物業(yè)管理實(shí)習(xí)報(bào)告.doc

一、前言:（一）實(shí)習(xí)目的：1、加強(qiáng)對(duì)所學(xué)課程內(nèi)容的理解、熟悉和掌握；2、使所學(xué)知識(shí)與現(xiàn)場(chǎng)工作聯(lián)系起來，能夠?qū)⑺鶎W(xué)知識(shí)用于解決物業(yè)管理工作中遇到的實(shí)際問題；3、學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理單位實(shí)際的工作方法及模式，為畢業(yè)后從事物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)。（二）實(shí)習(xí)過程：時(shí)間安排：本實(shí)習(xí)在物業(yè)管理課程教學(xué)結(jié)束后進(jìn)行，時(shí)限為2周。日程安排：1、第一天上午：實(shí)習(xí)動(dòng)員。其主要內(nèi)容如下：（1）實(shí)習(xí)的目的與意義；（2）實(shí)習(xí)要求及注意事項(xiàng)；（3）實(shí)習(xí)地點(diǎn)安排及分組情況； 第一天下午：前往實(shí)習(xí)地點(diǎn)，實(shí)習(xí)開始。2、第二天第五天上午，主要工作是：（1）參加實(shí)習(xí)單位的日常管理工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)其管理方法及管理模式；（2）查閱實(shí)習(xí)單位相關(guān)的物業(yè)管理檔案；（3）收集、整理有關(guān)資料，編寫實(shí)習(xí)報(bào)告； 3、第五天下午：實(shí)習(xí)總結(jié)、交實(shí)習(xí)報(bào)告；（3） 實(shí)習(xí)地點(diǎn)：華北科技學(xué)院二、實(shí)習(xí)單位概況：（1） 物業(yè)管理單位的性質(zhì)及具體機(jī)構(gòu)設(shè)置； 后勤服務(wù)管理中心（以下簡(jiǎn)稱“后勤中心”）成立于2010年1月，其前身是于2001年8月成立的后勤服務(wù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。后勤中心是在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)下，為師生提供多方位后勤保障和服務(wù)的職能部門，其服務(wù)項(xiàng)目主要涉及學(xué)校授權(quán)或委托的餐飲服務(wù)、公寓管理、工程修繕、水電暖服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、物資采購(gòu)、商貿(mào)服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)、打字印刷等管理和服務(wù)工作。 目前現(xiàn)有員工總數(shù)440多人，其中正式工77人，外聘人才10人，臨時(shí)工350余人。下設(shè)2個(gè)部室、7個(gè)中心、3個(gè)公司共計(jì)十二個(gè)部門。兩個(gè)部室是指計(jì)劃發(fā)展部（后勤辦公室）、財(cái)務(wù)部；7個(gè)中心是指動(dòng)力中心、餐飲中心、公寓中心、物流中心、綠化中心、印務(wù)中心、運(yùn)輸中心；3個(gè)公司是指工程公司、物業(yè)公司、商貿(mào)公司。（2） 物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作：接管驗(yàn)收的資料，招投標(biāo)方法、人才選拔與培訓(xùn)內(nèi)容等： 華北科技學(xué)院后勤服務(wù)管理中心是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和華北科技學(xué)院的發(fā)展組建起來的一個(gè)融投資、管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體的具有企業(yè)特色、教育特點(diǎn)的現(xiàn)代高校后勤企業(yè)后勤。后勤中心向所有有志于高校后勤服務(wù)事業(yè)的有識(shí)之士敞開胸懷，期待你的加盟，攜手并進(jìn)，共創(chuàng)未來。 后勤服務(wù)產(chǎn)業(yè)后勤根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，每年招收高素質(zhì)應(yīng)屆畢業(yè)生，如果你有志于高校后勤事業(yè)，熱愛高校后勤工作，擁有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)和職業(yè)技能，歡迎你攜帶你的個(gè)人簡(jiǎn)歷，來我校面試，經(jīng)過考核與審查，如果你被錄用為后勤中心職工，我們將為你提供良好的職業(yè)發(fā)展平臺(tái)。三、所管理的物業(yè)小區(qū)的情況： 華北科技學(xué)院隸屬國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局，其前身是原國(guó)家煤炭工業(yè)部 1984 年投資興建的北京煤炭管理干部學(xué)院分院。 1993 年改制為華北礦業(yè)高等?？茖W(xué)校，面向全國(guó)招生；1997 年被原國(guó)家教委評(píng)為全國(guó) 27 所示范性高等工程專科重點(diǎn)建設(shè)學(xué)校之一。 2002 年升格為普通本科院校，更名為華北科技學(xué)院。 學(xué)校占地面積 800 畝，建筑面積 40 萬(wàn)平方米。教學(xué)科研儀器設(shè)備總值 1.1 億元 ，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、多媒體等現(xiàn)代教育技術(shù)應(yīng)用廣泛，是中國(guó)教育科研網(wǎng)城市節(jié)點(diǎn)單位。館藏圖書 84.04 萬(wàn)冊(cè)，其中中文圖書 78.4 萬(wàn)冊(cè)，中外文報(bào)刊 1530 余種，電子圖書 67.39 萬(wàn)種，各類中外文全文數(shù)據(jù)庫(kù) 17 個(gè)，建立了較完備的文獻(xiàn)保障體系。 