東莞城市發(fā)展方向

【東莞市城市發(fā)展方向研究】報告,Respect laws,東莞公司2009年12月,報告目的：梳理城市發(fā)展軌跡，從中找出城市發(fā)展方向，并結(jié)合自身資源，合理布局東莞，通過長短期的配置，以最合適的方式獲取最合適的土地愿景：通過此次梳理，為以后項目發(fā)展提供找地依據(jù)，并跟隨城市發(fā)展步伐，發(fā)現(xiàn)市場機會，比對手提前做好準(zhǔn)備,目的與愿景,片區(qū)定位和發(fā)展趨勢,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區(qū)選擇,整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響,未來投資格局,產(chǎn)業(yè)升級,改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),提高素質(zhì)及效率,產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和結(jié)構(gòu)的提升,生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合、技術(shù)水平和管理水平以及產(chǎn)品質(zhì)量的提高,改變就業(yè)方向,實現(xiàn)企業(yè)更大盈利促進經(jīng)濟發(fā)展,購買力加強,人口質(zhì)量提高,產(chǎn)業(yè)升級對未來市場需求、客戶群體的影響：,住宅品質(zhì)需求提升,市場容量擴大,市場容量擴大,東莞目前所處階段：自2000年以來，東莞進入轉(zhuǎn)型階段，著重改善原先靠“三來一補”發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)及效率,1984年至1994為第二階段。東莞繼續(xù)大力招商引資，加快發(fā)展外向型經(jīng)濟，結(jié)合農(nóng)村工業(yè)化和城鄉(xiāng)一體化進程。這一時期，經(jīng)濟總量躍上幾個臺階。,1994年至2000為第三階段。大量國際企業(yè)投資明顯增多，以IT產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在這一時期，財政收入年均增長25%，6年翻了3番。,2000年以來為發(fā)展的第四階段。東莞進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，并確立了以建設(shè)“現(xiàn)代制造業(yè)名城”為突破口，城市綜合實力得到迅速提升。,切入階段,起步階段,騰飛階段,轉(zhuǎn)型階段,地級市直轄鎮(zhèn)的政府管理模式，極大刺激了各個鎮(zhèn)區(qū)的招商引資力度,東莞取得了先發(fā)優(yōu)勢,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接,有利區(qū)域地緣優(yōu)勢,獨特地區(qū)城鎮(zhèn)分權(quán)激勵治理結(jié)構(gòu),一定產(chǎn)業(yè)積累,東莞模式,1978年至1984為第一階段。東莞適應(yīng)國家給予廣東的特殊政策和靈活措施，東莞以“三來一補”為切入點著手發(fā)展外向型經(jīng)濟。與國內(nèi)其他城市相比，取得了先發(fā)優(yōu)勢。,與國內(nèi)其他相比,取得了比較優(yōu)勢,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)大幅度成長,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009Q3,第一產(chǎn)業(yè),第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：08年以來由于受到國際金融危機影響，09年前三季度增長率為3%，第三產(chǎn)業(yè)成為此輪經(jīng)濟增長的主要動力，面對與日俱增的第三產(chǎn)業(yè)需求，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有望得到改善,東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體仍以第二產(chǎn)業(yè)為主,東莞第三產(chǎn)業(yè)SWOT分析：,目前東莞第三產(chǎn)業(yè)中的消費性服務(wù)及生產(chǎn)性服務(wù)發(fā)展仍不均衡的，隨著東莞加工裝配制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，其對第三產(chǎn)業(yè)的需求也與日俱增，這種局面逐步得到改善，同時對人口的結(jié)構(gòu)也將產(chǎn)生重大影響,%,注：消費性服務(wù)：酒店、餐飲、房地產(chǎn)、醫(yī)療保健、娛樂休閑等； 生產(chǎn)性服務(wù)：技術(shù)研發(fā)、會計、法律、審計、信息、咨詢、廣告營銷等,26,35,51,比重,樟木頭,沙田,茶山,中堂,石龍,高步,橫瀝,道窖,石排,企石,東坑,麻涌,謝崗,望牛墩,洪梅,08年各鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬元）,南城,東城,虎門,817,393,14,32,長安,莞城,35,常平,塘廈,大朗,寮步,石碣,厚街,清溪,萬江,大嶺山,黃江,橋頭,鳳崗,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值越靠前的鎮(zhèn)區(qū)是目前樓市較活躍的區(qū)域，而第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高的基本為東莞主要強鎮(zhèn),19,20,23,66,成交均價（元/平米）,莞城區(qū),萬江區(qū),黃江鎮(zhèn),寮步鎮(zhèn),厚街鎮(zhèn),樟木頭鎮(zhèn),沙田鎮(zhèn),石碣鎮(zhèn),東坑鎮(zhèn),石排鎮(zhèn),清溪鎮(zhèn),中堂鎮(zhèn),橫瀝鎮(zhèn),57,17,16,2,2,11,22,4,24,20,10,5,0,3,2,4,3,5,4,2,4,0,21,南城區(qū),17,塘廈鎮(zhèn),12,4,長安鎮(zhèn),道滘鎮(zhèn),東城區(qū),鳳崗鎮(zhèn),石龍鎮(zhèn),大嶺山鎮(zhèn),常平鎮(zhèn),虎門鎮(zhèn),企石鎮(zhèn),茶山鎮(zhèn),望牛墩鎮(zhèn),橋頭鎮(zhèn),謝崗鎮(zhèn),成交面積（萬平米）,麻涌鎮(zhèn),大朗鎮(zhèn),30,注：部分鎮(zhèn)區(qū)由于受供應(yīng)量、供應(yīng)產(chǎn)品類型的等因素影響，比較中個別鎮(zhèn)區(qū)存在誤差，但數(shù)據(jù)反映的是整體現(xiàn)象,石龍,8,769,長安,5,964,石碣,高步,厚街,東城,萬江,南城,虎門,東坑,橫瀝,謝崗,常平,寮步,望牛墩,道窖,茶山,石排,莞城,大朗,黃江,大嶺山,中堂,塘廈,橋頭,樟木頭,鳳崗,企石,洪梅,麻涌,沙田,人口密度（人/平方公里）,清溪,東城,350,951,塘廈,323,544,常平,288,479,清溪,268,481,大朗,254,270,寮步,242,714,莞城,242,473,大嶺山,220,067,黃江,214,925,南城,214,703,石碣,178,288,萬江,173,981,高步,164,454,鳳崗,158,964,橫瀝,155,611,樟木頭,148,081,石龍,142,339,茶山,140,804