【商業(yè)地產(chǎn)-PPT】天津高標準公廁項目整體定位和規(guī)劃建議-186PPT

本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2015/6/13 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 公廁與商業(yè)適應性研究及規(guī)劃設計建議 謹呈：天津市環(huán)境建設投資有限公司 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2 項目背景 開發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2005年天津市內(nèi)建設 15座左右高標準經(jīng)營性公廁 ， 如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標準經(jīng)營性公廁 。 經(jīng)營模式 公廁的經(jīng)營模式為 “ 以商養(yǎng)廁 ”， 即初期的建設投資由政府出資， 建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用 ， 一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營 ， 用租金收益以及廣告位招商等收益彌補公廁 的建設成本和后續(xù)運營成本 。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點 ， 人流聚集 ， 通達性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑 。 每座公廁的建筑面積約為 400-500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。 1 4 3 2 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3 客戶目標解析 由于該項目是公建與商業(yè)的復合體 ， 因此存在兩個層次的目標： 2 政府目標 企業(yè)自身發(fā)展目標 1 1.1 提升天津市的城市形象 1.2 滿足廣大市民對城市公共設施的需求 2.1 樹立環(huán)投公司的品牌形象 2.2 建立可推廣的可經(jīng)營性高標準公廁的運營模式 2.3 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 4 項目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項目 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5 城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 根據(jù)客戶目標 ， 建立城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系： 公眾形象 社會效益指標 社會示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經(jīng)濟效益指標 可持續(xù)發(fā)展指標 生態(tài)效益指標 環(huán)保與節(jié)能 資源回收與再利用 公建的高水準設施與服務 符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營造 景觀價值 商業(yè)價值的實現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性 政策適應性 環(huán)境適應性 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 6 解決方案的核心內(nèi)容 根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 ，確定解決方案的核心內(nèi)容 。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標準 社會效益 保證良好的公眾形象 社會效益 保證租金的持續(xù)流入 經(jīng)濟效益 保證建筑形式的美觀 社會效益 保證合理的功能彈性 可持續(xù)發(fā)展 保證高水準的設施與配套 社會與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設計方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 7 本報告的主要內(nèi)容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟測算 規(guī)劃設計建議 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 8 業(yè)態(tài)篩選模型 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 9 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 10 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 形象要求： 為了保證公廁的高標準 ，應選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 環(huán)境臟亂 、有異味 、 或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應入選 。 規(guī)模要求： 受項目建筑形式所限 ， 所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應在 160平米 （ 單層 ） 或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 因此規(guī)模小于 150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應排除 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 11 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對地塊分類 。 經(jīng)營策略選擇： 集合式 經(jīng)營策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ，進行連鎖經(jīng)營； 分散式 經(jīng)營策略 ， 即對不同的地塊分別考慮 ，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 12 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 例如 承租條件 、承付租金 和 承租期限 等 。 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 13 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 14 定義業(yè)態(tài)集合 本項目的備選業(yè)態(tài)集合為 宜于 室內(nèi)經(jīng)營 的 商業(yè) 和 服務業(yè) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 15 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 16 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) 根據(jù)項目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項目自身條件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務 金融服務 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 文化用品 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務服務 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 17 不符合形象要求的業(yè)態(tài) 容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 容易產(chǎn)生損害社會效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 18 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 19 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) 根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項目自身條件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務 金融服務 商場 報刊零售 家具店 健身中心 文化用品 花店 業(yè)態(tài)評選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務服務 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 20 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積通常小于 160平米的： 報刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 經(jīng)營面積通常大于 350平米的： 商場 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 21 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 22 確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 生活零售類： 便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。 