學(xué)?，F(xiàn)有教職工1054人，專兼職教師794人。其 中中國(guó)工程院院士 1 人（外聘），教授、副教授占教師總數(shù)的 43.4% ，具有博士、碩士學(xué)位的教師占教師總數(shù)的 73.4% 。享受國(guó)務(wù)院政府特殊津貼專家 13 人，國(guó)家級(jí)有突出貢獻(xiàn)的中青年專家 1人，國(guó)家級(jí)安全生產(chǎn)專家 4人。 學(xué)校具有工程碩士（安全工程領(lǐng)域）專業(yè)學(xué)位研究生培養(yǎng)資格， 開設(shè) 36 個(gè)本科專業(yè)及相關(guān)?？茖I(yè)，涉及工、理、文、法、經(jīng)濟(jì)、管理、教育等七大學(xué)科，已經(jīng)形成以全日制本科教育為主，專科教育、成人學(xué)歷教育、安全培訓(xùn)、函授教育并存的多學(xué)科、多層次、多形式的辦學(xué)體系。安全工程、采礦工程、自動(dòng)化 3 個(gè)本科專業(yè)被教育部列為特色專業(yè)建設(shè)點(diǎn)，電工電子實(shí)驗(yàn)中心是河北省實(shí)驗(yàn)教學(xué)示范中心，高教研究所被中國(guó)高教學(xué)會(huì)評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀高等教育研究機(jī)構(gòu)。 全日制在校學(xué)生16162人，畢業(yè)生初次就業(yè)率始終保持在 80% 以上，本科畢業(yè)生考研錄取率達(dá)到 15% ，特別是安全工程專業(yè)，考研錄取率接近 30% 。 學(xué)校面向素質(zhì)教育、面向安全生產(chǎn)、面向煤礦行業(yè)開展科學(xué)研究?，F(xiàn)有煤礦安全人機(jī)工程重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，煤礦瓦斯、水害預(yù)防基礎(chǔ)研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和河北省礦井災(zāi)害防治重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等 3 個(gè)省部級(jí)重點(diǎn)建設(shè)實(shí)驗(yàn)室。年引進(jìn)科研經(jīng)費(fèi) 4,000 余萬(wàn)元。 “ 十一五 ”期間，承擔(dān)國(guó)家自然科學(xué)基金、國(guó)家科技支撐計(jì)劃課題、國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金等國(guó)家級(jí)項(xiàng)目 22 項(xiàng)；承擔(dān)河北省自然科學(xué)基金、河北省社會(huì)科學(xué)基金、國(guó)家安監(jiān)總局等省部級(jí)項(xiàng)目 30 余項(xiàng)，獲省部級(jí)各類科技獎(jiǎng) 20 余項(xiàng)；煤礦瓦斯災(zāi)害防治、水害防治等研究成果達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平；公開發(fā)表核心及以上學(xué)術(shù)論文 2000 余篇，其中三大檢索 300 余篇。 1985年建在學(xué)校的中國(guó)煤礦安全技術(shù)培訓(xùn)中心，具有煤礦和安全生產(chǎn)兩個(gè)國(guó)家一級(jí)培訓(xùn)資質(zhì)，常年開展煤礦安全監(jiān)察實(shí)務(wù)、礦井災(zāi)害防治和礦山救護(hù)等類型的安全培訓(xùn)，年培訓(xùn)規(guī)模 5000人次。 學(xué)校與聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署、國(guó)際勞工組織等保持著長(zhǎng)期穩(wěn)定的工作聯(lián)系，與美國(guó)北卡羅來納大學(xué)、加拿大凱普瀾諾大學(xué)、越南地礦大學(xué)等高等院校通過多種形式聯(lián)合培養(yǎng)專業(yè)人才。目前在校任教的外籍專家和教師 15 人，在校留學(xué)生 102 人，是河北省在校外國(guó)留學(xué)生人數(shù)最多的院校之一。 學(xué)校以“自立立人、興安安國(guó) ”為校訓(xùn)，形成了 “團(tuán)結(jié)、勤奮、求實(shí)、創(chuàng)新”的校風(fēng)、“嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)，教書育人”的教風(fēng)和 “ 勤學(xué)、善思、力行、創(chuàng)新 ”的學(xué)風(fēng)。 展望 “ 十二五 ”，學(xué)校將繼續(xù)堅(jiān)持以安全生產(chǎn)為第一服務(wù)面向，堅(jiān)持安全培訓(xùn)和普通高等教育并重的原則，堅(jiān)持以工為主、以安全科技為特色的多科性現(xiàn)代大學(xué)的辦學(xué)定位，努力為安全生產(chǎn)輸送專業(yè)人才、攻克科技難題。 名稱：華北科技學(xué)院面積：占地面積:800 畝 建筑面積:40 萬(wàn)平方米 四、實(shí)習(xí)單位提供的各種物業(yè)管理服務(wù)情況（1）房屋維修與養(yǎng)護(hù):1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 2、每年 2 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。 3、每周 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。 （2）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)： 1、 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時(shí)率達(dá) 98%。 