IFC價格剩余房源銷售策略及推廣計劃.doc

IFC剩余房源銷售策略及推廣計劃IFC營銷中心 2011年4月22目 錄一、背景2二、剩余房源說明3三、 已售部分客戶欠款情況及處理意見41、客戶欠首付（共21戶）42、不辦理按揭客戶（共2戶）53.銀行未放款（共12戶）6四、剩余面積去化方案81、30層以下剩余面積去化方案82、30層至49層有序銷售方案83、50層以上整體銷售方案9五、 IFC大客戶服務(wù)及老帶新活動策略9一）IFC大客戶服務(wù)活動9二）IFC老客戶活動10六、客戶維護(hù)活動10方案一：“發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅”10方案二：國內(nèi)精品線路游13方案三：購買面積在500平米以下小業(yè)主天堂寨2日游15七、 下階段推廣方向及計劃15一）階段性推廣方向16二）階段性推廣形式線上推廣和線下活動相結(jié)合16三）階段性推廣費用16四）階段性推廣目的16五）階段性推廣計劃表17附件一:寫字樓剩余房源表（截至3月31日）17附件二：IFC客戶合同履約催促電話說辭：19附件三：IFC客戶合同履約催促函（欠首付類）20附件四、IFC客戶合同履約催促函（不辦理按揭類）21附件五：臺灣環(huán)島八日游行程表22附件六：南寧、北海、通靈大峽谷、貴陽黃果樹三飛八日游23附件七： 合肥辦公物業(yè)市場小結(jié)24一、背景IFC安徽國際金融中心于2010年6月入市以來，經(jīng)歷了內(nèi)部認(rèn)購期（2010年6月15-18日），開盤強銷售期（2010年6月19日-6月30日），提價持續(xù)銷售期（2010年7月1日-11月29日）和目前的平穩(wěn)銷售期（2010年11月30日至今）。項目在安徽省內(nèi)高端辦公物業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)造了銷售價格和銷售速度的雙高。現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，政策頻出，在對住宅類商品房限制，穩(wěn)定房價的同時，也對房地產(chǎn)投資者的市場信心造成負(fù)面影響。我中心經(jīng)過市場調(diào)查，認(rèn)為目前我項目超高層寫字樓剩余房源將進(jìn)入有針對性和目的性的穩(wěn)步銷售階段，有針對性的選擇優(yōu)質(zhì)大客戶去化后期大面積分割戶型，保持項目在省內(nèi)高端辦公物業(yè)中的品質(zhì)和價格標(biāo)桿。關(guān)于在銷售中的價格及優(yōu)惠方式等相關(guān)問題結(jié)合市場競爭項目狀況、本案客戶分析等綜合因素，制定本案的下一步價格及優(yōu)惠策略。二、剩余房源說明IFC項目B棟寫字樓部分總可售套數(shù)為365套，可售面積為101284.65平方，截至2011年3月31日，累計認(rèn)購115戶，325套，認(rèn)購面積72876.99平方米，面積銷售率達(dá)72%。IFC項目B棟寫字樓部分剩余房源40套28829.11平米（此面積包含進(jìn)出口銀行購買部分，實際剩余20005.99平方）：其中30層內(nèi)計7套1342.3平米，占剩余面積比4.66%；（若出去進(jìn)出口銀行部分占比6.71%）30層到49層計22套12009.02平米，占剩余面積比41.66%；（若出去進(jìn)出口銀行部分占比60.03%）50層以上計11套15477.66平米（此面積包含進(jìn)出口銀行購買部分，實際剩余6654.54平方），占剩余面積比53.68%。（若出去進(jìn)出口銀行部分占比33.26%）剩余部分房源按照現(xiàn)行價格可實現(xiàn)銷售收入5.145億，剩余部分均價為17847元/平方。