倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告（優(yōu)秀可研報告）

倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目 可行性研究報告 K0906 黑龍江省紡織工業(yè)設計院 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司 二 OO 八年十二月 - 1 - 倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目 可行性研究報告 院 長： 周 維 教授級高級工程師 可行性研究 報告負責人： 孫清軍 教授、國家一級注冊建筑師 參加編制人員： 規(guī)劃專業(yè)： 韓東冰 教授、國家一級注冊規(guī)劃師 規(guī)劃師 建筑專業(yè) ： 周立軍 教授、國家一級注冊建筑師 張海軍 高級建筑師、 國家二級注冊 建筑師 孫 遜 博士研究生 何星亮 碩士研究生 結(jié)構(gòu)專業(yè)： 王燕津 高級工程師、 國家一級注冊 結(jié)構(gòu)師 暖通專業(yè)： 姜國建 教授級 高級工程師 注冊設備工程師 給排水專業(yè)： 王志堅 高級工程師 電氣專業(yè)： 楊慶鵬 高級工程師 經(jīng)濟專業(yè)： 劉 冰 高級工程師 - 2 - 目 錄 1.總 論 . - 1 - 1.1 項目背景 . - 1 - 1.2 項目概況 . - 3 - 2.需求分析與建設規(guī)模 . - 4 - 2.1 需求分析 . - 4 - 2.2 項目使用功能與建設規(guī)模 . - 7 - 3.場址選擇 . - 9 - 3.1 場址現(xiàn)狀 . - 9 - 3.2 場址自然條件 . - 11 - 3.3 地質(zhì)條件 . - 11 - 3.4 建設條件 . - 12 - 4.工程建設方案 . - 12 - 4.1 指導思想與原則 . - 12 - 4.2 總平面布置 . - 13 - 4.3 建筑設計方案 . - 15 - 4.4 結(jié)構(gòu)設計方案 . - 17 - 4.5 給排水設計方案 . - 17 - 4.6 供暖 通 風 與空調(diào)設計方案 . - 22 - 4.7 電氣設計方案 . - 23 - 4.8 弱電工程規(guī)劃 . - 24 - 5.消防 與人防 . - 26 - 5.1 編制依據(jù) . - 26 - 5.2 消防設施與措施 . - 26 - 5.3 人防 . - 26 - 6.環(huán)境保護 . - 28 - 6.1 編制原則 . - 28 - 6.2 評價依據(jù) . - 29 - 6.3 評價結(jié)論與建議 . - 29 - 6.4 衛(wèi)生標準 . - 31 - 7.節(jié) 能 . - 31 - 7.1 編制依據(jù) . - 31 - 7.2 節(jié)電、節(jié)水、節(jié)煤措施 . - 32 - 7.3 建筑節(jié)能 . - 33 - 7.4 選用節(jié)能型的建筑材料 . - 33 - - 3 - 8.組織機構(gòu)與人員編制 . - 34 - 8.1 組織機構(gòu) . - 34 - 8.2 人員編制 . - 34 - 9.項目投資估算 . - 36 - 9.1 投資估算編制說明 . - 36 - 9.2 投資估算 . - 36 - 9.3 資金籌措 . - 37 - 10.項目實施進度 . - 38 - 10.1 項目建設實施進度 . - 38 - 10.2 建設實施組織管理 . - 38 - 11. 項目經(jīng)濟分析 . - 39 - 11.1 經(jīng)濟分析的依據(jù) . - 39 - 11.2 貸款償還 . - 39 - 12結(jié) 論 . - 40 - 附錄 . - 40 - 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 1 1.總 論 1.1 項目 背景 1.1.1 項目名稱 倍豐農(nóng)資大廈新建工程 （暫定名） 1.1.2 建設單位概況 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司是省內(nèi)最大的農(nóng)資企業(yè)，是黑龍江省化肥流通的主渠道。公司創(chuàng)建于 2004 年 12 月 27 日，現(xiàn)有員工人數(shù) 484 人，注冊資金 1 億元，總資產(chǎn) 49 億元。單位性質(zhì)為有限責任公司。 企業(yè)發(fā)展情況：公司現(xiàn)擁有一家全資分公司、十四家控股子 公司、兩家參股公司。公司年產(chǎn)、銷化肥近 300 萬噸，銷售額 70 余億元，黑龍江省市場占有率近 60%。曾獲得 “中國企業(yè) 500 強 ”、 “中國服務業(yè)企業(yè) 500強 ”、 “中國優(yōu)秀誠信企業(yè) ”、 “全國供銷系統(tǒng)先進集體 ”、 “黑龍江省企業(yè)50 強 ”等榮譽稱號。公司法人代表由 劉斌 擔任 。 遼寧億森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2007 年 7 月 13 日取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊號為 2101001108436；公司住所為沈陽市皇姑區(qū)黃河南大街 106 號，公司辦公位置為沈陽市皇姑區(qū)淮河街 20 號，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理、建筑工程設備租賃 等；系由黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司及兩位自然人出資組建的有限公司；注冊資金 2000 萬元，公司資質(zhì)為暫定級別，公司員工目前為 13 人，其中具有專業(yè)資格人員為 11 人。