淺析房產稅對房價的影響和政策目的.doc

淺析房產稅對房價的影響和政策目的摘要：近十年來，我國房地產行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產業(yè)當之無愧地成為我國十大暴利行業(yè)之首，加之實體經(jīng)濟的投資利潤遠遠小于房地產業(yè)，致使大量投機性資金涌入房地產市場，使得我國樓市價格飛速上漲。在“國九條”“國十條”等一系列嚴厲的調控措施下，實際效果并不理想，房價依然居高不下，為了有效打壓房價繼續(xù)上升的趨勢，房產稅政策呼之欲出。本文對房產稅談了些個人的看法，并對房產稅能否打壓房價以及房產稅的政策目的進行簡要的分析。關鍵字：房價 房產稅 政策目的近些年來，鑒于房價的非理性上漲，中央與地方相繼出臺調控政策，但收效甚微，高房價問題在今年的“兩會”的十大熱點中僅次于收入分配問題，屈居亞軍。面對畸高的房價，新房產稅即將開征的消息頻頻傳出。據(jù)媒體報道稱，上海等城市已進入首批房產稅試點城市名單，試點展開的具體時間有待中央決定。一、房產稅簡介房產稅是以房產為征稅對象，按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入，向產權所有人征收的一種稅。對于房產稅，美國和西方大多數(shù)經(jīng)濟市場成熟的國家都早已征收，在作為地方政府的主要財政收入來源。亞洲的日本、韓國、越南以及中國香港也都已經(jīng)開征，雖然各個國家對房產稅的名稱不盡相同，但其性質確是大同小異的。在我國，房產稅并非一個新的稅種，1950年，政務院發(fā)布全國稅政實施要則將房產稅列為開征的14個稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的房產稅暫行條例中明確規(guī)定，房產稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的、非營業(yè)用的房產免納房產稅。所以將房產稅說成是開征是不合理的，準確地說是房產稅的“擴征”。二、房產稅的征收（一）、房產稅的征收原則對于征收房產稅的問題，我認為征收房產稅首先要把握好幾個原則：1、在房產稅的制定上要因地制宜，由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡，房產稅不可能按照一個全國統(tǒng)一的模式和標準來征收，所以政府可以將一定的自主權賦予地方，讓地方政府能夠按照當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的真正水平、土地資源的實際情況以及納稅人的繳稅能力等情況，在規(guī)定的范圍內適當調整稅率。2、不能傷及普通老百姓的利益。征收房產稅不能給普通民眾增加額外的負擔，房產稅的出臺就是為了能打擊炒房，遏制投機，使房價能有所下降，滿足居民們正常的住房剛性需求。一旦房產稅普遍征收，必然會減少老百姓的可支配收入，使本來就萎靡的國內需求雪上加霜。再加上近一段時期的物價上漲，CPI屢創(chuàng)新高,普遍征收房產稅的對民眾生活的影響絕對不亞于5.1%的通貨膨脹率。（二）、房產稅的征收辦法目前，人們關心的首先是房產稅怎么個征法，因為征收方案將影響人們的切身利益，會帶來國民收入在社會各階層的重新分配，不同的征收方案會帶來不同的利益分配結果。如今，國家政策尚未出臺，對于房產稅的猜測方案已經(jīng)有數(shù)個版本，下面談下我個人的看法：1、房產稅的征稅范圍我國在1998年的時候規(guī)定，整個地產發(fā)展必須80%經(jīng)濟房，10%廉租房、10%商用房。到2003年，將80%改為具有保障性質商品房，這等于90%都是商品房，因此中國地產業(yè)變成純粹以商品為主導的商品住房，而我國的商品房幾乎都建在了城鎮(zhèn)地區(qū)，因此房產稅的征收重點必然要放在城鎮(zhèn)地區(qū)，而對于農村地區(qū)，可在城鎮(zhèn)的房產稅的征收機制成熟之后，再進行逐步推廣。