生活服務類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 商務服務類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設計等。 公共服務類： 郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。 體育文化類： 體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時尚精品店等。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 旅游特色類： 紀念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 23 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 24 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長度達到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 地塊區(qū)位屬性分類 根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 25 商業(yè)聚集地 根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型 和 綜合商業(yè)型 。 特色商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 26 非商業(yè)聚集地 根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對的消費人群 ， 將非商業(yè)聚集地分為 外向服務型 和 內(nèi)向服務型 。 外向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊外部的流動人口。 內(nèi)向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊附近的常駐人口。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 27 非商業(yè)聚集地 外向服務型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務型地塊分為 城際交通樞紐類 、城內(nèi)交通樞紐類 和 旅游景點類 。 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐類 火車站、長途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點類 旅游景點、市級廣場、公園、紀念館、展覽館、博物館 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 28 非商業(yè)聚集地 外向服務型 內(nèi)向服務型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務型地塊分為 商務辦公類 、 行政事業(yè)類 、 高校類 、 居民區(qū)類 和 特色區(qū) 類 。 商務辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費者為商務辦公人員。 行政事業(yè)類 地塊周圍有政府機關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊，商業(yè)主要針對的消費者為上述機構(gòu)的工作人員。 高校類 地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對的消費者為學生。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對當?shù)鼐用瘛?特色區(qū)類 如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 29 區(qū)位屬性分類結(jié)果 特色商業(yè)型 商業(yè)聚集地 綜合商業(yè)型 城際交通樞紐類 外向服務型 城市交通樞紐類 旅游景點類 非商業(yè)聚集地 商務辦公類 行政事業(yè)類 內(nèi)向服務型 高校類 居民區(qū)類 特色區(qū)類 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 30 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 31 區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表 世聯(lián)模型 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 32 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 33 判斷各地塊的區(qū)位屬性 判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是： 地塊周圍的 商業(yè)環(huán)境 、 交通狀況 、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務的消費者來源和類別 。 判斷過程中的注意事項： 如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當，則按照“ 外向服務型 內(nèi)向服務型 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 如果外向服務型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“ 觀光景點 城際交通樞紐 城內(nèi)交通樞紐 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 如果內(nèi)向服務型的某一地塊同時具有兩種細分屬性， 按照“ 特色區(qū) 商務辦公 行政事業(yè) 高校 居民區(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 34 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 35 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 對具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮 ， 選擇連鎖經(jīng)營模式的適合業(yè)態(tài) ，統(tǒng)一招商 ， 統(tǒng)一管理 。 分散式經(jīng)營策略 對各個地塊分別加以考慮 ，針對地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨招商 ， 單獨管理 。 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 優(yōu)點 便于統(tǒng)一管理租戶 有利于項目的整體形象 招商相對容易 風險比較分散 缺點 對招商能力要求較高 風險比較集中 不利于統(tǒng)一管理 業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣 在實際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 36 集合式經(jīng)營策略 當各地塊的區(qū)位屬性比較集中時 ， 宜采用此種方式 。 由于同一類地塊對應的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。 有時某一種業(yè)態(tài)可以同時適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營同一種業(yè)態(tài)。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。 首先確定這四個地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地外向服務型城市交通樞紐類”，該屬性對應的業(yè)態(tài)全集為 【餐飲、便利零售 】 ，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進行招租。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 37 集合式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 38 分散式經(jīng)營策略 當各地塊的區(qū)位屬性比較分散時 ， 宜采用此種方式 。 跟從型 跟從當?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。 補充型 補充當?shù)厝笔I(yè)態(tài) 地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。 任意型 可以選擇符合當?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài) 地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當?shù)厝巳旱男枨?；或當?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 39 分散式經(jīng)營策略 在招商時 ， 跟從型和補充型應重點考慮目標業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 分散式經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求分別分析，確定當?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在 3040平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時尚精品店等。