（其中54-57層約8900平方，已經(jīng)簽訂意向合同，合同金額約1.7622億。實際剩余部分均價16909元/平方）詳見附件一:寫字樓剩余房源表（截至3月31日）3、 已售部分客戶欠款情況及處理意見四、剩余面積去化方案1、30層以下剩余面積去化方案現(xiàn)況實例：由于目前30層以下剩余戶型均好性差，面積零碎，朝向主要為正西，部分樓層剩余面積大，如：24層部分剩余，原因樓層號不被客戶接受等目的：30層以內(nèi)相對劣勢房源去化。銷售方式：1）30層以下均價小幅上提到14000元左右，超過目前合肥最高寫字樓銷售價格100元/平方米。因為30層以下部分實際剩余面積小，只有8，9樓和24樓部分有剩余，較大的漲價幅度，可以增強老客戶投資信心，加強口碑傳播，利用現(xiàn)有30層以下部分的高價位來區(qū)別于合肥其他普通寫字樓，形成高的面價，保持合肥寫字樓市場品質(zhì)標(biāo)桿。2） 優(yōu)惠體系適度加大，擬各種付款方式優(yōu)惠均提1.5-2%，基本持平現(xiàn)有寫字樓市場按揭98折，一次性97折的市場折扣行情。利用相對較大的優(yōu)惠力度來吸引中小型投資客戶去化剩余的1342.43平方米，降低談判難度；3） 利用優(yōu)惠體系造成面價提升，實際銷售價格不變，甚至略降。保持和30層以上部分價格差距；改變樓層號，調(diào)整14層為15A，調(diào)整24為25A。4） 銷售員對購買中小面積的客戶加強推薦2、30層至49層有序銷售方案現(xiàn)況實例：30-49層71套共41555.77平米，已售46套，面積27357.44平米，面積銷售率達(dá)到65.83%;未售22套，面積12009.02平米，但是樓層相對集中，其中整層為34、40、44、47、49；半層為35層。目的：為了保持高層有序去化，同時促進(jìn)30層以下相對劣勢房源去化。銷售方式：1） 分層逐步放開房源，逐區(qū)銷售。劃分區(qū)域時考慮到整層和四分之一劃分樓層相搭配。2） 維持30層以上價格，保持合肥寫字樓最高價格，與項目品質(zhì)相印證，增強投資者信心，促進(jìn)簽約，促進(jìn)回款，促進(jìn)全樓成交。3） 現(xiàn)有優(yōu)惠體系保持不變，或視下期銷售情況，整合執(zhí)簡道公司和馬一丁廣告公司資源做節(jié)點型性活動促銷。3、50層以上整體銷售方案目的：50層以上目前進(jìn)出口銀行已經(jīng)意向性購買54-57層，50層以上部分為項目樓王肩負(fù)提升整體寫字樓價格形象，樹立合肥寫字樓價格標(biāo)桿，同時對50層以上樓層保持價格銷控。銷售方式：整層及以上大客戶銷售。具體方法：1）50層及以上部分適當(dāng)下調(diào)均價至18500-19500元/平方米，以利大客戶整售談判。大客戶優(yōu)惠措施個案討論。2）50層以上高區(qū)部分價格及優(yōu)惠不對市場零散客戶公布，保持價格調(diào)整的余地。5、 IFC大客戶服務(wù)及老帶新活動策略一）IFC大客戶服務(wù)活動服務(wù)目的：維護(hù)大客戶資源，促進(jìn)IFC項目口碑轉(zhuǎn)播服務(wù)對象：認(rèn)購整層及以上的大客戶服務(wù)內(nèi)容：1、工程進(jìn)度通報 2、重大營銷活動邀請 3、專人對接服務(wù) 4、定期回訪二）IFC老客戶活動活動目的：充分利用現(xiàn)有客戶資源，促進(jìn)IFC項目口碑轉(zhuǎn)播，促進(jìn)剩余面積成交活動范圍：所有已經(jīng)認(rèn)購大戶活動內(nèi)容： 老客戶推薦新客戶成功認(rèn)購IFC寫字樓，將享有以下優(yōu)惠： 1、老客戶享有按成交新客戶購買面積*100元/平米返還現(xiàn)金給老客戶； 2、新客戶可享受其規(guī)定購買面積和付款方式的最高優(yōu)惠。 