遼寧億森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前正在開黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 2 - 發(fā)建設沈陽市皇姑區(qū) “向工西 -1”項目，該項目占地 18.8 萬平方米。 1.1.3 可行性報告編制依據(jù) 1、哈爾濱市城市建設總體發(fā)展規(guī)劃 2、關(guān)于黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司建設用地的批復哈政土合字 2008松北 19 號文 3、 哈爾濱市松北新區(qū)開發(fā)建設管理委員會第 2008005 號儲備用地控詳規(guī)劃圖 4、民用建筑設計通則 GB50325 2005 5、辦公建筑設計規(guī)范 JGJ672006 6、高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB50045-95（ 2005） 7、建筑設計防火規(guī)范 GB500162006 8、國家現(xiàn)行有關(guān)建設法律、法規(guī)、規(guī)范、標準 9、倍豐農(nóng)資大廈新建工程巖土工程勘察技術(shù)報告 10、投資項目可行性研究指南 11、建設單位提供的有關(guān)資料 1.1.4 項目提出的過程和理由 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司原辦公地點 已無可發(fā)展空間， 隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，對辦公環(huán)境和條件的要求 與企業(yè)現(xiàn)有辦公環(huán)境和條件之間的矛盾逐漸凸顯，而且日益突出：辦公室內(nèi)十分擁擠、狹小，辦公樓周邊環(huán)境嘈雜臟亂、道路擁堵不堪，給公司業(yè)務經(jīng)營、合作伙伴往來及員工出行帶來諸多不便，嚴重影響企業(yè)形象的提升。 經(jīng)過對現(xiàn)有建筑及場地的分析，認為在原址上改擴建的可行性不大。為促進黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 3 - 公司事業(yè)迅速發(fā)展的需要， 公司 經(jīng)與市有關(guān)領導匯報并獲得支持后，決定 擬將集團總部搬遷至哈爾濱市松北區(qū)。 1.2 項目概況 1.2.1 擬建場址 倍豐農(nóng)資大廈新建工程擬建于 哈爾濱市松北區(qū)規(guī)劃路 25 與哈黑公路交叉口處 ，松北新區(qū) 2008-005 號地 （ 中國移動哈爾濱 分公司 東側(cè)） 。附近有哈爾濱市人民政府、哈爾濱市松北區(qū)人民政府、大唐公司、哈爾濱商業(yè)大學、世茂花園等住宅小區(qū)。風景秀麗的太陽島國家森林公園距離該項目僅 1000 米左右，該項目地理位置優(yōu)越、市政基礎設施齊全、交通方便。僅需十五分鐘即可到達中心城區(qū)。 1.2.2 項目規(guī)模 與 目標 1、 建設規(guī)模 項目建設規(guī)劃 總 用 地面積 16586.364 平方米。其中，建設用地面積為 9563.463平方米， 道路用地面積 7022.901 平方米。 規(guī)劃建筑面積 34151平方米。 地上 26971 平方米 ，地下 7180 平方米。 建筑由主樓和裙房組成，主樓建 筑主要作為辦公用房，擬建 20 層，裙房為附屬用房，擬建三層。地下室一層，除設備用房外用于地下停車，停車 246 輛。 建設用地上除建筑基底外，設 1000 平方米 地面停車場一處 ，停放車輛 30 輛 。用于籃球等的活動場地一處，其余為廣場和綠化用地。 2、 建設目標 倍豐農(nóng)資大廈新建工程是企業(yè)的形象工程， 其規(guī)劃與建設應與哈爾黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 4 - 濱市城市整體規(guī)劃要求相適應，在松北區(qū)城市重要地段上建設一個環(huán)境優(yōu)雅、造型獨特、綠色節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、功能完備的現(xiàn)代化的辦公建筑。項目建設不僅應滿足當前各方面的需要，而且應具有現(xiàn)代意識和前瞻性，要為公司將來的發(fā) 展留有充分余地；場區(qū)的整體構(gòu)思和功能分區(qū)應在技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理，應反映出二十一世紀新型企業(yè)的整體風貌； 也應成為哈爾濱松北區(qū)城市形象的亮點，提高城市的文化品味。 1.2.3 主要建設條件 本項目建設場區(qū)周圍環(huán)境極佳，除場地內(nèi)部分回填土需平整外，范圍內(nèi)的道路、給排水、供熱、供電、燃氣和通信等基礎設施比較完善。可以滿足項目建設的需求。 1.2.4 項目建設期、投入總資金及效益 項目擬于 2009 年 1 月進行建筑設計方案招標， 2 月開始施工圖設計，3 月進行施工招標， 4 月正式開始施工， 2010 年 4 月開始使用。 本項目總投資 為 9855.11 萬元。其中工程直接費為 9385.82 萬元 。 2.需求分析與建設規(guī)模 2.1 需求分析 2.1.1 發(fā)展農(nóng)資事業(yè)的重要性 黑龍江是農(nóng)業(yè)大省和國家重要的商品糧基地，承擔著保障國家糧食安全的重任。我省的農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟能夠連年上臺階，倍豐集團功不可沒。