房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算.doc

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概論第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以劃分為以下兩類(lèi)：銷(xiāo)售物業(yè)模式：通過(guò)土地購(gòu)買(mǎi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷(xiāo)售等五個(gè)階段，將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購(gòu)買(mǎi)者，并一次性取得銷(xiāo)售收入。自持物業(yè)模式：將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過(guò)出租、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)等方式分期取得經(jīng)營(yíng)收入。1992年實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但始終局限于銷(xiāo)售物業(yè)模式，這時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，企業(yè)沒(méi)有自己的資產(chǎn)。而進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自持物業(yè)模式，并完成了從開(kāi)發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書(shū)將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書(shū)所研究的會(huì)計(jì)核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷(xiāo)售物業(yè)，同時(shí)也涉及新興的自持物業(yè)。一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可以將土地和房屋分別開(kāi)發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)有：土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)：企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)：房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷(xiāo)售與出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，也可以開(kāi)發(fā)建設(shè)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)施。代建工程的開(kāi)發(fā)：代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程房地產(chǎn)企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷(xiāo)售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段： (一)前期準(zhǔn)備階段 前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對(duì)投資來(lái)源、建設(shè)方式、經(jīng)營(yíng)模式等方面進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 (二)建設(shè)施工階段 在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過(guò)自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過(guò)程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。 (三)銷(xiāo)售或自持階段 對(duì)于銷(xiāo)售物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而對(duì)于自持物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招商、招租、開(kāi)辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)(一)前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無(wú)須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)。而房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)工前，要通過(guò)政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。 用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類(lèi)進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 (二)建設(shè)階段的特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中受到政府相關(guān)部門(mén)的控制。在建設(shè)過(guò)程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門(mén)的監(jiān)控。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只有通過(guò)政府的驗(yàn)收才可交付購(gòu)買(mǎi)者。經(jīng)過(guò)消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。 市政部門(mén)的產(chǎn)品和服務(wù)是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。 對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。施工要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)來(lái)完成。 建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長(zhǎng)，整個(gè)過(guò)程往往幾年才能全部完成。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面，需要投入大量的購(gòu)地資金；另一方面，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，又需要不斷地投入建設(shè)資金，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額往往都非常大。 (三)銷(xiāo)售階段的特點(diǎn) 銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售?，F(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷(xiāo)售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。 商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。 產(chǎn)品交付應(yīng)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品通過(guò)政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開(kāi)發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。 (四)持有階段的特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，除了對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長(zhǎng)期持有的情況。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。 