,道窖,731,340,長安,574,565,虎門,558,740,厚街,456,027,石排,129,337,中堂,124,640,沙田,114,137,麻涌,114,044,橋頭,100,078,138,230,89,998,謝崗,88,892,東坑,83,458,望牛墩,50,306,洪梅,外來人口（人）,戶籍人口（人）,企石,人口發(fā)展趨勢：通過區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等優(yōu)勢，強鎮(zhèn)的人口總量增長相對較快，潛在市場需求較大，而未來整體人口變化趨勢將是人口總量降低，質(zhì)量提高,經(jīng)過1年多的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，東莞減少了約200萬外來人口，實際上東莞目前人口總量約1000萬人（與統(tǒng)計年鑒相差較大），減少的部分基本為未具備購房能力低素質(zhì)人員,553,2008,727,289,436,1997,348,497,1998,415,566,1999,492,645,2000,501,654,2001,499,655,2002,496,655,2003,494,656,2004,490,2020,2005,507,675,2006,556,656,2007,戶籍人口,外來人口,2015,2010,726,1,000,15,長安,16,東城,16,南城,13,厚街,12,塘廈,12,常平,10,清溪,大朗,9,石碣,寮步,莞城,大嶺山,19,鳳崗,麻涌,黃江,12,中堂,高步,14,萬江,12,沙田,茶山,16,橫瀝,10,樟木頭,橋頭,10,石龍,17%,石排,東坑,企石,10,謝崗,道窖,望牛墩,洪梅,08年各鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)總值（億元）,增幅,虎門,20,購買力強勁：在近20年的高速發(fā)展中，各鎮(zhèn)區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)積累，各鎮(zhèn)財富不斷提升，但受區(qū)位、交通、人口等因素影響，強弱鎮(zhèn)的貧富差距逐漸拉開,虎門,208,長安,東城,莞城,厚街,147,南城,常平,塘廈,大朗,石碣,石龍,鳳崗,寮步,萬江,清溪,大嶺山,黃江,茶山,中堂,橋頭,橫瀝,高步,石排,沙田,道窖,東坑,企石,麻涌,望牛墩,謝崗,洪梅,08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）,樟木頭,常平,橫瀝,長安,大嶺山,橋頭,高步,南城,莞城,石排,茶山,中堂,黃江,東坑,道窖,寮步,企石,謝崗,沙田,麻涌,16,079,塘廈,東城,大朗,厚街,鳳崗,清溪,萬江,樟木頭,石龍,石碣,洪梅,望牛墩,08年人均可支配收入（元）,虎門,25,市場變化：東莞目前市場主流產(chǎn)品為首置、首改類產(chǎn)品，這是由目前東莞整體年齡結(jié)構(gòu)所決定，低端人群的流失并不影響整體消費模式，隨著整體人口質(zhì)量的提升，反而增加?xùn)|莞的消費群體，未來首置、首改類客戶群體仍將是市場主體，而市場容量將得到擴大,632,327,五月,8%,28%,9%,八月,10%,13%,13%,24%,335,349,九月,9%,13%,12%,20%,549,259,十月,15%,11%,19%,532,905,六月,10%,14%,12%,23%,499,613,七月,14%,11%,7%,15%,16%,20%,255,342,一月,8%,13%,12%,13%,330,355,二月,13%,15%,14%,567,036,70以下,70-90,90-125,421,045,144-180,180以上,100%,三月,9%,15%,15%,16%,594,293,四月,9%,17%,16%,16%,125-144,市場主流,26%,城市化進程對未來市場品類供應(yīng)的影響：,東莞城市化進程,土地資源出現(xiàn)瓶頸,各鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)程度不等,舊城改造,對品類影響,各鎮(zhèn)區(qū)財政收入不均,無序發(fā)展，重復(fù)建設(shè),東莞多中心發(fā)展格局,初期階段(城市化率30%以下),中期階段(城市化率30%70%),后期階段(城市化率70%90%),由于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會和農(nóng)業(yè)釋放的剩余勞動力數(shù)量都很有限，城市化發(fā)展十分緩慢,工業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)比較雄厚，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率也大為提高，工業(yè)的快速發(fā)展能夠為大量農(nóng)村剩余勞動力提供就業(yè)機會，城市化進入加速發(fā)展階段,農(nóng)業(yè)人口比重已經(jīng)有限，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又必須維持一定的規(guī)模，此時城市化發(fā)展又會趨于平緩，經(jīng)濟發(fā)展的主要特征是從工業(yè)經(jīng)濟向服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，提升質(zhì)量和品質(zhì)是這一階段的主要任務(wù),目前東莞城市化率達85%，相當(dāng)于按若瑟姆曲線，東莞城市化發(fā)展已進入后期階段,截止2000年發(fā)達國家城市化率達到80%，發(fā)展中國家43%（大部分仍處于郊區(qū)化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經(jīng)達到87%以上,按東莞分散式的發(fā)展格局，后續(xù)發(fā)展面臨資源壓力較大，其中經(jīng)濟強鎮(zhèn)尤為明顯,東莞市各鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)用地占鎮(zhèn)域面積比重分布圖,據(jù)統(tǒng)計,東莞目前已有25個鎮(zhèn)街的建設(shè)用地比例超過鎮(zhèn)域面積的40%,在基本生態(tài)控制線規(guī)定后,各鎮(zhèn)街可用新增用地已非常有限,隨著城市化水平的提高，東莞多中心發(fā)展的現(xiàn)狀決定了“攤大餅”模式無法實現(xiàn)各鎮(zhèn)的擴張，從而使通過舊改方式改造出來的G類項目增加，而經(jīng)濟強鎮(zhèn)由于財力雄厚具有先行優(yōu)勢,南城,11.88,虎門,長安,東城,塘廈,常平,厚街,寮步,莞城,清溪,大朗,鳳崗,道窖,樟木頭,萬江,石排,麻涌,沙田,大嶺山,中堂,石龍,石碣,橋頭,橫瀝,茶山,東坑,高步,謝崗,企石,洪梅,望牛墩,財政可支配收入（億元）,黃江,小結(jié)：,未來人口的變化趨勢將是總量減少，質(zhì)量提高未來市場格局將形成強鎮(zhèn)越強的局面；客戶群體仍以首置、首改為主；通過舊城改造，將使城鎮(zhèn)G類產(chǎn)品增加，其中經(jīng)濟強鎮(zhèn)由于財力雄厚，具有先行優(yōu)勢；,片區(qū)定位和發(fā)展趨勢,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區(qū)選擇,未來投資格局,整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響,城市發(fā)展趨勢,現(xiàn)狀：一個核心兩個副中心多