尤其是 2008 年春季我省化肥市場貨源嚴重緊缺，公司顧全大局，帶頭限價保供，充分發(fā)揮了農(nóng)資流通的主渠道作用，確保了全省的農(nóng)資供黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 5 - 應，受到省委、省政府的高度評價，省委書記吉炳軒、省長栗戰(zhàn)書等 4位省級領導作出批示，對公司的社會責任意識和主渠道作用給予肯定，并殷切期 望公司進一步提高省內(nèi)市場占有率，為實施黑龍江省 “千億斤糧食產(chǎn)能建設工程 ”發(fā)揮支撐作用。 2.1.2 我國農(nóng)資發(fā)展面臨的困難 現(xiàn)階段，我國農(nóng)資行業(yè)經(jīng)營主體過多過濫，流通秩序混亂。一些不具備經(jīng)營資質(zhì)的個體商販通過掛靠經(jīng)營、租照經(jīng)營、賣經(jīng)營權(quán)等手段披上合法外衣的化肥經(jīng)營權(quán)，使國內(nèi)化肥市場經(jīng)營主體迅速膨脹，他們推銷一些雜牌、劣質(zhì)肥料，加高價來賺取利潤，損害農(nóng)民利益，影響到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會穩(wěn)定。為此，國家鼓勵大型流通企業(yè)集團發(fā)展農(nóng)資連鎖經(jīng)營，并對區(qū)域內(nèi)占主導地位的農(nóng)資流通企業(yè)給予必要的扶持，以切實減少流通環(huán)節(jié)，保證商品質(zhì) 量，降低農(nóng)業(yè)成本，減輕農(nóng)民負擔。 2.1.3 國家對三農(nóng)的大力支持 近年來，國家非常重視 “三農(nóng) ”工作，加大對 “三農(nóng) ”的投入。在農(nóng)資方面，國家建立了化肥淡季商業(yè)儲備制度，并實施了 “萬村千鄉(xiāng) ”市場工程，投入了大量引導資金。倍豐農(nóng)資集團在這一系列的支農(nóng)政策中扮演著重要角色，每年承擔國家和省級化肥淡季儲備任務近 50 萬噸，同時，倍豐農(nóng)資集團被評為國家 “萬村千鄉(xiāng)市場工程優(yōu)秀試點企業(yè) ”榮譽稱號。 2.1.4 企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，為農(nóng)資的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的服務 倍豐農(nóng)資集團積極響應政府號召，大力開展以測土配方、平衡施肥為核心的農(nóng)化服務。 公司成立了農(nóng)化服務中心，投資 600 多萬元在省內(nèi)建立了 5 個大型土壤檢測中心化驗室和混配肥服務站，在 14 個市縣設立黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 6 - 了土樣收集處理站，指導營銷網(wǎng)點開展測土配方、平衡施肥等農(nóng)化服務。目前已累計檢測土樣 10 多萬份，測土面積 1300 多萬畝，初步建立起了覆蓋全省的土壤檔案。在倍豐農(nóng)資連鎖店可隨時上網(wǎng)為農(nóng)戶調(diào)取檢測結(jié)果，提供施肥建議方案。農(nóng)化服務的扎實深入開展，有效提高了化肥利用率，促進了農(nóng)業(yè)節(jié)本增效，深受廣大農(nóng)民歡迎。 同時，公司還開展助農(nóng)綜合服務，成立了倍豐農(nóng)民技術(shù)學場，免費食宿，為廣大農(nóng)民免費提供科普培訓，開創(chuàng)了業(yè)內(nèi) 先河；與東北農(nóng)業(yè)大學結(jié)成合作共建關(guān)系，通過組織產(chǎn)品試驗、示范，加快了新技術(shù)的轉(zhuǎn)化速度和農(nóng)民科學施肥的進程；通過集中培訓、科技下鄉(xiāng)、村屯授課、田間巡診等方式，解決農(nóng)民產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的各項難題，以服務為紐帶贏得了農(nóng)民的信賴。幾年來，倍豐農(nóng)民技術(shù)學場共計免費培訓農(nóng)民 5,000多人次；開展新品種試驗示范項目 130 余項次，設立示范田 2,000 畝以上；開展田間巡診 150 余次，組織各類農(nóng)化培訓 200 多場次，通過 800免費電話回答農(nóng)民的技術(shù)咨詢 3,000 多人次，發(fā)放測土宣傳資料 50 多萬份。 2.1.5 政府與企業(yè)共同努力， 積極建立一支高素質(zhì)農(nóng)資隊伍 在政府有關(guān)部門的大力支持下，經(jīng)過幾年來的培養(yǎng)和歷練，公司已經(jīng)形成了一支能征善戰(zhàn)、敢打敢拼、想干事、能干事的干部員工隊伍，在 “企興我榮、人企共進 ”的共同愿景下，為大家提供和諧的工作環(huán)境，切實做到人盡其才，大家深感作為 “倍豐人 ”的榮譽和自豪，這正是促進企業(yè)快速、持續(xù)、健康發(fā)展的基礎。 “十一五 ”期間我們的目標就是要堅持改革創(chuàng)新，繼續(xù)做大做強，進而打造百億規(guī)模龍頭企業(yè)，使倍豐農(nóng)資黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 7 - 集團成為民族農(nóng)資企業(yè)的骨干力量。我們愿為保障我省農(nóng)業(yè)與國家糧食安全，增進龍江乃至全國人民的福祉而不懈努力。 