備注：老帶新客戶界定：置業(yè)顧問第一次接待某客戶時，進(jìn)行詢問界定。六、客戶維護(hù)活動方案一：“發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅”活動背景說明： A、到目前前為止，IFC已經(jīng)銷售了將近8萬平方米；后續(xù)價格一直攀升，有望建立“樓王”標(biāo)準(zhǔn)； B、剩余單位多為30層以上，對目標(biāo)客戶要求更高?；顒铀悸罚篈、 借助IFC安徽國際金融中心在合肥市場上的影響力與知名度，與各大城市IFC發(fā)生關(guān)聯(lián)，強化IFC融通世界，基業(yè)百年的這一定位，圍繞定位思考安徽國際金融中心下階段的活動方案。B、 答謝與回饋老客戶，與客戶溝通互動，挖掘資源。C、 安徽省旅游集團(tuán)作為最大資源的共享旅游資源的利用?；顒幽康模?圈層營銷從高端影響，答謝和回饋已成交客戶，擴(kuò)大口碑傳播，持續(xù)維護(hù)項目熱度； 樹立項目比肩世界的形象，形成市場熱烈追捧之高端、稀缺物業(yè)形象；為后期價格走高的銷售策略進(jìn)一步奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售；宣傳老帶新策略，促進(jìn)寫字樓銷售為商業(yè)開盤進(jìn)行宣傳具體執(zhí)行方案 ：1、活動時間 2011年 5月中下旬（內(nèi)部準(zhǔn)備于4月中旬開始 ，包括大陸游客的通行證，與旅行社的接洽等）2、活動主題發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅3、活動內(nèi)容 五一等重要黃金銷售檔期，為回饋老客戶，繼續(xù)擴(kuò)大知名度，邀約一起安徽國際金融中心IFC之旅。A、城市：臺北之旅（臺北101大廈） B、參與形式： 購買IFC寫字樓500平米以上-1500平米以下的客戶 2名購買IFC寫字樓1500平米以上的客戶 4名 第一批次安排整層以上，手續(xù)齊全，所付款項均已到位的客戶，以此促進(jìn)其他大客戶的付款及辦理手續(xù)進(jìn)度。后續(xù)批次視情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 備注：此次活動IFC營銷中心只按客戶相應(yīng)購買面積提供免費旅游名額，若客戶方參與旅游人數(shù)超出名額規(guī)定需提前與營銷中心聯(lián)系并承擔(dān)超出部分的旅游費用。C、活動行程安排：1、4月中旬開始宣傳，并協(xié)同旅行社為出行客戶辦理相關(guān)手續(xù)2、5月中下旬由旅行社安排8天的臺灣之旅，其中必須有臺北101大廈4、“IFC之旅”活動的媒介推廣配合工作媒介推廣策略：主流媒介為主報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺等 小眾輔助配合邀請函等媒介推廣計劃：活動啟動前期預(yù)熱A.推廣目的：前期主要以活動信息發(fā)布炒作為目的B.活動思路： 以報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式對外發(fā)布活動信息（以發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅作為炒作點），線下配合與現(xiàn)場互動的活動落地，形成話題?；顒咏Y(jié)束后期回顧A.推廣目的：后期將整體活動進(jìn)行總結(jié)回顧，繼續(xù)擴(kuò)大IFC項目知名度與影響力。