支點自04年新市政中心廣場落成，中心城區(qū)地位迅速提升，東莞改變“有鎮(zhèn)無市”的城市格局，并確定了“一個核心兩個副中心多支點”發(fā)展的城市格局；發(fā)展趨勢：三大核心區(qū)多中心發(fā)展主城區(qū)為核心的商貿(mào)經(jīng)濟帶；未來將形成松山湖、生態(tài)園、濱海新城的園區(qū)經(jīng)濟帶；虎門港為依托的物流經(jīng)濟帶由于長期的產(chǎn)業(yè)積累，東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟實力雄厚，購買力強鎮(zhèn)，特別是靠近深圳部分鎮(zhèn)區(qū)尤為突出，明星鎮(zhèn)區(qū)仍將具優(yōu)勢；,松山湖：突出科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技特色，打造支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部基地,生態(tài)園：突出生態(tài)特色，打造先進制造業(yè)總部基地,濱海新城：突出高端服務(wù)特色，重點發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計、軟件開發(fā)、服務(wù)外包、經(jīng)濟技術(shù)中介、網(wǎng)絡(luò)信息、金融和投資服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)總部,主城區(qū)：突出城市中心地位，打造一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑中心,虎門港：突出物流優(yōu)勢，降低全市物流成本，提升物流效率,主城區(qū),虎門港,濱海新城,生態(tài)園,松山湖,三大城市經(jīng)濟核心區(qū),主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟帶、以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟帶、虎門港經(jīng)濟帶，形成研發(fā)、制造、服務(wù)、物流、商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)鏈，共筑產(chǎn)業(yè)升級協(xié)調(diào)發(fā)展的平臺,在東莞本世紀(jì)90年代以前，在東莞尚未有高速路時，憑借交通優(yōu)勢，107國道、莞太路、京九鐵路沿線鎮(zhèn)區(qū)率先發(fā)展，為以后東莞形成“多中心”的格局奠定了基礎(chǔ),踏進21世紀(jì)，廣深高速、莞深高速的相繼建成，對其它鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展影響巨大,建成區(qū)明顯圍繞莞太路、107國道及京九鐵路形成,三位一體,主城區(qū)崛起：在城市發(fā)展的過程中，涌現(xiàn)了眾多有代表性具有特色產(chǎn)業(yè)的專業(yè)鎮(zhèn)，多中心格局逐步形成，各鎮(zhèn)經(jīng)濟實力不斷加強，出現(xiàn)“滿天星斗缺明月”的現(xiàn)象，2002年提出“三位一體”的主城區(qū)，著力改善東莞“有鎮(zhèn)無市”的城市格局,主城區(qū)崛起：新城市中心2001年啟動，自啟動到CBD公建建成率80-90%東莞只用了4年左右的時間，用“東莞速度”證明了東莞的實力及決心，如今中心城區(qū)地位已確立，東莞擺脫了長久“有鎮(zhèn)無市”的局面，目前城區(qū)在市場容量、基礎(chǔ)配套、城市環(huán)境具有較大優(yōu)勢,行政中心廣場,中央商務(wù)區(qū),中央商務(wù)區(qū)（調(diào)整后）,城區(qū)發(fā)展主要推力：通過高水平推進中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，完善東城城市功能，將主城區(qū)建設(shè)成為全市一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑中心，成為吸引高端人才的重要載體，與各鎮(zhèn)村低成本的制造優(yōu)勢相互補充，提高東莞的綜合競爭力,主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟帶受影響區(qū)域：莞城、東城、南城、萬江、松山湖,多中心發(fā)展趨勢,經(jīng)濟強鎮(zhèn)受產(chǎn)業(yè)規(guī)模、財政投入、人口規(guī)模等影響，在一定時間內(nèi)仍承擔(dān)經(jīng)濟增長的主要貢獻來源，同時在市場容量方面仍相當(dāng)突出,未來中心強鎮(zhèn)將確立：為解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)權(quán)責(zé)不統(tǒng)一的歷史難題，目前政府已將石龍、塘廈作為試點，下放“事權(quán)、人權(quán)、財權(quán)”，主要目的是“擴權(quán)強鎮(zhèn)”，未來城市多中心發(fā)展的格局將繼續(xù)延續(xù)，而中心強鎮(zhèn)將更為突出,資料來源：訪談、關(guān)于鼓勵總部經(jīng)濟發(fā)展的工作方案,為鼓勵發(fā)展總部經(jīng)濟，東莞規(guī)劃以下八大中心鎮(zhèn)區(qū)：虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈,總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于特有資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)基地布局在具有比較優(yōu)勢的其他地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)藕合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。,深圳拉動南部鎮(zhèn)區(qū)：與深圳接壤的鎮(zhèn)區(qū)，由于受到深圳寶安、龍崗拉動較大，發(fā)展較快，經(jīng)濟實力相對強勁，如深圳撤關(guān)北上發(fā)展，此類鎮(zhèn)區(qū)將面臨新一輪的發(fā)展，由于兩地存在價格洼地，區(qū)域置業(yè)流動將更為明顯,光明新城,龍崗新城,坪山新城,龍華新城,經(jīng)濟強鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢：傳統(tǒng)經(jīng)濟強鎮(zhèn)綜合競爭力仍較強，在市場容量，購買力等方面均有較大優(yōu)勢,清溪,大朗,石碣,寮步,莞城,大嶺山,鳳崗,麻涌,黃江,高步,萬江,沙田,茶山,橫瀝,塘廈,橋頭,石龍,道窖,石排,東坑,樟木頭,虎門,長安,東城,南城,厚街,常平,企石,謝崗,望牛墩,洪梅,08年各鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)總值（億元）,中堂,東城,莞城,厚街,南城,常平,塘廈,大朗,石碣,石龍,鳳崗,寮步,萬江,清溪,樟木頭,大嶺山,虎門,茶山,中堂,橋頭,橫瀝,高步,石排,沙田,企石,道窖,東坑,長安,洪梅,望牛墩,謝崗,麻涌,08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）,黃江,寮步,企石,謝崗,沙田,麻涌,洪梅,望牛墩,08年人均可支配收入（元）,黃江,石龍,中堂,樟木頭,茶山,清溪,石排,東坑,莞城,虎門,南城,厚街,高步,大朗,橋頭,東城,大嶺山,塘廈,萬江,長安,橫瀝,常平,石碣,道窖,鳳崗,東城,虎門,厚街,莞城,長安,常平,塘廈,大朗,寮步,石碣,鳳崗,清溪,萬江,大嶺山,東坑,企石,石排,道窖,橫瀝,高步,石龍,中堂,茶山,橋頭,樟木頭,沙田,望牛墩,南城,洪梅,08年各鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬元）,麻涌,謝崗,黃江,1,200,000,+,+,+,+,綜合考慮深圳拉動因素及傳統(tǒng)經(jīng)濟強鎮(zhèn)有: 