淺析房產(chǎn)稅對房價的影響和政策目的.doc

淺析房產(chǎn)稅對房價的影響和政策目的摘要：近十年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無愧地成為我國十大暴利行業(yè)之首，加之實體經(jīng)濟的投資利潤遠遠小于房地產(chǎn)業(yè)，致使大量投機性資金涌入房地產(chǎn)市場，使得我國樓市價格飛速上漲。在“國九條”“國十條”等一系列嚴厲的調(diào)控措施下，實際效果并不理想，房價依然居高不下，為了有效打壓房價繼續(xù)上升的趨勢，房產(chǎn)稅政策呼之欲出。本文對房產(chǎn)稅談了些個人的看法，并對房產(chǎn)稅能否打壓房價以及房產(chǎn)稅的政策目的進行簡要的分析。關(guān)鍵字：房價 房產(chǎn)稅 政策目的近些年來，鑒于房價的非理性上漲，中央與地方相繼出臺調(diào)控政策，但收效甚微，高房價問題在今年的“兩會”的十大熱點中僅次于收入分配問題，屈居亞軍。面對畸高的房價，新房產(chǎn)稅即將開征的消息頻頻傳出。據(jù)媒體報道稱，上海等城市已進入首批房產(chǎn)稅試點城市名單，試點展開的具體時間有待中央決定。一、房產(chǎn)稅簡介房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。對于房產(chǎn)稅，美國和西方大多數(shù)經(jīng)濟市場成熟的國家都早已征收，在作為地方政府的主要財政收入來源。亞洲的日本、韓國、越南以及中國香港也都已經(jīng)開征，雖然各個國家對房產(chǎn)稅的名稱不盡相同，但其性質(zhì)確是大同小異的。在我國，房產(chǎn)稅并非一個新的稅種，1950年，政務(wù)院發(fā)布全國稅政實施要則將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的房產(chǎn)稅暫行條例中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。所以將房產(chǎn)稅說成是開征是不合理的，準確地說是房產(chǎn)稅的“擴征”。二、房產(chǎn)稅的征收（一）、房產(chǎn)稅的征收原則對于征收房產(chǎn)稅的問題，我認為征收房產(chǎn)稅首先要把握好幾個原則：1、在房產(chǎn)稅的制定上要因地制宜，由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡，房產(chǎn)稅不可能按照一個全國統(tǒng)一的模式和標準來征收，所以政府可以將一定的自主權(quán)賦予地方，讓地方政府能夠按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的真正水平、土地資源的實際情況以及納稅人的繳稅能力等情況，在規(guī)定的范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整稅率。2、不能傷及普通老百姓的利益。征收房產(chǎn)稅不能給普通民眾增加額外的負擔(dān)，房產(chǎn)稅的出臺就是為了能打擊炒房，遏制投機，使房價能有所下降，滿足居民們正常的住房剛性需求。一旦房產(chǎn)稅普遍征收，必然會減少老百姓的可支配收入，使本來就萎靡的國內(nèi)需求雪上加霜。再加上近一段時期的物價上漲，CPI屢創(chuàng)新高,普遍征收房產(chǎn)稅的對民眾生活的影響絕對不亞于5.1%的通貨膨脹率。（二）、房產(chǎn)稅的征收辦法目前，人們關(guān)心的首先是房產(chǎn)稅怎么個征法，因為征收方案將影響人們的切身利益，會帶來國民收入在社會各階層的重新分配，不同的征收方案會帶來不同的利益分配結(jié)果。如今，國家政策尚未出臺，對于房產(chǎn)稅的猜測方案已經(jīng)有數(shù)個版本，下面談下我個人的看法：1、房產(chǎn)稅的征稅范圍我國在1998年的時候規(guī)定，整個地產(chǎn)發(fā)展必須80%經(jīng)濟房，10%廉租房、10%商用房。到2003年，將80%改為具有保障性質(zhì)商品房，這等于90%都是商品房，因此中國地產(chǎn)業(yè)變成純粹以商品為主導(dǎo)的商品住房，而我國的商品房幾乎都建在了城鎮(zhèn)地區(qū)，因此房產(chǎn)稅的征收重點必然要放在城鎮(zhèn)地區(qū)，而對于農(nóng)村地區(qū)，可在城鎮(zhèn)的房產(chǎn)稅的征收機制成熟之后，再進行逐步推廣。2、房產(chǎn)稅征收的時間門檻關(guān)于房產(chǎn)稅有人建議從國家出臺房產(chǎn)稅的時間開始，以后買的房子征收，以前買的不要補征，即新老劃斷法。這樣的方案是難以接受的，唯一好處就是減少了征稅的工作量，想依次來減少征房產(chǎn)稅對富人和權(quán)利階級的沖擊，減少征稅的阻力。