B.活動思路：后期以網(wǎng)絡(luò)、軟文圖片、及相應(yīng)媒介持續(xù)宣傳，對發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅的過程全程報道與跟蹤。持續(xù)拔高安徽國際金融中心的項目知名度與影響力活動操作評估活動內(nèi)容聚焦單純，旅游路線集團(tuán)有平臺，熟悉易操作，并容易執(zhí)行。具體行程見附件五：臺灣環(huán)島八日游活動費用針對購買500平米以上業(yè)主，預(yù)計費用約80萬元。方案二：國內(nèi)精品線路游考慮到購買IFC的客戶群體的年齡層次基本為中年以上成功人士，臺灣很多人都曾自行旅游過，因此設(shè)計第二套方案，即國內(nèi)精品線路游。 南寧、北海、通靈大峽谷、貴陽黃果樹三飛八日游參與形式： 購買IFC寫字樓500平米以上-1500平米以下的客戶 2名購買IFC寫字樓1500平米以上的客戶 4名 第一批次安排整層以上，手續(xù)齊全，所付款項均已到位的客戶，以此促進(jìn)其他大客戶的付款及辦理手續(xù)進(jìn)度。后續(xù)批次視情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 備注：此次活動IFC營銷中心只按客戶相應(yīng)購買面積提供免費旅游名額，若客戶方參與旅游人數(shù)超出名額規(guī)定需提前與營銷中心聯(lián)系并承擔(dān)超出部分的旅游費用。活動安排：1、4月下旬開始宣傳，將此次活動做成事件營銷，并協(xié)同旅行社為出行客戶辦理相關(guān)手續(xù)；2、5月中旬由旅行社安排旅游，并組織媒體進(jìn)行相關(guān)報道；3、 在活動中要宣傳IFC的老帶新優(yōu)惠策略及商業(yè)部分即將銷售的情況?；顒拥拿浇橥茝V配合工作媒介推廣策略：主流媒介為主報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺等 小眾輔助配合邀請函等媒介推廣計劃：活動啟動前期預(yù)熱A.推廣目的：前期主要以活動信息發(fā)布炒作為目的B.活動思路： 以報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式對外發(fā)布活動信息（以發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅作為炒作點），線下配合與現(xiàn)場互動的活動落地，形成話題?；顒咏Y(jié)束后期回顧A.推廣目的：后期將整體活動進(jìn)行總結(jié)回顧，繼續(xù)擴(kuò)大IFC項目知名度與影響力。B.活動思路：后期以網(wǎng)絡(luò)、軟文圖片、及相應(yīng)媒介持續(xù)宣傳，對發(fā)現(xiàn)IFC價值之旅的過程全程報道與跟蹤。持續(xù)拔高安徽國際金融中心的項目知名度與影響力活動操作評估活動內(nèi)容聚焦單純，旅游路線集團(tuán)有平臺，熟悉易操作，并容易執(zhí)行。具體行程見附件六：南寧、北海、通靈大峽谷、貴陽黃果樹三飛八日游活動費用針對購買500平米以上業(yè)主，預(yù)計費用約80萬元。方案三：購買面積在500平米以下小業(yè)主天堂寨2日游利用集團(tuán)旅游資源，打造口碑效應(yīng)，促進(jìn)老帶新策略的實施，避免小業(yè)主因大客戶旅游造成的不滿情緒。500平米以下小業(yè)主約80戶，按每戶2個名額計算活動費用 針對購買500平米以下業(yè)主，預(yù)計費用約10萬元。