南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣,輕軌R2線,莞惠城際軌道,首輪軌道建設(shè)，傳統(tǒng)經(jīng)濟強鎮(zhèn)是主要的受益區(qū)域,以松山湖為龍頭的園區(qū)發(fā)展,松山湖+生態(tài)園+濱海新城=研發(fā)+制造+服務(wù),松山湖位于東莞中部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是東莞產(chǎn)業(yè)升級的龍頭，是東莞新的經(jīng)濟增長點之一,松山湖：以突出高科技產(chǎn)業(yè)為主的松山湖，是東莞產(chǎn)業(yè)升級重點園區(qū)，近來發(fā)展勢頭迅猛，將是東莞未來新的經(jīng)濟增長點，通過有質(zhì)量地招商引資，將有效地實現(xiàn)人口升級,2005,2006,2007,2008,稅收總額（億元）,+156%,0.0,1.0,0.2,0.4,0.6,0.8,新能源,漫步者,華為,宇龍通信,洛貝,合計,單位：人,部分企業(yè)預(yù)計09年進駐人數(shù),松山湖園區(qū)計劃增加就業(yè)42000余人，其中，高科技企業(yè)逆勢擴張，多家企業(yè)即將投產(chǎn)，計劃招收高素質(zhì)員工25000余人，園區(qū)科技企業(yè)就業(yè)員工總數(shù)將比去年增加94.12%。同時，科研平臺及行業(yè)創(chuàng)新平臺也將進一步壯大隊伍，計劃招收科研人員2000人?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)加快運作，將增加就業(yè)15000人。,合計,390,085,095,087,084,0811,招商引資（億元）,東莞生態(tài)園：東莞目前的城市定位是“生態(tài)、物流、制造業(yè)”，其中生態(tài)、先進制造業(yè)是生態(tài)園的主要功能，以突出生態(tài)為主的生態(tài)園，從環(huán)境、配套、居住等方面將有突出優(yōu)勢，而先進的制造業(yè)將為生態(tài)園帶來高級的技術(shù)性人才，有效改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu),橫瀝,茶山,石排,寮步,東坑,企石,常平,東部快速干線,生態(tài)園大道（已動工）：實現(xiàn)與松山湖大道、東部快速連接,濱海新城：濱海新城將為東莞產(chǎn)業(yè)升級提供高端服務(wù)平臺，成為東莞產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級難題的突破口，同時亦提供高端的服務(wù)型人才，促進人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，而長安鎮(zhèn)將是濱海新城的最大受益者,長安灘涂填海造地的面積近29000畝,由兩部分組成,一部分是陸上面積12585畝,另一部分為水域面積約16000畝。這相當(dāng)于近兩個石龍鎮(zhèn)的大小。該工程預(yù)計大約投資86億元。,根據(jù)一般的經(jīng)濟規(guī)律，政府投資的乘數(shù)大概在610之間，也就是說，1元的政府投資將帶動610元的民間投資和內(nèi)需。,單純建設(shè)國際濱海新城,東莞的投資將帶動的經(jīng)濟產(chǎn)值約為516-860億元之間.濱海新城將成為連接深圳的又一重要經(jīng)濟的增長點,以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟帶受影響區(qū)域：松山湖、長安、寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑,直接貢獻包括碼頭作業(yè)、碼頭建設(shè)、港口管理、轉(zhuǎn)運物資的倉儲業(yè)、代理業(yè)、直接運輸業(yè)、船舶維修等,間接貢獻主要包括相關(guān)金融保險業(yè)，物資供應(yīng)商和港口用戶等,誘發(fā)貢獻是指港口直接和間接貢獻的波及效應(yīng)。,港口對經(jīng)濟帶動作用,據(jù)統(tǒng)計,每萬噸吞吐量對GDP的貢獻為130萬元，可以創(chuàng)造約20個就業(yè)崗位,2010年，虎門港年吞吐量將達7020萬噸,2010年,年創(chuàng)造GDP為90億元.,降低了貿(mào)易成本，推動了東莞經(jīng)濟發(fā)展有力地支持了東莞對外貿(mào)易的迅速增長,虎門港：虎門港通過引進世界一流物流企業(yè)旨在降低全市物流成本，提高物流效率，對吸引物流、造船、石化、重型機械、裝備制造等人才將起到重大影響，同時將促進周邊區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集群,港口經(jīng)濟的發(fā)展直接導(dǎo)致對道路、港口等公共設(shè)施需求的增加，可以吸引大量外來投資，推動有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，這將進一步促進東莞城市經(jīng)濟發(fā)展；虎門港將重點引進石化、造船、重型機械、裝備制造等臨港產(chǎn)業(yè),虎門港經(jīng)濟帶受影響區(qū)域：麻涌、沙田、虎門、長安,穗莞深城際軌道首條由省方主導(dǎo)的軌道交通項目莞惠城際軌道連接?xùn)|西部鎮(zhèn)區(qū)最多的線路東莞輕軌R2線穿過東莞最核心板塊的線路,軌道交通,未來東莞的城鎮(zhèn)化發(fā)展將經(jīng)歷三個階段：第一階段是政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段（現(xiàn)階段），第二階段是政府主導(dǎo)與地區(qū)自發(fā)增長相結(jié)合的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，第三階段是城鎮(zhèn)空間一體化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。 首期三條線路，在基本貫穿東莞東西兩翼、南北發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)的同時，連接廣深兩城市，對東莞未來城市發(fā)展將產(chǎn)生深遠影響,開工時間：2008年12月計劃通車時間：2011年起始點：起點為廣州地鐵5號線魚珠站，在廣州境內(nèi)經(jīng)廟頭、開發(fā)區(qū)，在東莞境內(nèi)經(jīng)麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安等鎮(zhèn)，在深圳境內(nèi)經(jīng)松崗、沙井、福永等鎮(zhèn)，終點為深圳機場，并預(yù)留至福田中心區(qū)條件；線路全長：86.62公里總投資：196.98億元站點數(shù)量：16時速：140公里/小時,穗莞深城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安,基礎(chǔ)資料：,西部鎮(zhèn)區(qū)是該線路最大的受益者，對經(jīng)濟相對不發(fā)達的麻涌、洪梅、沙田將是重大利好；穗莞深城際軌道對加強廣州、東莞、深圳三市之間聯(lián)系起到重大影響；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售樓盤個數(shù)較少，可能會催生交通沿線發(fā)展商的投資；而對虎門、長安兩鎮(zhèn)來說，房地產(chǎn)市場本身需求較大，對其市場將錦上添花的作用；,莞惠城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗,開工時間：2009年5月8日；計劃完工時間：2012年起始點：經(jīng)過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗等鎮(zhèn)（區(qū)），隨后從瀝林、陳江、惠環(huán)、規(guī)劃中的汽車客運南站、西湖站，經(jīng)過惠州市政府到達惠州火車北站小金口。 ；線路全長：96.96公里，東莞境內(nèi)長70公里，惠州境內(nèi)28公里；總投資：253億元時速：200公里/小時,基礎(chǔ)資料：,加強東莞與惠州的聯(lián)系，加強兩市合作，推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；橫跨東莞東西部，加強城區(qū)與東西部的聯(lián)系，從而推動彼此之間的置業(yè)流動；由于置業(yè)客戶類型不同，可能促使鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)不同的產(chǎn)品定位，如鎮(zhèn)區(qū)首置類客戶往城區(qū)置業(yè)，改善類客戶往鎮(zhèn)區(qū)自然資源較好但存在價格洼地的區(qū)域置業(yè),東莞輕軌R2線經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：石龍、東城、莞城、南城、厚街、虎門、長安,開工時間：2009年3月； 預(yù)計通車時間：2015年； 起始點：石龍鎮(zhèn)石龍站通往長安鎮(zhèn)的長安汽車站，連接?xùn)|莞西部的密集城鎮(zhèn)帶； 線路全長：全長59.4公里，地下線占約11.7公里； 總投資：168億元； 站點數(shù)量：20； 時速：120公里/小時,基礎(chǔ)資料：,R2線通過城區(qū)及經(jīng)濟實力較強的鎮(zhèn)區(qū)，將兩大專業(yè)中心城區(qū)、厚街-虎門緊密聯(lián)系起來，同時有效加強與廣、深兩地的聯(lián)系有效加強城區(qū)與發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，進一步推進城、鎮(zhèn)一體化，屆時將促使各鎮(zhèn)、區(qū)的置業(yè)流動；由于強鎮(zhèn)、城區(qū)市政配套較完善，環(huán)境較為優(yōu)越，輕軌開通可能將形成強區(qū)越強，弱區(qū)越弱的局面；,軌道交通影響：軌道交通的建成，將加強區(qū)域間的置業(yè)流動，同時促使沿線從“生地”轉(zhuǎn)化為“熟地”，而西部鎮(zhèn)區(qū)將成為首輪軌道交通建設(shè)的收益者，但短期內(nèi)也可能造成強鎮(zhèn)越強，弱鎮(zhèn)越弱的局面,輕軌R1線,廣深（港）客運專線（預(yù)計2010年11月通車）,首條輕軌R2線（預(yù)計2015年通車）,輕軌R3線,輕軌R4線,穗莞深城際軌道（2008年開工，預(yù)計2012年通車）,長安,虎門,厚街,南城,東城,石龍,大嶺山,松山湖,黃江,清溪,寮步,東坑,常平,謝崗,萬江,洪梅,麻涌,塘廈,莞惠軌道交通（預(yù)計2012年底通車,目前已動工線路,茶山,道窖,沙田,大朗,望牛墩,東莞公路建設(shè)經(jīng)歷了三個重要的發(fā)展階段：一是上世紀(jì)80年代進行沙土改造水泥路，實現(xiàn)晴雨通車；二是上世紀(jì)90年代進行十三條聯(lián)網(wǎng)路、四條主干線按一級公路標(biāo)準(zhǔn)改造建設(shè)，實現(xiàn)村村通公路；三是自上世紀(jì)90年代末開始進行高速公路建設(shè)，拉開了建設(shè)現(xiàn)代化城市交通主通道的序幕。經(jīng)過短短的20多年時間，東莞公路交通建設(shè)完成了由最初滿足人民群眾日常工作、生活出行需要到成為拉動全市經(jīng)濟新的增長點的發(fā)展過程。,東莞其他交通路網(wǎng),全市現(xiàn)有公路通車?yán)锍?649公里，公路密度為每百平方公里國土擁有公路148公里，公路密度全國第一，使之企業(yè)物流成本較低，同時與加強了與周邊城市的聯(lián)系,廣州,深圳,東莞,佛山,中山,珠海,惠州,07年各市每百公里的公路密度,7,344,廣州,1,689,深圳,3,649,東莞,4,913,佛山,1,578,中山,1,290,珠海,10,158,惠州,07年各市公路數(shù),城區(qū)東拓、南移發(fā)展步伐加快，而城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯，對擴大市場容量有著重大影響,城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū),黃旗山,行政中心,華南MALL,東拓,南移,莞城區(qū),鴻福西路,八一路,東莞大道,萬江,東城,南城,寮步,大嶺山,厚街,高埗,石碣,道窖,茶山,鴻福西路和東江大道的建成，實現(xiàn)東江與黃旗山“山水相連”，形成“新城依山、舊城傍水”城市空間格局；城市新區(qū)以行政文化中心區(qū)為龍頭，以鴻福路、八一路為東西軸線，以東莞大道為南北軸線，進行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)；東城、南城沿東莞大道南部延伸開發(fā)，萬江區(qū)則致力建設(shè)華南MALL主題購物公園的區(qū)級中心區(qū)。,城市空間逐步呈現(xiàn)出南移、東拓的趨勢，滲透周邊鎮(zhèn)區(qū)趨勢明顯,城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯：城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)亦開始明顯（如寮步），而城區(qū)亦逐漸滲透至該類區(qū)域，隨著該類區(qū)域融入城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注，市場容量亦同時擴大,東莞市新體育館,東莞市中醫(yī)院（新院）,目前市屬重點配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近,大嶺山,受城市東拓、南移及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，東南、西南兩側(cè)影響將比較明顯：寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山部分區(qū)域，,小結(jié)：,三大核心區(qū)將成為未來東莞發(fā)展的主要方向。主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟帶、園區(qū)經(jīng)濟帶、虎門港經(jīng)濟帶將形成產(chǎn)業(yè)集群，共同打造產(chǎn)業(yè)升級平臺通過園區(qū)建設(shè)既成為經(jīng)濟增長點又提升土地價值。園區(qū)建設(shè)通過政府統(tǒng)籌開發(fā)，在成為東莞新的經(jīng)濟增長點的同時，也提升了土地價值，其中經(jīng)濟實力相對較弱的鎮(zhèn)區(qū)將受益，未來發(fā)展?jié)摿薮螅卉壍澜煌?