2010年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 1 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 摘 要 一、 住宅行業(yè) 在 國民經(jīng)濟(jì)中 的地位 目前我國正處在快速的城市化進(jìn)程中，城市化使得大量的農(nóng)村人口涌入城市，從而對(duì)城市住宅產(chǎn)生巨大的需求。截至 2009年我國城市化率還有 46.6%，根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城市化率達(dá)到 70%之前，住宅行業(yè)還擁有廣闊的發(fā)展空間。目前，我國的城市化率平均每年增加 1個(gè)百分點(diǎn)，也就是說我國住宅行業(yè)的發(fā)展至少還有 15年左右的大好時(shí)光。 2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資 256196億元， 比上年多增長了 16.02%，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 13.2%， 占當(dāng)年 GDP 的 7.64%。 2009年 受 困于金融危機(jī)的沖擊，出口受阻，但 2009年 GDP 仍然保持了 8.7%的增長速度，這其中 投資貢獻(xiàn) 了 76%，其中 住宅開發(fā)完成投資增長占固定資產(chǎn)投資增長額的 13.2%，拉動(dòng) GDP 增長約 1.1個(gè)百分點(diǎn)， 加上 誘發(fā)建筑業(yè)、 建材業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)、機(jī)械設(shè)備 等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的 產(chǎn)出增加，誘發(fā)系數(shù)達(dá) 2.1。隨著收入水平的提高，人們的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到住宅方面。對(duì)住宅的強(qiáng)勁需求使得住宅行業(yè)得到了快速發(fā)展，由于其較強(qiáng)的行業(yè)關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。住宅 行 業(yè)已經(jīng)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。 1998-2009 年 住宅開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資、 GDP 的比重 單位：億元， % 住宅投資額 固定資產(chǎn)投資額 GDP 住宅投資額占 固定資產(chǎn)投資額的比重 住宅投資額 占 GDP 比重 1998 2081.56 22491.34 84402.28 9.25% 2.47% 1999 2638.48 23731.99 89677.05 11.12% 2.94% 2000 3311.98 26221.85 99214.55 12.63% 3.34% 2001 4216.68 30001.21 109655.17 14.06% 3.85% 2002 5227.76 35488.77 120332.69 14.73% 4.34% 2003 6776.69 45811.70 135822.76 14.79% 4.99% 2004 8836.95 59028.19 159878.34 14.97% 5.53% 2005 10860.93 75095.10 183217.50 14.46% 5.93% 2006 13638.41 93368.68 211923.50 14.61% 6.44% 2007 18005.42 117464.47 257305.60 15.33% 7.00% 2008 22081.26 148167.25 300670.00 14.90% 7.34% 2009 25619 194139 335353 13.20% 7.64% 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2010年發(fā)展住宅投資能夠夯實(shí)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，能夠有效地改變我國居民2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 2 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 消費(fèi)結(jié)構(gòu)，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。 二、 行業(yè) 發(fā)展環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境分析 2009年全球經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，進(jìn)入“后危機(jī)時(shí)代”，我國國民經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭明顯， 2009年我國 國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353億元，比上年增長 8.7%，工業(yè)生產(chǎn)增速逐年加快，固定資產(chǎn)投資增長明顯 ，貨幣供給量增加，信貸投放大幅提升 。但是我國出口受到國際金融危機(jī)的影響，出現(xiàn)下滑?？偟膩碚f， 2009年國民經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭明顯，居民消費(fèi)信心得到一定提升，但是我 國國民經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固， 2010年，還要預(yù)防通貨膨脹的出現(xiàn)。 （二）行業(yè)宏觀政策分析 2009年的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策與 2008年的情形恰好相反，年初貫徹 2008年以來刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，國務(wù)院相繼發(fā)布了降低購房信貸優(yōu)惠利率、放寬一套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策，地方政府也不遺余力推出推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。 這帶來樓市的急速反彈 ， 直接導(dǎo)致 地王頻現(xiàn)，房價(jià)瘋長，房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹， 2009年年末以來，國務(wù)院開始收縮信貸，取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策，回籠流動(dòng)資金，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭。 進(jìn)入 2010年，在 2009年年底政策的初步調(diào)解下，房價(jià)未出現(xiàn)任何松動(dòng)，反而仍呈火熱之勢(shì)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)期依然樂觀，這種樂觀主要基于經(jīng)濟(jì)回暖、信貸環(huán)境依然寬松。但房價(jià)已經(jīng)超出普通局面承受范圍，影響到民生，與國家政策意圖明顯不符，為此國家在 2010年前 4個(gè)月從土地、銷售、購房信貸、開發(fā)貸、投資性購房等多個(gè)方面出臺(tái)了一系列政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從面到點(diǎn)進(jìn)行密集規(guī)范，但政策仍未涉及土地財(cái)政、物業(yè)稅等方面。 三、 2009 年住宅 行業(yè)發(fā)展情況分析 （ 一 ） 住宅 市場(chǎng)供給狀況分析 1、 住宅開發(fā)投資增加，全年增速逐月上升 2009年全 年，我國完成住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資 25619億元，比上年多增長 14.16%，增速卻比上年下降 10個(gè)百分點(diǎn)左右。增速的大量滑落延續(xù)了 2008年的趨勢(shì)，這主要是受國際金融危機(jī)的沖擊、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的影響。但是從 2009年全年來看，住宅開發(fā)投資的月度數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出較好的上升勢(shì)頭。 2月份增速僅為 0.8%，到 12月份的時(shí)候已經(jīng)上升到 14.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸加大。 2009年以來實(shí)施的寬松的貨幣政策、優(yōu)惠的稅收政策、政府加大供地以及經(jīng)濟(jì)回暖是房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步加大的主要原因。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 3 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 0500010000150002000025000300001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009億元0510152025303540%住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 1998-2009 年全國 住宅 開發(fā)投資走勢(shì) 2、 2009年住宅施工面積下降 住宅竣工和新開工面積上升 1998-2009 年 商品 住宅 建設(shè)情況 年份 當(dāng)年累計(jì)（萬平方米） 同比增長（ %） 施工面積 新開工面積 竣工面積 施工面積 新開工面積 竣工面積 1998 34291.89 15314.5 12480.16 19.8 51.3 14.6 1999 41028.39 18049.36 16194.58 19.6 17.9 29.8 2000 48304.93 23335.33 18948.45 17.7 29.8 19.5 2001 59766.14 29293.31 22544.24 23.7 25.5 19.0 2002 72077.2 34224.1 26612.78 20.6 16.8 18.0 2003 91018.09 43676.44 32200.47 26.3 27.6 21.0 2004 108196.5 47949.01 34677.18 18.9 9.8 7.7 2005 127747.7 54033.97 40004.49 18.1 12.7 15.4 2006 151498.7 63567.5 43247.46 18.6 17.6 8.1 2007 186455 78135.98 47767.25 23.1 22.9 10.5 2008 216671.4 79889.10 47749.73 16.2 2.2 0.0 2009 250804.25 92463.47 57694.43 12.5 10.5 6.2 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2009年 ，全國 住宅 施工面積 25.08億平方米，同比增長 12.5%，漲幅為 1998年以來最低值，相比 2008年下降 3.7個(gè)百分點(diǎn)，但是降幅比 2008年 3.2個(gè)百分點(diǎn)，形勢(shì)有逐步轉(zhuǎn)好的趨勢(shì)；住宅 新開工面積 9.25億平方米，增長 10.5%，比 2008年上升了 8.3個(gè)百分點(diǎn) ； 住宅 竣工面積 5.77億平方米， 增長 6.2%，相對(duì)于 2008年漲幅持平來講有明顯上漲。從以上分析看來，住宅行業(yè)供給有逐步加大的趨勢(shì)。