7、 下階段推廣方向及計劃一）階段性推廣方向1、 IFC先進(jìn)的建筑結(jié)構(gòu)結(jié)合目前地震頻繁做著重宣傳2、 IFC B棟超高層寫字樓提前封頂做項目形象宣傳3、 IFC商業(yè)即將對外發(fā)售的預(yù)熱宣傳4、 IFC客戶關(guān)系維護(hù)和老帶新活動內(nèi)容的告知宣傳 要求執(zhí)簡道策劃公司和馬一丁廣告推廣公司根據(jù)以上方向，對推廣的形式，推廣的畫面，買點的提煉和熱點的結(jié)合，給出具體的推廣方案。二）階段性推廣形式線上推廣和線下活動相結(jié)合1、 平面媒體主流報紙媒體，知名雜志，國內(nèi)知名網(wǎng)站2、 戶外廣告IFC樓體巨幅，戶外大牌廣告，3、 活動結(jié)合項目定位，和全國性大型相關(guān)活動吸引有實力的投資者來項目考察三）階段性推廣費用按照現(xiàn)行媒體價格計，約計人民幣171萬元四）階段性推廣目的增加寫字樓銷售量，并為商業(yè)銷售積累客戶資源。五）階段性推廣計劃表媒體時間規(guī)格/形式內(nèi)容費用第一部分第二部分新安晚報（省版）合肥晚報、安徽商報4月21日，周四整版報廣樓體建筑結(jié)構(gòu)IFC在日本也不會倒30萬元新安晚報（省版）合肥晚報、安徽商報4月28日，周四整版報廣祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商30萬元徽商雜志五月刊4月28日，周四整版報廣祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商5萬元加油雜志五月刊4月28日，周四整版報廣祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商5萬元新安晚報（省版）5月10日，周二底版整版IFC商業(yè)廣告推廣（一）13萬元新安晚報（市版）5月19日，周四底版整版IFC商業(yè)廣告推廣（二）13萬元樓體廣告4月28日-5月31日西面及南面樓體祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商30萬元戶外大牌5月10日6月10日畫面祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商網(wǎng)絡(luò)5月10日6月10日畫面祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商15萬元老客戶短信4月28日-6月10日文字短信1. 祝賀IFC B塔樓提前封頂及商業(yè)項目開始對外招商2. 老帶新策略的推出 3. 客戶維系活動信息招商活動5月通過餐飲協(xié)會組織全國有實力的餐飲企業(yè)來IFC考察（詳細(xì)計劃另案申報）30萬元商業(yè)開盤活動前，需要多種廣告形式配合推廣；另行制定推廣策略及方式 附件一:寫字樓剩余房源表（截至3月31日）序號房號面積（平方米）總面積（平方米）套數(shù)1809122.612810119.93811193.054901196.185902120.1262410120.972807469.671342.4330層以內(nèi)7套83401614.4993402638.37103403472.23113404469.67123503472.23133504469.671440012143.42154401599.29164402684.08174403459.96184404457.819440541.85204701599.29214702684.08224703459.96234704457.824470541.85254901599.29264902684.08274903459.96284904457.829490541.8512009.0230-49層22套305101599.29315102684.08325