淺談商品房預(yù)售存在的問(wèn)題及防范對(duì)策.doc

淺談商品房預(yù)售存在的問(wèn)題及防范對(duì)策我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入鼎盛時(shí)期，各大城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大力投資房產(chǎn)事業(yè)，建設(shè)大量商品房，但是商品房仍然不能滿足人民群眾的日益增長(zhǎng)的需求。自我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法頒布以來(lái)中，商品房預(yù)售就成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最熱衷的一種銷售方式。然而在商品房預(yù)售中，如何保障購(gòu)房者的權(quán)益成為我們面臨的難題。雖然我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售制定了一系列的法律、法規(guī)，但是在實(shí)踐中，購(gòu)房者的合法權(quán)益還是不斷遭受侵害，其原因在于我國(guó)現(xiàn)有的相關(guān)法律制度過(guò)于簡(jiǎn)單、籠統(tǒng)，同時(shí)存在很多不足，無(wú)法有效地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。一、房產(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中存在的問(wèn)題及對(duì)購(gòu)房者造成的權(quán)利侵犯由于商品房預(yù)售時(shí)，標(biāo)的物尚不存在，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法即時(shí)履行交付房屋的義務(wù)。在商品房預(yù)售時(shí)，房產(chǎn)商會(huì)盡量通過(guò)廣告宣傳美化商品房，甚至夸大宣傳、設(shè)立定金陷井、使用霸王條款等，使購(gòu)房者的權(quán)利受到不同程度的侵犯。（一）房產(chǎn)商預(yù)售房產(chǎn)中主要存在的問(wèn)題1、房產(chǎn)商無(wú)證預(yù)售或缺證預(yù)售根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”?！耙徽铡奔雌髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，“五證”即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證。上述證照構(gòu)成了房產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)預(yù)售資質(zhì)，有無(wú)開(kāi)發(fā)預(yù)售資質(zhì)將關(guān)系到商品房預(yù)售合同是否有效。如果房產(chǎn)商無(wú)開(kāi)發(fā)預(yù)售資質(zhì)，將導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效，購(gòu)房者無(wú)法取得預(yù)售商品房的所有權(quán)。即使購(gòu)房者已經(jīng)占有了商品房，一旦發(fā)生糾紛，按照無(wú)效合同的處理原則，也要返還給房產(chǎn)商。2、房產(chǎn)商預(yù)售時(shí)夸大宣傳在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者將要購(gòu)買的商品房有的僅是在建工程，因此，廣告和售樓書對(duì)購(gòu)房者起著非常重要的作用，是購(gòu)房者了解預(yù)售商品房的必需資料。設(shè)計(jì)精美、充滿想象力的廣告和售樓書會(huì)使購(gòu)房者充滿憧憬。房產(chǎn)商為吸引更多的購(gòu)房消費(fèi)者前來(lái)參觀沙盤，訂購(gòu)預(yù)售商品房，往往會(huì)印制大量的廣告、售樓書等宣傳資料來(lái)宣傳自己樓盤的優(yōu)勢(shì)。不誠(chéng)信的房產(chǎn)商的宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況。同時(shí)，有的房產(chǎn)商還會(huì)特地找來(lái)大量“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛，影響意向購(gòu)房者的心理，從而促成交易。 3、在預(yù)售商品房時(shí)設(shè)立定金陷阱按照目前商品房預(yù)售市場(chǎng)上的交易習(xí)慣，房產(chǎn)商與購(gòu)房者在簽訂正式的商品房預(yù)售合同前，雙方先簽訂一份認(rèn)購(gòu)書，對(duì)雙方交易房屋的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行初步約定。認(rèn)購(gòu)書中通常有著非常核心的內(nèi)容定金條款。開(kāi)發(fā)商擬定的認(rèn)購(gòu)書對(duì)于定金一般作如下規(guī)定：“乙方（購(gòu)房者）須于簽署本認(rèn)購(gòu)書后X日內(nèi)與甲方（開(kāi)發(fā)商）簽署商品房買賣合同。如乙方在上述期限內(nèi)不簽訂商品房買賣合同，甲方有權(quán)扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋?！备鶕?jù)我國(guó)擔(dān)保法第89條的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。