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 4 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （二） 住宅 市場(chǎng)需求狀況分析 1、 全國商品 住宅 銷量大幅下降 1998-2009 年 商品 住宅 銷售面積、銷售額 情況 單位：萬平方米， 億元， % 年份 銷售面積 同比增長 銷售額 同比增長 1998 9510.94 38.1 1718.25 41.2 1999 11878.93 24.9 2188.74 24.3 2000 15136.89 27.4 2954.12 35 2001 18498.79 22.2 3825.31 29.4 2002 22117.18 19.6 4709.96 23.1 2003 28502.47 28.9 6303.85 33.8 2004 33819.89 18.7 8619.37 31.3 2005 49794.52 47.2 14986.05 73.9 2006 54392.13 9.2 17038.01 20.2 2007 69103.79 27.0 25323.48 46.5 2008 55886.47 -20.3 20424.06 -20.1 2009 85294.42 43.9 38157.21 80 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2009年全年，我國住宅銷售面積達(dá)到 85294.42萬平方米，扭轉(zhuǎn)了 2008年住宅銷售的頹勢(shì)，在數(shù)量上比上年多出 29407.95萬平方米，增長 43.9%， 2009年住宅竣工面積為 57694.43萬平方米，銷售面積比竣工面積多出 27600萬平方米，住宅銷售去庫存化特征明顯；住宅銷售額達(dá)到 38157.21億元，在數(shù)量上比上年要多出 17733.15億元，增長80%，增幅明顯。 2、 全國各主要省市住宅銷售瘋狂上漲 2009年全國各主要省市住宅銷售一扭 2008年頹勢(shì)，全面上漲。 2009年全年，北京市商品住宅銷售面積達(dá)到 1880.45萬平方米，增長 82.3%，銷售額達(dá)到 2486.77億元，增長 107%；上海市商品住宅銷售面積達(dá)到 2928.04萬平方米，增長 45.9%，銷售額達(dá)到3620.23億元，增長 122.2%；天津市住宅銷售面積達(dá)到 1461.47萬平方米，增長 28.7%，銷售額達(dá)到 965.36億元，增長 51.9%；廣東省住宅銷售面積達(dá)到 6556.64萬平方米，增長 50.4%，銷售額達(dá)到 4173.72億元，增長 67.2%，江蘇省住宅銷售面積達(dá)到 8775.7萬平方米，增長 66.1%，銷售額達(dá)到 4222.34億元，增長 110.2%；浙江省住宅銷售面積達(dá)到 4745.36萬平方米，增長 91.3%，銷售額達(dá)到 3734.58億元，增長 145%。 （三） 住宅 市場(chǎng)價(jià)格 情況 1、 2009年全國房價(jià)大幅 上升 2009年房價(jià)一改 2008年房價(jià)下跌的趨勢(shì)，整年處于持續(xù)的上升過程中。 2009年 全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 7.8%，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 5 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 上漲 1.5%，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 0.3個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 9.1%，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 2.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 1.9%，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 0.4個(gè)百分點(diǎn)。 929496981001021041061081102009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建住宅銷售價(jià)格指數(shù) 二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2009 年房屋 銷售價(jià)格同比指數(shù)走勢(shì) 分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 0.8%；商品住宅銷售價(jià)格上漲 10.1%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲 11.0%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 7.2%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 0.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲 2.2%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲 2.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 1.3%。 分套型看， 90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 11.6%，環(huán)比上漲 2.0%。 2、 絕大部分城市房價(jià)實(shí)現(xiàn)全面上漲 2009年 12月份，全國 70個(gè)大中城市里面，除唐山市房屋銷售價(jià)格比上年微幅下調(diào)2%以外，其 他 69個(gè)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)實(shí)現(xiàn)全面上漲，其中漲幅最大的是深圳市，同比增長 18.9%，漲幅最小的城市是韶關(guān)，漲幅僅為 0.2%，；新建住宅銷售價(jià)格上漲增幅最大的是廣州，同比增長 19.9%，漲幅最小城市是吉林，漲幅為 0.1%；二手住宅銷售價(jià)格同比增長最大的城市是深圳，增長 23.9%，漲幅最小的城市是平頂山和韶關(guān)，漲幅同為 0.4%。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 6 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 2009 漲幅前十城市排名 排名 房屋 新建住宅 二手房 1 深圳 廣州 深圳 2 金華 金華 溫州 3 溫州 深圳 杭州 4 杭州 ?？?廈門 5 南京 湛江 金華 6 湛江 北京 銀川 7 ?？?溫州 南京 8 銀川 南京 重慶 9 北京 寧波 大連 10 廣州 杭州 三亞 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 四、行業(yè)資金來源總體情況分析 （一） 2009年房地產(chǎn)資金來源增速大幅 上升 2009年，為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊，政府把刺激住房需求作為擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)重要工具，對(duì)住房開發(fā)和購買給予較為寬松的信貸政策支持，國民經(jīng)濟(jì)逐步回暖以及房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期，使得 2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，成交量大為上升，開發(fā)商資金獲得了充分的資金盈余，在各項(xiàng)有利因素的推動(dòng)下， 2009年房地產(chǎn) 開發(fā)資金來源增幅達(dá)到 44.2%，比上年多出 42.4個(gè)百分點(diǎn)，為近 5年來最高點(diǎn)。從 2009年月度增幅來看，各月增幅逐步加大，呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。 01000020000300004000050000600002005- 022005- 052005- 082005- 112006- 032006- 062006- 092006- 122007- 042007- 072007- 102008- 022008- 052008- 082008- 112009- 032009- 062009- 092009- 12億元05101520253035404550%房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計(jì) 增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2005-2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 （二） 資金來源中，自籌資金比例下調(diào)，其他資金比例上升 2009年，國內(nèi)貸款比例有微幅上調(diào)，占到 19.77%；利用外資僅占到總開發(fā)資金的0.82%，相當(dāng)于上年的一半；自籌資金比例有所下調(diào)，占到 31.34%；其他資金比例上升2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 7 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 到 48.07%，其 中定金與預(yù)付款上升到 27.86%。 五、 分地區(qū)住宅情況分析 2009年北京住宅開發(fā)投資總體下降，新推住宅面積大于 2008年，住宅成交量大幅上升，空置面積下降，住宅成交價(jià)格飛速上漲。 2009年， 上海市住宅市場(chǎng)迅速發(fā)展，土地推出面積增加，住宅供給超出上年，但仍然供不應(yīng)求，住宅成交量大幅上升，住宅價(jià)格過快增長。 2009年深圳新推土地和新增住宅供給少于 2008年，住宅成交量大幅上升，銷售去庫存化特征明顯，住宅成交價(jià)格飛速上漲，土地市場(chǎng)成交火爆。 2009年，杭州住宅供給相比 2008年有所下降，住宅市場(chǎng)回暖，需求 旺盛，住宅銷售量價(jià)齊升。土地供給大于 2008年，土地成交價(jià)格上漲。 六、二手房市場(chǎng)分析 2009年為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊，國家先后出臺(tái)了一系列扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠的利率、信貸和稅收政策，作為房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)重要部分，大量信貸資金的投入以及優(yōu)惠的稅收政策支持使得 2009年全國二手房市場(chǎng)成交量非?；钴S，與此同時(shí)，二手房價(jià)格也迅速上漲，部分城市甚至出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)成交量大于新房成交量的情況。 我國二手房市場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率仍然較低，二手房市場(chǎng)還存在一定的問題，但是我國二手房市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，在未來，二手房將?huì)成長為我國 住宅市場(chǎng)的主流交易產(chǎn)品。 2009年，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)非?；钴S，成交價(jià)格飛速上漲，年底出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策預(yù)期會(huì)使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。 七、行業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 2009年，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)給開發(fā)商帶來了豐厚的經(jīng)營效益。