103459.96335104457.834510541.853552012205.783653012205.786654.5450-53層7套3754012205.783855012205.783956012205.784057012205.788823.1254-57層4套28829.11共40套附件二：IFC客戶合同履約催促電話說辭：尊敬的IFC客戶_：您好，安徽飯店與你于_年_月_日所簽訂的關(guān)于位于_省_市_路_號_項目_棟_(認(rèn)購書/商品房買賣合同)，現(xiàn)因為你未在合同約定的時間內(nèi)履行按時付款的義務(wù)，我公司將發(fā)函催告，希望您在接到催告電話后于周二（2011年4月12日）下午6點前來IFC安徽國際金融中心售樓部付清首付并辦理貸款合同。如逾期，安徽飯店將按照合同約定追究您的違約責(zé)任并保留采取進(jìn)一步措施的權(quán)利。您需要要提醒下您的欠款額嗎？如需要，您的合同銷售面積為_平方米，銷售總價為人民幣_元。(認(rèn)購書/商品房買賣合同)約定在_年_月_日前付清首付款人民幣_元,截至發(fā)函日您已付首付款人民幣_元，未辦理按揭金額為人民幣_元，共欠房款人民幣_元。請您重視此事，以免給您的投資帶來不必要的損失。附件三：IFC客戶合同履約催促函（欠首付類）_：安徽飯店與你于_年_月_日所簽訂的關(guān)于位于_省_市_路_號_項目_棟_(認(rèn)購書/商品房買賣合同)，銷售面積為_平方米，銷售總價為人民幣_元。(認(rèn)購書/商品房買賣合同)約定在_年_月_日前付清首付款人民幣_元,截至發(fā)函日您已付首付款人民幣_元，尚欠首付款人民幣_元?，F(xiàn)因為你未在合同約定的時間內(nèi)履行按時付款的義務(wù)，我公司特此發(fā)函催告，希望您在接到催告函_日之內(nèi)來IFC安徽國際金融中心售樓部付清首付并辦理合同。如逾期，安徽飯店將按照約定追究您的違約責(zé)任并取消已簽定的商品房買賣合同，按照現(xiàn)行銷售價格進(jìn)行銷售。同時解除我們之間簽訂的認(rèn)購書。 特此通知。 通知人：安徽飯店 2011年4月_日附件四、IFC客戶合同履約催促函（不辦理按揭類）_：安徽飯店與你于_年_月_日所簽訂的關(guān)于位于_省_市_路_號_項目_棟_商品房買賣合同，銷售面積為_平方米，銷售總價為人民幣_元。商品房買賣合同約定在_年_月_日前付清首付款人民幣_元并辦理銀行按揭貸款,截至發(fā)函日您已付首付款人民幣_元，未辦理按揭金額為人民幣_元，共欠房款人民幣_元?，F(xiàn)因為你未在合同約定的時間內(nèi)履行按時辦理銀行按揭的義務(wù)，我公司特此發(fā)函催告，希望您在接到催告函_日之內(nèi)來IFC安徽國際金融中心售樓部辦理按揭貸款合同。如逾期，安徽飯店將按照合同約定追究您的違約責(zé)任并取消您所享受的優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行銷售價格進(jìn)行銷售。并保留解除我們之間的銷售合同的權(quán)利。 特此通知。 通知人：安徽飯店 2011年4月_日附件五：臺灣環(huán)島八日游行程表日 程行 程 內(nèi) 容住宿酒店第一天合肥Q臺北101大樓5花標(biāo)準(zhǔn)（晚餐）合肥飛往臺灣展開寶島之旅，抵達(dá)后導(dǎo)游接機(jī)前往參觀【臺北101信義商圈】（含登觀景臺）。晚餐后，隨即專車回到入住的飯店休息。第二天臺北-故宮博物館孫中山紀(jì)念館臺中5花標(biāo)準(zhǔn)(早中晚)早餐后，前往臺北【故宮博物院】，擁有數(shù)十萬件國寶、典藏歷代文物藝術(shù)精粹。參觀珊瑚博物館及【孫中山紀(jì)念館】。后專車前往臺中。