陨?，就房貸新政對于部分房屋買賣合同的影響宜定位在造成合同履行的難度，一般應解除合同，并由賣房人退還定金與已付房款，同時從公平原則入手由雙方對損失進行分擔。從公平原則入手的考慮是：房貸新政產生的問題很復雜，關鍵是要對買賣雙方的利益進行協(xié)調，而公平原則更為基本，也具有更強包容性，公平原則也是情勢變更的基礎，這樣處理的立足點是公平分擔新政帶來的影響，能避免前述定位于情勢變更的不足和帶來的事實審查難度。同時，依據公平原則處理，在損失分擔上可考慮基本住房和投資性住房的不同，對基本住房購房人分擔損失比例低，對投資性住房分擔損失比例高，投資性越強購房人的分擔比例須相應提高，這和房貸新政抑制不合理住房需求的政策宗旨能夠合拍。再有，從現實情況看，除少數地方外，我市房屋市場價值并無明顯回落，近期整體還有明顯上升，所以對很多案件來說并不存在著分擔損失的問題。部分案件未經和中院、高院研究協(xié)調按情勢變更處理了，如賣房人并無損失，二審雖然理由不同，但從結果上可以維持，不會產生大量的改判問題。適用公平原則有其條件和另一面，另一面是，雖不能按預期辦房貸，但如賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房貸新政主張解除合同不能成立，購房人應當繼續(xù)履行合同，否則構成違約并應依法承擔違約責任。C、在損失確定上，應主要根據房屋市場差價和合同解除后賣房人仍實際持有房屋的情況酌情確定，并適當考慮個案中可能影響賣房人利益的實際因素，但損失總額不應超過購房人違約情況下給賣房人造成的預期利益損失，購房人應承擔的補償責任原則上不得超過合同約定的定金。賣房人無實際損失的，買房人不承擔補償責任。在基本住房和投資性住房的區(qū)分上，應根據個案情況具體確定。一般地說，第一套房屋一般認定為基本住房，第三套房屋一般認定為投資性住房，但第二套房屋的認定有一定靈活性，需要根據目前居住情況、家庭人口情況等因素綜合確定。 D、如雙方買賣合同約定 “因故無法辦理貸款，由購房人自行籌集資金支付”，此時購房人以房貸新政導致其不能辦理按揭貸款為依據要求解除合同的，不予支持，購房人應依約自行籌集資金支付房款，否則構成違約。如雙方合同約定“因當事人自身原因無法辦理貸款，由購房人自行籌集資金支付”，因房貸新政導致購房人不能辦理按揭貸款不屬于當事人自身的原因，購房人以房貸新政導致其不能辦理按揭貸款為依據要求解除合同的，一般可予支持，對購房人有損失的按前述處理原則由雙方分擔。E、對案件進行甄別對于不在房貸新政適用范圍之內的案件、一方在房貸新政出臺前即有違約行為而假借房貸新政進行訴訟的案件、與房貸新政無關而系基于當事人自身原因（如延誤貸款辦理手續(xù)、隱瞞自身情況、自身信用不佳等）導致不能辦理貸款的案件、當事人一方在房貸新政出臺后無正當理由要求解除合同的案件，應根據案件事實和依照合同法與相關司法解釋處理，不適用前述處理原則。在房屋新政出臺后簽訂的房屋買賣合同，因購房人知道或者應當知道房貸新政相關內容，對不能辦理貸款的風險原則上應當自行承擔。當事人另有約定的按其約定處理。（二）2011年限購政策相關案件處理思路住房限購政策為：國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發(fā)20111號），北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知（京政辦發(fā)20118號），北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于落實本市住房限購政策有關問題的通知（京建發(fā)201165號）。為配合國務院和北京市政府房地產市場調控政策特別是住房限購政策的實施，就涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件的處理原則，提出以下意見：1、審理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件時，應遵循維護國家住房限購政策、保護當事人合法權利的原則。2、當事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購政策時，法院在審理過程中，原則上以網簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據之一。3、房屋買受人無法辦理房屋所有權轉移登記系因住房限購政策實施所致的，當事人有權請求解除合同。