，將使?zhèn)與鎮(zhèn)、區(qū)與鎮(zhèn)之間置業(yè)流動性加強。軌道交通建成后加強城與鎮(zhèn)、鎮(zhèn)與鎮(zhèn)、市與市之前的聯(lián)系，使彼此間置業(yè)形成互動，但短期內(nèi)可能造成強鎮(zhèn)越強，弱鎮(zhèn)越弱的局面；中心鎮(zhèn)區(qū)呈現(xiàn)地位突出趨勢。在“放權(quán)擴鎮(zhèn)”下，東莞中心鎮(zhèn)區(qū)面臨新一輪的發(fā)展，將在城市發(fā)展中扮演重要角色；傳統(tǒng)經(jīng)濟強鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢。東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟實力雄厚，但由于受各種因素影響，發(fā)展不均衡，特別是靠近深圳的鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟強鎮(zhèn)在市場容量，購買力等方面均有較大優(yōu)勢，且綜合競爭力較高城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯。目前市屬重點配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近，隨著該類區(qū)域融入城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注,Respect laws,報告總綱,整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響,片區(qū)定位和發(fā)展趨勢,城市土地獲取模式,重點片區(qū)選擇,未來投資格局,綜上所述，未來城市發(fā)展將主要受以下6大因素影響：,根據(jù)城市發(fā)展方向，未來東莞將形成以下4+4（4大板塊4大梯隊）投資格局：,四大板塊：城區(qū)松山湖、虎門長安、塘廈鳳崗、常平生態(tài)園；第一梯隊：莞城、東城、南城、松山湖、長安、虎門、厚街、塘廈、常平、萬江第二梯隊：寮步、鳳崗、清溪、大朗、沙田 、大嶺山、石龍、石碣、道窖第三梯隊：麻涌、黃江、橫瀝、高步、茶山第四梯隊：洪梅、東坑、其他鎮(zhèn)區(qū),片區(qū)定位和發(fā)展趨勢,未來投資格局,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區(qū)選擇,城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊片區(qū)面臨的資源及瓶頸 結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布,根據(jù)城市發(fā)展趨勢，結(jié)合4+4格局來看，整體呈現(xiàn)出南北、東西分化越趨明顯，未來將呈現(xiàn)出西部、南部漸強的趨勢,西,東,北,南,長安 -虎門,城區(qū)-松山湖,常平-生態(tài)園,塘廈-鳳崗,片區(qū)定位和發(fā)展趨勢,未來投資格局,城市土地獲取模式,Respect laws,報告總綱,重點片區(qū)選擇,城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊片區(qū)面臨的優(yōu)劣勢分析 結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布,土地資源,市場容量,購買力,發(fā)展?jié)摿?、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發(fā)展影響,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地資源稀缺,軌道交通,當(dāng)?shù)刭Y源,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,市場活躍度：從第一梯隊GDP及第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值可以看出，第一梯隊具有較高的市場活躍度,石龍,高步,橫瀝,道窖,石排,企石,東坑,麻涌,謝崗,1.0,洪梅,08年各鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）,0.9,0.0,0.1,望牛墩,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,0.8,0.2,中堂,南城,東城,虎門,82,厚街,莞城,長安,常平,塘廈,大朗,寮步,石碣,鳳崗,清溪,萬江,大嶺山,黃江,橋頭,樟木頭,沙田,茶山,東城,南城,厚街,塘廈,常平,清溪,大朗,石碣,寮步,莞城,大嶺山,鳳崗,麻涌,黃江,中堂,高步,萬江,0.9,沙田,0.7,茶山,0.5,橫瀝,0.0,0.4,0.6,0.8,1.0,0.2,虎門,長安,石龍,0.3,道窖,0.1,石排,東坑,企石,謝崗,望牛墩,洪梅,08年各鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)總值（億元）,橋頭,樟木頭,21,市場潛在需求：第一梯隊9大片區(qū)中人口總量囊括了前6位（長安、虎門、厚街、東城、塘廈、常平）的東莞人口，占全市人口的40%，其中城區(qū)（除東城外的莞城、南城、萬江）、松山湖對全市需求輻射能力較強，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗撇桓?由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源統(tǒng)計年鑒，實際人口與統(tǒng)計仍有差距，據(jù)悉，如長安已超過100萬人口由于受環(huán)境、教育配套、客戶認(rèn)知度等因素影響，城區(qū)、松山湖面對的市場需求較廣，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗撇幻黠@,市場潛在需求：根據(jù)09年1-9月份成交數(shù)據(jù)，第一梯隊基本囊括全市成交面積前十位，成交面積占全市成交的65%,莞城由于受土地資源制約，供應(yīng)量較少，因此成交面積相對較低,投資/購買潛力：根據(jù)08年各機構(gòu)存款余額，第一梯隊基本囊括了前8位（除松山湖、萬江外），存款余額約占全市的58%，投資/購買潛力較強,土地資源,市場容量,購買力,發(fā)展?jié)摿?、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發(fā)展影響,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地供應(yīng)稀缺,軌道交通,當(dāng)?shù)刭Y源,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,78.2%,南城,2,6,246.0%,東城,19,107.4%,莞城,13,46.5%,萬江,7,9.2%,松山湖,12,44.8%,長安,11,13,11.0%,虎門,3,1.1%,厚街,32,5.7%,塘廈,53.7%,6,出讓底價（億元）,成交金額（億元）,溢價率,56,常平,市場競爭度：從06年至今的一級土地交易市場數(shù)據(jù)分析，城區(qū)溢價率較高，競爭度較強，而鎮(zhèn)區(qū)溢價率普遍較低,從實際情況分析,溢價率較高的城區(qū),成交比較透明,競爭比較公開;其他鎮(zhèn)區(qū)公開出讓基本存在策略性招拍掛行為，成交方基本為本地企業(yè)，地方保護意識較強；城區(qū)中除萬江外，其他三區(qū)域競爭比較激烈，用地成本高；其