所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下： 為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷(xiāo)售帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般隋況下，房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大。如果經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較小，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接將其進(jìn)行銷(xiāo)售，因其一般不具有持有的價(jià)值。 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。 持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。 持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)，依靠?jī)?nèi)生資金提升業(yè)績(jī)、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來(lái)源于企業(yè)自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益。四、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)(一)資金管理的特點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足項(xiàng)目的投資需求，一般都要向銀行進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種。開(kāi)發(fā)貸款的使用對(duì)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過(guò)預(yù)售取得銷(xiāo)售回款，并將其投入后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。 資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是地價(jià)款、建筑安裝支出和稅費(fèi)。地價(jià)款的來(lái)源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費(fèi)的支出來(lái)源為開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)售回款。 (二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。 盈利風(fēng)險(xiǎn)。在施工過(guò)程中，施工合同一般只是暫定價(jià)，最終價(jià)格需要在竣工結(jié)算后才能確定，而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對(duì)結(jié)算值往往存在不同程度的爭(zhēng)議。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)只有在竣工結(jié)算完成后才能準(zhǔn)確確定，平時(shí)對(duì)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)有可能存在較大的誤差。 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售對(duì)金融政策的依賴(lài)程度很高。如很多消費(fèi)者要通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)支付房款，銀行按揭政策的變動(dòng)直接影響產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)會(huì)計(jì)核算的不同，在于核算的對(duì)象不同，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，其特點(diǎn)在于投入資金多、風(fēng)險(xiǎn)大，為此，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。這種估算就是通常所講的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算，而項(xiàng)目投資費(fèi)用估算與項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算之間既存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，又存在一定的差異，因此，我們首先要了解項(xiàng)目投資費(fèi)用估算的一般內(nèi)容和方法。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開(kāi)發(fā)成本 1土地使用權(quán)出讓金 國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)。似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)問(wèn)、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)為項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 “三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览?、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 6公共配套設(shè)施費(fèi) 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。 7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按35計(jì)算。8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用可以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前l(fā)6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。2銷(xiāo)售費(fèi)用 它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的23。銷(xiāo)售代理費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的152。其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的051。以上各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)約占銷(xiāo)售收入的46。3財(cái)務(wù)費(fèi)用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用主要體現(xiàn)為以下三點(diǎn)：是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn) (一)開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定會(huì)計(jì)核算 建設(shè)方式和經(jīng)營(yíng)模式可以統(tǒng)稱(chēng)為開(kāi)發(fā)模式，不同的開(kāi)發(fā)模式涉及的會(huì)計(jì)核算方法也存在較大的差異。例如，對(duì)于開(kāi)發(fā)任務(wù)，是成立分公司還是成立子公司進(jìn)行管理，其會(huì)計(jì)核算方法存在根本的不同。 子公司是相對(duì)于母公司而言的，具有獨(dú)立法人資格；分公司是相對(duì)于總公司而言的，沒(méi)有獨(dú)立法人資格，一般不具有獨(dú)立核算條件，企業(yè)所得稅由總公司匯總繳納。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的子公司，通常叫做項(xiàng)目公司；而負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的分公司，通常叫做項(xiàng)目經(jīng)理部。 目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，選擇成立項(xiàng)目公司，即子公司。如果成立分公司，它們會(huì)擔(dān)心分公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉及的納稅風(fēng)險(xiǎn)乃至經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)牽連到總公司。