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不良資產(chǎn)之房產(chǎn)評估評估方法:1、 現(xiàn)行市價法也稱市場比較法,是根據(jù)目前公開市場上與評估資產(chǎn)相似的或可比的參照物的價格來確定被評估資產(chǎn)的價格評估價值+全新參照物市場價格(全新參照物市場價格/預(yù)計使用年限)*資產(chǎn)已使用年限*調(diào)整系數(shù)2、 重置成本法重置成本法,就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象,所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值后的差額,以其作為評估對象現(xiàn)實價值的一種評估方法。評估程序第一步,被評估資產(chǎn)一經(jīng)確定即應(yīng)根據(jù)該資產(chǎn)實體特征等基本情況,用現(xiàn)時(評估基準日)市價估算其重置全價。第二步,確定被評估資產(chǎn)的已使用年限、尚可使用年限及總使用年限。第三步,應(yīng)用年限折舊法或其他方法估算資產(chǎn)的有形損耗和功能性損耗。第四步,估算確認被評估資產(chǎn)的凈價。3、 收益現(xiàn)值法將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益,用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn),累加得出評估基準日現(xiàn)值。資產(chǎn)重估價值=該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值之和。遵循利率期限與資產(chǎn)壽命期限、合營期限相對應(yīng)、相匹配的原則。4、 路線價法路線價是指對臨接特定街道、使用價值相等的市街地,設(shè)定標準深度(也就是離道路距離遠近的一個標準),求取在該深度上多宗土地的平均單價,并附設(shè)于特定街道上,即得到該街道的路線價。路線價指的是這條街道上的價格。而不是標準深度土地的價格。公式:地價=路線價*深度百分率*其他修正系數(shù)*宗地面積適用范圍:城市土地,較為繁華地區(qū),街道比較整齊的區(qū)域。適用條件:要有較多的比較案例。土地市場規(guī)范。路線價估價法的程序1、劃分路線價區(qū)段一個路線價區(qū)段是指具有同一路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時,應(yīng)將接近性大致相等的地段劃分為同一路線價區(qū)段。一般以一街廓長為一路線價區(qū)段,但在繁華街道有時需將街廓劃分多段,設(shè)定不同的路線價。而在某些不繁華的街道,有時需將數(shù)個街廓劃分為一個路線價區(qū)段。此外,在同一街道上,兩側(cè)繁華程度有顯著差異時,應(yīng)視為兩個路線價區(qū)段考慮。2、確定標準宗地路線價是標準宗地的單位價格,路線價的設(shè)定必須先確定標準宗地面積。標準宗地,是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度,是指標準宗地的臨街深度。臨街深度,是指宗地離開街道的垂直距離。實際評估中設(shè)定的標準深度,通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。如某路線價區(qū)段的臨街宗地大部分深度為18米,則標準深度應(yīng)設(shè)定為18米。3、確定路線價路線價是設(shè)定在路線上的標準地塊的單位地價。路線價的求取通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇若干標準地塊作樣本,然后用市場售價類比法、預(yù)期收益還原法等具體評估方法,分別求出各樣本的單位地價,并把各樣本的單位地價算術(shù)平均(或取眾數(shù)),最終得出路線價。4、制定深度指數(shù)表和其他修正率表深度指數(shù)是指宗地地價隨臨街深度的差異的變化程度。深度指數(shù)表是將土地隨距街深度的不同而引起相對價格差異的關(guān)系編制成的表格。制作深度指數(shù)表的原則是,地塊的各部分價格隨街道的程度而有遞減的趨勢,即深度越深,接近性越差,價格就越低。此外,根據(jù)其他因素,如角地、形狀、寬窄等的影響,還應(yīng)編制其他修正率表。5、計算各地塊的價格根據(jù)路線價、深度指數(shù)表和其他修正率表以及宗地面積就可計算各地塊的價格。(市場調(diào)研、資料檢索、分析相關(guān)市場需求、行業(yè)信息等)(評定估算,撰寫報告)稅費:二手房買賣過戶的費用,請參考:1、契稅(買方繳納):普通住宅按買價征收1.5-2%;90平米以下首套住房按買價1%征收;非普通住宅或二套以上房產(chǎn)按買價3-4%征收(普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下;單套建筑面積在144平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上的住宅平均交易價格1.44倍為普通住宅,否則將按非普通住宅對待。);2、營業(yè)稅(賣方繳納):取得房產(chǎn)證未滿5年按房價的5.6%收取,取得產(chǎn)權(quán)證滿5年的非普通住宅按差額5.6%征收,滿5年普通住宅免收;3、個人所得稅(賣方繳納):,按1%或交易差價的20%收取;(滿5年唯一普通住房免交)4、交易費:6元/平米,雙方各付一半;5、登記費:80元,買方繳納。6.房屋價格必須要由當?shù)胤抗懿块T指定的評估機構(gòu)認定,你還需交幾百元的評估費。7.如果是通過中介交易的,還需要交納一定的中介費,由于目前各中介公司的收費各不相同,這需要您具體咨詢相關(guān)的中介公司。商鋪房屋在房屋用途上為非住宅,非住宅的房屋交易無論賣房人取得房屋產(chǎn)權(quán)超沒超過五年,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時都要按規(guī)定繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。如果該房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時,所需稅費如下:1、契稅;按房屋交易額5%繳納。(買方承擔)2、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅:按房屋交易額5.5%繳納。(賣方承擔)3、土地增值稅:按房屋交易額1%繳納。(賣方承擔)4、所得稅:按房屋交易額1%或房屋現(xiàn)值-房屋原值差額20%繳納。(賣方承擔)5、印花稅:按

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