企 業(yè)發(fā)展目標：倍豐集團始終堅持搞好農(nóng)資流通主業(yè)思想不動搖，并在做大做強農(nóng)資流通主業(yè)的同時，積極延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，不斷探索新的效益增長點，以謀求企業(yè)的多元化發(fā)展；倍豐集團以連鎖經(jīng)營理念為指導 ,積極發(fā)展分銷連鎖網(wǎng)絡，樹立良好企業(yè)形象，已在全省發(fā)展 2,200 余家直營和加盟連鎖店，市、縣、鄉(xiāng)網(wǎng)絡覆蓋面達 90，在黑龍江省成功打造農(nóng)資放心工程 倍豐農(nóng)資連鎖；倍豐集團始終堅持為 “三農(nóng) ”服務的宗旨，以誠實守信的經(jīng)營理念，以提高化肥有效利用率、降低農(nóng)業(yè)投入成本為目的，開展以測土配方施肥為重點的農(nóng)化技術(shù)服務，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)節(jié)本增效 ，實現(xiàn)企業(yè)與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。以保真無假的商品質(zhì)量，完備通暢的營銷網(wǎng)絡，專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務水平，打造國內(nèi)一流農(nóng)資企業(yè)品牌。企業(yè)管理目標：在體制方面，公司建立符合現(xiàn)代企業(yè)制度的股本結(jié)構(gòu)、法人治理結(jié)構(gòu)，嚴格按公司法及企業(yè)章程規(guī)范運作；在制度建設方面。公司先后出臺了一系列規(guī)章制度，并強化審計監(jiān)察，使業(yè)務經(jīng)營流程安全、規(guī)范、有序，實現(xiàn)了有效監(jiān)管。 2.2 項目使用功能與建設規(guī)模 2.2.1 使用功能 本項目主要使用功能為辦公樓， 是黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司在哈爾濱總部辦公地點。 建筑應能滿足辦公人員的一切使用要求，包括 餐飲、娛樂、健身、后勤服務等， 為使用本建筑的 500 名本公司職黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 8 - 工和外來辦事人員創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境。 同時，考慮到現(xiàn)代辦公方式的發(fā)展，使用功能空間應具可變性和靈活性。 也應考慮建筑內(nèi)部使用功能與外部功能空間的聯(lián)系，布置好室外活動場地、停車場和綠化等。 本項目 的 建筑 功能空間組成包括：辦公空間、附屬用房空間、服務用房空間。各功能空間組成見表 2-1， 2-2， 2-3。 表 2-1 附屬面積統(tǒng)計表 類別 數(shù)量 擬需單位面積 合計面積 備注 合計 6625 陽光大廳 1 3000 3000 含倉庫 10 個 多功能廳 1 1000 1000 報告廳 1 400 400 中會議室 2 150 300 展覽室 1 140 140 洽談室 15 35 525 圖書室 1 35 35 監(jiān)控室 1 35 35 衛(wèi)生間 17 70 1190 走廊 電梯、樓梯 休閑廳 表 2-2 生活樓面積統(tǒng)計表 類別 數(shù)量 擬需單位面積 合計面積 備注 合計 1180 1180 廚房 1 280 280 2 個休息間、庫房 食堂 1 600 600 200 人， 3 個單 間 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 9 - 健身洗浴 1 300 300 洗衣間 表 2-3 其他面積統(tǒng)計表 類別 數(shù)量 擬需單位面積 合計面積 備注 合計 8080 8080 收發(fā)室 2 運動場 2 900 900 地下車庫 1 7180 7180 216 車位 2.2.2 建設規(guī)模 項目建設用地面積為 9563.463 平方米，總建筑面積 34151 平方米。其中地上 26971 平方米，地下 7180 平方米。 3.場址選擇 3.1 場址現(xiàn)狀 3.1.1 地點與地理位置 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 10 - 圖 3-1 倍豐農(nóng)資大廈新建工程選址圖 倍豐農(nóng)資大廈新建工程選址在哈爾濱市松北區(qū)規(guī)劃路 25 與哈黑公路交叉 口處，松北新區(qū)2008-005 號地 塊 ，該項目地理位置優(yōu)越、市政基礎設施齊全、交通方便，環(huán)境優(yōu)美。 附近有哈爾濱市人民政府、哈爾濱市松北區(qū)人民政府、中國移動哈爾濱分公司、大唐公司、哈爾濱商業(yè)大學、世茂花園等住宅小區(qū)。 圖 3-1 為 倍豐農(nóng)資大廈新建工程選址圖。 中國 移動哈爾濱分 公司辦公樓位于本場址的西側(cè)，可與倍豐農(nóng)資大廈新建工程形成了一個現(xiàn)代辦公區(qū)域，增加了建筑的可識別性，便 于外來辦事人員 尋找 。 該場址也便于車輛的到達，從哈爾濱市區(qū)驅(qū)車過松花江大橋，到松北路與哈黑路交叉口回車，往回走 200 米即到。參見附圖 1。 根據(jù)規(guī)劃 ，場址東側(cè)建設用地邊線距哈黑公路中心線 62 米 ， 北側(cè) 距松北規(guī)劃路 25 路 中心線 15 米， 西側(cè) 距 松北 規(guī)劃 284 路 道路中心線 10 米，南側(cè)無道路。 3.1.2 場址土地權(quán)屬類別 倍豐農(nóng)資大廈新建工程場址屬哈爾濱市松北區(qū)，編號為松北新區(qū)2008-005 號地塊，類別為建筑用地 ，場地內(nèi)無需要動遷的住戶和需拆遷的建筑 。 場地選址符合城市總體規(guī)劃要求以及 相應 的國家法律、法規(guī)。黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 11 - 是 由哈爾濱市人民政府通過國有土地使用權(quán)招標拍賣的方式 出 讓給黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司 使用。宗地編號為 8-03-001-0088、地籍圖 號 為 20960-29000。見附錄哈爾濱市人民政府建設用地審批件 。 3.2 場址 自然 條件 哈爾濱屬溫帶大陸性季風氣候，四季分明，多年平均氣溫 3.6 ，極端最高溫度 39.2 ，極端最低溫度氣溫 -37.7 ，平均降水量 531.12mm，全年日照時數(shù) 2729h，年均無霜期 137d，最大凍結(jié)深度 2.05m，夏季主導風向為 SW 向 ， 冬 季主導風向為 SSW 向 ， 全年主導風向為南向， 夏 季平均風速 2.8m/s， 冬 季平均風速 3.2m/s。 3.3 地質(zhì)條件 經(jīng)有關(guān)部門對擬建場區(qū)工程建設用地進行地質(zhì)災害危險性評估工作，通過現(xiàn)場調(diào)查及資料整理，經(jīng)分析研 究，得出主要結(jié)論和建議如下： 1、按照國土資源部國土資發(fā) 1999392 號文件附件的技術(shù)要求，本項目確定為三級評估； 2、該評估區(qū)位于松花江漫灘區(qū)，地勢低平， 6-9 月份降水量占全年降水量的 77.89%；地下水位埋藏較淺，表層普遍分布粉質(zhì)粘土層，最大季節(jié)凍土深度為 2.05m,易發(fā)生凍融陷地質(zhì)災害； 3、評估區(qū)內(nèi)巖土體類型較單一，多為粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土、粉細砂、細砂、中砂、中粗砂、粗砂、及礫砂；淤泥質(zhì)土多為薄層狀或透鏡狀； 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 12 - 4、評估區(qū)現(xiàn)狀地址災害主要為凍融，應以預防為主，采取合理措施預防地質(zhì)災害地發(fā)生或降低地 質(zhì)災害的損害程度； 5、場區(qū)為地質(zhì)災害危險性小地區(qū)； 6、評估區(qū)為地震基本烈度 VI 度區(qū)。 建議對場內(nèi)重要建筑采取樁基礎形式；按國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定進行地震設防。 綜上所述，本區(qū)為地質(zhì)災害危險性小的區(qū)域，凍脹融陷、地基土不穩(wěn)定及地震為主要地質(zhì)災害類型。若能采取科學有效的措施做好防治工作，將會避免或降低地質(zhì)災害的危險性，不會影響場內(nèi)工程的安全；因此在此地區(qū)建設本項目是可行的。 3.4 建設條件 本項目施工場地開闊、交通便利、道路良好，施工設備和材料可以方便地運達施工現(xiàn)場并存放。場地內(nèi)施工用水、用電條件具備，滿足工程施 工作業(yè)要求。但在施工建設時，本著保護環(huán)境的原則，盡量減少對環(huán)境的不利影響，及時清運施工過程中排出的殘廢料，降低噪聲污染，并盡量 保護場地上原有的植物。 4.工程建設方案 4.1 指導思想與原則 1、 項目建設不僅應滿足當前各方面的需要，而且應具有現(xiàn)代意識和前瞻性，要為公司將來的發(fā)展留有充分余地； 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 13 - 圖 4-1 倍豐農(nóng)資大廈新建工程總平面布置圖 2、 場區(qū)的整體構(gòu)思和功能分區(qū)應在技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理，應反映出二十一世紀新型企業(yè)的整體風貌； 3、 場區(qū)規(guī)劃與建設應與哈爾濱市城市整體規(guī)劃要求相適應； 4、 場區(qū)功能分區(qū)應避免設施重復，同時也應注意辦公、生活等之間的內(nèi)在聯(lián) 系，優(yōu)化場區(qū)規(guī)劃方案； 5、 建設方案應充分考慮現(xiàn)代化企業(yè)的特點，合理地采用新材料、新技術(shù)； 6、 建設規(guī)模與建設標準要考慮國家、當?shù)卣推髽I(yè)的實際財政能力，項目建設應切合實際。 4.2 總 平面布置 4.2.1 基地概況 倍豐農(nóng)資大廈新建工程擬建于哈爾濱市松北區(qū)規(guī)劃路 25 與哈黑公路交叉口處，基地呈平行四邊形，南北長 109.47 米，東西長 90.50 米?；氐匦屋^平坦，均為回填土填平。 4.2.2 總體布局設計及功能分區(qū) 在倍豐農(nóng)資大廈新建工程 總體 布局設計方案中，結(jié)合周邊城 市主要道路和建筑情況，合理地處理建筑與周邊廣 場、建黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 14 - 筑群體的關(guān)系，解決場地入口與松北大道的交通聯(lián)系，創(chuàng)造現(xiàn)代辦公建筑與自然景觀融合的特殊氣質(zhì)。結(jié)合寒地城市的特點， 考慮建筑形態(tài)的適風、適雪、適寒設計， 總體布局以建筑各功能空間均能獲得良好的朝向 作為內(nèi)外空間組織的出發(fā)點，順應寒地城市人群的行為特性，使建筑入口、活動場地、主要使用空間 均能獲得充足的采光，避免西北風的侵襲和雪災帶來的結(jié)構(gòu)破壞。 辦公樓主體為 20 層，裙房為 3 層。主體采用南北朝向，垂直于松北大道布置。裙房為東西朝向，平行于松北大道布置。建筑入口前廣場位于場地的東側(cè)，活動廣場位于場地的西側(cè)。進入場地的 入口在 松北區(qū)規(guī)劃 5 號路上。圖 4-1 為 倍豐農(nóng)資大廈新建工程總平面布置圖 。 