在住宅銷售量價(jià)齊升的帶動(dòng)下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都出現(xiàn)了不同程度的上漲，并且增幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2008年。 2005-2009 房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營效益指標(biāo) 單位：億元、 % 年份 營業(yè)收入 增長率 利潤總額 增長率 2005 911.11 -1.40 51.44 40.12 2006 1308.37 43.60 151.42 194.38 2007 1892.95 44.68 358.60 136.82 2008 2013.12 6.35 367.02 2.35 2009 2681.13 33.18 593.71 61.76 資料來源： Wind資訊 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 8 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)盈利能力上升，銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率都有所上升；行業(yè)營運(yùn)能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有所提升；行業(yè)償債能力提高，流動(dòng)比率和利息保障倍數(shù)增加；行業(yè)發(fā)展能力 提高，營業(yè)收入增長率 、利潤總額增長率和總資產(chǎn)增長率都大幅上漲。 八 、 住宅供求風(fēng)險(xiǎn)分析 （一） 2010年商品住宅供給加大 1.2009年住宅新開工面積為 9.25億平方米，比上年增長了 10.5%，特別是第四季度，新開工面積大幅提升。一般新開工項(xiàng)目將在 6 12個(gè)月后形成有效供給，因此，可以預(yù)期 2010年下半年住宅供給將會(huì)增加，供需關(guān)系開始改善。 2.由于金融風(fēng)暴余波未了，地方政府仍會(huì)不遺余力的推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新開工面積的增速也可能因此提高，會(huì)進(jìn)一步緩解緊張的供給局面。 3.截至 2009年，我國閑置土地達(dá)到 12.11億平方米， 2010年在國家加強(qiáng)打擊土地閑置的情況下會(huì)促進(jìn)部分土地得到開發(fā)，從而增加供給。 4.國家嚴(yán)格控制開發(fā)貸款的政策會(huì)促使部分開發(fā)商加大住宅供應(yīng)，從而收回現(xiàn)金流。 （二） 2010年住宅需求漲幅趨于緩和 住宅需求分為：自住需求、改善性需求、投資與投機(jī)需求。 2010年，國家將繼續(xù)支持自住性和改善性住房需求，這部分需求變化比較大。 2010年自住性需求剛性比較強(qiáng)；改善性需求彈性較大，受到國家信貸政策和自身收入水平的影響，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)；投資與投機(jī)需求由于受到國家宏觀政策的抑制可能會(huì)減少。 （三） 2010年住宅成交價(jià)格 前高后低，漲幅下降 2009年房價(jià)暴漲的原因主要為旺盛的需求、寬松的貨幣政策、優(yōu)惠政策刺激。 2010年，在抑制投資與投機(jī)性住房需求的前提下，新增供給與新增自住性需求之間的量化關(guān)基本會(huì)實(shí)現(xiàn)平衡就，新增自住性需求不再支持房價(jià)非理性上漲。此外， 2009年房價(jià)的大幅上漲早已經(jīng)全部消耗掉利率優(yōu)惠與政策優(yōu)惠，房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)如此大的漲幅，已經(jīng)透支未來房價(jià)。而另一方面，開發(fā)商資金狀況出于歷史最佳狀態(tài)，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力較小，不支持新房價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌。由于受到國家支持自住性和改善性住房需求的政策以及抑制投資和投機(jī)需求政策的雙 重影響，二手房價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，不過仍然會(huì)實(shí)現(xiàn)理性增長。 基于以上分析， 2010年房價(jià)將形成階段性頂部，房價(jià)將實(shí)現(xiàn)理性增長， 2010年房價(jià)的波動(dòng)范圍為 -5 -10左右，房價(jià)將高位盤整，盤整的時(shí)間視政策的強(qiáng)弱，并逐步恢復(fù)理性上漲 。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 9 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 九 、行業(yè) 信貸建議 2009年，我國國民經(jīng)濟(jì)逐步回暖，國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了 8.7%的增長率。從宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)走勢(shì)來看，我國宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)逐步回升，但是回升基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。受到出口下滑的影響，為了完成“保 8”的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，短期內(nèi)，我國仍將實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。在這樣 的政策環(huán)境下，預(yù)期 2010年，住宅行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，整體運(yùn)行良好。另外， 2010年可能出現(xiàn)的通貨膨脹，投資住宅將會(huì)是一種有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段，加大了住宅行業(yè)利好預(yù)期。 2009年，在積極的財(cái)政政策以及寬松的貨幣政策的刺激下，大量的信貸資金流入到住宅行業(yè)，促使住宅行業(yè)實(shí)現(xiàn)反彈，住宅行情回暖。 2009年全國土地市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，“總價(jià)地王”和“單價(jià)地王”層出不窮；住宅開發(fā)投資增速，住宅成交量大幅上升，住宅價(jià)格飛速上漲，住宅銷售去庫存化特征明顯。根據(jù) 2009年國房景氣指數(shù)走勢(shì)來看，我國住宅行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入景氣區(qū)，未來發(fā) 展勢(shì)頭良好，預(yù)期 2010年住宅行業(yè)會(huì)延續(xù) 2009年的良好勢(shì)頭，住宅供給加大，住宅成交價(jià)格維持高位運(yùn)行。 2009年，住宅市場(chǎng)非?；钴S，住宅銷售量價(jià)齊升，開發(fā)商獲得了大量的銷售回款，貨幣資金余額充足。寬松的信貸政策使得開發(fā)商獲得了大量的信貸支持，例如，萬科集團(tuán)獲得建設(shè)銀行 500億貸款。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛上市融資及股票增發(fā)，使得開發(fā)商自有資本增加。因此， 2010年，住宅行業(yè)資金充足，資金運(yùn)行良好，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足，房價(jià)將維持高位。 2009年，住宅行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率下降，貨幣資金余額較多，流動(dòng)比率和利息保障 倍數(shù)有所提高，行業(yè)償債能力增強(qiáng)，整體抵御風(fēng)險(xiǎn)能力提高。房地產(chǎn)企業(yè)中，又以規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司償債能力更為突出。預(yù)期 2010年住宅行業(yè)貸款違約情況較少。 2010年新增住宅供給受新開工面積的加大以及政府保障性住房建設(shè)加速的影響會(huì)有所增加；由于快速的城市化和人口紅利的的影響，住宅需求還比較旺盛。住宅行業(yè)還有廣闊的發(fā)展空間，行業(yè)值得長期看好。在區(qū)域上看，二三線城市住宅市場(chǎng)行情將好于一線城市；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，二手房表現(xiàn)將優(yōu)于新房。 綜上分析， 2010年住宅行業(yè)運(yùn)行良好，住房價(jià)格會(huì)繼續(xù)維持上漲趨勢(shì)。但是，如果房價(jià) 上漲過快，嚴(yán)重超出居民住房支付能力時(shí)，不排除政府采取較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策來遏制房價(jià)過快上漲。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該密切關(guān)注住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，結(jié)合國家宏觀政策走向，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警，適當(dāng)縮小住宅行業(yè)授信規(guī)模，靈活安排信貸投放。另外，商業(yè)銀行要嚴(yán)格把好房地產(chǎn)信貸企業(yè)經(jīng)營狀況和資金鏈的關(guān)，區(qū)別對(duì)待優(yōu)質(zhì)大企業(yè)和中小房地產(chǎn)商，合理分配信貸額度和信貸期限，對(duì)優(yōu)質(zhì)的大企業(yè)以大額和較長期限的信貸為主，對(duì)中小企業(yè)實(shí)施以小額和短期信貸為主。在整體時(shí)間安排上，商業(yè)銀行 下2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 10 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 半年信貸投放應(yīng)該小于上半年。 （一）區(qū)域信貸建議 1、 一線城 市信貸投放應(yīng)該適當(dāng)縮小 2、 適當(dāng)增加二、三線城市信貸投放 （二）企業(yè)信貸建議 1、 選擇財(cái)務(wù)狀況較好的企業(yè) 2、 選擇儲(chǔ)備有大量廉價(jià)土地的企業(yè) 3、 選擇具有強(qiáng)大國資背景的上市企業(yè) 4、 選擇覆蓋范圍廣的企業(yè)，特別是在二、三線城市有開發(fā)投資業(yè)務(wù)的企業(yè) 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 11 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 目 錄 第一章 行業(yè)基本情況 . 1 第一節(jié) 行業(yè)的定義及分類 . 1 一、住宅行業(yè)的定義 . 1 二、住宅行業(yè)的構(gòu)成 . 1 三、 住宅行業(yè)的特點(diǎn) . 2 第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 . 3 一、 住宅業(yè) 已經(jīng)成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) . 3 二、發(fā)展住宅投資是夯實(shí)國民 經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的有效方式 . 5 三、發(fā)展住宅投資將有效改變我國的居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) . 5 第二章 行業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 . 