但只對之后買房的征稅，之前買的不征，這顯然這很不公平，以前能買的起多套的都是富人，新老劃斷法下對之前買房的富人不用繳稅，之后買房的窮人卻要繳稅，這是典型的窮人繳稅補貼富人，違背了稅收調(diào)節(jié)收入分配，促進共同富裕原則。就降房價的效果而言，之前買房人不繳房產(chǎn)稅，持有房屋的成本低，再加上房屋出售要繳稅，持房人就不可能把房子出售，所以房屋供給就不會增加很多，如果需求不變的話，房價自然也不會有多大降幅。所以，新老劃斷法實不可取。3、房產(chǎn)稅的起征點房產(chǎn)稅的起征點應(yīng)該是房產(chǎn)稅的核心環(huán)節(jié)，美國和其他一些國家的房產(chǎn)稅是對所有的房屋都征稅，但普遍征稅的方式在目前國內(nèi)實施不太實際，因此現(xiàn)在征房產(chǎn)稅傾向于設(shè)立免征點，對不滿足條件的居民不征收房產(chǎn)稅，這看似與稅收公平稅負的原則相悖，但實則是從中國社會的現(xiàn)實狀況出發(fā)所必須的。按面積征，這樣的話豪宅如別墅及大面積套房都要征稅。這種做法的優(yōu)點是能節(jié)約利用土地資源，縮小貧富差距。按房屋套數(shù)征收房產(chǎn)稅，這種做法對于擁有套數(shù)多且面積不大的人來說有些吃虧，但這類人群一般是投資者或投機客為主，因為富有人群多數(shù)投資高檔物業(yè)如別墅的多，其擁有的套數(shù)不一定多。按套數(shù)征稅的好處是對投機、投資有明顯的抑制作用，但對縮小貧富差距和調(diào)節(jié)社會分配不公來說不如按面積征來得有效果。如果按套數(shù)征的話，富人為了少繳稅，必然會把手中的多套房產(chǎn)置換成一套更大的房產(chǎn)或別墅，這樣必然會對提高對別墅、豪宅的需求，有需求必有供給，開發(fā)商的房子會越造越大，越造越奢侈，這雖然可以增加房子的供給，但對于合理利用土地資源，調(diào)節(jié)收入分配不利。再者，按套數(shù)征很有可能導(dǎo)致離婚率的上升，造成社會不和諧的現(xiàn)象。所以雖然按套數(shù)征比按面積征操作起來更加方便，可是從長遠看來，還是按面積較好?？梢砸约彝艨跒橐罁?jù)，用該家庭所擁有的房屋總面積除以戶口數(shù)，超過一定的人均面積即征稅，并根據(jù)人均面積數(shù)劃分為若干等級檔次實行累進稅率（如個人所得稅的征收）。4、房產(chǎn)稅的稅率稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價。稅率太高又會加重人民的負擔(dān)，引發(fā)社會矛盾，甚至可能引發(fā)樓市崩潰和影響社會穩(wěn)定的災(zāi)難性后果。三、房產(chǎn)稅對房價的影響社會大眾對房產(chǎn)稅的極大關(guān)注無非就是關(guān)心產(chǎn)稅能不能平抑房價的問題，我認為房產(chǎn)稅能不能降房價應(yīng)從兩個方面考慮：（一）、從房價畸高的主導(dǎo)因素1、游資炒作，投機過度如今購房比重日益提升，房產(chǎn)已成為居民家庭財產(chǎn)的重要組成部分，但由于居民自住房可以免稅，這使得一些投機性與投資性購房者的數(shù)量大幅上升，從導(dǎo)致房價一路飆升，房源緊缺，出現(xiàn)大量空置房。今年4月份，有媒體報道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達到40%，也即是說，將近一半的房子沒有人住。這意味著一邊是有錢人擁有多套住房而窮人只能望房興嘆。如果房價畸高主要是由大量的投機需求的游資造成的，那么征房產(chǎn)稅就可以以遏制投機為主要打擊對象，使投機客們持有房屋的成本上升，讓他們看到政府打壓房價的決心，從而或?qū)⒎课莩鲎猓驅(qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓，從而有利于盤活閑置房產(chǎn)，提高資源使用效率，緩解需求壓力。如此，房產(chǎn)稅的出臺房價可以回到理性或接近理性的區(qū)間。2、政府的土地財政在許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是地方財政的重要收入來源。在我國，地方主體稅種的缺失一直是一個問題。由于缺少主體稅種，地方政府嚴重依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”?！巴恋刎斦贝呱藝鴥?nèi)一個又一個的“地王”，不斷刷新著土地均價的記錄。如果“土地財政”才是高房價的罪魁禍首，那么僅靠房產(chǎn)稅這樣的稅收手段是不能從根本上解決房子的需求和供給問題，自然對高房價也就無能為力。3、剛需過旺，供給不足目前，中國的城市化率還不到50%，城市住房正處于高增長的階段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不僅是住房總存量不足，而且新增量住房也不足。