第三天日月潭日月潭風(fēng)景區(qū)嘉義5花標(biāo)準(zhǔn)(早中晚)早餐后，前往【日月潭風(fēng)景區(qū)】游湖，搭乘【游艇】飽覽日月潭美麗風(fēng)光，環(huán)湖觀覽文武廟、德化社、玄奘寺等著名景點，前往臺灣最少數(shù)民族村欣賞當(dāng)?shù)孛褡甯栉璞硌荨５谒奶旒瘟x臺南赤崁樓高雄西子灣英國打狗領(lǐng)事館5花標(biāo)準(zhǔn)(早中晚)早餐后，前往【阿里山風(fēng)景區(qū)】，游覽阿里山區(qū)吳鳳公園、天長地久橋，品嘗臺灣特有阿里山高山茶。后由嘉義前往臺南代表性的名勝【赤崁樓】。晚餐后，隨即回到酒店休息。第五天高雄墾丁(船帆石、鵝鑾鼻燈塔、貓鼻頭)經(jīng)南回公路臺東5花標(biāo)準(zhǔn)(早中晚)早餐后，游覽【西子灣打狗英國領(lǐng)事館】，在此居高臨下觀賞高雄港灣的美景，以及大船入港的景象。后參觀高雄85大樓，又稱東帝士85國際廣場，是南臺灣最高的摩天大樓，目前仍然位居臺灣第2高樓。走訪鉆石展示中心，之后驅(qū)車至南臺灣避暑度假勝地【墾丁國家公園】，游覽【貓鼻頭公園】、【鵝鑾鼻】。之后經(jīng)蜿蜒曲折的【南回公路】前往臺灣的后山臺東。第六天臺東經(jīng)花東公路北回歸線紀(jì)念碑太魯閣國家公園花蓮5花標(biāo)準(zhǔn)(早中晚)早餐后，途經(jīng)壯麗的東海岸美景，前往【水往上流景區(qū)】、【北回歸線紀(jì)念碑】等景點。游覽鬼斧神工的【太魯閣風(fēng)景區(qū)】，走訪【九曲洞】、【燕子口】、【長春祠】等景點，都是具極代表性的天成美景。第七天花蓮野柳風(fēng)景區(qū)臺北5花標(biāo)準(zhǔn)(早中晚)早餐后，走訪大理石工廠，隨后乘坐火車，前往蘇澳，乘車前往著名的【野柳風(fēng)景區(qū)】，是奇巖世界奇觀之一。之后返回臺北精品店體驗特有的日本研究臺灣研發(fā)的半導(dǎo)體金屬鍺科技技術(shù)對人體的益處，后前往土特產(chǎn)店品嘗臺灣地道鳳梨酥及臺灣特有小點麻糬。第八天臺北Q合肥返家（早）臺北機(jī)場返回上海早餐后，前往免稅店帶回免稅臺灣特有煙酒后前往機(jī)場辦理手續(xù)搭機(jī)回上海。附件六：南寧、北海、通靈大峽谷、貴陽黃果樹三飛八日游一、 行程安排D1：合肥乘機(jī)赴南寧GS6525（19：40/22：00），抵達(dá)后入住 宿：南寧D2：早餐后，乘車往通靈(約330公里，約5小時)，游覽國家AAAA級景點通靈大峽谷（徒步游覽約2.5小時），體驗藍(lán)衣壯風(fēng)情，觀賞與恐龍同時代的珍稀植物、“南天國”儂智高之藏金洞、古石壘、一線天，欣賞落差約188米的通靈單級瀑布，瀑布好似連接天與地的七彩壯錦，神奇絢麗，凌空高懸！通靈乘車往碩龍（約60公里，約1.5小時），游古龍山峽谷漂流（游覽約1.5小時）； ?。壕肝鱀3：早餐后，乘車往德天(約12公里，約20分鐘)，游覽國家AAAA景區(qū)中國最美六大瀑布之一的德天跨國大瀑布（徒步游覽約2小時）、中越53號界碑，領(lǐng)略五百公里山水畫廊和濃郁的邊關(guān)風(fēng)情，乘車返南寧(約250公里，約4.5小時)，游明仕田園元/人（游覽約1小時）； ?。耗蠈?D4：早餐后，乘車前往國家歷史文化名城“海上絲綢之路始發(fā)港”北海市(約220公里，約3.5小時)，游覽北部灣廣場、“南珠魂”城雕（游覽約30分鐘），暢游國家AAAA級景區(qū)“天下第一灘”北海銀灘（游覽約1小時）、海濱公園（游覽約30分鐘）、百年老街（游覽約40分鐘），游海洋之窗元/人 ，游覽約1.5小時； 住：北海D5：早餐后，乘車往國際客運碼頭（約25分鐘），08：30分乘船前往中國最美十大海島之一的潿洲島（約23海里，航程約70分鐘），法國哥特式古天主教堂（游覽約15分鐘）、國家AAAA級景點鱷魚山火山口公園（游覽約45分鐘），海灘拾貝（游覽約1小時）、標(biāo)志廣場（停留約10分鐘），14：30分乘船返北海（航程約70分鐘），乘車往南寧； ?。