2、 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 3、 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 4、 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定，組織維修或者更新改造。5、 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 6、 按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。 定期進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的安全使用許可證。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。 7、 消防泵每季啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 8、 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 9、 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時(shí)檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。 10、 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。 11、 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 （3）安保消防: 1、 公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。2、 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 3、 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。 4、 配有樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時(shí)開通。收到報(bào)警信號(hào)后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。5、 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。6、 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù) 24 小時(shí)有專人管理，車庫(kù)內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。 （4）保潔服務(wù): 1、 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時(shí)清除主要道路積雪。 2、 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 3、 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。 4、 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 2 個(gè)月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。 5、 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。 6、 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬； 7、 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。 8、 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。 9、 天臺(tái)、屋頂每 2 個(gè)月清掃 1 次，無垃圾堆積。 10、 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。 11、 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 （5）綠化養(yǎng)護(hù)管理: 1、 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。 2、 以綠為主，植物造景。 3、 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。 4、 花草樹木定期修剪，目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無明顯黃土裸露。 5、 綠地植物存活率 95%以上。 6、 綠地設(shè)施基本完好。 五、其他工作：（一）實(shí)習(xí)單位實(shí)施智能化管理的情況：監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。 接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。 其余各類服務(wù)設(shè)備基本為市場(chǎng)先進(jìn)自動(dòng)化產(chǎn)品。(二）物業(yè)管理的資金運(yùn)行情況：維修基金的籌集與管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算、收繳及使用情況； 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 每年 2 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。資金籌集使用情況良好 （三）物業(yè)管理糾紛的投訴和處理情況； 業(yè)戶接待1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。2.管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。4.管理處實(shí)行回訪制度。4.1管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理