4、對于因住房限購政策實施導致當事人解除合同后，出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接受的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失按照公平原則處理。5、在對涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛進行調解的過程中，在自愿合法調解的基礎上，應對房屋買受人是否符合住房限購政策規(guī)定進行審查，防止利用調解協(xié)議規(guī)避住房限購政策的現象。（三）2013年“新國五條”相關案件處理思路相關背景：國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知（國辦發(fā) 201317號，2013年2月26日下發(fā)）。充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用。稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。北京市人民政府辦公廳貫徹落實國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知（京政辦發(fā)201317號，2013年3月30日下發(fā)）。自本通知下發(fā)次日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告（2013年3月31日起施行）1、審理案件的基本原則和導向法院應當準確把握“新國五條”和“京十九條”規(guī)定的精神實質，正確適用規(guī)定中的限購、限貸、稅收等措施，通過司法裁判保障國家房地產調控政策的有效落實，增強當事人的誠信意識和市場風險意識，依法維護健康有序的房地產交易秩序，避免讓司法裁判成為當事人違反誠信、謀取不當利益的途徑和手段。2、涉及住房限購糾紛的處理“京十九條”規(guī)定：本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。因涉及該住房限購政策的房屋買賣合同糾紛，可以參照市高院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要相關規(guī)定內容處理。3、“新國五條”施行前簽訂買賣合同稅費增加的處理當事人在“新國五條”施行前簽訂房屋買賣合同，但未在“京十九條”施行前辦理網上簽約，因國家政策調控導致辦理房屋過戶需要繳納的個人所得稅增加，當事人就合同履行及稅費負擔發(fā)生爭議的，可以按以下情形處理：（1）當事人一方同意支付增加稅費，并要求繼續(xù)履行合同的，應予支持，另一方要求解除合同的，不予支持。（2）當事人雙方就增加的稅費如何負擔無法達成一致，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同難以履行，當事人據此要求解除合同的，一般應予支持；出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求賠償損失或適用定金罰則的，不予支持。（3）確有證據證明因國家政策調控導致稅費增加的數額較小，且對當事人履約能力不構成嚴重影響的，合同應當繼續(xù)履行，當事人一方要求解除合同的，不予支持；由此增加的稅費依據合同約定予以承擔，合同沒有約定或約定不明的，依據國家稅收法規(guī)規(guī)定由出賣人承擔。（4）當事人依合同約定的履行期限在“京十九條”施行前能夠完成房屋過戶或網上簽約，因可歸責于一方當事人的原因導致合同遲延履行，在此期間由于國家政策調控導致稅費增加，守約方主張繼續(xù)履行合同，并要求違約方承擔增加稅費的，應予支持。5、“新國五條”施行后簽訂買賣合同稅費增加的處理當事人在“新國五條”施行后簽訂房屋買賣合同，合同對稅費負擔有約定的，從其約定，沒有約定或約定不明的，依據國家相關稅收法規(guī)確定稅費繳納主體，當事人一方以稅費增加為由要求解除合同的，不予支持。6、“京十九條”施行前已受理案件的處理“京十九條”施行前，買受人已經向法院起訴要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，經審查房屋買賣合同簽訂在“新國五條”施行之前，但未辦理網上簽約，法院應當向雙方當事人釋明因國家政策調控導致稅費增加，并告知其可以變更、增加訴訟請求或提起反訴，當事人一方要求解除合同或要求違約方承擔增加稅費的，按本紀要第四條規(guī)定的內容處理。