某商鋪招商方案

某商鋪招商方案某商鋪招商方案 某商鋪招商方案提要 對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步 規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài) 針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商 目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或深圳知名商家和連鎖企業(yè) 更多精品簡(jiǎn)歷 某商鋪招商方案 第一部分 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 一 整體商業(yè)定位 商業(yè)項(xiàng)目的前期定位 要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi) 水平 消費(fèi)偏好決定 最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研 二 項(xiàng)目主題概念提煉 商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了 城市客廳 綠色商務(wù) 城市休閑廣場(chǎng) 的概念 因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理 念 商鋪招商方案主題一 城市客廳 人氣 業(yè)主的第二客廳 依據(jù)其超前的運(yùn)營(yíng)管理水準(zhǔn)和開 發(fā)商獨(dú)具匠心的開發(fā)思路 將成為惠州市的 城市客廳 成 為人們休閑購(gòu)物心之所向的地方 項(xiàng)目所處的麥科特大道 是惠州現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一 無(wú)論是 現(xiàn)狀 還是遠(yuǎn)景規(guī)劃 都是廣州當(dāng)之無(wú)愧的 城市客廳 并 成為展示惠州新形象的一個(gè)窗口 風(fēng)尚國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目的啟 動(dòng)無(wú)疑將帶動(dòng)本片區(qū)甚至整個(gè)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 成為 人們新的生活聚集地 商鋪招商方案主題二 城市休閑生活廣場(chǎng) 氛圍 城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場(chǎng) 疊級(jí)樹池 春主 題雕塑 玉柱噴泉疊水 望秋亭 水景墻 秋主題雕塑 景觀柱燈 特色風(fēng)格雕塑 休閑廣場(chǎng)等 景觀豐富 彰顯 從容與健康 同時(shí)商鋪的功能定位為購(gòu)物休閑一體化的商業(yè)中心 將生活與休閑完美結(jié)合 突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式 商鋪招商方案主題三 核心區(qū)的時(shí)尚中心 活力 三 商業(yè)功能定位 打造成包容時(shí)尚 文化 休閑 娛樂 購(gòu)物等綜合 功能的休閑生活廣場(chǎng) 以此來(lái)滿足惠州市中產(chǎn)階級(jí)休閑文 化需求 從而達(dá)到滿足自由 放松 交流 時(shí)尚和購(gòu)物等 多種生活目的 隨著人們消費(fèi)水平的提高 單純的購(gòu)物服務(wù)已難以 滿足顧客的需要 利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑 娛樂型 購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì) 因此 我們可以在主營(yíng)零售業(yè) 的基礎(chǔ)上引入娛樂 休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客 帶 旺商場(chǎng) 我司建議的功能如下 功能內(nèi)容 百貨珠寶 眼鏡 服裝 飾品 鞋帽 主題性專賣 家居 皮裝 電子 超市日常生活用品 餐飲冷飲 咖啡店 酒吧 茶藝館 娛樂小型影視廳 卡拉 ok 歌舞廳 游戲機(jī) 保齡 球 休閑書店 音樂城 文化廊 水族館 服務(wù)美容美發(fā) 桑拿 洗衣店 攝影沖印 健身 足療保健 修理家電維修 商務(wù)商務(wù)服務(wù)中心 銀行 證券 基金 對(duì)于零售業(yè) 我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知 名品牌 餐飲以簡(jiǎn)潔式 休閑式為主 主要是為了實(shí)現(xiàn)商 場(chǎng)的購(gòu)物人群的便利 但為保持環(huán)境清潔 拒絕有廚房的 餐飲行業(yè) 四 商鋪布局及銷售方式建議 方法一 規(guī)定業(yè)態(tài)分布 1 布局方式 對(duì)各樓層分別確定其用途 按擬訂的用途招商和銷 售 業(yè)態(tài)分布表 樓層業(yè)態(tài) 一樓眼鏡 珠寶 皮裝 電子專賣 二樓主題性專賣店 三樓主題性專賣店 四 六樓外資企業(yè) 證券 銀行辦公家居市場(chǎng)娛樂城 休閑中心 2 特點(diǎn) 以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大 經(jīng)營(yíng)面積要求也將比較高 這樣便于提升風(fēng)尚國(guó)際商業(yè)地 位和形象 避免因經(jīng)營(yíng)戶較多而出現(xiàn)的無(wú)序和混亂 由于 風(fēng)尚國(guó)際的樓盤素質(zhì)較好 地理位置也非常優(yōu)越 采用這 種著力招進(jìn)主力店的做法容易實(shí)現(xiàn) 而且 采用這種方式 招商銷售速度快 能縮短銷售期 但這種經(jīng)營(yíng)格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大 型的投資者不愿購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題 我們將對(duì)此采取的 措施是 在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案 最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移出去 方法二 分割式銷售 分割式銷售 是在商鋪銷售前對(duì)商鋪進(jìn)行有針對(duì)性 的合理 有效的分割 對(duì)分割后的單元進(jìn)行招商和銷售 具體分割方式另行擬訂 1 商鋪分割的原則 1 主題的原則 商鋪的分割 必須遵循主題的原則 即結(jié)合商鋪推 廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割 不同性質(zhì)的商業(yè)種類 對(duì)分割 有不同的要求 這是前提 因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位 是必須考慮的內(nèi)容 例如 