萬達(dá)商業(yè)管理模式.doc

., . .萬達(dá)商管運(yùn)作模式：組織結(jié)構(gòu)|薪酬考核|管理職責(zé)萬達(dá)集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為項(xiàng)目前期、中期、后期三個(gè)階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)行管理。一、萬達(dá)集團(tuán)總體架構(gòu)萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其他大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控。萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，將所有部門劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商；一個(gè)總裁只管施工，達(dá)到快速統(tǒng)一的工廠化速度；一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。二、萬達(dá)商管組織架構(gòu)三、萬達(dá)招商運(yùn)營中心架構(gòu)四、萬達(dá)商管項(xiàng)目經(jīng)營管理萬達(dá)商管之項(xiàng)目經(jīng)營管理，包括項(xiàng)目經(jīng)營分析（現(xiàn)金流分析）、項(xiàng)目經(jīng)營決策文件、項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書、項(xiàng)目獎(jiǎng)金考核、項(xiàng)目年度考核、獎(jiǎng)金分配方案6大方面，其中細(xì)化內(nèi)容包括每一事項(xiàng)的時(shí)間要求、責(zé)任部門、上報(bào)內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。1、時(shí)間要求新項(xiàng)目：項(xiàng)目摘牌后30天內(nèi)老項(xiàng)目：每季度首月10日前進(jìn)行修訂，每半年會審一次責(zé)任部門股份公司計(jì)劃部牽頭組織、營銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部配合；項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)部門、其他部門配合。上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表、開發(fā)計(jì)劃表（包括關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、面積指標(biāo)、成本收益）、銷售計(jì)劃及回款分解表、工程成本明細(xì)表。流程要求計(jì)劃部（發(fā)出指令）項(xiàng)目公司（編制計(jì)劃表根據(jù)計(jì)劃表形成銷售計(jì)劃表、工程成本明細(xì)表、現(xiàn)金流表）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部匯總計(jì)劃部計(jì)劃部組織營銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部聯(lián)合會審反饋意見并項(xiàng)目公司對口部門修改修改并匯總至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部最終定稿OA上報(bào)股份公司計(jì)劃部組織財(cái)務(wù)部、營銷部、成本控制部匯總形成各項(xiàng)目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表匯報(bào)2、項(xiàng)目經(jīng)營決策文件2.1項(xiàng)目經(jīng)營期2.1.1時(shí)間要求：簽訂決策文件20天前2.1.2審核部門：項(xiàng)目簪理中心計(jì)劃部2.1.3上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目總體經(jīng)營期（用于財(cái)務(wù)稅費(fèi)測算）和項(xiàng)目分期經(jīng)營期（用于項(xiàng)目獎(jiǎng)金測算）項(xiàng)目總體經(jīng)營期：計(jì)劃開始時(shí)間：原則上為開工前6個(gè)月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時(shí)間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時(shí)間為準(zhǔn)，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時(shí)間超過6個(gè)月，則以開工前6個(gè)月為經(jīng)營期開始時(shí)間。計(jì)劃結(jié)束時(shí)間：本期最后一個(gè)單體竣工驗(yàn)收后六個(gè)月之內(nèi)。（如項(xiàng)目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計(jì)劃結(jié)束時(shí)點(diǎn)，經(jīng)計(jì)劃部核準(zhǔn)并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，則結(jié)束時(shí)點(diǎn)可進(jìn)行調(diào)整）。2.1.4流程要求：項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部牽頭編制項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子會簽計(jì)劃部審核項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理主管項(xiàng)目副總裁計(jì)劃部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)務(wù)部2.2項(xiàng)目基本獎(jiǎng)金測算2.2.1時(shí)間要求：簽訂決策文件前10天2.2.2前置條件：項(xiàng)目經(jīng)營期已確認(rèn)；項(xiàng)目目標(biāo)成本已確認(rèn)并已形成投資計(jì)劃表；項(xiàng)目公司成本控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)（分期）分拆投資計(jì)劃表（項(xiàng)目最終結(jié)算時(shí)分?jǐn)傇瓌t應(yīng)與分拆計(jì)劃表的分?jǐn)傄罁?jù)一致）；責(zé)任部門：項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部。2.2.4流程要求：目標(biāo)成本確認(rèn)并形成投資計(jì)劃表（成本控制部）項(xiàng)目公司成本部分拆投資計(jì)劃表股份公司成本控制部確認(rèn)計(jì)劃部編制基本獎(jiǎng)金方案轉(zhuǎn)股份公司成本控制部2.3經(jīng)營決策文件2.3.1時(shí)間要求：項(xiàng)目首期開盤前1個(gè)月2.3.2前置條件：項(xiàng)目經(jīng)營期確認(rèn)、項(xiàng)目面積指標(biāo)確認(rèn)、項(xiàng)目目標(biāo)成本確認(rèn)、項(xiàng)目銷售收入確認(rèn)、項(xiàng)目基本獎(jiǎng)金方案2.3.3責(zé)任部門：股份公司成本控制部2.3.5執(zhí)行提示：由項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財(cái)務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件；項(xiàng)目管理中心營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價(jià)格抄送股份公司財(cái)務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送股份公司財(cái)務(wù)部；股份公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送股份公司成本控制部；項(xiàng)目公司分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價(jià)格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險(xiǎn)提示上報(bào)股份公司成本控制部；在“項(xiàng)目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個(gè)工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關(guān)資料抄送計(jì)劃部并進(jìn)行交底，計(jì)劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書。