4.2.3 規(guī)劃方案與城市的關(guān)系 考慮到 城市的景觀要求，本建筑形體應順應城市群體空間的秩序，尊重周邊建筑的整體風格，尤其是與其 相鄰 的中國移動哈爾濱分 公司辦公樓 應盡量協(xié)調(diào)。由于都是辦公樓，使用功能上的一致使其形式風格協(xié)調(diào)的一致性存在。因此， 本建筑的風格確定為現(xiàn)代簡潔 形式，以求與中國移動哈爾濱分 公司辦公樓相協(xié)調(diào)；在建筑外表面上 突出 綠色 科技 主題，用以與其相區(qū)別。 本規(guī)劃方案設置了兩個場地入口，主入口在松北區(qū)規(guī)劃 5 號路上，距松北大道道 路中心線 80 米，距道路邊線大于 30 米，滿足 民用建筑設計通則 GB50325 中對場地開口的要求。 次入口設在松北規(guī)劃 284 路上，距松北區(qū)規(guī)劃 5 號路 30 米。 4.2.4 規(guī)劃設計基本理念與原則 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 15 - 1、避免重復建設，達到整體規(guī)劃合理； 2、節(jié)約用地，留有可持續(xù)發(fā)展的余地； 3、場區(qū)構(gòu)架簡潔、清晰，達到功能分區(qū)明確、合理； 4、路網(wǎng)成環(huán)，人車分流，創(chuàng)造寧靜、安全的環(huán)境； 5、營造綠色園區(qū)、創(chuàng)建綠色空間； 6、創(chuàng)造適合的建筑風格，不盲目求異； 7、嚴格控制投資、創(chuàng)新與節(jié)約相統(tǒng)一。 4.2.5 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積： 9563.5 m2 總建筑面積： 34151m2 容積率： 2.82 總綠地面積： 2326 m2 道路廣場面積： 3862 m2 停車泊位數(shù)： 246 輛 4.3 建筑設計方案 4.3.1 建筑風格 本項目建筑基本性格應是樸實、大方、有文化氣息，不過分追求華麗?；诖擞^點，場區(qū)建筑整體風格應協(xié)調(diào)統(tǒng)一。由于周邊已有建筑形成的近代灰白色建筑為主的基調(diào)，則采取與之協(xié)調(diào)為主的對策，并有所變化。主要是在灰白色調(diào)上增加一些暖色調(diào)，以增加清新、活潑的感覺。規(guī)劃后場區(qū)建筑造型風格，其主體均統(tǒng)一為淺灰色，適當增添協(xié)調(diào)顏色黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 16 - 的局部裝飾，既有協(xié)調(diào) 的一面，又有傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵。建筑造型著重放在比例、尺度的推敲與細部的精心設計，也不用過多昂貴的新材料，以適應實際情況，落實可操作性，有利于控制建設投資。處理手法上力求創(chuàng)新，建筑的風格、形式與功能吻合，內(nèi)容與形式統(tǒng)一，以體現(xiàn)時 代感。 4.3.2 建筑規(guī)模與內(nèi)容 地下一層：地下車庫及設備用房，總計 7180 平方米 一層：餐廳廚房（共 880 平方米），娛樂室（ 140 平方米），健身房（ 300 平方米），陽光大廳（ 700 平方米），辦公接待用房（ 430 平方米），展覽室（ 105 平方米），多媒體室（ 35 平方米）。 二層：多功能廳（ 1120 平方米），會議室（ 245 平方米），圖書館（ 70平方米），休息廳（ 280 平方米），辦公室（ 500 平方米） 。 三層：報告廳（ 560 平方米），休息廳（ 210 平方米），辦公室（ 500平方米），會議室（ 70 平方米）。 四到十八層：普通辦公室及會議室 , 每層有普通辦公室（ 32.714=457.8 平方米），大辦公室（ 65.5 平方米），會議室（ 65.5 平方米）。 十九層：領導辦公室（ 65.57=458.5 平方米），普通辦公室（ 32.76=196.2 平方米），會議室（ 65.5 平方米 ） 。 二十層： 董事長、總經(jīng)理辦公室（ 180.72=361.4 平方米），領導辦公室（ 65.53=196.5 平方米），普通辦公室（ 32.72=65.5 平方米），會議室（ 65.52=136.5 平方米）。 根據(jù)建筑功能要求和設計的優(yōu)化，安排辦公樓坐北朝南，占據(jù)場區(qū)黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 17 - 最佳位置。與附屬樓呈 “L”形布置。 建筑整體造型設計簡捷、大方，風格協(xié)調(diào)一致，具有現(xiàn)代建筑風格的文化底蘊。 4.4 結(jié)構(gòu)設計方案 本建筑的主體為 20 層，層高 3.9 米，裙房 3 層，層高 5.4 米。根據(jù)建筑的平面和剖面的關(guān)系，確定該建筑主體結(jié)構(gòu)方案為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，裙 房入口大廳局部采用桁架結(jié)構(gòu)。 高層主體柱：地下室和 1 至 3 層為 800X800 方柱， 4 至 12 層為600X600方柱， 12至 20層為 400X600。樓主梁為 350X700，次梁 300 X600，板厚 150。裙房部分鋼桁架采用鋼管桁架，地下室采用 300 厚防滲鋼筋混凝土墻，基礎采用現(xiàn)澆超流態(tài)樁基礎。 4.5 給排水設計方案 4.5.1 給水工程規(guī)劃 1、基本現(xiàn)狀 場區(qū)給水由市政水廠水源供給。 