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地內(nèi)向服務型高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 40 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲、商務服務公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補充 任意 A 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 41 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 42 根據(jù)承租條件篩選租戶 如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實條件不能滿足租戶的承租條件 ， 則排除該商家 。 部分常見業(yè)態(tài)的承租條件 業(yè)態(tài) 承租條件 餐飲 排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位 便利店 部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求 娛樂休閑 高檔娛樂休閑需有停車位 美容中心 大型美容中心需要有停車位 服飾專賣 附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍 房產(chǎn)中介 附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者 牙科診所 有單獨的污水處理系統(tǒng) 銀行 位于商務辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位臵，保證昭示性和人流量；步行 10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積 300平米以上。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 43 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 44 根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶 租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時間 。 公共服務 1020年 高檔餐飲 715年 小型餐飲 58年 零售商服 35年 通行承租期 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 45 承租期限與租金的綜合考慮 對于形象 、 規(guī)模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài) ， 需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài) 。 考慮最大化風險 ， 假設兩次租約之間的空租期為 一年 。 計算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 該方法的假設前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業(yè)態(tài) ， 計算總租期無限長情況下的極限值 。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個備選商家 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 3年 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 19.05萬 ， 餐飲的折算年租金為 18.75萬 。 則應選擇銀行為最終租戶 。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 46 根據(jù)特殊偏好的修正 不同的項目對于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好 ， 例如本項目對業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視 ， 即不僅要求形象符合最低標準 ， 還希望達到更好 。 此時可以根據(jù)該偏好對折算年租金法進行修正 。 設 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個備選商家中符合偏好的一家為比較基準，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 舉例： 某地塊有兩個備選商家 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 5年 。 但該餐飲的形象一般 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 19.05萬 ， 餐飲的折算年租金為 20.8萬 。 根據(jù)招商方的偏好 ， 設定銀行的修正系數(shù)為 100%， 餐飲的修正系數(shù)為 80%， 則餐飲的修正后的折算年租金為 16.64， 據(jù)此選擇銀行為最終商戶 。 本方法的難點在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個備選商家。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 47 商業(yè)定位與經(jīng)濟測算 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 48 商業(yè)定位及經(jīng)濟測算 地塊分類 對 23個地塊進行分類 業(yè)態(tài)篩選 確定 23個地塊的業(yè)態(tài) 目標租戶 描述典型租戶特征 租金定位 確定 23個地塊的租金 經(jīng)濟測算 估測未來收益 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 49 地塊分類 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 50 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 51 業(yè)態(tài)篩選 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 52 業(yè)態(tài)篩選 地塊分類結(jié)果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點 0 商務辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營策略。 但考慮到集合式經(jīng)營策略對招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報告建議 以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營策略結(jié)合 的方式。 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 53 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務 1115、 1205、珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 1507、 1103、 1506 餐飲 、商務服務、公共服務、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局 1104、 1111、 1118、1213、 1610、 1207、1107、 1108、 1411、1217、 1403、 1414、廣開四 生活零售 、生活服務、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂、公共服務 集合式經(jīng)營策略 地塊與業(yè)態(tài)對照表 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 54 集合式經(jīng)營策略 根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如： 組合一 餐飲連鎖 ： 1406、 1115、 1205、珠江道、 1507、 1103、 1506、 1104、 1111、 1118、 1213、 1610、 1207、1107、 1108、 1411、 1217、 1403、 1414、廣開四 其他： 1504、 1211、 1313 組合二 便利店連鎖 ： 1406、 1115、 1205、珠江道、 1507、1103、 1506、 1104、 1111、 1118、 1213、 1610、 1207、 1107、 1108、 1411、 1217、 1403、 1414、廣開四 其他： 1504、 1211、 1313 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 55 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開四 本報告是嚴格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 56 分散式經(jīng)營策略 地塊與業(yè)態(tài)對照表 對于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊 ， 建議以該種業(yè)態(tài)為重點招商對象 。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售 1115 便利店 1205、珠江道 餐飲、便利零售、汽車配件零售 1507、 1103 餐飲 1506 餐飲、商務服務、通訊，郵局，銀行，辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂 1104、 1