但隨著我國(guó)公司法的不斷完善，以及房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不斷加強(qiáng)，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇分公司的開(kāi)發(fā)模式。 (二)銷(xiāo)售核算與自營(yíng)核算并存 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，二是留作自用或自營(yíng)。針對(duì)這兩種不同的方式，企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法也不盡相同。 如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目全部為自持物業(yè)，則企業(yè)應(yīng)按照固定資產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行操作和處理。然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為綜合性項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)的土地是一宗地，在這一宗地上既要建設(shè)銷(xiāo)售物業(yè)，也要建設(shè)自持物業(yè)。這就存在銷(xiāo)售核算與自營(yíng)核算并存的現(xiàn)象。 (三)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)與收入、成本核算 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)過(guò)程中的預(yù)售收入作為預(yù)收賬款處理，并在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的支出計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售成本。因此，從會(huì)計(jì)核算的角度看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的影響。 (四)針對(duì)總承包單位的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)，這就是我們通常講的承發(fā)包關(guān)系。對(duì)于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專(zhuān)業(yè)施工單位進(jìn)行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術(shù)實(shí)力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)問(wèn)的承發(fā)包關(guān)系中存在著諸多會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，針對(duì)承包單位的核算將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生直接的影響。 (五)非持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) 作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)完一個(gè)項(xiàng)目，可能會(huì)在很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有新的項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式是開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就成立一個(gè)新的項(xiàng)目公司，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營(yíng)，這違背了會(huì)計(jì)假設(shè)中的持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算相比，其本質(zhì)具有很大不同。 (六)借款費(fèi)用的核算 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過(guò)銀行貸款籌措資金。因此，借款費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中較大的支出項(xiàng)目之一，借款費(fèi)用的核算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講至關(guān)重要。 (七)公共配套設(shè)施的核算 為了滿(mǎn)足購(gòu)房者除居住外的其他需求，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)在開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)建造一些配套設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)將其提供給居民作為有償或無(wú)償使用，一般不會(huì)對(duì)外轉(zhuǎn)讓這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，有以下兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益。以上不同的處理方式，其會(huì)計(jì)核算方法也存在較大差異。第二章房地產(chǎn)企業(yè)基本核算第一節(jié)貨幣資金的核算 貨幣資金是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn)，它可立即作為支付手段并被普通接受，因而最具有流動(dòng)性。它由庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金組成。由于貨幣資金是現(xiàn)實(shí)的支付手段，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型的企業(yè)，所以貨幣資金的核算和管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講至關(guān)重要。 一、庫(kù)存現(xiàn)金的核算 庫(kù)存現(xiàn)金是指房地產(chǎn)企業(yè)為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實(shí)就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開(kāi)銷(xiāo)的零用現(xiàn)金。庫(kù)存現(xiàn)金的核算，分為總分類(lèi)核算和明細(xì)分類(lèi)核算。 (一)庫(kù)存現(xiàn)金的總分類(lèi)核算 庫(kù)存現(xiàn)金的總分類(lèi)核算是通過(guò)設(shè)置“庫(kù)存現(xiàn)金”科目進(jìn)行的。“庫(kù)存現(xiàn)金”是資產(chǎn)類(lèi)科目，借方反映庫(kù)存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫(kù)存現(xiàn)金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)持有的庫(kù)存現(xiàn)金。 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)使用備用金的，不在“庫(kù)存現(xiàn)金”科目中核算，可以單獨(dú)設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細(xì)科目核算。 房地產(chǎn)企業(yè)增加庫(kù)存現(xiàn)金，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”科目，貸記“銀行存款”等科目；減少庫(kù)存現(xiàn)金，做相反的會(huì)計(jì)分錄。 房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金增加的業(yè)務(wù)，主要包括兩個(gè)方面：一是從銀行提取現(xiàn)金；二是收取客戶(hù)的售房款。房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)，主要包括發(fā)放工資、支付差旅費(fèi)等。 【例2-l】 2009年6月7日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司從銀行提取現(xiàn)金30000元。