這就是“定金罰則”的具體規(guī)定。就初衷而言，“定金罰則”懲罰的是違約方，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)本應(yīng)是一種公平、公正的一種制度。然而，不少開(kāi)發(fā)商利用了這一制度，或者以此騙取購(gòu)房者已交納的定金，或者將其作為脅迫買受人簽訂預(yù)售合同的砝碼，因此，在房產(chǎn)商中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開(kāi)始”。4、預(yù)售合同中使用霸王條款在我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售中，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制定預(yù)售合同文本，與商品房市場(chǎng)發(fā)展初期由房產(chǎn)商單方面制定合同文本的情形相比，格式條款的濫用的確得到一定程度的制止。但是，商品房預(yù)售合同文本畢竟不是立法機(jī)關(guān)制定的法條，房產(chǎn)商可以另行擬定補(bǔ)充協(xié)議，況且，即使是示范文本中的條款也可以“依法變更”或“另行協(xié)商”，這些都為房產(chǎn)商設(shè)置一些不公平的格式條款提供了可乘之機(jī)，只是在表現(xiàn)形式上變的更加不易覺(jué)察而已。常見(jiàn)的濫用格式條款的情形有：（1）利用含混表述誤導(dǎo)購(gòu)房者，在違反承諾時(shí)就以多重語(yǔ)義為由逃避責(zé)任。（2）對(duì)不可抗力作擴(kuò)大解釋。（3）利用格式條款單方變更國(guó)家職能部門或地方政府就商品房預(yù)售而頒布的規(guī)定內(nèi)容。（4）以商品房預(yù)售合同示范文本為借口拒絕設(shè)定購(gòu)房者提出的條款以及某些有利于購(gòu)房者的法定內(nèi)容。（5）限制購(gòu)房者的法律救濟(jì)手段。（二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能侵犯購(gòu)房者的權(quán)利根據(jù)中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，消費(fèi)者享有人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、結(jié)社權(quán)、受教育權(quán)、受尊重權(quán)、監(jiān)督權(quán)等。作為商品房的消費(fèi)者即購(gòu)房者，同樣享有這些權(quán)利。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為可能侵犯購(gòu)房者以下幾種權(quán)利：第一，商品虛假?gòu)V告現(xiàn)象有可能侵犯購(gòu)房者的知情權(quán)；第二，地產(chǎn)商將房屋產(chǎn)權(quán)違法進(jìn)行抵押可能侵犯購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)安全權(quán)；第三，將來(lái)在房屋面積、共攤面積上處理不公可能侵犯購(gòu)房者公平交易權(quán)；第四，涉及房貸的各種金融服務(wù)被指定為某單位所提供侵犯購(gòu)房者選擇權(quán)；第五，開(kāi)發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢(shì)地位不予賠償侵犯購(gòu)房者的賠償權(quán)。二、商品房預(yù)售制度不足的主要表現(xiàn)（一）商品房預(yù)售的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)不公商品房預(yù)售制度本身所固有的缺陷決定了其運(yùn)行過(guò)程需要信息的充分披露，以降低預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房產(chǎn)商而言，商品房預(yù)售制度具有提高資金周轉(zhuǎn)效率、緩解資金壓力作用，可是，對(duì)購(gòu)房者和銀行而言，將承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)調(diào)整或者出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，在期房變現(xiàn)房時(shí)，銀行就會(huì)因房?jī)r(jià)下跌而增加貸款壞賬的概率，購(gòu)房者也要承擔(dān)購(gòu)買期房時(shí)多支出的房?jī)r(jià)。此外，一些不講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商利用自己所掌握的預(yù)售信息優(yōu)勢(shì)，制造虛假的期房供求關(guān)系，以廣告和宣傳資料欺騙購(gòu)房者，所建項(xiàng)目一再延期，一房多賣等，致使商品房預(yù)售糾紛屢見(jiàn)不鮮。其原因在于我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售信息披露監(jiān)管不力，有關(guān)法律法規(guī)不健全，再加上一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自律性差，唯利是圖，鉆法律漏洞的空子。（二）商品房預(yù)售款監(jiān)管機(jī)關(guān)不明確城市房地產(chǎn)管理法第45條第3款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！痹摲l僅籠統(tǒng)的規(guī)定了商品房預(yù)售款的用途，并沒(méi)有明確規(guī)定監(jiān)管主體及其權(quán)限、法律責(zé)任等。