6 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 . 6 一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 6 二、貨幣信貸環(huán)境 . 9 第二節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境分析 . 16 一、重點(diǎn)政策匯總 . 16 二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 . 23 三、政策未來發(fā)展趨勢(shì) . 35 第三節(jié) 2009年以來行業(yè)特征及熱點(diǎn)事件 . 38 一、行業(yè)投資加速 市場(chǎng)信心回升 . 38 二、需求旺盛 量價(jià)齊升 銷售去庫存化明顯 . 39 三、土地市場(chǎng)競(jìng)爭激烈 地王頻現(xiàn) . 39 四、住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)中投資 投機(jī)因素增多 . 41 五、房企掀起新一輪上市熱潮 . 41 第三章 行業(yè)發(fā)展情況分析 . 42 第一節(jié) 住宅市場(chǎng)供給狀況分析 . 42 一、住宅開發(fā)投資 . 42 二、土地開發(fā)與土地購置 . 43 三、商品住宅開發(fā)規(guī)模 . 45 四、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模 . 48 五、 2010 年 行業(yè)供給預(yù)測(cè) . 49 第二節(jié) 住宅市場(chǎng)需求狀況分析 . 51 一、商品住宅銷售狀況分析 . 51 二、商品 住宅 空置面積狀況分析 . 53 三、 2010 年行業(yè)需求預(yù)測(cè) . 54 第三節(jié) 住宅 市場(chǎng)價(jià)格情況 . 55 一、 2009 年全國 住宅 房價(jià)大幅上漲，持續(xù)回升 . 55 二、絕大部分城市房價(jià)實(shí)現(xiàn)全面上漲 . 55 三、長三角和珠三角地區(qū)引領(lǐng)漲價(jià)浪潮。 . 56 四、 2010 年房價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) . 56 第四節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)周期性發(fā)展分析 . 58 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 12 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 一、 1987 年以來我國住宅產(chǎn)業(yè)周期 . 58 二、住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期影響因素 . 58 三、住宅業(yè)發(fā)展周期的趨勢(shì)判斷 . 60 第四章 行業(yè)資金狀況分析 .61 第一節(jié) 行業(yè)資金來源總體情況分析 .61 一、 2009 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速大幅上升 . 61 二、資金來源增速大大領(lǐng)先投資增速 . 61 第二節(jié) 行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分析 .63 一、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)情況 . 63 二、 2009 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)分析 . 64 第三節(jié) 購房信貸 .66 一、我國購房信貸政策變遷 . 66 二、 2009 年購房貸款額度大幅上升 . 67 第五章 分地區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析 .68 第一節(jié) 北京住宅市場(chǎng)發(fā)展情況分析 .68 一、 2009 年北京住宅市場(chǎng)狀況 . 68 二、 2010 年北京住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) . 70 第二節(jié) 上海住宅市場(chǎng)發(fā)展情況分析 .72 一、 2009 年上海住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r . 72 二、 2010 年上海住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) . 75 第三節(jié) 深圳住宅市場(chǎng)發(fā)展情況分析 .77 一、 2009 年深圳住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r . 77 二、 2010 年深圳住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) . 79 第四節(jié) 杭州住宅市場(chǎng)發(fā)展情況分析 .80 一、 2009 年杭州住宅產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r . 80 二、 2010 年杭州住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) . 82 第六章 二手房市場(chǎng)分析 .84 第一節(jié) 二手房的興起 .84 一、二手房的定義 . 84 二、二手房存在的必要性 . 84 三、二手房的發(fā)展 . 85 四、我國二手房發(fā)展中存在的問題 . 85 第二節(jié) 二手房政策 .87 第三節(jié) 2009年各主要城市二手住宅市場(chǎng)情況 .88 一、市場(chǎng)成交綜述 . 88 第四節(jié) 2010年二手房市場(chǎng)展望 .93 一、二手房成長空間廣闊，增長潛力巨大 . 93 二、短期內(nèi)二手房市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整階段 . 93 第七章 行業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 .95 第一節(jié) 行業(yè)經(jīng)營效益分析 .95 第二節(jié) 行業(yè)盈利能力分析 .96 第三節(jié) 行業(yè)營運(yùn)能力分析 .98 第四節(jié) 行業(yè)償債能力分析 .99 第五節(jié) 行業(yè)發(fā)展能力分析 .101 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 13 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第八章 行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 . 103 第一節(jié) 行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈介紹 . 103 第二節(jié) 上游行業(yè)分析 . 104 一、鋼鐵行業(yè)發(fā)展情況分析 .104 二、水泥行業(yè)發(fā)展情況分析 .106 第三節(jié) 上游行業(yè)對(duì)本行業(yè)的影響分析 . 109 第四節(jié) 下游行業(yè)發(fā)展情況分析 . 110 一、家裝行業(yè)發(fā)展情況分析 . 110 二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況分析 . 110 第五節(jié) 下游行業(yè)對(duì)本行業(yè)的影響分析 . 112 第九章 重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展情況分析 . 113 第一節(jié) 行業(yè)內(nèi)上市公司綜合排名 . 113 第二節(jié) 萬科公司發(fā)展情況分析 . 115 一、企業(yè)簡介 . 115 二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)圖 . 115 三、經(jīng)營狀況分析 . 116 四、主導(dǎo)產(chǎn)品分析 . 117 五、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 . 118 六、 SWOT 分析 . 118 七、企業(yè)競(jìng)爭力評(píng)價(jià) . 119 第三節(jié) 保利地產(chǎn) 公司發(fā)展情況分析 . 119 一、企業(yè)簡介 . 119 二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)圖 . 119 三、經(jīng)營狀況分析 .120 四、主導(dǎo)產(chǎn)品分析 .121 五、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 .122 六、 SWOT 分析 .122 七、企業(yè)競(jìng)爭力評(píng)價(jià) .123 第四節(jié) 金地集團(tuán)發(fā)展情況分析 . 124 一、企業(yè)簡介 .124 二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)圖 .124 三、經(jīng)營情況分析 .125 四、公司主導(dǎo)產(chǎn)品分析 .126 五、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 .126 六、 SWOT 分析 .126 七、企業(yè)競(jìng)爭力評(píng)價(jià) .127 第五節(jié) 招商地產(chǎn)發(fā)展情況分析 . 128 一、企業(yè)簡介 .128 二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)圖 .128 三、經(jīng)營情況分析 .129 四、主導(dǎo)產(chǎn)品分析 .129 五、企業(yè)經(jīng)營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 .130 六、 SWOT 分析 .131 七、企業(yè)競(jìng)爭力評(píng)價(jià) .131 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 14 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第十章 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 .132 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) .132 一、世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇路途困難重重 . 132 二、我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 . 132 第二節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn) .134 一、信貸政策風(fēng)險(xiǎn)分析 . 134 二、土地政策風(fēng)險(xiǎn)分析 . 134 三、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)分析 . 135 第三節(jié) 住宅供求風(fēng)險(xiǎn) .136 一、 2010 年住宅供給上半年緊張，下半年得到一定程度緩解 . 136 二、住宅需求漲幅趨于緩和 . 137 三、住宅價(jià)格前高后低，漲幅下降 . 137 第四節(jié) 相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) .138 一、土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) . 138 二、建材供給風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)價(jià) . 