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金支票存根填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存現(xiàn)金 30000 貸：銀行存款 30000【例2-2】 2009年6月10日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到客戶(hù)交存的購(gòu)房款20000元，根據(jù)公司所開(kāi)發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存現(xiàn)金 20000 貸：預(yù)收賬款 20000 【例2-3】 2009年6月15日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金支付5月份員工工資50000元，應(yīng)根據(jù)工資表填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)付職工薪酬 50000 貸：庫(kù)存現(xiàn)金 50000 【例2-4】 2009年6月17日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司員工劉利報(bào)銷(xiāo)出差費(fèi)用800元，根據(jù)差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)單填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：管理費(fèi)用差旅費(fèi)800 貸：庫(kù)存現(xiàn)金800 (二)庫(kù)存現(xiàn)金的明細(xì)分類(lèi)核算 明細(xì)分類(lèi)核算是通過(guò)設(shè)置現(xiàn)金日記賬進(jìn)行的。現(xiàn)金日記賬是反映和監(jiān)督現(xiàn)金收支結(jié)存的序時(shí)賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁(yè)順序編號(hào)，防止賬頁(yè)丟失或隨意抽換，也便于查閱。 現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時(shí)登記；對(duì)于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務(wù)，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬。每日終了應(yīng)計(jì)算本日現(xiàn)金收入、支出的合計(jì)數(shù)和結(jié)存數(shù)，并同實(shí)存現(xiàn)金進(jìn)行核對(duì)，做到日清月結(jié)，保證賬款相符。 所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會(huì)計(jì)人員，作為登記總分類(lèi)賬的依據(jù)。總分類(lèi)賬戶(hù)中“庫(kù)存現(xiàn)金”科目余額應(yīng)與現(xiàn)金日記賬的余額相等。 (三)庫(kù)存現(xiàn)金盈虧的核算 為了保證企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金的安全，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對(duì)出納員保管的庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)核對(duì)，如果出現(xiàn)短缺、溢余的情況，要通過(guò)“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目進(jìn)行核算。 “待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)在清查財(cái)產(chǎn)過(guò)程中查明的各種財(cái)產(chǎn)盤(pán)盈、盤(pán)虧和毀損的價(jià)值。通常設(shè)置兩個(gè)明細(xì)科目，即“待處理固定資產(chǎn)損溢”、“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”。庫(kù)存現(xiàn)金的盈虧應(yīng)通過(guò)“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”明細(xì)科目進(jìn)行核算。待處理財(cái)產(chǎn)損溢在未報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)前與資產(chǎn)直接相關(guān)，在報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后與當(dāng)期損溢直接相關(guān)。盤(pán)盈的庫(kù)存現(xiàn)金，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目。盤(pán)虧的庫(kù)存現(xiàn)金，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”科目。 盤(pán)盈的庫(kù)存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理時(shí)，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。盤(pán)虧的庫(kù)存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理時(shí)，借記“其他應(yīng)收款”、“營(yíng)業(yè)外支出”等科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目。庫(kù)存現(xiàn)金的盈虧，應(yīng)查明原因，在期末結(jié)賬前處理完畢，處理后“待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目應(yīng)無(wú)余額。 【例25】 2009年6月20日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金盈點(diǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)庫(kù)存現(xiàn)金短缺3000元，并及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，在未查明原因前，會(huì)計(jì)分錄如下：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 3000 貸：庫(kù)存現(xiàn)金 3000 【例26】2009年6月21日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金短缺3000元的原因進(jìn)行調(diào)查，查明是屬于出納員私自挪用庫(kù)存現(xiàn)金造成的，會(huì)計(jì)分錄如下：借：其他應(yīng)收款 3000 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 3000 【例27】 2009年6月25日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金盈點(diǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)庫(kù)存現(xiàn)金溢余1000元，并及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，在未查明原因前，會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存現(xiàn)金 1000 貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 1000 【例28】 2009年6月26日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金溢余1000元的原因進(jìn)行調(diào)查，查明是屬于無(wú)法支付的原因造成的，會(huì)計(jì)分錄如下：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 1000 貸：其他應(yīng)收款 1000 (四)備用金的核算備用金是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)按照內(nèi)部規(guī)定撥付給其所屬單位、部門(mén)或個(gè)人周轉(zhuǎn)使用的現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身管理要求，對(duì)備用金可以單獨(dú)設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便經(jīng)營(yíng)，一般都會(huì)撥付給營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和工程部門(mén)一定額度的備用金，使用備用金的部門(mén)定期報(bào)銷(xiāo)，由財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)補(bǔ)足備用金額度?！