城市商品房預(yù)售管理辦法第11條第2款又做了進(jìn)一步的規(guī)定：“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定?！彪m然該部門規(guī)章將資金監(jiān)管的具體辦法制定權(quán)授予了各地的房地產(chǎn)管理部門，但是在實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)關(guān)和監(jiān)管模式，導(dǎo)致了很多的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了進(jìn)30年的發(fā)展，可是預(yù)售款的使用已經(jīng)成為當(dāng)前商品房預(yù)售管理中最為薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)。三、商品房預(yù)售的防范對(duì)策就當(dāng)前社會(huì)實(shí)踐而言，購(gòu)房者購(gòu)買商品房是一件十分重要的置產(chǎn)行為，許多個(gè)人和家庭實(shí)際上是傾其全力來(lái)購(gòu)買商品房，若其權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)，則必將為購(gòu)房者帶來(lái)嚴(yán)重災(zāi)難，進(jìn)而可能影響社會(huì)團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定。另一方面，我們也應(yīng)該看到商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所起的積極作用。當(dāng)前其之所以存在許多弊端，主要是沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，導(dǎo)致有些僵化、老化，甚至對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。盡管如此，我們認(rèn)為其存在的弊端完全可以通過(guò)對(duì)預(yù)售制度的改革和完善來(lái)解決，而不是采取徹底廢除的做法。下面筆者將結(jié)合前文所述，提出防范預(yù)售合同中購(gòu)房者法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以期對(duì)改革和完善我國(guó)當(dāng)前的商品房預(yù)售制度起到一定的借鑒作用。針對(duì)商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)，筆者分別從國(guó)家和購(gòu)房者的角度分析，采取相對(duì)應(yīng)的防范對(duì)策。（一）國(guó)家應(yīng)為商品房預(yù)售提供法律保障1、建立健全完善商品房預(yù)售信息披露制度房產(chǎn)商在商品房預(yù)售市場(chǎng)中所為各種欺詐行為的實(shí)質(zhì)是：房產(chǎn)商不充分履行其應(yīng)承擔(dān)的信息披露義務(wù)而導(dǎo)致購(gòu)房者依法享有的知情權(quán)被侵犯。而美國(guó)、香港的預(yù)售制度未出現(xiàn)較大的爭(zhēng)議，很大的原因在于信息透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，任何違背信息披露義務(wù)侵害購(gòu)房者信息知情權(quán)的行為都將受到嚴(yán)厲的懲罰。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可以通過(guò)特別立法設(shè)立一套嚴(yán)格而完善的信息披露制度，將房產(chǎn)商的“信息披露”作為一項(xiàng)法定義務(wù)加以規(guī)定，加大房產(chǎn)商信息披露義務(wù)，無(wú)疑是防范風(fēng)險(xiǎn)的較好方法。具體而言，針對(duì)房產(chǎn)商建立的信息披露制度應(yīng)參考真實(shí)性、全面性、方便性、最新性、簡(jiǎn)易性、懲罰性等標(biāo)準(zhǔn)。2、建立商品房預(yù)售合同事前審查制度在美國(guó)和香港都將預(yù)售合同作為審查的對(duì)象之一，可以有效地防止房產(chǎn)商精心設(shè)計(jì)條款引誘購(gòu)房者上當(dāng)，避免欺詐的發(fā)生。我們應(yīng)借鑒其規(guī)定，建立預(yù)售合同事前審查制度。預(yù)售合同主要審查兩方面：一方面審查預(yù)售合同是否具備法律規(guī)定的必備條款?？梢园凑丈唐贩夸N售管理辦法第16條的規(guī)定對(duì)合同進(jìn)行審查。另一方面審查是否存在不利于購(gòu)房者的格式條款。因?yàn)樵谖覈?guó)房產(chǎn)商利用格式條款侵害購(gòu)房者權(quán)益的事情時(shí)有發(fā)生。3、建立預(yù)售款第三方托管與專用賬戶制度商品房預(yù)售款可以說(shuō)是商品房預(yù)售合同中的核心部分，房產(chǎn)商通過(guò)預(yù)售款達(dá)到融資的目的，購(gòu)房者通過(guò)預(yù)售款對(duì)將來(lái)的房屋行使權(quán)利。因此，對(duì)預(yù)售款的有效監(jiān)管無(wú)疑具有重要意義。建立我國(guó)的預(yù)售款第三方托管制度，并設(shè)立預(yù)售款的專用賬戶，劃撥這個(gè)賬戶的資金必須先提交相關(guān)的申請(qǐng)證明文件，開(kāi)發(fā)商不得擅自挪用，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房者的權(quán)益。