2、規(guī)劃依據(jù) （ 1）室外給水設計規(guī)范 GB50013 2006 （ 2）建筑給水排水設計規(guī)范 GB50015 2003 （ 3）給水排水設計手冊 （ 4）高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB50045 2005 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 18 - 3、給水水源 （ 1）生活給水 本工程生活用水為市政給水管網(wǎng)提供，由城市給水管網(wǎng)穿墻管引入地下室，生活水箱間 設于地上一層， 水泵房放在地下室內(nèi)，生活水箱為不銹鋼 制作，水箱除供給樓內(nèi)生活水外，還提供給地段內(nèi)澆花草用水，給水管采用 涂塑鋼 管， 卡箍 連接 ，支管采用 PPR 管，融接 。 （ 2）消防給水 消防泵房內(nèi)設獨立的消火栓泵兩臺，室外消火栓泵兩臺，自動噴淋滅火泵兩臺。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū) 。 消防給水設地下室消防水池和出屋面的高位水箱。地下 消防水池容量為 600 立方米，檢修口開于 側(cè) 墻上。高位水箱有效容積為 18 立方米，保證火災前 10 分鐘消防用水 水量 ，高位水箱內(nèi)同時設有消防穩(wěn)壓裝置，保證火災前 10 分鐘消防用水水壓，并設有檢查用實驗消火栓。消防給水系統(tǒng)包 括消火栓給水系統(tǒng)，自動滅火系統(tǒng)和滅火器配置系統(tǒng)。 室內(nèi)消火栓設置直接啟動消防水泵按鈕 ,，設獨立的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)水泵接合器 三個 ， 消火栓布置保證兩股充實水柱到達 同一防火分區(qū)內(nèi) 任何部位。 建筑物 內(nèi)設 自動 噴水 滅火系統(tǒng)，采用閉式噴頭，噴水強度按中危險 級計算 ，設獨立的室內(nèi) 自動噴淋滅火 系統(tǒng)水泵接合器 2 個 。滅火器 選用 MF3 型磷酸鹽類手提式滅火器。 （ 3）給水規(guī)劃 供水采用市政管網(wǎng)直接供水與給水增壓泵房增壓供水的聯(lián)合供水方式。正常情況下，由市政管網(wǎng)直接供水，當用水高峰水壓不足時進行補黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 19 - 給調(diào)節(jié)。 城市管網(wǎng)接入場區(qū)的給水壓力要求不小于 0.20MPa； 場區(qū)內(nèi) 每個分區(qū) 給水 引入點的 壓力要求達到 0.350.4MPa； 場區(qū)用水最不利點出水壓力要求不小于 0.1MPa； 場區(qū)內(nèi)大部分地區(qū)管網(wǎng)壓力要求達到 0.3MPa。 4、用水指標確定 （ 1）辦公樓生活 40 升 /人 日 （ 2）食堂生活用水標準 23 升 /人 次 （ 3）地下車庫生活用水標準 2 升 /人 日 （ 4）配屬用房、后勤用房，以及道路、綠化、運動場地灑水掃用水 以上述用水量的 10%計 （ 5）消防用水量 室外消防用水量：同一時間內(nèi)火災次數(shù) 1 次，水量 30 升 /秒 室 內(nèi) 消防用水量：同一時間內(nèi)火災次數(shù) 1 次，水量 40 升 /秒 自動噴淋 用水量：同一時間內(nèi)火災次數(shù) 1 次，水量 26 升 /秒 （ 6）未預見用水量：按總用水量的 15%計 5、規(guī)劃用水量計算 根據(jù)規(guī)劃用水人數(shù) （ 600 人計 ） 以及相應的用水標準，經(jīng)計算得出各項建筑用水量和場區(qū)總用水量。 （ 1）辦公樓生活用 水量： 24m3/日 （ 2）食堂、生活用水量： 14m3/日 （ 4）浴室生活用水量： 60m3/日 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 20 - （ 5）后勤用房及道路綠地用水量： 10m3/日 （ 6） 未預見用水量： 15 m3/日 （ 7） 場區(qū)總用水量： 123 m3/日 6、消防規(guī)劃 在場區(qū)主要道路給水管道上，按照室外消防有關(guān)規(guī)范的要求設置室外消火栓，間距為 120 米。 重點建筑物要按照 “建筑設計防火規(guī)劃 ”的要求設計，滿足生活和消防用水的要求。室 外消火栓的設置距道路 2.0 米。 4.5.2 排水工程規(guī)劃 1、排水工程現(xiàn)狀 場區(qū)現(xiàn)狀為商住區(qū)， 有 市政污水 管道 及雨水 排水管道 ，分流制 。 2、設計依據(jù) （ 1）室外排水設計規(guī)范 GB50014 2006 （ 2）城市防洪工程設計規(guī)范 CJJ50 92 （ 3）建筑給水排水設計規(guī)范 GB50015-2003 （ 4）給水排水設計手冊 3、設計原則 （ 1）排水管網(wǎng)采用雨、污水分流制； （ 2）污水處理采用集中處理的方式，經(jīng)集中后排入城市污水管網(wǎng)。 4、污水量預測 污水量按生活用水量的 95%計。 根據(jù)計算：場區(qū) 內(nèi)規(guī)劃總污水量為 100 m3/日。 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 21 - 5、污水處理 （ 1）場區(qū)內(nèi)生活污水均排入化糞池處理后，再排入城市污水管網(wǎng)集中處理； （ 2）食堂污水須經(jīng)隔油處理后再排入場區(qū)污水管網(wǎng)。 6、污水管網(wǎng)規(guī)劃 在場區(qū)東側(cè) 修建一條排水干管。場區(qū)各建筑污水排入室外檢查井后排入化糞池處理后排入干管內(nèi)，最后排至距 150 米 處市政排水干線。管材可用 雙壁螺旋 塑料 排水管 。 污水管線通常布置在道路的兩側(cè)。 