139 第五節(jié) 住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析 .140 一、新房風(fēng)險(xiǎn)分析 . 140 二、二手房風(fēng)險(xiǎn)分析 . 140 第六節(jié) 住宅區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)分析 .142 一、可供開發(fā)土地 . 142 二、過高房價(jià)抑制 . 142 三、城市化水平 . 142 四、區(qū)域規(guī)劃支持 . 142 第十一章 信貸建議 .144 第一節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷及整體授信建議 .144 第二節(jié) 細(xì)分信貸建議 .145 一、區(qū)域信貸建議 . 145 二、企業(yè)信貸建議 . 146 三、產(chǎn)品信貸建議 . 146 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 15 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 附 表 表 1 1998-2009 年住宅開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資、 GDP 的比重 . 4 表 2 2009 年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策匯總 . 18 表 3 2009 年全國土地成交樓板價(jià)排行榜 . 39 表 4 2009 年全國土地成交總價(jià)排名榜 . 40 表 5 1998-2009 年土地購置面積、開發(fā)面積及其增速 . 43 表 6 1998-2009 年住宅建設(shè)情況 . 46 表 7 1998-2009 年住宅銷售面積、銷售額情況 . 51 表 8 2009 年漲幅前十城市排名 . 56 表 9 2005-2009 年房地產(chǎn)本年資金來源結(jié)構(gòu) . 64 表 10 2005-2009 年北京市住宅銷售量 . 69 表 11 2007-2009 年杭州市住宅用地指標(biāo) . 82 表 12 2005-2009 年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營效益指標(biāo) . 95 表 13 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)盈利能力指標(biāo) . 97 表 14 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)營運(yùn)能力指標(biāo) . 98 表 15 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)償債能力指標(biāo) . 99 表 16 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力指標(biāo) .101 表 17 2009 年綜合排名前 50 的上市公司 . 113 表 18 2009 年萬科前十名股東持股情況 . 116 表 19 萬科主營業(yè)務(wù)分析 . 117 表 20 2009 保利地產(chǎn)前十名股東持股情況 .120 表 21 保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)分析 .122 表 22 2009 年金地集團(tuán)前十名股東持股情況 .124 表 23 金地集團(tuán)主營業(yè)務(wù)分析 .126 表 24 2009 招商地產(chǎn)前十名股東持股情況 .128 表 25 招商地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)分析 .130 表 26 2009 年企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜（萬平方米） .139 表 27 2009 年國務(wù)院批準(zhǔn)中的 10 個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃 .143 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 16 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 附 圖 圖 1 1990-2009 我國城鎮(zhèn)化情況 . 4 圖 2 2005-2009 年我國 GDP 增長情況 . 6 圖 3 2005-2009 年我國工業(yè)增加值及其增長速度 . 7 圖 4 2005-2009 年我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長情況 . 8 圖 5 2005-2009 年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長情況 . 8 圖 6 2005-2009 年我國出口額、進(jìn)口額增長情況 . 9 圖 7 2005-2009 貨幣供應(yīng)量總體趨勢(shì) . 11 圖 8 2005-2009 各項(xiàng)存貸款總量及增速 . 11 圖 9 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)走勢(shì) . 13 圖 10 2009 年人民幣兌美元月平均匯率 . 14 圖 11 人民幣兌歐元月平均匯率 . 14 圖 12 我國外匯儲(chǔ)備總量及增速 . 15 圖 13 2009 年房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù) . 38 圖 14 1998-2009 年全國住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì) . 42 圖 15 2009 年全國住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì) . 42 圖 16 1998-2009 年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積 . 43 圖 17 1998-2009 年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積 . 44 圖 18 1998-2009 年土地交易價(jià)格同比指數(shù) . 45 圖 19 1998-2009 土地購置及開發(fā)面積 . 45 圖 20 1998-2009 年住宅施工面積及增長情況 . 47 圖 21 2001-2009 年商品住宅新開工面積及增長情況 . 47 圖 22 1998-2009 年商品住宅竣工面積及增長情況 . 48 圖 23 1998-2009 年經(jīng)濟(jì)適用房投資額及增長情況 . 48 圖 24 1998-2009 年經(jīng)濟(jì)適用房和住宅投資及其比例情況 . 49 圖 25 1998-2009 年商品住宅銷售面積及增長 情況 . 51 圖 26 1998-2009 年商品住宅銷售額及增長情況 . 52 圖 27 1998-2009 年商品 住宅 銷竣比 . 52 圖 28 2005-2009 年商品住宅空置面積指數(shù) . 53 圖 29 2009 年房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)走勢(shì) . 55 圖 30 2005-2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 . 61 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 17 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 圖 31 2005-2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速與資金來源增速對(duì)比 . 62 圖 32 2005-2009 年房地產(chǎn)本年資金來源結(jié)構(gòu) . 64 圖 33 2008-2009 年商業(yè)購房貸款增速與各項(xiàng)貸款增速對(duì)比情況 . 67 圖 34 2005-2009 年北京市住宅開發(fā)投資額 . 68 圖 35 2005-2009 年北京市住宅建設(shè)情況 . 69 圖 36 2008 2009 年上海住 宅供應(yīng)情況對(duì)比（單位：萬平方米） . 72 圖 37 2009 年上海住宅分月供應(yīng)情況 . 73 圖 38 2009 年上海住宅成交情況 . 74 圖 39 2008-2009 年上海住宅供銷比走勢(shì) . 74 圖 40 2008-2009 年上海住宅指數(shù)與銷售均價(jià)走勢(shì) . 75 圖 41 2009 年深圳市住宅成交情況 . 77 圖 42 2007-2009 年深圳商品住宅成交均價(jià) . 78 圖 43 2004-2009 年杭州住宅新增供應(yīng) . 80 圖 44 2004-2009 年杭州住宅成交情況 . 81 圖 45 2008-2009 年杭州住宅供銷比 . 81 圖 46 2007-2009 年杭州住宅成交價(jià)格 . 82 圖 47 2007-2009 年主要城市二手房成交量 . 89 圖 48 2009 年主要城市二手房成交量同比增長率 . 90 圖 49 2007-2009 年二手住宅占住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比重 . 90 圖 50 2008-2009 年主要城市二手房月 度均價(jià)走勢(shì)圖 . 92 圖 51 主要城市 2009 年 12 月二手房均價(jià)相比 07 年、 08 年漲幅 . 92 圖 52 2007-2009 年北京、上海二手房周轉(zhuǎn)率 . 92 圖 53 2005-2009 年房地產(chǎn)上市公司銷售收入增長情況 . 95 圖 54 2005-2009 年房地產(chǎn)上市公司利潤增長情況 . 96 圖 55 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)盈利能力指標(biāo)走勢(shì) . 97 圖 56 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)營運(yùn)能力指標(biāo) . 98 圖 57 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率 . 99 圖 58 2005-2009 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率和流動(dòng)比率 .100 圖 59 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)利息保障倍數(shù) .100 圖 60 2005-2009 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力指標(biāo) .102 圖 61 住宅產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈圖 .103 圖 62 2000-2009 年我國鋼鐵行業(yè)生產(chǎn)情況 .104 圖 63 2008-2009 年我國鋼材價(jià)格指數(shù) .105 圖 64 2001-2009 年我國鋼鐵出口情況 .105 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 18 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 圖 65 2002-2009 年我國鋼鐵進(jìn)口情況 . 106 圖 66 2005-2009 年我國水泥產(chǎn)銷量 . 107 圖 67 2005-2009 年經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù) . 132 圖 68 2005-2009 年我國消費(fèi)者信心指數(shù) . 