（二）商品房購(gòu)房者法律風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策在商品房預(yù)售合同中，購(gòu)房者面臨很多法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦房產(chǎn)商違約又沒(méi)有足夠的能力承擔(dān)責(zé)任的情況下，即使購(gòu)房者訴諸法律程序并最終獲得了法律的支持，購(gòu)房者的權(quán)益仍舊是沒(méi)有得到實(shí)際的保護(hù)。因此，建立相應(yīng)的救助體系，實(shí)現(xiàn)在房產(chǎn)商違約之后的快速賠付是非常必要的，也是維護(hù)社會(huì)公平正義的應(yīng)有之義。1、提高購(gòu)房者的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者的權(quán)益不僅僅需要法律制度的保障，更需要購(gòu)房者自身對(duì)商品房預(yù)售合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和規(guī)避。然而，我國(guó)當(dāng)前大部分的購(gòu)房者并不了解商品房預(yù)售合同中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其避免方式，這就給開(kāi)發(fā)商提供了侵犯購(gòu)房者權(quán)益的可乘之機(jī)。面對(duì)這種狀況，我們政府的有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)系統(tǒng)的整理商品房預(yù)售合同中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，向社會(huì)廣泛宣傳，使廣大的購(gòu)房者能夠及時(shí)了解商品房預(yù)售合同中的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方法。同時(shí)，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)學(xué)習(xí)和了解商品房預(yù)售的知識(shí)及相關(guān)法律規(guī)定。在與房產(chǎn)商簽訂商品房預(yù)售合同之前認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)商的“五證”和“一照”，對(duì)開(kāi)發(fā)商的宣傳資料認(rèn)真辨別，必要時(shí)聘請(qǐng)律師協(xié)助等等。2、參加商業(yè)保險(xiǎn)，減少預(yù)購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)如前文所分析，當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配極不合理，因此，政府有必要設(shè)立專門的商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?。凡是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該參加這個(gè)基金，把整個(gè)商品房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給銀行、購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)商，從而有效的平衡各方的利益。在現(xiàn)代社會(huì)中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。在商品房預(yù)售市場(chǎng)中，同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。為減少風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以參加商業(yè)保險(xiǎn)，以便得到相應(yīng)的事后救濟(jì)。目前在房地產(chǎn)行業(yè)，保險(xiǎn)僅在銀行按揭的某些業(yè)務(wù)中才有所介入，但購(gòu)房者對(duì)預(yù)售合同中相關(guān)的不同環(huán)節(jié)能否用商業(yè)保險(xiǎn)的方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，有著現(xiàn)實(shí)的期待。商品房是人們生活起居的重要場(chǎng)所，而且價(jià)值頗大。雖然房屋還沒(méi)建成，不能對(duì)其進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，但是可以對(duì)購(gòu)房者的期待權(quán)進(jìn)行保險(xiǎn)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能按期交房、攜款潛逃等而又不能賠償購(gòu)房者時(shí)，購(gòu)房者就可以通過(guò)獲得相應(yīng)的保險(xiǎn)金來(lái)填補(bǔ)自己的損失。參考文獻(xiàn)1、陳文主編：如何防范房地產(chǎn)買賣中的風(fēng)險(xiǎn)，法律出版社2004年版，第33頁(yè)。2、吳清旺、賀丹青：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利益沖突與衡平，法律出版社2005年版，第156159頁(yè)。3、肖元真、鄭榮德、王嘉瑜：我國(guó)取消商品房預(yù)售制度的政策預(yù)期和實(shí)施前景，金融與經(jīng)濟(jì)2006年第1期，第