纠?9】 2009年6月28日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對(duì)其下屬的營(yíng)銷(xiāo)部實(shí)行備用金制度，撥付備用金20000元，會(huì)計(jì)分錄如下：借：備用金營(yíng)銷(xiāo)部 20000 貸：庫(kù)存現(xiàn)金 20000 【例2-10】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)部在6月份共使用備用金15200元，并持相關(guān)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)向公司財(cái)務(wù)部報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用。財(cái)務(wù)部經(jīng)審核并以庫(kù)存現(xiàn)金補(bǔ)足營(yíng)銷(xiāo)部備用金額度，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銷(xiāo)售費(fèi)用 15200 貸：庫(kù)存現(xiàn)金 15200二、銀行存款的核算銀行存款是指房地產(chǎn)企業(yè)存放在銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貨幣資金。按照國(guó)家現(xiàn)金管理和結(jié)算制度的規(guī)定，每個(gè)企業(yè)都要在銀行開(kāi)立賬戶(hù)，稱(chēng)為結(jié)算戶(hù)存款，企業(yè)通過(guò)該賬戶(hù)辦理現(xiàn)金的存取款業(yè)務(wù)和與其他單位之間的收支業(yè)務(wù)。銀行存款的核算，分為總分類(lèi)核算和明細(xì)分類(lèi)核算。 (一)銀行存款的總分類(lèi)核算 銀行存款的總分類(lèi)核算是通過(guò)設(shè)置“銀行存款”科目進(jìn)行的。“銀行存款”是資產(chǎn)類(lèi)科目，借方反映銀行存款的增加，貸方反映銀行存款的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)存在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貨幣資金。 房地產(chǎn)企業(yè)將貨幣資金存入銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，借記“銀行存款”科目，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“預(yù)收賬款”等科目；從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提取和支出貨幣資金，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“生產(chǎn)成本”等科目，貸記“銀行存款”科目。房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務(wù)，主要包括： 將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機(jī)構(gòu)； 收取客戶(hù)用轉(zhuǎn)賬方式支付的可售物業(yè)售房款； 收取客戶(hù)用轉(zhuǎn)賬方式支付的持有物業(yè)租金。 房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款減少的業(yè)務(wù)，主要包括支付地價(jià)、工程等成本類(lèi)支出以及費(fèi)用和稅金類(lèi)支出。 【例2-11】 2009年6月9日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司取得購(gòu)房客戶(hù)交存的一張金額為100萬(wàn)元的轉(zhuǎn)賬支票，財(cái)務(wù)人員及時(shí)將其存入公司開(kāi)戶(hù)銀行。根據(jù)進(jìn)賬單、發(fā)票記賬聯(lián)填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 1000000 貸：預(yù)收賬款 1000000 【例2-12】 2009年6月12日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)并持有的購(gòu)物中心物業(yè)一層出租給天美公司，按照租賃合同，天美公司當(dāng)日通過(guò)電匯形式將租金200萬(wàn)元匯入中聯(lián)房地產(chǎn)公司的開(kāi)戶(hù)銀行。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)開(kāi)戶(hù)銀行出具的入賬通知、公司所開(kāi)發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000 【例2-13】 2009年6月19日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司通過(guò)電匯形式向國(guó)友建筑公司支付工程進(jìn)度款500萬(wàn)元，中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)電匯回單及國(guó)友公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：生產(chǎn)成本 5000000 貸：銀行存款 5000000 【例2-14】 2009年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為支付廣告費(fèi)，向一佳廣告公司開(kāi)出了一張金額為20萬(wàn)元的轉(zhuǎn)賬支票。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)支票存根及一佳廣告公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銷(xiāo)售費(fèi)用廣告費(fèi) 200000 貸：銀行存款 200000 (二)銀行存款的明細(xì)分類(lèi)核算明細(xì)分類(lèi)核算是通過(guò)設(shè)置銀行存款日記賬進(jìn)行的。銀行存款日記賬是反映和監(jiān)督企業(yè)銀行存款收支結(jié)存的序時(shí)賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁(yè)順序編號(hào)，防止賬頁(yè)丟失或隨意抽換，也便于查閱。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不同的開(kāi)戶(hù)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、不同的存款種類(lèi)，分別設(shè)置銀行存款日記賬。銀行存款日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時(shí)登記。每日終了應(yīng)結(jié)出余額，銀行存款日記賬應(yīng)定期與銀行對(duì)賬單核對(duì)，至少每月核對(duì)一次。月末，企業(yè)銀行存款賬面余額與銀行對(duì)賬單之間如有差額，應(yīng)按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，并調(diào)節(jié)相符。所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會(huì)計(jì)人員，作為登記總分類(lèi)賬的依據(jù)?？偡诸?lèi)賬戶(hù)中“銀行存款”科目余額應(yīng)與銀行存款日記賬的余額相等。三、其他貨幣資金的核算其他貨幣資金是指除現(xiàn)金、銀行存款以外的其他各種貨幣資金。其他貨幣資金包括外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款和在途貨幣資金等。 外埠存款是企業(yè)到外地進(jìn)行臨時(shí)或零星采購(gòu)時(shí)，匯往外地銀行開(kāi)設(shè)采購(gòu)專(zhuān)戶(hù)的款項(xiàng)。 銀行匯票存款是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，在尚未辦理結(jié)算之前的票據(jù)存款。 銀行本票存款是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項(xiàng)。企業(yè)辦理銀行本票，需將款項(xiàng)交存開(kāi)戶(hù)銀行。本票存款實(shí)行全額結(jié)算，本票存款額與結(jié)算金額的差額一般采用支票或其他方式結(jié)清。 