前述案件已經進入二審程序的，法院應當組織當事人就增加稅費如何負擔進行調解，調解不成的，應當在原審訴訟請求范圍內繼續(xù)審理并作出判決。7、（房地產中介公司的責任認定）當事人因房地產中介公司的居間行為訂立房屋買賣合同，在履行過程中因稅費增加導致買賣合同解除，房地產中介公司以已經促成合同訂立為由要求支付居間報酬的，一般不予支持，但房地產中介公司可以要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用。因房地產中介公司未及時履行受托義務，導致房屋買賣雙方因國家政策調控而受到增加支付稅費等損失的，房地產中介公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。 8、（規(guī)避房地產調控政策行為的處理）根據最高人民法院于關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知，重點加強對簽訂陰陽合同、房屋確權、借名買房、房屋贈與、以房抵債、離婚財產分割等容易出現虛假訴訟和規(guī)避房地產調控政策案件的審查，準確認定當事人間真實的法律關系和交易金額，釋明風險、積極引導、慎用調解、依法裁判、及時層報，經審查認定構成虛假訴訟的，應當依法判決駁回當事人的訴訟請求。同時，在案件審理中發(fā)現當事人在房屋交易過程中存在違法、違規(guī)等行為的，應當及時告知住建、稅務等相關部門予以處理，必要時可以有針對性地提出司法建議，積極建立溝通協(xié)調的長效機制，共同推動和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 四、房屋買賣案件的基本概念、基本標準與審查思路內容一：基本概念（一）無權處分、表見代理和善意取得 問題：把無權處分擴大、把兩種善意混搭、把表見代理納入善意取得兩種制度區(qū)分：1、定位：一個是法律行為范疇，一個是無權處分范疇 2、無權特點：一個是無代理權處分，一個是無實際所有權，即名實不符（但不包括借名買賣）3、善意內容與認定依據不同：一個是根據相關事實相信有權代理，一個是根據物權登記相信有權處分 4、適用場合：一個涉及以他人名義，一個以自己名義5、法律后果與法律原理不同：一個是直接對所有權人產生效力，買方通過主張繼續(xù)履行而取得所有權；一個是善意加取得才能取得所有權。善意取得旨在平衡交易秩序與所有權保護。實踐中對無權處分和善意使用寬泛，有一定的不規(guī)范性，關鍵要注意其內涵與法律后果 。（二） 無權處分下善意買房的后果主要是未辦理過戶的情況應當是有有效而不能取得，買方無權主張履行過戶。這是一種制度平衡的結果。個案中有判有效并繼續(xù)履行，要注意。在實際權利人主張無效情況下，認定有效并判決駁回時在本院認為部分宜點明買方無權要求繼續(xù)履行和可向賣方主張違約責任。（三）法律真實的標準問題：把法律真實與客觀真實相割裂，把法律真實降格為有證據證明即可的形式真實對策： 1、堅持高度概然性的證明標準，建立以客觀真實為目標的法律真實觀。2、堅持證據適當窮盡，盡可能形成證據鏈條，解決事實疑點。3、堅持適當審判干預，根據證據線索要求當事人提交證據。4、采取有效證據方法 （四）舉證責任之結果責任與行為責任認為行為責任與結果責任一樣，在當事人一方。行為責任實際上是舉證行為義務，雙方均有，其持有相關證據即應提交。如涉及惡意串通問題，由主張者承擔結果責任。但在舉證上，主張者可提交證明相關交易不合常規(guī)的證據，而對方則可提交其交易動機、交易過程（如是否通過中介方式簽約、簽約前是否看房）、合同內容（如價款多少、履行期限）、履約過程（是否真實付款、通過何種方式付款、有無貸款）等方面的證據來證明其屬于正常交易。內容二：基本標準（一）表見代理的認定標準兩種情況：一是非房屋所有人出賣他人房屋；二是房屋共有人之一出賣共有房屋。前一種情況下被代理人與代理人之間之間缺乏天然聯系，一般把握較嚴。問題主要在于后一種情況認定標準寬松化，個案中賣方拿出所謂共有方書面授權（賣方往往承認由其自己簽字）即認定表見代理。這與法律規(guī)定沖突。有些屬于個案平衡，此種方法也不可取。主要是：不合法律規(guī)定，將內心確信與法律割裂，未采取有效方法。 表見代理的后果涉及當事人的重大利益，在認定上要嚴格，但又要入情入理，應把法律規(guī)范和現實生活相結合。單憑一方出具所謂另一方簽字的授權書，一般不宜認可構成表見代理。否則很可能造成一方處分共有房屋，損害共有人的基本利益。（二