7、消防排水系統(tǒng) 本建筑電梯坑內(nèi)設消防事故排水之用的集水坑，每個集水坑內(nèi)設兩臺水泵，采用電子水位控制器 UDK 自動啟停水泵，排水量為 10l/s。 4.5.3 雨水工程規(guī)劃 1、設計標準 暴雨強度公式 q 167A1(1+ClgP)(t+b) 管道設計重現(xiàn)期： P 按 1 年計算 。 徑流系數(shù)：場區(qū)內(nèi)部綜合取 0.90。 2、雨水管道布置 場區(qū)內(nèi)雨水經(jīng) 雨 排水管匯總后排至場區(qū)內(nèi) 排水渠 ，雨水干管沿場區(qū)內(nèi)道路敷設，道路兩側(cè)設有間距為 25-50 米 的雨水口。 。管材可用 雙壁螺旋塑料 排水管 。 黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 22 - 4.6 供暖通風空調(diào) 設計 方案 4.6.1 設計 依據(jù) （ 1）采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范 GB500192003 （ 2）城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范 CJJ342002 （ 3）城市供熱管網(wǎng)工 程施工及驗收規(guī)范 CJJ282004 4.6.2 設計參數(shù) （ 1）室外氣象參數(shù)（參照哈爾濱市氣象資料） 冬季采暖計算 溫度 -24.1 ，采暖期天數(shù) 179 天， 計算相對濕度 75%，采暖期室外平均溫度 -9.5 ，冬季主導風向 SSW，風頻 17%。 夏 季 空調(diào) 計算 干球 溫度 30.6 ， 夏 季 空調(diào) 計算 濕球 溫度 23.8 。 （ 2） 冬季 室內(nèi)設計參數(shù) 辦公室、圖書館、會議室： 18 ， 地下車庫： 5 ， 宿舍： 20 ， 浴室： 25 ， 餐廳： 16 。 （ 3） 夏季 室內(nèi)設計參數(shù) 辦公室、圖書館、會議室： 26 ， 餐廳 ： 28 。 4.6.3 熱源 場 區(qū) 供 暖 熱源 為城市集 中供熱，在場區(qū)西北角的動力中心附近與城市集中供熱干線相連接， 一級 供熱 管網(wǎng) 熱水 溫度為 110/60 。 4.6.4 供熱管網(wǎng)規(guī)劃 一級 供熱 管網(wǎng) 管 道 由場區(qū)西 北 側(cè)接入，管徑 DN250，進入場區(qū)換熱站，換熱站 內(nèi)分別設置高低區(qū) 換熱 器及配套 設備 ， 采暖 換熱 量約為黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 23 - 3.5MW， 冬季 通風 換熱 量約為 2.0MW， 二級 供熱 管網(wǎng)熱媒溫度為 95/70二級 供熱 管網(wǎng) 管道 沿 場區(qū)主要道路 布置， 采 取 地 溝 敷設方式， 供熱管道采用 異 程式布置 。 熱水供應用熱：冬季利用一級供熱管網(wǎng)，夏季采取設置燃氣熱水鍋爐的方式。 4.6.5 采暖系統(tǒng)形式 采暖系統(tǒng)采用上供下回單管順序式散熱器采暖形式，豎向分高低區(qū)。 4.6.6 通風 空調(diào) 系統(tǒng) 本建筑 內(nèi) 辦公室、圖書館、會議室 等主要用房設置 集中空調(diào) 系統(tǒng)，同時設新風系統(tǒng)。 采用電制冷冷水機組， 制冷 機房設于地下室。 自動控制系統(tǒng)采用分散式 DDC 系統(tǒng)， 并 接入 樓宇自控 BAS 系統(tǒng)。 按規(guī)范要求設置防排煙設施， 地下車庫、餐廳 及加工間設機械送排風系統(tǒng) ， 衛(wèi)生間采用機械通風。 4.7 電氣設計方案 1、現(xiàn)狀概況 場區(qū)現(xiàn)狀為荒地，基本沒有用電負荷。 2、負荷預測 參考同類建設項目的規(guī)劃經(jīng)驗，根據(jù)本次場區(qū)規(guī)劃所確定的不同功能的建筑，采 用不同的用電指標分項進行負荷計算，具體指標如下：辦公用房 4065W/ 平方米 ，食堂等服務用房 4050W/平方米 。用電指標中已考慮了建筑物的用電需要系數(shù)為 0.650.7。負荷計算中，綜合用電同黑龍 江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 - 24 - 時系數(shù)取 0.80.9，則預測全場區(qū)總用電負荷為 2000KW。 3、 供電電源及電壓 本工程電源進線引自場區(qū)附近 區(qū)域變電站 10KV 高壓線路 ， 在辦公樓地下 設置 10/0.4KV 室內(nèi)變電所 及柴油發(fā)電機房， 所有消防負荷均由市電 母線 及柴油發(fā)電機組母線單獨回路供給，采用雙電源轉(zhuǎn)換裝置末級配電箱自動切換。三級負荷由市電母線段供給， 柴油發(fā)電機組啟動時間為小于 15 秒。 4、線路敷設 場區(qū)內(nèi)電力線路全部采用電纜埋地敷設。 埋深 1 米， 變電 所 進出線集中的地段采用電纜溝敷設，主要道路下均采用管道埋地敷設，與弱電線路分置道路兩側(cè)。 4.8 弱電工程規(guī)劃 場區(qū)內(nèi)弱電工程主要包括電信、有線電視、計算機網(wǎng)絡 、樓宇自化控 等 系統(tǒng) 。本次規(guī)劃設置弱電綜合網(wǎng)絡中心，集通信、有線電視、計算機網(wǎng)絡 、樓宇自控 于一體，便于集中管理。市話通信光纜和有線電視光纜接入網(wǎng)絡中心機房，由中心機房配線至場區(qū)內(nèi)各用戶。 1、弱電外網(wǎng) 本工程弱電除由市政引入電話中繼線、網(wǎng)絡線、有線電視外， 各棟建筑物弱電機房之間亦有相應的線纜連接，以便于管理和使用。 消防控制室設有通訊總線，進行火警通訊。消防控制室設有消防 設施 手動控制線以保證