信用證保證金存款是指采用信用證結(jié)算方式的企業(yè)為開(kāi)具信用證而存入銀行信用證保證金專(zhuān)戶(hù)的款項(xiàng)。信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專(zhuān)戶(hù)的款項(xiàng)。 存出投資款是指企業(yè)已存人證券公司但尚未進(jìn)行投資的資金。 在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級(jí)之間匯解款項(xiàng)，在月終尚未到達(dá)，處于在途的資金。 (一)房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金 由于所處行業(yè)的特點(diǎn)不同，房地產(chǎn)企業(yè)不同于生產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)，一般不存在外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款等其他貨幣資金。而房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾類(lèi)： 按揭貸款保證金。購(gòu)房人用貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的，由房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性保證擔(dān)保，并按貸款總額的一定比例存入貸款銀行，作為按揭貸款保證金，待產(chǎn)權(quán)證辦妥完成抵押登記，結(jié)束保證擔(dān)保責(zé)任后，房地產(chǎn)企業(yè)可以辦理保證金使用手續(xù)。 銀行承兌匯票保證金。銀行承兌匯票保證金是指向銀行申請(qǐng)開(kāi)具承兌匯票時(shí)，銀行對(duì)申請(qǐng)企業(yè)所收取的一定金額的保證金。 在途貨幣資金。在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級(jí)之間匯解款項(xiàng)，在月終尚未到達(dá)，處于在途的資金。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一方面，收取銀行按揭款是銷(xiāo)售回款的主要渠道；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票方式對(duì)外支付工程款或設(shè)備款。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的核算 為了單獨(dú)反映房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的收入、付出和結(jié)存情況，應(yīng)設(shè)置“其他貨幣資金”賬戶(hù)進(jìn)行核算。該賬戶(hù)為資產(chǎn)類(lèi)賬戶(hù)，借方登記其他貨幣資金的增加數(shù)；貸方登記其他貨幣資金的減少數(shù)；期末借方余額，反映其他貨幣資金的結(jié)存數(shù)。在該賬戶(hù)下，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置“按揭貸款保證金”、“銀行承兌匯票保證金”、“在途貨幣資金”等明細(xì)賬戶(hù)，進(jìn)行明細(xì)核算。 1按揭貸款保證金的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在收到按揭貸款銀行出具的入賬通知時(shí)，按進(jìn)入企業(yè)按揭貸款結(jié)算戶(hù)的金額，借記“銀行存款”科目，按進(jìn)入企業(yè)按揭貸款保證金戶(hù)的金額，借記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”科目，按銀行發(fā)放的按揭貸款總額，貸記“預(yù)收賬款”等科目。當(dāng)按揭貸款購(gòu)房人所購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)證辦理完成，并辦理了抵押登記，按揭貸款銀行將保證金轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶(hù)后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金按揭貸款保證金”。 【例215】 2008年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到銀行發(fā)放的購(gòu)房人李宏按揭貸款總計(jì)70萬(wàn)元，其中按揭貸款結(jié)算戶(hù)收到63萬(wàn)元，保證金戶(hù)收到7萬(wàn)元(保證金比例為10)。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開(kāi)具的入賬通知填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 630000 其他貨幣資金按揭貸款保證金 70000 貸：預(yù)收賬款 700000 【例2-16】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為購(gòu)房人李宏辦理了商品房產(chǎn)權(quán)證，并辦妥了按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。銀行將按揭貸款保證金7萬(wàn)元，由按揭貸款保證金賬戶(hù)轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶(hù)。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開(kāi)具的轉(zhuǎn)賬通知填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 70000 貸：其他貨幣資金按揭貸款保證金 700002銀行承兌匯票保證金的核算房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)出銀行承兌匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“生產(chǎn)成本”、“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。按交付的銀行承兌匯票保證金金額，借記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，貸記“銀行存款”科目。銀行承兌匯票到期，按房地產(chǎn)企業(yè)支付的票款，借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，按從銀行承兌匯票保證金賬戶(hù)支付的金額，貸記“其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金”科目，按從企業(yè)其他銀行賬戶(hù)支付的金額，貸記“銀行存款”科目。 【例2-17】 2009年1月5日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司向銀行申請(qǐng)開(kāi)具了一張面額為100萬(wàn)元的銀行承兌匯票，用于支付工程款。并按約定，向銀行交付了50，即50萬(wàn)元的保證金。應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：生產(chǎn)成本 1000000 貸：應(yīng)付票據(jù) 1000000同時(shí)，借：其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 500000 貸：銀行存款 500000 【例2-18】 2009年7月4日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)具的銀行承兌匯票到期，銀行收到貼現(xiàn)銀行轉(zhuǎn)來(lái)的賬單，從中聯(lián)房地產(chǎn)公司的基本戶(hù)中扣劃50萬(wàn)元，從保證金戶(hù)扣劃50萬(wàn)元。企業(yè)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)付票據(jù) 1000000 貸：銀行存款 500000 其他貨幣資金銀行承兌匯票保證金 5000003在途貨幣資金的核算在途貨幣資金的核算一般只在月末結(jié)賬時(shí)進(jìn)行。企業(yè)收到所屬單位匯出款項(xiàng)的通知，但未收到開(kāi)戶(hù)銀行收賬通知的款項(xiàng)，屬于在途貨幣資金。在月末結(jié)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)借記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)；待下月初收到匯入款項(xiàng)時(shí)，再借記“銀行存款”賬戶(hù)，貸記“其他貨幣資金在途貨幣資金”賬戶(hù)。