物業(yè)管理基本制度與政策精講班第14講課件講1.doc

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第14講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第14講講義 業(yè)主大會的職責、規(guī)則等 (三)業(yè)主大會的職責（重點內(nèi)容） 條例規(guī)定業(yè)主大會的六項職責： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； (2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； (5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 (四)業(yè)主大會活動規(guī)則 1定期會議和臨時會議 業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。當出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生以上應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況時，如果業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議。 業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議，還應當同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關的居民委員會。 2業(yè)主代理人和業(yè)主代表人（注意概念） (1)業(yè)主代理人 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應當在業(yè)主委托書的授權范圍內(nèi)行使代理權，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權內(nèi)容不得超越業(yè)主自身權限，如投票權數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。 (2)業(yè)主代表人 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項，業(yè)主代表應當要求業(yè)主將贊同、反對及棄權的決定及享有的投票權數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主如實投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加大會。 (3)業(yè)主大會的召開形式 業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權的業(yè)主的參加。 3業(yè)主大會決定事項的表決效力（重點里的重點） (1)業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權12以上通過。 (2)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權23以上通過。 例題：業(yè)主大會作出選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須實行( )表決原則。 A多數(shù) B簡單多數(shù) C非常多數(shù) D特別多數(shù) 答案：D 解析：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數(shù)表決原則。 業(yè)主委員會 三、業(yè)主委員會 (一)業(yè)主委員會的性質(zhì) 條例將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。 (二)業(yè)主委員會的職責（重點）容易出多項選擇題 條例規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責： 1召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 2代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同（不是業(yè)主，也不是業(yè)主大會） 3及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 4監(jiān)督業(yè)主公約的實施 5業(yè)主大會賦予的其他職責 除了首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負責籌備和召集。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構具體負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理事項的實施與管理，因此，業(yè)主委員會應當定期召集業(yè)主大會會議，將有關物業(yè)管理事項的實施情況向業(yè)主大會報告并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。 2代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主，不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同?？陀^上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進行。業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后，應由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務合同。 3及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權，并有就物業(yè)管理的有關事項提出意見和建議的權利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實際上的使用，不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。業(yè)主委員會作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，應當及時了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議，并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè)，以提高物業(yè)管理水平。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同之后，作為合同一方當事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督的權利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴格履行物業(yè)服務合同的職責等。在履行監(jiān)督職責的同時，業(yè)主委員會有義務協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務合同。 4監(jiān)督業(yè)主公約的實施 業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會有權對業(yè)主公約的實施情況進行監(jiān)督，一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定，影響到其他業(yè)主的合法權益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時，業(yè)主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正，并依照業(yè)主公約的規(guī)定進行處理。 5業(yè)主大會賦予的其他職責 除了以上法定職責外，業(yè)主委員會還應當履行業(yè)主大會賦予的其他職責。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管；對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草；對有關印章、財產(chǎn)的保管；對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。 (三)業(yè)主委員會的備案（了解的內(nèi)容） 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關職責。因此，條例規(guī)定業(yè)主委員會成立后應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應當包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。 以前，在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會實行登記制度，即業(yè)主委員會成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進行登記審核。這樣做的目的是強化對業(yè)主委員會的管理，但在實踐中存在許多的問題：首先，政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進行實質(zhì)性的審核，難以起到登記的效果。其次，登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進行一些不正當?shù)母深A，而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預過多，介入太深。政府的作用主要應該體現(xiàn)在指導、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運作上，以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。因此，條例明確對業(yè)主委員會實行備案制度，以區(qū)別于審批制度或登記制度。為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關部門的監(jiān)督管理中去，條例還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定，規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。 (四)業(yè)主委員會委員的資格條件（大綱中要求了解的內(nèi)容，特別注意一些數(shù)據(jù)） 業(yè)主委員會的各項任務最終要依靠其委員來具體執(zhí)行，因此業(yè)主委員會委員的素質(zhì)高低直接關系到業(yè)主大會的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。實踐中，大多數(shù)業(yè)主委員會成員能夠代表業(yè)主利益，熱心為業(yè)主辦事，但也有一些業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高，有的利用權利牟取私利，作出損害廣大業(yè)主利益；有的人為制造物業(yè)管理糾紛，不利于物業(yè)管理活動的正常開展。因此，很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說，業(yè)主委員會委員應當符合以下條件： (1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； (2)遵守國家有關法律、法規(guī)； (3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務； (4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； (5)具有一定組織能力； (6)具備必要的工作時間。 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人。業(yè)主委員會的主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者，他們均由業(yè)主大會選舉出來的業(yè)主委員會委員自行推選產(chǎn)生，這樣可以增強業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中的公信力，有利于其組織業(yè)主委員會的各項活動。 (五)業(yè)主委員會委員的資格終止 業(yè)主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外，如果有以下七個終止情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員的資格應當終止：(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(4)有犯罪行為的；(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；(6)拒不履行業(yè)主義務的；(7)其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。 業(yè)主委員會委員資格終止后，該業(yè)主應當自終止之日起限定時間內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。 (六)業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應當定期召開業(yè)主委員會會議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況，經(jīng)13以上業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業(yè)主委員會會議。 無論是定期會議還是臨時召開的會議，業(yè)主委員會的會議均應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 業(yè)主委員會的每次會議均應當作好書面記錄，由主持會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，同時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。 (七)業(yè)主委員會的改選與變更 1業(yè)主委員會的改選 業(yè)主委員會應當在任期屆滿2個月前召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉工作。逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 業(yè)主委員會經(jīng)換屆選舉后，原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 2業(yè)主委員會委員的變更 經(jīng)業(yè)主委員會或者20以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 (八)業(yè)主委員會的工作經(jīng)費 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 限制性規(guī)定 四、限制性規(guī)定（了解就行） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行一定的職責，但是其履行職責時必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定，必須在法定的職責內(nèi)從事活動，不得濫用其權利。條例明確規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使權利的范圍和對象，即業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)并就物業(yè)管理有關的事項代表全體業(yè)主行使權利。超出法定范圍開展活動，業(yè)主大會、業(yè)主委員會就背離其成立和存在的宗旨。因此，從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使職權的活動作了限定，禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關的決