房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格.ppt

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格 學(xué)習(xí)要求 了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位的概念 熟悉土地和建筑物的內(nèi)涵 了解房地產(chǎn)的特性及分類方式 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的分類 掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 能力目標(biāo) 1 利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料 2 能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 3 會(huì)計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià) 樓面地價(jià)及補(bǔ)地價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格 4 會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素修正估價(jià)結(jié)果 第一講房地產(chǎn)的概念 一 房地產(chǎn)的定義是土地 建筑物及其地上定著物 是實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位三種的綜合體 1 土地是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 地上空間 地心 地面 地下空間 2 建筑物是經(jīng)人工建筑而成的 由建筑材料 建筑配件和設(shè)備 例如給排水 衛(wèi)生 照明等設(shè)備 等組成的整體物 包括房屋和構(gòu)筑物兩類 土地 這是一塊無建筑物的空地 土地 該塊土地上雖然有建筑物 但在觀念上可能把它單獨(dú)看待 具體的看待方式有兩種 無視建筑物的存在 考慮建筑物存在的影響 建筑物 建筑物雖然必須建在土地上 但在觀念上可把它單獨(dú)看待 具體的看待方式有兩種 無視土地的存在 考慮土地存在的影響 房地 下有土地 上有建筑物 此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來看待 b c d 建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別 房屋一般由基礎(chǔ) 墻 門 窗 柱 梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成 構(gòu)筑物一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng) 如煙囪 水塔 道路等 煙囪 水塔 道路 思考題 請?jiān)趫D中找出房屋和構(gòu)筑物來 高壓電纜 3 地上定著物指固定在土地或建筑物上 與土地 建筑物不能分離 或者雖然可以分離 但是分離后會(huì)不經(jīng)濟(jì) 或者分離后會(huì)破壞土地 建筑物的完整性 使用價(jià)值或功能 或者使土地 建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物體 例如 種植在地上的樹木 花草 埋設(shè)在地下的管線 設(shè)施 在地上建造的庭院 花園 假山 圍墻等 但在地上臨時(shí)搭建的帳篷 戲臺(tái)等不屬于 4 房地產(chǎn)的實(shí)物 權(quán)益和區(qū)位 實(shí)物指在房地產(chǎn)中看得見 摸得著的部分 如 建筑物的外觀 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 裝修等 實(shí)物 實(shí)體 功能 質(zhì)量 權(quán)益 區(qū)位 權(quán)益 權(quán)利 利益 收益 北京某房產(chǎn) 南昌某房產(chǎn) 兩處房屋特性都相同 而區(qū)位不同的房屋 價(jià)錢為何不同 二 房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵1 土地 土地 坐落 面積 形狀 四至 地勢 周圍環(huán)境 利用現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)狀況 地質(zhì)和水文狀況 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 土地使用管制 2 建筑物 建筑物 坐落 面積 層數(shù)和高度 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 裝修 公共配套設(shè)施完備程度 平面布置 外觀 建成年月 維修 保養(yǎng)情況及完損程度 利用現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)狀況 其他 第二講房地產(chǎn)的特性 類型和房地產(chǎn)價(jià)格 一 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性 壽命長久性 數(shù)量有限性 相互影響性 易受限制性 難以變現(xiàn)性 保值增值性 二 房地產(chǎn)的類型 一 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件1 含義 和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) 2 形成條件 二 房地產(chǎn)價(jià)格的分類 1 現(xiàn)有甲 乙 丙三塊地 土地單價(jià)分別是 甲為1000元 平方米 乙為800元 平方米 丙為500元 平方米 其容積率分別為6 4 2 如果三塊地其他條件完全相同 則明智的買者應(yīng)購買哪一塊地 2 某項(xiàng)目土地總面積為40000平方米 出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容積率為3 土地單價(jià)為3550元 平方米 現(xiàn)允許容積率增加到3 5 則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià) 課后思考題 第一題 根據(jù)樓面地價(jià) 土地單價(jià) 容積率甲塊地樓面地價(jià) 1000 6 167 元 平方米 乙塊地樓面地價(jià) 800 4 200 元 平方米 丙塊地樓面地價(jià) 500 2 250 元 平方米 明智的買者應(yīng)購買乙地塊 第二題 樓面地價(jià) 3550 3 1183 3 元 平方米 第一種方法 補(bǔ)地價(jià)數(shù)額 增加建筑面積后的地價(jià) 增加建筑面積前的地價(jià) 236 66 萬元 第二種方法 補(bǔ)地價(jià)數(shù)額 增加后的容積率 增加前的容積率 土地面積 樓面地價(jià) 40000 1183 3 3 5 3 236 66 萬元 第三種方法 補(bǔ)地價(jià)數(shù)額 增加后的容積率 增加前的容積率 增加前的容積率 土地面積 樓面地價(jià) 3 5 3 3 40000 1183 3 236 66 萬元 參考答案 第三講 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 一 一般因素 人口數(shù)量 人口素質(zhì) 家庭人口規(guī)模 政治安定狀況 社會(huì)治安狀況 房地產(chǎn)投機(jī) 城市花 物價(jià) 利率 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 居民收入 房地產(chǎn)制度 房地產(chǎn)價(jià)格政策 行政隸屬變更 特殊政策 城市規(guī)劃 稅收政策