國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗與啟示(一).docx

國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗與啟示(一)摘要房地產(chǎn)投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場、培育和健全資本證券市場及促進社會發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展涉及其發(fā)行、上市交易和所投資物業(yè)的運營和管理等諸多方面，應在汲取國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的成功經(jīng)驗的基礎上，從法律制度完善、機構(gòu)投資者參與及自身不斷創(chuàng)新的專業(yè)隊伍培養(yǎng)等方面入手，開創(chuàng)中國房地產(chǎn)投資信托的新局面。關鍵詞房地產(chǎn)投資信托；REIT；啟示房地產(chǎn)商品既是消費品，也是資本品，能夠產(chǎn)生可觀現(xiàn)金收益的這一特性，使房地產(chǎn)成為社會資金投向的重要領域。但同時，房地產(chǎn)價值的昂貴又使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而房地產(chǎn)的經(jīng)營運作及相關業(yè)務又具有很強的專業(yè)性，要求投資者具備相當?shù)膶I(yè)知識和經(jīng)驗，這一切構(gòu)成了普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中，市場經(jīng)濟國家通過較為成熟的證券市場逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式房地產(chǎn)投資信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不斷趨于完善。房地產(chǎn)投資信托是指通過制訂信托投資計劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。隨著中國城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場需要大量的資金支持。過分依賴商業(yè)銀行體系的房地產(chǎn)融資模式，令政府和社會各界越來越關注可能由房地產(chǎn)過熱引發(fā)的金融風險，出現(xiàn)了收緊房地產(chǎn)貸款的趨勢。而國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)及具有廣泛社會影響的房地產(chǎn)業(yè)，又不能因為缺乏金融支持而出現(xiàn)大的起伏。因此，迫切需要金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同探討拓寬房地產(chǎn)融資的渠道。在這種背景下，選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，無疑可以滿足這樣一種需求。筆者總結(jié)國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗，探討其帶給我們有益的啟示。一、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的起源及發(fā)展沿革投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國的發(fā)展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，其原因是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了內(nèi)國歲人法的856條859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。為了提供房地產(chǎn)市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產(chǎn)投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當?shù)囊?guī)模。在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在35左右，而該國的長期國債收益率在15左右，2的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產(chǎn)價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國REITs的多樣化經(jīng)營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務處理都作了相關的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)領匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。二、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75，每年須至少將其應納稅收入的90分配給股東，總資產(chǎn)的75必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營意識的增強。許多REITs認識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀90年代中期REI