2.3.5流程要求：項(xiàng)目公司總經(jīng)理股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計(jì)劃部、營銷部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部會審一項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理分管項(xiàng)目、財(cái)務(wù)、成本副總裁總裁董事長五、萬達(dá)商管各部管理職責(zé)1、萬達(dá)商管公司管理職能（1）負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建萬達(dá)廣場的支持信息；（2）參與萬達(dá)廣場主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān)的部分的設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供萬達(dá)廣場中步行街部分、物業(yè)管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設(shè)計(jì)邊界條件；（3）負(fù)責(zé)系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日常管理工作；（4）負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的前期開辦費(fèi)用、招商推廣費(fèi)用、日常運(yùn)營成本（含物業(yè)管理費(fèi)）的測算和報(bào)審；（5）負(fù)責(zé)步行街商鋪?zhàn)饨鹗袌稣{(diào)研；（6）負(fù)責(zé)組建各在建萬達(dá)廣場的商管公司；（7）負(fù)責(zé)在建萬達(dá)廣場的非主力店招商的組織管理；（8）負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂（主力店和非主力店）；（9）負(fù)責(zé)組織萬達(dá)廣場的運(yùn)營接管；（10）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各地萬達(dá)廣場設(shè)備設(shè)施移交；（11）負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場開業(yè)的策劃和組織實(shí)施；（12）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營運(yùn)、物業(yè)管理工作；（13）負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場各項(xiàng)收入收繳工作監(jiān)督考核；（14）負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地萬達(dá)廣場的安全工作；（15）負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的的建設(shè)和維護(hù)；（16）負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算、資金管理；（17）負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè)；（18）負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)和制度建設(shè)；（19）配合接待集團(tuán)安排的的投資人的參觀接待工作。2、萬達(dá)商管公司招商中心職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定集團(tuán)商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行；（2）負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建萬達(dá)廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告；（3）根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃，對整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成；（4）根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對商戶經(jīng)營情況進(jìn)行分析，為萬達(dá)廣場的商戶調(diào)整提供依據(jù)；（5）負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司萬達(dá)廣場步行街商鋪調(diào)整計(jì)劃；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況；（6）負(fù)責(zé)各萬達(dá)廣場廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作；（7）責(zé)對各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績效考核；（8）負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級等提出意見；（9）負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新；（10）負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障；（11）跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策提供信息和建議；組織和推動(dòng)集團(tuán)商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。3、萬達(dá)商管公司營運(yùn)中心職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定和完善萬達(dá)廣場營運(yùn)管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；（2）確保各地商管公司建立營運(yùn)管理規(guī)范并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；（3）營運(yùn)決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運(yùn)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、營銷策劃活動(dòng)、經(jīng)營環(huán)境改善和提升計(jì)劃；（4）開展市場調(diào)查與研究，分析和了解市場的發(fā)展和廣場的競爭環(huán)境；（5）根據(jù)內(nèi)部運(yùn)營數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確萬達(dá)廣場的定位，制定業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整；（6）營銷策劃管理，參與制定年度營銷策劃方案和計(jì)劃，組織和實(shí)施營銷策劃活動(dòng)，進(jìn)行營銷企劃活動(dòng)的跟蹤與評估；（7）經(jīng)營規(guī)范的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營規(guī)范，提升廣場的經(jīng)營形象；（8）經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣場內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力；（9）客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氛圍；（10）顧客服務(wù)管理，建立顧客服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行；（11）公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境；（12）人員管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員和營業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員相關(guān)專業(yè)知識、技能和能力的培訓(xùn)和發(fā)展；（13）多種經(jīng)營的管理，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營的規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常運(yùn)營稽核與多種經(jīng)營商戶信息的維護(hù)和管理；（14）廣告位的經(jīng)營與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營，確保廣告經(jīng)營的整體