他鎮(zhèn)區(qū)雖地價成本相對較低，但與當(dāng)?shù)仃P(guān)系資源需加強,55,2009,0,1,15,2008,常平,塘廈,厚街,虎門,長安,松山湖,萬江,2007,2006,莞城,東城,7,南城,113,受鎮(zhèn)域面積、發(fā)展程度等限制，東莞各鎮(zhèn)街土地資源稀缺程度不等；南城作為新的城市中心，07年之前開發(fā)強度大，土地供應(yīng)量多，土地升值快，隨著市場調(diào)整，政府不愿土地流拍或貶值，08年以來供應(yīng)量驟減，但供應(yīng)潛力仍較大；東城作為城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)源地，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，但土地資源稀缺嚴(yán)重；莞城作為老城區(qū)，基本無可用土地資源，目前通過舊城改造解決；萬江作為城區(qū)四區(qū)中發(fā)展相對薄弱區(qū)域，近年發(fā)展強度相對較集中，后續(xù)仍有較大供應(yīng)潛力；松山湖作為新區(qū)，目前為配合產(chǎn)業(yè)升級，更多地出讓工業(yè)用地，住宅用地近期較少出讓，隨著園區(qū)的成熟，雖具有較大供應(yīng)潛力，但價格亦不會低；長安、虎門、厚街作為傳統(tǒng)強鎮(zhèn)，發(fā)展先行，與莞城、東城類似，目前更多地通過“三舊”改造解決土地問題；常平、塘廈作為早期發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)之一，與大多數(shù)強鎮(zhèn)類似，更多通過“三舊”改造解決土地問題；,土地供應(yīng)：第一梯隊中，目前土地供應(yīng)相對稀缺的有東城、莞城、長安、虎門、厚街、常平，其中南城、松山湖作為新城、新區(qū)后續(xù)供應(yīng)仍有較大潛力,42,除南城外，其他區(qū)域土地資源均較為緊張,東北部（含生態(tài)園）,松山湖,沿?；㈤T港港區(qū)（虎門西部、長安南部）,西北部,城區(qū)（萬江、南城南部）,土地供應(yīng)：從未來新增建設(shè)用地來看，新增建設(shè)用地主要集中在西北、東北部后發(fā)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域、松山湖、西南部沿海、城區(qū)的西南部，第一梯隊除城區(qū)、松山湖外，其余區(qū)域新增建設(shè)用地較少,東莞市土地利用現(xiàn)狀圖（2005年）,東莞市土地利用現(xiàn)狀圖（2006-2020年）,土地資源,市場容量,購買力,發(fā)展?jié)摿?、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發(fā)展影響,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地供應(yīng)稀缺,首輪軌道交通,當(dāng)?shù)刭Y源,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,結(jié)合自身資源能力,長短期重點,軌道交通：在首輪啟動的軌道交通中，線路穿過第一梯隊除塘廈外的所有鎮(zhèn)街，其中西部鎮(zhèn)區(qū)站點分布密集度最高，是短期內(nèi)城市發(fā)展的重心之一,厚街站,虎門火車站,虎門商貿(mào)站,長安廈邊站,長安金沙站,長安錦廈站,榴花公園站,東寶路站,溫南路站,東城路站,旗峰公園站,會展國際站,新城中心站,水濂山站,將軍路站,厚街汽車站,厚街展覽中心站,虎門站,萬江站,新城中心站,東城南站,寮步站,松山湖工業(yè)園站,常平站,東莞輕軌R2線首期,穗莞深城際軌道交通,莞惠城際軌道交通,廣深港客運專線,虎門火車站,東莞市區(qū)松山湖：20分鐘；虎門、常平東莞市區(qū)：30分鐘；塘廈東莞市區(qū)：45分鐘；虎門常平：45分鐘；市域范圍內(nèi)任意兩點的出行時間不超過1個小時,第一梯隊中任何兩個鎮(zhèn)街出行時間不超過45分鐘,連惠州,連廣州,連廣州,連廣州,連深圳,廣州發(fā)展趨勢對東莞的影響,深圳發(fā)展趨勢對東莞的影響,惠州發(fā)展趨勢對東莞的影響,1、影響東莞北部和東莞水源、生態(tài)環(huán)境2、利于東莞加強與廣州的聯(lián)系；3、帶動北部城鎮(zhèn)發(fā)展3、珠江兩岸成為穗莞城際協(xié)調(diào)新方向4、區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施南引，有利于東莞的利用、出現(xiàn)加強兩岸交通聯(lián)系的需求5、對珠三角可能產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境影響6、對沿海產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展帶來競爭壓力7、形成區(qū)域沿海產(chǎn)業(yè)投資熱點,1、虎門長安-松崗沙井更趨一體化；2、提升虎門長安地區(qū)區(qū)域地位；3、東莞東部產(chǎn)業(yè)地區(qū)的物流通道；4、塘廈鳳崗-平湖觀瀾聯(lián)系加強；5、軌道交通與龍華的銜接；6、與松山湖共同促成區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)的形成7、形成兩地高技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作平臺,1、共同建設(shè)白云峰區(qū)域綠地；2、利用惠州陳江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)為自身發(fā)展提供支持；3、加強與惠州南部地區(qū)的交通聯(lián)系4、東莞向惠州地區(qū)輻射的主要方向,軌道交通：軌道交通開通，將加強與周邊城市的聯(lián)系，其中西部、南部是主要受輻射的主要區(qū)域,東莞主城區(qū),三舊改造：第一梯隊中東城、長安、萬江作為東莞大試點中的三個先行，其他鎮(zhèn)區(qū)目前也紛紛開展，三舊改造將為東莞后續(xù)發(fā)展“改”出空間,目前三舊改造各鎮(zhèn)街進展情況：東城：商貿(mào)中心區(qū)改造、烏石崗舊村改造、火煉樹舊村改造、立新舊村改造、樟村舊村改造，總投資額近80億元 塘廈:以大坪村為試點,提出“城市中間地帶”的概念來策劃舊村改造項目。常平、虎門、石龍、市區(qū):分別對東莞火車站、廣深港客運專線白沙站、東莞新客運,以及會展中心樞紐站地區(qū)的整合,結(jié)合大型基礎(chǔ)設(shè)施塑造城市功能區(qū)。厚街:利用地處穗港經(jīng)濟走廊的區(qū)位優(yōu)勢,通過打造萬畝生態(tài)科技工業(yè)園,積極引導(dǎo)工業(yè)集中布局,原有廠區(qū)則通過升級改造,引入南峰國際皮革鞋材交易中心、鴻運鞋材廣場等專業(yè)市場,形成以第三產(chǎn)業(yè)為主的中心區(qū)。,據(jù)統(tǒng)計，東莞目前符合三舊改造條件的用地占建設(shè)用地總規(guī)模的20%50%，總量約30萬畝，由于省政府文件中明確了3年的歷史用地補辦時間窗口，因此東莞政府在未來3年內(nèi)加大力度推進,土地資源,市場容量,購買力,發(fā)展?jié)摿?