不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀山東眾成仁和律師事務(wù)所 劉文榮,2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第656號(hào)國務(wù)院令，公布不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，自2015年3月1日起施行。 條例共六章三十五條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定。,第一條為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律，制定本條例。第一條解讀：整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,（第一條解讀續(xù)）根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對(duì)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。制定出臺(tái)條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。,第五條下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第五條解讀：該條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的內(nèi)容，即哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利需要依照不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的規(guī)定辦理登記，前9項(xiàng)列舉，第10項(xiàng)為兜底條款。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第六條國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第六條解讀：明確由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，同時(shí)要求縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第七條 不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?？缈h級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第七條續(xù) 國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。,第七條解讀：將分散的登記職責(zé)整合到一個(gè)部門，使原來不動(dòng)產(chǎn)登記多頭管理的問題得到切實(shí)解決。第一款規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記辦理一般原則；第二款規(guī)定了跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記辦理的問題；第三款規(guī)定了國務(wù)院重點(diǎn)確定的不動(dòng)產(chǎn)如何登記由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。,第八條不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第八條續(xù)（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。,第八條解讀：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的載體，該條要求登記機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地予以記載。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第九條不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第九條解讀：該條規(guī)范了登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機(jī)構(gòu)要明確唯一、合法的介質(zhì)形式。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。,第十條解讀：不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確、完整，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益，該條明確了對(duì)登記事項(xiàng)的要求，并對(duì)什么情況下可以修改登記事項(xiàng)做出明確規(guī)定。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十二條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十二條解讀：建立嚴(yán)格、周密的不動(dòng)產(chǎn)登記簿保管制度是完全必要的，該條要求紙質(zhì)登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施；電子登記簿要配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，例如電子登記薄要定期進(jìn)行異地備份。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十三條不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。 行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十三條解讀：該條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管責(zé)任，要求登記機(jī)構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度，永久保存登記簿；任何人不得損毀登記簿登記簿損毀、滅失的，要依據(jù)原有登記資料予以重建。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十五條當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十五條解讀：該條體現(xiàn)了充分尊重申請(qǐng)人意思自治的原則。我國民法通則第4條明確規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則。 不動(dòng)產(chǎn)交易屬于民事活動(dòng)，應(yīng)遵循的基本原則就是自愿原則，除非法律另有規(guī)定或者依據(jù)有關(guān)國家機(jī)關(guān)規(guī)定，否則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記。當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)登記，也不能隨意為當(dāng)事人的申請(qǐng)確定期限。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行自愿原則，但如果不登記，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，則無法發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的物權(quán)變動(dòng)的效果(如所有權(quán)不轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)不能產(chǎn)生等)，勢必要承受巨大的法律上的風(fēng)險(xiǎn)。,第十六條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十六條解讀：該條明確了提交申請(qǐng)材料的范圍，并明確申請(qǐng)人要對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十五條國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。第二十五條解讀：關(guān)于登記信息共享，條例主要規(guī)定：一是建立信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，要求國土資源部會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息要納入該平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。二是加強(qiáng)登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實(shí)時(shí)互通共享。三是加強(qiáng)其他部門之間的信息共享，要求國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十八條查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十八條解讀：規(guī)范了權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)單位對(duì)查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記信息、資料的使用問題。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十九條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十九條解讀：該條原則規(guī)定了違反不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。首先對(duì)登記機(jī)構(gòu)規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，如果登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次明確強(qiáng)調(diào)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)于提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十條解讀：該條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)工作人員不當(dāng)履職責(zé)任。規(guī)定登記人員有虛假登記，損毀、偽造登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)等濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十一條 偽造、變造不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十一條解讀為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的權(quán)威性，避免登記錯(cuò)誤，該條規(guī)定對(duì)于偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的行為，除了收繳、沒收違法所得等行政處罰外，并可依法追究民事賠償責(zé)任以及刑事責(zé)任。,第三十二條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他