133 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 1 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第一章 行業(yè)基本情況 第一節(jié) 行業(yè)的定義及分類 一、住宅行業(yè)的定義 住宅 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者居住用的房屋，包括普通住宅、別墅、公寓、經(jīng)濟(jì)適用房 和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。其中， 別墅、 高檔 公寓，是指在投資計(jì)劃或工程規(guī)劃中確定為公寓、別墅的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，或單位建筑面積造價(jià)在同等地段普通商品住宅平均造價(jià)一倍以上的住宅。 經(jīng)濟(jì)適用房 以前稱為“安居工程”，是指根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國家為解決中、低收入家庭的住房問題提供的各項(xiàng)優(yōu)惠政策而建造的商品住宅。 住宅在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是一種商品，具有一般商品應(yīng)有的屬性，此外，它還擁有一般商品所不具有的特性，如不可移動(dòng)性、單件性、持久性和投入大量性等。住宅作為一種商品更突出 地表現(xiàn)在投入的大量性的特征上。投入的大量性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：住宅建設(shè)需要高投入；住宅的投入需要長期投入和增長投入。 在日常生活中，人們習(xí)慣把住宅稱為住房，即人們的居住用房，房屋內(nèi)具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。 住宅行業(yè)，是指以解決居民住房為目的住房開發(fā)、建造、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。它涉及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、機(jī)械設(shè)備制造業(yè)等，是一個(gè)涉及行業(yè)多、范圍廣、部門多的復(fù)雜行業(yè)。 二、住宅行業(yè)的構(gòu)成 （一）住宅投資業(yè) 住宅投資業(yè)是指從事住宅建設(shè)投資、融資和管理的行業(yè)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和專門的融資機(jī)構(gòu)等組成 。 （二）住宅設(shè)備、部品制造業(yè) 住宅設(shè)備、部品制造業(yè)主要指提供建筑設(shè)備、住宅部品的行業(yè)，由生產(chǎn)住宅材料、設(shè)備、部品的企業(yè)組成。 （三）住宅生產(chǎn)建造業(yè) 住宅生產(chǎn)建造業(yè)指從事住宅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住宅建造、建筑構(gòu)配件生產(chǎn)供應(yīng)的行業(yè)。由住宅設(shè)計(jì)部門、構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、裝修企業(yè)等組成。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 2 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （四）住宅流通業(yè) 住宅流通業(yè)是指從事住宅銷售的行業(yè)。主要由住宅銷售部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等組成。 （五） 住宅消費(fèi)服務(wù)業(yè) 住宅消費(fèi)服務(wù)業(yè)是 指為住宅消費(fèi)服務(wù)的行業(yè)，主要由物業(yè)公司組成。 三、住宅行業(yè)的特點(diǎn) 住宅行業(yè)不同于其他行業(yè)，具有 其鮮明的特點(diǎn)： （一）住宅行業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性 住宅行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有固定性，體積不能移動(dòng)，因而具有很強(qiáng)的地域性，在哪里生產(chǎn)就在哪里使用，不能郵購、不能出口，區(qū)域性表現(xiàn)得很強(qiáng)烈。 （二）住宅行業(yè)投資大、生產(chǎn)周期長 住宅行業(yè)是個(gè)復(fù)雜而龐大的行業(yè)，在生產(chǎn)過程中需要大量融資投入生產(chǎn)，需要很長的建設(shè)周期，才能生產(chǎn)出產(chǎn)品 住宅，而居民購買住宅產(chǎn)品也需要儲(chǔ)存或貸款大量的資金。 （ 三）住宅行業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性 住宅行業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，住宅行業(yè)涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、裝飾裝修業(yè)、機(jī)械設(shè)備業(yè)等行業(yè)，僅住宅的生產(chǎn)部件就多達(dá) 5萬件，是一個(gè)極具帶動(dòng)性的行業(yè)，可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、建材、輕工、金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)每投入 100元，可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造 170 190元的產(chǎn)值。 （四）住宅行業(yè)受國民經(jīng)濟(jì)影響較大 住宅行業(yè)始終與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，住宅行業(yè)技術(shù)政策、土地環(huán)境、投資政策、住宅市場(chǎng)等各方面就相對(duì)穩(wěn)定，住宅行業(yè)就會(huì)迅速發(fā)展，反之，住宅行業(yè)就會(huì)萎縮。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 3 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 一、 住宅 業(yè) 已經(jīng)成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 住宅是人類生存與發(fā)展最基本的生活資料之一，也是衡量一國經(jīng)濟(jì)和生活水 平的重要標(biāo)志。住宅行業(yè)作為以生產(chǎn)和經(jīng)營住宅或住宅區(qū)為最終產(chǎn)品的行業(yè)，附屬于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)獨(dú)立行業(yè)，同時(shí)涉及建材、冶金、化工、輕工等諸多行業(yè)，是一個(gè)跨行業(yè)的綜合型行業(yè)。由于住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求大，產(chǎn)業(yè)鏈條長，集勞動(dòng)密集、資本密集和技術(shù)密集為一體，因而成為各國促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要 支柱行業(yè)。 在我國，直到上個(gè)世紀(jì) 80年代住宅業(yè)才真正作為一個(gè)行業(yè)，逐步得以確立。然而自 1998年住房制度改革以來，中國的住宅建設(shè)以跨越式速度發(fā)展，取得了巨大成績。統(tǒng)計(jì)顯示，“十五”以來，全國城鎮(zhèn)住宅投資總額每年占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 比重已達(dá) 14%到 15%。 1998年住宅建設(shè)投資僅占 GDP 比重的 2.47%，但是到 2009年的時(shí)候已經(jīng)占到了 7.64%，在未來的二十年有望占到 9%-11%。 1998年到 2009年，住宅投資平均增長率為 25.63%， GDP 的平均增長率約為 13.36%，住宅投資平均增長率約為 GDP平均增長率的 2倍。 1998年，住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長率 1.5個(gè)百分點(diǎn)， 1999年拉動(dòng) 1個(gè)百分點(diǎn)以上， 2001年我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP直接貢獻(xiàn)率達(dá)到了 1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率達(dá)到了 0.6到 1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加 ，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)年 GDP 增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到了 1.9到 2.5個(gè)百分點(diǎn)，超過了鋼鐵、能源、化工、電子、汽車、紡織等重要行業(yè)占 GDP 的比重，居各行業(yè)之首。住宅行業(yè)不僅能滿足人們住房的需求，而且可以帶動(dòng)相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。“十五”以來，我國住宅行業(yè)年投入額已經(jīng)超過 5000億元，處于快速發(fā)展時(shí)期，其帶動(dòng)作用非常大。我國住宅建設(shè)每投資 1萬元，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 1.93萬元收益。 住宅作為一種特殊的商品，既是投資品，也是消費(fèi)品，并且是生活必需品，從投資和消費(fèi)兩個(gè)方面促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 住宅建設(shè)己經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長 點(diǎn)， 此外，住宅行業(yè)的發(fā)展能夠提供了很多的就業(yè)機(jī)會(huì)， 其在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立。 2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資 256196億元， 比上年多增長了 16.02%，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 13.2%， 占當(dāng)年 GDP 的 7.64%。 2009年 受困于金融危機(jī)的沖擊，出口受阻，但 2009年 GDP 仍然保持 了 8.7%的增長速度，這其中 投資貢獻(xiàn) 了 76%，其中 住宅開發(fā)完成投資增長占固定資產(chǎn)投資增長額的 13.2%，拉動(dòng) GDP 增長約 1.1個(gè)百分點(diǎn)， 加上 誘發(fā)建筑業(yè)、 建材業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)、機(jī)械設(shè)備 等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的 產(chǎn)出增加，誘發(fā)系數(shù)達(dá) 2.1。隨著收入水平的提高，人們的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到住宅方面。對(duì)住宅的強(qiáng)勁需求使得住宅行業(yè)得到了快速發(fā)展，由于其較強(qiáng)的行業(yè)關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。