、空間,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發(fā)展影響,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,投資/購買力強,市場競爭激烈,土地供應(yīng)稀缺,首輪軌道交通,市場活躍度高,市場潛在需求大,三舊改造,進入門檻,結(jié)合自身資源能力,長短期重點,進入門檻：一級公開市場中城區(qū)土地市場公開度較高，進入門檻較低，而鎮(zhèn)區(qū)土地雖通過招拍掛出讓，但存在地價返還現(xiàn)象，市場透明度不高，需與當(dāng)?shù)卮濉㈡?zhèn)級協(xié)商推進，才有較大機會,土地資源,市場容量,購買力,發(fā)展?jié)摿Α⒖臻g,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發(fā)展影響,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,受園區(qū)輻射強,融入城區(qū)明顯,受港口輻射強,受深圳拉動大,后發(fā)優(yōu)勢,區(qū)位交通優(yōu)勢,土地資源,軌道交通影響,市場容量,購買力投資,強鎮(zhèn)分化,市場競爭度低,結(jié)合自身資源能力,長短期重點,0.9,6,173,黃江,1.0,7,277,石排,7,322,樟木頭,7,471,望牛墩,7,804,道窖,8,167,謝崗,8,212,0.0,0.2,0.3,0.4,0.5,0.1,東坑,常平,13,366,12,767,72,960,莞城,高步,45,281,17,205,石龍,東城,31,022,13,831,南城,30,896,石碣,24,232,長安,21,771,0.6,產(chǎn)值密度（元/平方公里）,沙田,0.7,企石,0.8,12,380,虎門,厚街,8,629,大嶺山,洪梅,橋頭,8,763,麻涌,9,000,清溪,10,059,大朗,10,203,茶山,10,211,8,714,10,292,鳳崗,10,916,中堂,10,996,塘廈,11,577,12,633,萬江,寮步,橫瀝,高步,29,黃江,20,25,橫瀝,22,茶山,54,大朗,38,清溪,57,塘廈,44,寮步,113,23,南城,111,22,東城,20,道窖,67,常平,38,鳳崗,40,石碣,33,大嶺山,77,19,莞城,72,24,橋頭,104,18,長安,虎門,19,厚街,22,中堂,22,石龍,16,石排,望牛墩,34,23,麻涌,10,11,謝崗,15,洪梅,12,23,萬江,14,82,企石,第三產(chǎn)值（億元）,增幅（%）,東坑,沙田,21,樟木頭,后發(fā)優(yōu)勢：第二梯隊中石龍、石碣經(jīng)濟發(fā)展相對較強，而沙田、大朗、清溪、寮步則市場活躍度較高,76,麻涌,71,22,黃江,58,茶山,23,望牛墩,90,鳳崗,65,高步,215,17,虎門,120,大朗,98,莞城,183,16,南城,189,16,東城,51,橫瀝,41,石排,44,道窖,96,大嶺山,38,東坑,202,15,長安,60,萬江,101,寮步,49,橋頭,161,13,厚街,144,12,常平,66,中堂,58,沙田,145,12,21,144,10,清溪,47,石龍,25,謝崗,50,塘廈,111,9,石碣,29,企石,GDP（億元）,增幅（%）,洪梅,樟木頭,5,區(qū)位優(yōu)勢：第二梯隊受城區(qū)、松山湖、虎門港、副中心（虎門、塘廈、常平）、深圳拉動較大,城區(qū),松山湖,港口大道,松山湖大道,廣深高速,莞深高速,廣深鐵路,莞長路,虎門港,虎門,常平,塘廈,石龍位于東莞北部，是東莞北部，是廣東“四大名鎮(zhèn)”之一，地緣人緣優(yōu)勢明顯；寮步、大朗、大嶺山位于城區(qū)與松山湖之間，受城區(qū)、松山湖輻射拉動較明顯；沙田主要受虎門港啟動利好因素驅(qū)動，是新一輪城市發(fā)展的受益區(qū)域，同時受到虎門及周邊強鎮(zhèn)的外溢影響較大；道窖位于水鄉(xiāng)片區(qū)，本身景觀資源豐富，受城區(qū)、虎門港輻射拉動較大；清溪、鳳崗位于東莞東南部，受深圳拉動明顯，同時受區(qū)域中心塘廈形成產(chǎn)業(yè)集群協(xié)調(diào)發(fā)展?jié)摿^大,沿海高速,博深高速,土地資源：從土地利用總體規(guī)劃來看，未來沙田、道窖可利用土地資源較多，其次是大嶺山、寮步、清溪、鳳崗、石碣、石龍，而出讓價格中沙田、道窖、清溪相對較低,沙田,965.0,寮步,石龍,1,415.0,清溪,石碣,0.0,成交均價（元/平米）,163.7,87.7,32.9,成交面積（萬平米）,供應(yīng)面積（萬平米）,206.8,鳳崗,87.7,道窖,大嶺山,32.9,大朗,1,307.0,06年至今東莞一級市場供應(yīng)/成交量（萬平米）,注：06年至今道窖、石龍暫無一級土地出讓記錄，其中石龍由于鎮(zhèn)域小，發(fā)展早，可利用土地資源不多，因此是影響出讓的重要因素之一,6.8,市場競爭度：第二梯隊中受城區(qū)、松山湖區(qū)域價值提升影響，周邊寮步、大朗、大嶺山溢價率較高，而分布在東、西兩側(cè)的沙田、道窖及清溪、鳳崗溢價率相對較低，目前清溪、鳳崗已受到深圳開發(fā)商的高度關(guān)注,0.0%,1,1,0.0%,沙田,0,0,道窖,12,23.1%,寮步,4,0.4%,大嶺山,11,38.4%,大朗,2,0.7%,清溪,28,9.8%,鳳崗,石碣,0.0%,石龍,溢價率,成交金額（億元）,出讓底價（億元）,40.6%,隨著城區(qū)、松山湖區(qū)域價值的提升，土地價格日漸增長，而位于周邊的寮步、大嶺山、大朗自然成為市場的關(guān)注點；西部的沙田、道窖目前地價、溢價率較低，但由于受虎門港及交通逐步完善影響，市場注意力將逐步轉(zhuǎn)移；東部的鳳崗、清溪由于受深圳拉動較大，近年受深圳房價上升影響，形成明顯的價格洼地，未來發(fā)展?jié)摿^大石碣、石龍由于可出讓土地資源較少，出讓數(shù)量有限，且單宗地塊小，市場關(guān)注度低，因此溢價率不高,0,土地資源,市場容量,購買力,發(fā)展?jié)摿Α⒖臻g,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,市場競爭,城市發(fā)展影響,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,受園區(qū)輻射強,融入城區(qū)明顯,受港口輻射強,受深圳拉動大,后發(fā)優(yōu)勢,區(qū)位交通優(yōu)勢,土地資源,軌道交通影響,市場容量,購買力投資,客戶分流,市場競爭度低,結(jié)合自身資源能力,長短期重點,長安,虎門,厚街,東城,塘廈,常平,清溪,大朗,寮步,莞城,大嶺山,黃江,南城,石碣,萬江,高步,茶山,道窖,石排,中堂,沙田,麻涌,橫瀝,樟木頭,石龍,橋頭,企石,謝崗,東坑,望牛墩,洪梅,常駐人口（人）,鳳崗,市場容量：第二梯隊中除寮步外，其他各鎮(zhèn)區(qū)短期內(nèi)市場容量相對偏小，沙田、道窖雖發(fā)展后勁足，但短期面臨市場容量偏小的問題，而鳳崗的客戶群除本地常住人口外，還有部分外溢的深圳客戶，因此市場容量潛力較大,石碣鎮(zhèn),望牛墩鎮(zhèn),石排鎮(zhèn),企石鎮(zhèn),洪梅鎮(zhèn),謝崗鎮(zhèn),茶山鎮(zhèn),中堂鎮(zhèn),東坑鎮(zhèn),黃江鎮(zhèn),橋頭鎮(zhèn),道滘鎮(zhèn),麻涌鎮(zhèn),清溪鎮(zhèn),沙田鎮(zhèn),橫瀝鎮(zhèn),莞城區(qū),大朗鎮(zhèn),石龍鎮(zhèn),鳳崗鎮(zhèn),大嶺山鎮(zhèn),松山湖,長安鎮(zhèn),虎門鎮(zhèn),厚街鎮(zhèn),常平鎮(zhèn),寮步鎮(zhèn),09年1月-9月成交面積（萬平米）,東城區(qū),塘廈鎮(zhèn),南城區(qū),萬江區(qū),樟木頭鎮(zhèn),0.2,虎門,長安,東城,莞城,厚街,南城,常平,塘廈,大朗,石碣,石龍,鳳崗,寮步,萬江,清溪,樟木頭,黃江,茶山,中堂,橋頭,橫瀝,高步,石排,沙田,道窖,東坑,企石,麻涌,望牛墩,謝崗,洪梅,08年城鄉(xiāng)居民儲蓄