在未來十多年中，新增住房的房價仍然會主導(dǎo)市場，需求將無法完全滿足與釋放。這種情況下，征收房產(chǎn)稅，市場上的拋壓雖然會有一些，但一兩年內(nèi)，僅這點拋壓，市場的消化能力目前來看還是不成問題的。房產(chǎn)稅的征收只會加重民眾在城市化進程中的消費負擔(dān)，而不會對房價產(chǎn)生抑制作用。（二）、從短期和中長期來分析 1、房產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場短期的影響。需求方面：短期內(nèi)，征房產(chǎn)稅對消費性需求并無多大影響，但房產(chǎn)稅開征后將使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長，且在持有期造成一定財務(wù)壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險加大。從而降低投資性需求。供給方面：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對房屋流量的供給沒有影響。而對房屋存量的供給方面，征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，會導(dǎo)致投機者為了降低投資風(fēng)險而拋售多余的房產(chǎn)，或為了轉(zhuǎn)嫁稅負而將房產(chǎn)出租，這樣必然會使總供給的增加。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，可以預(yù)見，這將使房價下降。2、房產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場長期的影響。長期內(nèi)，人們因持續(xù)性房產(chǎn)稅的支出，很可能逐步改變對房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長率和人口增長率近乎持平的話，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性。當(dāng)然我以上的分析都是建立在了一個假說之上，就是房產(chǎn)稅沒有被轉(zhuǎn)嫁的基礎(chǔ)之上。從現(xiàn)實的情況來看，這種假說的可能性不太大，根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)恰恰符合了這幾個特點，因此房產(chǎn)稅是容易轉(zhuǎn)嫁給它的購買者的，因此征收房產(chǎn)稅短時期內(nèi)可能導(dǎo)致房價下跌。但從中長期來看，試圖以房產(chǎn)稅來降房價的目標是難以實現(xiàn)的。四、房產(chǎn)稅的政策目的 目前市場對房產(chǎn)稅改革的預(yù)期主要是調(diào)節(jié)購房成本和住房消費。通過征收房產(chǎn)稅加大房地產(chǎn)的交易成本，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機性炒房行為。把房地產(chǎn)價格打壓下來，擠壓房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟，規(guī)避金融風(fēng)險。但這僅僅是房產(chǎn)稅的短期目標，房產(chǎn)稅的長遠利好還在于為了推進保障性住房建設(shè)，緩解保障性住房建設(shè)的資金不足問題，起到調(diào)節(jié)國民收入分配的作用。當(dāng)然政府征收房產(chǎn)稅還有一個更長遠的考慮，土地是有限的，中國目前的“土地財政”是不可持續(xù)的，隨著房產(chǎn)稅的開征，其征收的制度必會不斷地完善，房產(chǎn)稅開征后，可與土地增值稅相配合，為地方財政開源，從而扭轉(zhuǎn)“土地財政”格局。五、結(jié)束語目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，以上都是純理論的分析，未必和現(xiàn)實中情況相吻合，所以不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。房價的過快上漲是由多重因素造成的，樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”，并著力推進保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。還有就是政府必須改善投資環(huán)境，使游資可以進入到實體經(jīng)濟，這也可以從側(cè)面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，使房價回歸理性。 參考文獻1、房產(chǎn)稅能否抑房價. 城市住宅, 2010年 06期2、康會欣.房產(chǎn)稅征與不征的困境