2、房產稅征收的時間門檻關于房產稅有人建議從國家出臺房產稅的時間開始，以后買的房子征收，以前買的不要補征，即新老劃斷法。這樣的方案是難以接受的，唯一好處就是減少了征稅的工作量，想依次來減少征房產稅對富人和權利階級的沖擊，減少征稅的阻力。但只對之后買房的征稅，之前買的不征，這顯然這很不公平，以前能買的起多套的都是富人，新老劃斷法下對之前買房的富人不用繳稅，之后買房的窮人卻要繳稅，這是典型的窮人繳稅補貼富人，違背了稅收調節(jié)收入分配，促進共同富裕原則。就降房價的效果而言，之前買房人不繳房產稅，持有房屋的成本低，再加上房屋出售要繳稅，持房人就不可能把房子出售，所以房屋供給就不會增加很多，如果需求不變的話，房價自然也不會有多大降幅。所以，新老劃斷法實不可取。3、房產稅的起征點房產稅的起征點應該是房產稅的核心環(huán)節(jié)，美國和其他一些國家的房產稅是對所有的房屋都征稅，但普遍征稅的方式在目前國內實施不太實際，因此現(xiàn)在征房產稅傾向于設立免征點，對不滿足條件的居民不征收房產稅，這看似與稅收公平稅負的原則相悖，但實則是從中國社會的現(xiàn)實狀況出發(fā)所必須的。按面積征，這樣的話豪宅如別墅及大面積套房都要征稅。這種做法的優(yōu)點是能節(jié)約利用土地資源，縮小貧富差距。按房屋套數(shù)征收房產稅，這種做法對于擁有套數(shù)多且面積不大的人來說有些吃虧，但這類人群一般是投資者或投機客為主，因為富有人群多數(shù)投資高檔物業(yè)如別墅的多，其擁有的套數(shù)不一定多。按套數(shù)征稅的好處是對投機、投資有明顯的抑制作用，但對縮小貧富差距和調節(jié)社會分配不公來說不如按面積征來得有效果。如果按套數(shù)征的話，富人為了少繳稅，必然會把手中的多套房產置換成一套更大的房產或別墅，這樣必然會對提高對別墅、豪宅的需求，有需求必有供給，開發(fā)商的房子會越造越大，越造越奢侈，這雖然可以增加房子的供給，但對于合理利用土地資源，調節(jié)收入分配不利。再者，按套數(shù)征很有可能導致離婚率的上升，造成社會不和諧的現(xiàn)象。所以雖然按套數(shù)征比按面積征操作起來更加方便，可是從長遠看來，還是按面積較好。可以以家庭戶口為依據(jù)，用該家庭所擁有的房屋總面積除以戶口數(shù)，超過一定的人均面積即征稅，并根據(jù)人均面積數(shù)劃分為若干等級檔次實行累進稅率（如個人所得稅的征收）。4、房產稅的稅率稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價。稅率太高又會加重人民的負擔，引發(fā)社會矛盾，甚至可能引發(fā)樓市崩潰和影響社會穩(wěn)定的災難性后果。三、房產稅對房價的影響社會大眾對房產稅的極大關注無非就是關心產稅能不能平抑房價的問題，我認為房產稅能不能降房價應從兩個方面考慮：（一）、從房價畸高的主導因素1、游資炒作，投機過度如今購房比重日益提升，房產已成為居民家庭財產的重要組成部分，但由于居民自住房可以免稅，這使得一些投機性與投資性購房者的數(shù)量大幅上升，從導致房價一路飆升，房源緊缺，出現(xiàn)大量空置房。今年4月份，有媒體報道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達到40%，也即是說，將近一半的房子沒有人住。這意味著一邊是有錢人擁有多套住房而窮人只能望房興嘆。如果房價畸高主要是由大量的投機需求的游資造成的，那么征房產稅就可以以遏制投機為主要打擊對象，使投機客們持有房屋的成本上升，讓他們看到政府打壓房價的決心，從而或將房屋出租，或將房屋轉讓，從而有利于盤活閑置房產，提高資源使用效率，緩解需求壓力。如此，房產稅的出臺房價可以回到理性或接近理性的區(qū)間。2、政府的土地財政在許多國家，物業(yè)稅或房產稅是地方財政的重要收入來源。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個問題。由于缺少主體稅種，地方政府嚴重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”。