耗蠈嶥6：早餐后，乘機(jī)赴貴陽，中餐后前往游覽有600余年歷史的明清古鎮(zhèn)青巖古鎮(zhèn)，此鎮(zhèn)是貴州歷史的縮影，多元文化薈萃的典型。也是著名電影尋槍的拍攝地。這里曾建有九寺八廟五閣一宮，八座牌坊，清光緒12年驚現(xiàn)奪魁天下第一的趙以炯狀元府。清咸豐元年，歷史上，震驚中外的“青巖教案”也出自這里。貞節(jié)牌坊、百歲牌坊至今保存完好。游覽小橋流水、有高原明珠之稱的“花溪公園”，解放前后，國共兩黨名人曾在此下榻或游覽 。 宿貴陽D7：前往游覽亞洲之最大的黃果樹瀑布、水簾洞、盆景園、陡坡塘瀑布。著名的電影“西游記”就拍攝于此。此瀑布寬81米，高達(dá)68米，瀑布后一洞穴穿瀑而過，身臨其境，令人驚心動魄，同時，讓你倍感飛瀑擦身而過的刺激。續(xù)車覽落錯落有致、“石頭城”般的布依石頭寨；觀賞古老的千年參天古榕；遠(yuǎn)觀奇特的螺絲灘瀑布；續(xù)前往游覽奇特的天星橋天然盆景區(qū)：水上石林、美女榕、天星湖之后，游覽有地下宮殿之稱及三個“中華之最”：洞中瀑布最高、自然輻射最低、串珠暗湖最長）的國家“5A”級風(fēng)景名勝區(qū)龍宮。乘船游覽其中，如在畫中游，一片“世外桃源”般的人間仙境。 宿：安順 D8：早餐后前往黔中糧倉平壩縣早餐后游覽天龍屯堡古鎮(zhèn)，人稱這里的人為“屯堡人”，他們身著寶藍(lán)色寬袍大袖長及腳踝的長衫，是明洪武14年朱元璋派譴屯兵戍邊的后裔，人稱之為明代服飾的“活化石”；可品驛茶，觀賞軍儺戲-地戲表演，觀賞古鎮(zhèn)風(fēng)貌；游覽天臺山風(fēng)光及佛、儒、道三教合一的奇寺勝景五龍寺。傳說山?？偙鴧侨鹪诜钪几霸颇蠒r，曾帶著程圓圓在此居住。中餐后游覽文明遐邇的有“黔南第一山”之稱的佛教名山黔靈山公園 。黔靈山理想的生態(tài)環(huán)境，是野猴自然繁殖的天堂。機(jī)靈成群的野猴常引來眾多國內(nèi)外游客前來觀賞取樂。游覽香火鼎盛的黔中佛教名寺弘福寺；游覽曾經(jīng)關(guān)押愛國將領(lǐng)的麒麟洞，乘機(jī)赴機(jī)場，乘機(jī)sc4920（19:55/21:40）或CZ6430（21：00/22：45）返回合肥，結(jié)束愉快之旅！附件七： 合肥辦公物業(yè)市場小結(jié) 1、2011年1月底中央出臺住宅“限購”調(diào)控政策，各地商辦樓市場走勢相對較好，有望迎來一定的投資機(jī)遇。 受春節(jié)長假的影響，2011年一季度四大重點城市寫字樓銷售市場跌至2009年以來最低位；租賃市場相對保持平穩(wěn)。合肥市寫字樓市場供應(yīng)量激增，市場競爭趨于激烈。2011年1季度城市供應(yīng)面積(M)環(huán)比(%)供應(yīng)套數(shù)(套)環(huán)比(%)成交面積(M)環(huán)比(%)成交套數(shù)(套)環(huán)比(%)上海642,388-1.20%4,389-26.81%397,406-17.72%3,569-2.91%北京15,668-88.21%264-73.76%371,653-5.93%1,262-38.35%深圳-44,858-59.13%127-69.02%合肥244,94048.66%2,23427.00%249,4990.41%2,294-23.74%廣州58,653-65.66%836-20.53%132,220-47.05%830-24.06%總計961,650-7,723-1,195,635-8,082- 2、從供應(yīng)量來看：中部省會城市中