由于在途貨幣資金屬于銀行之間劃撥款項(xiàng)時(shí)間差所引起，在途時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，月中發(fā)生的在途款項(xiàng)，可以不進(jìn)行賬務(wù)處理，以簡(jiǎn)化核算手續(xù)?！纠?19】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到集團(tuán)總部匯出款項(xiàng)通知，已匯出款項(xiàng)5000萬(wàn)元，但中聯(lián)公司開(kāi)戶(hù)銀行當(dāng)天未收到該款項(xiàng)。應(yīng)根據(jù)集團(tuán)總部匯出款項(xiàng)通知填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：其他貨幣資金在途資金 50000000 貸：其他應(yīng)收款內(nèi)部往來(lái) 50000000 【例2-20】 2009年7月2日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到匯款時(shí)，根據(jù)銀行通知編制如下會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款 50000000 貸：其他貨幣資金在途資金 50000000第二節(jié)職工薪酬的核算一、職工薪酬的概念和內(nèi)容職工薪酬是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬以及其他相關(guān)支出。職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼職工福利費(fèi)。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)和生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。其中，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)包括按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，以及按企業(yè)年金計(jì)劃向企業(yè)年金基金相關(guān)管理人繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。以購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)形式提供給職工的各種保險(xiǎn)待遇，也屬于職工薪酬。住房公積金。工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。非貨幣性福利。包括企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為福利、將企業(yè)擁有的資產(chǎn)無(wú)償提供給職工使用、為職工無(wú)償提供醫(yī)療保健服務(wù)等。 因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償。其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。 二、工資及相關(guān)職工薪酬的核算 職工薪酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)容是工資。工資包括一切構(gòu)成工資總額的部分，如工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼等。另外，與工資相關(guān)的職工薪酬還包括社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金。 (一)工資的計(jì)算方法 1一般情況下工資的計(jì)算應(yīng)付月工資月標(biāo)準(zhǔn)工資缺勤工資缺勤工資日標(biāo)準(zhǔn)工資缺勤天數(shù) 日標(biāo)準(zhǔn)工資月標(biāo)準(zhǔn)工資月標(biāo)準(zhǔn)工作日月標(biāo)準(zhǔn)工作日為2175天 2特殊情況下工資的計(jì)算 工傷工資：全額支付。 病假工資：按一定比例支付。 事假工資：無(wú)工資。法定假日工資：全額支付。 加班工資：按一定倍數(shù)支付。 【例2-21】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司實(shí)行的是固定月薪制，某員工固定月薪為2600元，2009年5月份該員工請(qǐng)事假4天。計(jì)算該員工5月份工資。 (1)計(jì)算該員工目標(biāo)準(zhǔn)工資： 目標(biāo)準(zhǔn)工資2600217511954(元) (2)計(jì)算該員工缺勤工資： 缺勤工資11954447816(元) (3)計(jì)算該員工5月份工資： 應(yīng)付月工資260047816212184(元) (二)會(huì)計(jì)科目設(shè)置 設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級(jí)科目，在其下根據(jù)工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等，設(shè)置二級(jí)科目，分別為：“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”、“應(yīng)付住房公積金”等。 房地產(chǎn)企業(yè)中營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)人員職工薪酬在“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目核算；其他部門(mén)人員職工薪酬在“管理費(fèi)用”科目核算。 (三)會(huì)計(jì)核算方法 1計(jì)提工資及相關(guān)職工薪酬的核算 計(jì)提當(dāng)月職工薪酬時(shí)：借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的工資及相關(guān)職工薪酬在“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目核算，其他人員的工資及相關(guān)職工薪酬在“管理費(fèi)用”科目核算。 計(jì)提當(dāng)月社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)：對(duì)于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”科目。對(duì)于個(gè)人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬一一應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款科目。 計(jì)提當(dāng)月住房公積金時(shí)：對(duì)于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金”科目。對(duì)于個(gè)人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 代扣個(gè)人所得稅時(shí)：借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅”科目。 2發(fā)放工資及相關(guān)職工薪酬的核算 發(fā)放工資時(shí)：按實(shí)發(fā)工資金額，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目，貸記“銀行存款”科目。 繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及住房公積金時(shí)：對(duì)于企業(yè)承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”科目和“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金”科目；對(duì)于個(gè)人承擔(dān)部分，借記“其他應(yīng)收款”科目。按繳納的總額貸記“銀行存款”、“庫(kù)存現(xiàn)金”等科目。 繳納代扣個(gè)人所得稅時(shí)：借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“庫(kù)存現(xiàn)金”等科目。 【例2-22】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年5月份的工資總額為40萬(wàn)元，其中：營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)人員工資為10萬(wàn)元，其他部門(mén)管理人員工資為30萬(wàn)元。 