住宅 行 業(yè)已經(jīng)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 4 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 表 1 1998-2009 年住宅開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資、 GDP 的比重 單位 ：億元， % 住宅投資額 固定資產(chǎn)投資額 GDP 住宅投資額占 固定資產(chǎn)投資額的比重 住宅投資額占 GDP 比重 1998 2081.56 22491.34 84402.28 9.25% 2.47% 1999 2638.48 23731.99 89677.05 11.12% 2.94% 2000 3311.98 26221.85 99214.55 12.63% 3.34% 2001 4216.68 30001.21 109655.17 14.06% 3.85% 2002 5227.76 35488.77 120332.69 14.73% 4.34% 2003 6776.69 45811.70 135822.76 14.79% 4.99% 2004 8836.95 59028.19 159878.34 14.97% 5.53% 2005 10860.93 75095.10 183217.50 14.46% 5.93% 2006 13638.41 93368.68 211923.50 14.61% 6.44% 2007 18005.42 117464.47 257305.60 15.33% 7.00% 2008 22081.26 148167.25 300670.00 14.90% 7.34% 2009 25619 194139 335353 13.20% 7.64% 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 目前，我國正處在快速的城市化進(jìn)程中，而城市化的進(jìn)程離不開住宅行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國家或者一個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平通常呈 “ S” 型的發(fā)展趨勢(shì)，一般從 30%開始加速，直到 70%以后才開始穩(wěn)定。 我國處在快速的城市化進(jìn)程中，特別是從2002年以來，我國的城市化率每年保持增長一個(gè)百分點(diǎn)左右， 1981年時(shí)，我國的城市化率僅為 20.16%， 截止 2009年底，我國人口總數(shù)為 13.35億人，其中城鎮(zhèn)人口 6.22億人，占總?cè)丝诘?46.6%； 農(nóng)村 人口 7.13億人，占總?cè)丝诘?53.4%。 以目前這樣的城市化速度，我國將很快改變目前城市人口少于農(nóng)村人口的狀況，城市人口的增加必然要求更多的住宅供給，城市化的進(jìn)程離不開住宅行業(yè)的發(fā)展。 01000020000300004000050000600007000080000900001000001990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008萬人00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 50 . 5城市總?cè)丝?鄉(xiāng)村總?cè)丝?城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 1 1990-2009 我國城鎮(zhèn)化情況 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 5 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 二、發(fā)展住宅投資是夯實(shí)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的有效方式 2008年下半年以來受國際金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困境，在此期間，各國競(jìng)相舉起貿(mào)易保護(hù)主義的大旗，限制進(jìn)口，制裁中國出口業(yè)，我國產(chǎn)品出口遇到嚴(yán)重的問題。 2008年我國出口額為 14285億美元，占 GDP 比重為 32.78%， 2009年出口額為 12017億美元，比上年下降 16%，只占到 GDP24.37%。而我國是一個(gè)嚴(yán)重依賴于出口來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國家，經(jīng)濟(jì)增長中出口依存度非常高。預(yù)計(jì) 2010年受人民幣升值壓力的影響，以及各國對(duì)國際貿(mào)易采取的貿(mào)易保護(hù)主義的政策，我國的出口行業(yè)形式仍將非常嚴(yán)峻，在此形勢(shì)下，雖然國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，但是國民經(jīng)濟(jì)上升的基礎(chǔ)并不穩(wěn)定，因此，擴(kuò)大內(nèi)需和加大投資仍將是一種有效的方式。住宅既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品，并且住宅行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能夠極大地帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。因此，短期內(nèi)，發(fā)展住宅行業(yè)是鞏固國民 經(jīng)濟(jì)上升態(tài)勢(shì)的必要途徑。 三、發(fā)展住宅投資將有效改變我國的居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 1978年改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平得到了極大的提高。 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化有著很強(qiáng)的導(dǎo)向作用，這是由住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值活動(dòng)的全過程決定的。它包括開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)領(lǐng)域。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，我國的市場(chǎng)潛力巨大，住宅建設(shè)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)具有投資和消費(fèi)拉動(dòng)的雙重作用，可以有效地拉動(dòng)內(nèi)需。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，將有越來越多的農(nóng)民進(jìn)城買房，這就使住宅產(chǎn)業(yè)長期保持繁榮。據(jù)推算，城鎮(zhèn)人口比 重增加一個(gè)百分點(diǎn)，按目前人口水平和每人建筑面積 20m2計(jì)算，需建房 2.5億 m2，造價(jià)以 400元 /m2計(jì)算，住房建設(shè)約需投入 1000億元，即使進(jìn)城農(nóng)民建房買房的比例按一半算，將使全社會(huì)住房建設(shè)投資每年增加 10%左右。住宅租售后的使用階段還要進(jìn)行以物業(yè)管理為核心的服務(wù)管理活動(dòng)，這一活動(dòng)過程長、市場(chǎng)需求大，作為市場(chǎng)信號(hào)，將不斷加快居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，并引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 6 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第二章 行業(yè) 發(fā)展環(huán)境及影響分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2009年全球經(jīng)濟(jì)體逐步走出金融危機(jī)的困擾，進(jìn)入“后危機(jī)時(shí)代” ，各國經(jīng)濟(jì)得到一定程度的復(fù)蘇。積極的財(cái)政政策和相對(duì)寬松的貨幣政策，使得中國國民經(jīng)濟(jì)保持了較高的經(jīng)濟(jì)增長速度，但與此同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨一些比較嚴(yán)峻的問題：外需縮減、人民幣升值壓力和通貨膨脹預(yù)期等等。 （一） 國民經(jīng)濟(jì) 逐漸復(fù)蘇 初步核算， 2009年我國 國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353億元，比上年增長 8.7%，較 2008年9.0%的增長速度稍有下滑。分季度看， 一 季度國內(nèi)生產(chǎn)總值較 2008年同期增長 6.2%，二 季度國內(nèi)生產(chǎn)總值較 2008年同期增長 7.1%， 三 季度國內(nèi)生產(chǎn)總值較 2008年同期增長 7.8%， 2009年全年 國 內(nèi)生產(chǎn)總值較 2008年增長 8.7%，由此看來， 2009年國民經(jīng)濟(jì)增長速度按季度逐漸加快，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 35477億元，增長 4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 156958億元，增長 9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 142918億元，增長 8.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 10.6%，比上年下降 0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 46.8%，下降 0.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 42.6%，上升 0.8個(gè)百分點(diǎn)。 0500001000001500002000002500003000003500004000002005 2006 2007 2008 2009億元02468101214%G D P G D P 增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 2 2005-2009 年我國 GDP 增長情況 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 7 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （二）工業(yè)生產(chǎn)增速逐季加快 2009年 全部工業(yè)增加值 134625億元， 較 2008年增長 4.27%，但增速比上年回落12.54個(gè)百分點(diǎn)。全年 規(guī)模以上工業(yè)增加值 比上年 增長 11.0%，其中國有及國有控股企業(yè)增長 6.9%；集體企業(yè)增長 10.2%，股份制企業(yè)增長 13.3%，外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長 6.2%；私營企業(yè)增長 18.7%。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長 9.7%，重工業(yè)增長 11.5%。 0200004000060000800001000001200001400001600002005 2006 2007 2008 2009億元0510152025%工業(yè)增加值 工業(yè)增加值增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 3 2005-2009 年 我國工業(yè)增加值及其增長速度 2009年工業(yè)生產(chǎn)增速逐季加快，工業(yè)企業(yè)利潤自第二季度起持續(xù)改善 。 39個(gè)工業(yè)大類中， 38個(gè)行業(yè) 1-11 月利潤同比增長或降幅縮小。 1-11 月全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤 25891億元，比上年同期增長 7.8%。 （三）固定資產(chǎn)投資增速明顯 2009年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 224846億元，比上年增長 30.1%，增速比上年多了 4.6個(gè)百分點(diǎn)， 分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 194139億元，增長 30.5%，比上年多增長了 4.4個(gè)百分點(diǎn) ；農(nóng)村投資 30707億元，增長 27.5%，比上年多增長了 6個(gè)百分點(diǎn) 。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資 95653億元，比上年增長 23.0%， ；中部地區(qū)投資 49846億元，增長 35.8%；西部地區(qū)投資 49662億元，增長 38.1%；東北地區(qū)投資 23733億元，增長 26.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 3373億元，比上年增長 49.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資 82277億元，增長 26.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資 108489億元，增長 33.0%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232億元，比上年增長 16.1%。其中，商品住宅投資 25619億元，增長 14.2%；辦公樓投資 1378億元，增長 18.1%；商業(yè)營業(yè) 用房投資 4172億元，增長 24.4%。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 8 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 0500001000001500002000002500002005 2006 2007 2008 2009億元05101520253035%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 4 2005-2009 年我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長情況 （四）居民消費(fèi)價(jià)格微幅下降，城鄉(xiāng)消費(fèi)增速放緩 2009年居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降 0.7%，其中食品價(jià)格上漲 0.7%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格下降 2.4%。工業(yè)品出廠價(jià)格下降 5.4%，其中生產(chǎn)資料價(jià)格下降 6.7%，生活資料價(jià)格下降 1.2%。原材料、燃料、動(dòng)力 購進(jìn)價(jià)格下降 7.9%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格下降 2.4%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格下降 2.5%。 70個(gè)大中城市 房屋銷售價(jià)格上漲 1.5%，其中新建住宅價(jià)格上漲 1.3%，二手住宅價(jià)格上漲 2.4%；房屋租賃價(jià)格下降 0.6%。 2009年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 125343億元，比上年增長 15.5%，增速比上年減少了6.1個(gè)百分點(diǎn)， 分地域看，城市消費(fèi)品零售額 85133億元，增長 15.5%，增速比上年減少了 6.6個(gè)百分點(diǎn) ；縣及縣以下消費(fèi)品零售額 40210億元，增長 15.7%，增速比上年減少了 5個(gè)百分點(diǎn) 。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 105413億元，增長 15.6%，比上年減少了 5.9個(gè)百分點(diǎn) ；住宿和餐飲業(yè)零售額 17998億元，增長 16.8%，增速比上年減少7.9個(gè)百分點(diǎn) ；其他行業(yè)零售額 1932億元，增長 2.5%，比上年減少了 1.2個(gè)百分點(diǎn) 。 0200004000060000800001000001200001400002005 2006 2007 2008 2009億元0510152025%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 5 2005-2009 年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長情況 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 9 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （五）貨物進(jìn)出口形勢(shì)嚴(yán)峻 2009年貨物進(jìn)出口總額 22072億美元，比上年下降 13.9%。其中，貨物出口 12017億美元，下降 16.0%；貨物進(jìn)口 10056億美元，下降 11.2%。進(jìn)出口差額（出口減進(jìn)口）1961億美元，比上年減少 1020億美元。 年末國家外匯儲(chǔ)備 23992億美元，比上年末增加 4531億美元。年末人民幣匯率為 1美元兌 6.8282元人民幣，比上年末升值 0.1%。 02000400060008000100001200014000160002005 2006 2007 2008 2009億美元-2 0 . 0 0-1 0 . 0 00 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 0%出口額 進(jìn)口額 貿(mào)易順差 出口額增速 進(jìn)口額增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 6 2005-2009 年我國出口額、進(jìn)口額增長情況 （六）失業(yè)率微幅上升 人均可支配收入持續(xù)上升 2009年末全國就業(yè)人員 77995萬人，比上年末增加 515萬人。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員31120萬人，增加 910萬人，新增加 1102萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 4.3%，比上年末上升 0.1個(gè)百分點(diǎn)。全年農(nóng)村居民人均純收入 5153元，剔除 價(jià)格因素，比上年實(shí)際增長 8.5%，比上年增加 0.5個(gè)百分點(diǎn) ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175元，實(shí)際增長 9.8%，比上年增長 1.4個(gè)百分點(diǎn) 。 2009年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到 264761億元，比上年增長19.5%，但增速相對(duì)于上年減少了 6.2個(gè)百分點(diǎn)。 二、貨幣信貸環(huán)境 （一）貨幣政策分析 2009年我國經(jīng)濟(jì)面臨國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，國際金融市場(chǎng)流動(dòng)性萎縮，世界經(jīng)濟(jì)深度衰退。 面對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊，為擴(kuò)張總需求，支持經(jīng)濟(jì)回升，遏制通貨膨脹預(yù)期，我國采取了 適度寬松的貨幣政策，保持銀行體系流動(dòng)性充裕， 擴(kuò)大金融 機(jī)構(gòu)信貸投放力度 ，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加大金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力度。 貨幣信貸的快速增長，為在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)我國經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)回升，發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用。 2010 年住宅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 10 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 然而， 2009年年中以來，隨著內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用顯著增強(qiáng)，熱錢涌入，流動(dòng)性泛濫趨勢(shì)，信貸風(fēng)險(xiǎn)增加，我國采取了多項(xiàng)措施引導(dǎo)信貸的合理增長，重視信貸平穩(wěn)可持續(xù)增長和防范金融危險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)信貸投放的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，公開市場(chǎng)操作力度逐步加大，適度提高利率水平， 7月初重啟 1年期央票發(fā)行，加大流動(dòng)性回收力度，按照“有保有控”的原則， 加大對(duì) “三農(nóng) ”、中小企業(yè)、災(zāi)后重建等國民經(jīng)濟(jì)重 點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持，嚴(yán)格控制對(duì)高耗能、高污染和產(chǎn)能過剩行業(yè)企業(yè)的貸款。經(jīng)過努力，三、四季度信貸增長比上半年有所放緩，節(jié)奏更趨平穩(wěn)， 有利于防范和化解可能影響經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。 從全年的分布情況看，貸款增速較高，但增勢(shì)趨穩(wěn)。 金融機(jī)構(gòu)貸款利率先降后升，整體比上年下降 。 2009年以來，為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，人民幣匯率保持在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。 1、 貸款利率先降后升，整體比上年下降 2009年前三季度，非金融性公司及其他部門貸款利率水平回落后保持低位平穩(wěn)運(yùn)行。截至 9月份，貸款加權(quán)平均利率為 5.05%， 比年初下降 0.51個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入第四季度后，受市場(chǎng)環(huán)境變化影響，利率小幅回升。 12月份，非金融性公司及其他部門貸款加權(quán)平均利率達(dá)到 5.25%，但仍比年初下降 0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中，一般貸款加權(quán)平均利率為 5.88%，比年初下降 0.35個(gè)百分點(diǎn)；票據(jù)融資加權(quán)平均利率為 2.74%，比年初下降 0.15個(gè)百分點(diǎn)。 12月份，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為 4.42%。 受國際金融市場(chǎng)利率波動(dòng)和境內(nèi)資金供求變化影響，境內(nèi)外幣利率總體呈下行走勢(shì)。 12月份， 3個(gè)月以內(nèi)、 3（含 3個(gè)月） -6個(gè)月美元貸款加權(quán)平均利率分別為 1.59%和 1.66%，比年初分別下降 2.06個(gè)和 2.36個(gè)百分點(diǎn)?；钇?、 3個(gè)月以內(nèi)大額美元存款加權(quán)平均利率分別為 0.17%和 0.46%，比年初分別下降 0.68個(gè)和 0.76個(gè)百分點(diǎn)。 2008年末至 2009年上半年，部分金融機(jī)構(gòu)多次自主下調(diào)了本行小額外幣存款利率， 1年期小額美元存款利率由 3%下調(diào)至 0.8%左右。為增加外幣資金來源， 20