“土地財政”催生了國內一個又一個的“地王”，不斷刷新著土地均價的記錄。如果“土地財政”才是高房價的罪魁禍首，那么僅靠房產稅這樣的稅收手段是不能從根本上解決房子的需求和供給問題，自然對高房價也就無能為力。3、剛需過旺，供給不足目前，中國的城市化率還不到50%，城市住房正處于高增長的階段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不僅是住房總存量不足，而且新增量住房也不足。在未來十多年中，新增住房的房價仍然會主導市場，需求將無法完全滿足與釋放。這種情況下，征收房產稅，市場上的拋壓雖然會有一些，但一兩年內，僅這點拋壓，市場的消化能力目前來看還是不成問題的。房產稅的征收只會加重民眾在城市化進程中的消費負擔，而不會對房價產生抑制作用。（二）、從短期和中長期來分析 1、房產稅對房產市場短期的影響。需求方面：短期內，征房產稅對消費性需求并無多大影響，但房產稅開征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長，且在持有期造成一定財務壓力，導致投資成本與風險加大。從而降低投資性需求。供給方面：由于房地產開發(fā)周期長，短期內房產稅對房屋流量的供給沒有影響。而對房屋存量的供給方面，征房產稅后，閑置房產的持有成本上升，會導致投機者為了降低投資風險而拋售多余的房產，或為了轉嫁稅負而將房產出租，這樣必然會使總供給的增加。短期內，房產稅會使房地產的需求降低而供給增加，可以預見，這將使房價下降。2、房產稅對房產市場長期的影響。長期內，人們因持續(xù)性房產稅的支出，很可能逐步改變對房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長率和人口增長率近乎持平的話，可能導致房地產市場恢復理性。當然我以上的分析都是建立在了一個假說之上，就是房產稅沒有被轉嫁的基礎之上。從現(xiàn)實的情況來看，這種假說的可能性不太大，根據(jù)稅負轉嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉嫁，而房產恰恰符合了這幾個特點，因此房產稅是容易轉嫁給它的購買者的，因此征收房產稅短時期內可能導致房價下跌。但從中長期來看，試圖以房產稅來降房價的目標是難以實現(xiàn)的。四、房產稅的政策目的 目前市場對房產稅改革的預期主要是調節(jié)購房成本和住房消費。通過征收房產稅加大房地產的交易成本，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機性炒房行為。把房地產價格打壓下來，擠壓房地產業(yè)的泡沫經(jīng)濟，規(guī)避金融風險。但這僅僅是房產稅的短期目標，房產稅的長遠利好還在于為了推進保障性住房建設，緩解保障性住房建設的資金不足問題，起到調節(jié)國民收入分配的作用。當然政府征收房產稅還有一個更長遠的考慮，土地是有限的，中國目前的“土地財政”是不可持續(xù)的，隨著房產稅的開征，其征收的制度必會不斷地完善，房產稅開征后，可與土地增值稅相配合，為地方財政開源，從而扭轉“土地財政”格局。五、結束語目前的房地產調控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，以上都是純理論的分析，未必和現(xiàn)實中情況相吻合，所以不能指望房產稅一出，樓市“百弊”便自然化解。房價的過快上漲是由多重因素造成的，樓市調控關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”，并著力推進保障性住房建設、供應，從而真正終結房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產已久的結構性問題。還有就是政府必須改善投資環(huán)境，使游資可以進入到實體經(jīng)濟，這也可以從側面調節(jié)房地產市場，使房價回歸理性。 參考文獻1、房產稅能否抑房價. 城市住宅, 2010年 06期2、康會欣.房產稅征與不征的困境