該公司按工資總額的30為職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)，按工資總額的10為職工繳納住房公積金。社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人承擔(dān)部分為工資總額的10，住房公積金個(gè)人承擔(dān)部分為工資總額的6。該公司的發(fā)薪日為6月5日，公司代扣個(gè)人所得稅12萬(wàn)元。 (1)5月末計(jì)提當(dāng)月職工薪酬時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：借：管理費(fèi)用 300000 銷(xiāo)售費(fèi)用 100000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資400000 (2)5月末計(jì)提當(dāng)月社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 企業(yè)承擔(dān)社會(huì)保險(xiǎn)為12萬(wàn)元(4030)，其中：營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為3萬(wàn)元，其他部門(mén)管理人員為9萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用 90000 銷(xiāo)售費(fèi)用 30000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 120000 個(gè)人承擔(dān)社會(huì)保險(xiǎn)為4萬(wàn)元(4010)，其中：營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為1萬(wàn)元，其他部門(mén)管理人員為3萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為：借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資40000 貸：其他應(yīng)收款40000 (3)5月末計(jì)提當(dāng)月住房公積金時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 企業(yè)承擔(dān)住房公積金為4萬(wàn)元(4010)，其中：營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為1萬(wàn)元，其他部門(mén)管理人員為3萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用 30000 銷(xiāo)售費(fèi)用 10000 貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付住房公積金40000 個(gè)人承擔(dān)住房公積金為24萬(wàn)元(406)，其中：營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為06萬(wàn)元，其他部門(mén)管理人員為18萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 24000 貸：其他應(yīng)收款 24000 (4)5月末計(jì)提代扣個(gè)人所得稅時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 12000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅 12000 (5)6月5日發(fā)放工資時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 發(fā)放工資時(shí)，“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資”科目貸方余額32.4萬(wàn)元(4042412)。 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工資 324000 貸：銀行存款 324000 (6)6月份繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及住房公積金時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 120000 應(yīng)付住房公積金40000 其他應(yīng)收款 64000貸：銀行存款 224000 (7)6月份繳納代扣個(gè)人所得稅時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交個(gè)人所得稅 12000 貸：銀行存款 l2000 三、其他職工薪酬的核算 其他職工薪酬包括職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償、其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。 其他職工薪酬的核算，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級(jí)科目，在其下根據(jù)薪酬類(lèi)別如福利費(fèi)、辭退補(bǔ)償、帶薪休假費(fèi)用等，設(shè)置二級(jí)科目，如“應(yīng)付辭退補(bǔ)償”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“應(yīng)付工會(huì)經(jīng)費(fèi)”、“應(yīng)付職工教育經(jīng)費(fèi)”、“非貨幣性福利”等。(一)職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)的核算 1職工福利費(fèi)的核算 職工福利費(fèi)一般是用于改善職工生活條件的，對(duì)于非獨(dú)立法人和非營(yíng)利性的職工醫(yī)院、浴室、食堂餐飲等發(fā)生的費(fèi)用均可在福利費(fèi)中列支。 房地產(chǎn)企業(yè)月末按照一定比例計(jì)提職工福利費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬一應(yīng)付福利費(fèi)”科目。發(fā)生職工福利費(fèi)支出時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付福利費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”等科目。 根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，職工福利費(fèi)屬于職工薪酬的一種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和實(shí)際情況，合理預(yù)提每月應(yīng)付職工福利費(fèi)，年末時(shí)根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整：當(dāng)年實(shí)際發(fā)生金額大于預(yù)提金額的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)提應(yīng)付職工福利費(fèi)； 當(dāng)年實(shí)際發(fā)生金額小于預(yù)提金額的，應(yīng)當(dāng)沖回多提的職工福利費(fèi)。 2工會(huì)經(jīng)費(fèi)的核算工會(huì)經(jīng)費(fèi)主要是指組織會(huì)員開(kāi)展集體活動(dòng)及會(huì)員特殊困難補(bǔ)助的費(fèi)用。主要包括宣傳活動(dòng)、文體活動(dòng)、工會(huì)行政費(fèi)用及困難補(bǔ)助等支出。 如果房地產(chǎn)企業(yè)已成立工會(huì)的，企業(yè)每月應(yīng)按全部職工實(shí)際工資總額的2向本企業(yè)工會(huì)撥交工會(huì)經(jīng)費(fèi)。月末計(jì)提工會(huì)經(jīng)費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工會(huì)經(jīng)費(fèi)”科目。向本企業(yè)工會(huì)撥付工會(huì)經(jīng)費(fèi)時(shí)，根據(jù)工會(huì)開(kāi)具的專(zhuān)用收據(jù)，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付工會(huì)經(jīng)費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”等科目。 如果房地產(chǎn)企業(yè)未成立工會(huì)的，企業(yè)可以計(jì)提工會(huì)經(jīng)費(fèi)，也可以不計(jì)提工會(huì)經(jīng)費(fèi)。