形象和安全；（15）負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策的落實(shí)，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確合理使用；（16）負(fù)責(zé)新場開業(yè)前期營運(yùn)相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè)；（17）協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場的安全、穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)廣場的保值與增值；（18）負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)代理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、（19）多種經(jīng)營收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定；（20）負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的核查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報(bào)表；（21）負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用繳收計(jì)劃的制定，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬計(jì)劃，向集團(tuán)投資部編報(bào)未來年度租金收入預(yù)測；（22）協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合受租工作；（23）負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)的制定與考核工作；組織有關(guān)收費(fèi)減免政策的審核工作；（24）負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費(fèi)管理、合同履行、指標(biāo)考核工作；（25）負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項(xiàng)收費(fèi)的信息收集、整理和綜合分析，評定商家履約情況，定期進(jìn)行信譽(yù)評估，形成分析報(bào)告；（26）負(fù)責(zé)評定各地商管公司收租收費(fèi)工作。4、萬達(dá)商管公司品質(zhì)管理部職責(zé)（1）協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度的可行性，監(jiān)督、檢查各地商管公司對集團(tuán)公司制度的落實(shí)情況；（2）負(fù)責(zé)對各地商管公司開業(yè)后的整體管理工作進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對各地商管公司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進(jìn)；（3）負(fù)責(zé)以保障安全和項(xiàng)目品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，定期對歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實(shí)落實(shí)情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)行整改并定期復(fù)查。對檢查的問題重點(diǎn)跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對重點(diǎn)問題進(jìn)行復(fù)查；（4）負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報(bào)告、計(jì)劃，監(jiān)督各地商管公司品質(zhì)管理工作落實(shí)。督促各地項(xiàng)目公司的自查和不合格問題的改進(jìn)，協(xié)助各地公司提高資深檢查力度和水平；（5）負(fù)責(zé)總結(jié)各地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有利于提高各地商管公司的經(jīng)驗(yàn)通過集團(tuán)商管公司進(jìn)行推廣；（6）負(fù)責(zé)品質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作的實(shí)施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供給各地商管公司；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題和好的經(jīng)驗(yàn)做法，編制培訓(xùn)資料督促各地商管公司學(xué)習(xí)；（7）負(fù)責(zé)依據(jù)每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點(diǎn)和重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司相關(guān)部門進(jìn)行集中檢查；協(xié)助各地商管公司進(jìn)行定期評估影響品質(zhì)管理因素，指導(dǎo)編制整改方案；（8）負(fù)責(zé)對提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或計(jì)劃協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司各部門配合工作。5、萬達(dá)商管公司物業(yè)管理部職責(zé)（1）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力營造清潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境；（2）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實(shí)施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動(dòng)、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清晰；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布狀況明細(xì)；確保消防設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地萬達(dá)廣場處于消防安全運(yùn)行狀態(tài)；（3）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實(shí)施有效的安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)安全隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對；（4）監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營造良好的居住和工作環(huán)境，做好萬達(dá)品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作；（5）指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務(wù)合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同；對各地商管公司定期開展合同及法律相關(guān)知識培訓(xùn)，對各種物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評估；（6）負(fù)責(zé)住宅、寫字樓、商業(yè)等各物業(yè)類型的物業(yè)管理費(fèi)測算，統(tǒng)計(jì)、指導(dǎo)、督促各地商管公司物業(yè)管理費(fèi)收取工作；規(guī)范收費(fèi)管理程序，完善收費(fèi)流程，確保物業(yè)費(fèi)收繳率；監(jiān)督、審核管理費(fèi)減免情況；（7）定期與主力店租戶進(jìn)行溝通，指導(dǎo)、檢查各地商管公司與當(dāng)?shù)刂髁Φ曜鈶魷贤ㄇ闆r；處理主力店租戶重大投訴；監(jiān)督、檢查主力店有關(guān)租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況并定期進(jìn)行評估；（8）負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查各地停車場的運(yùn)行管理和收費(fèi)管理，確保停車服務(wù)高效、有序、安全、方便，確保停車收費(fèi)合法，收費(fèi)過程無漏洞。1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。在紛雜的塵