如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝 音像業(yè)為主 則那些進(jìn)深與開間之比大于 4 1 的商鋪銷售不會(huì)有太大困 難 因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝 音像業(yè)不需要太寬的門面 而商鋪的 后部又可以用來(lái)存貨 2 人性化的原則 商鋪的分割 必須遵循人性化的原則 也就是說(shuō) 分割出的商鋪 要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng) 使用的要求 分割出的 道路 要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣 購(gòu)物心理和走路習(xí)慣 這句話包含兩層意思 第一 所有人性化所要求的人流通 路設(shè)計(jì)必須要有 第二 所有不符合人性化所要求的人流 通路設(shè)計(jì)必須去除 這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的 意義 商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人 流量的重要和有效手段 如果按人性化所要求的人流通路 沒有 必然會(huì)影響部分商鋪的人流量 給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái) 困難 而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在 又 會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi) 因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái) 走路 不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益 3 科學(xué)利用的原則 商鋪的分割 必須遵循科學(xué)利用的原則 即在滿足 消防要求的前提下 盡可能的充分利用有效空間面積 所 有可有可無(wú)的空余面積加 美 悶鵠醋魑 唐蹋 考跎俸 脫顧醺 芮 拿婊 饈翹岣呤褂寐剩 檔凸 壤 奈 揮行 揪丁 BR 2 特點(diǎn) 分割后將產(chǎn)生較多小單元 銷售和招商速度相對(duì)較 慢 零星尾盤銷售會(huì)有一定難度 另外分割后經(jīng)營(yíng)者自行 經(jīng)營(yíng)可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的無(wú)序 商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降 不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成 有悖于中 高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位 建議 根據(jù)上述分析 我司建議風(fēng)尚國(guó)際商鋪采用方式一 招商和銷售 五 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃 某商鋪招商方案提要 對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn) 行初步規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài) 針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行 招商 目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或深圳知名商家和連鎖企業(yè) 更多精品簡(jiǎn)歷 一 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃原則 1 符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則 集購(gòu)物 娛樂 休閑 餐飲四大功能于一體 商品的布局必須從滿足以上 功能需求的角度出發(fā) 2 適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則 超市 服裝 等適合單層 分區(qū)經(jīng)營(yíng) 可規(guī)劃于中間商鋪 形成上下分 層 同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài) 3 尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則 經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必 須為招商服務(wù) 最終格局取決于招商的結(jié)果 4 合理有效使用空間的原則 首先做到合理的空間 分割 5 經(jīng)濟(jì)效益原則 應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益 達(dá) 成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面 6 關(guān)聯(lián)性原則 不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合 如餐飲和娛樂休閑可形成互補(bǔ) 互促經(jīng)營(yíng) 服飾和日用百 貨可形成互補(bǔ) 互促經(jīng)營(yíng) 這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能 區(qū)經(jīng)營(yíng) 7 大客戶和知名品牌優(yōu)先原則 大客戶和知名品牌 對(duì)提升市場(chǎng)品牌 帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐 以及帶動(dòng)消費(fèi)起 著至關(guān)重要的作用 對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮 8 充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則 考慮了經(jīng)營(yíng) 戶愿望和要求 才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐 并提高經(jīng)營(yíng)戶 的經(jīng)營(yíng)激情 從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成 9 方便顧客消費(fèi)的原則 商品布局及業(yè)態(tài)分布方面 體現(xiàn)了生活和休閑的原則 先購(gòu)物 后休閑 再去餐飲娛 樂 符合人消費(fèi)的習(xí)慣 10 視覺形象原則 整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品 陳列的視覺沖擊力和形象同意 二 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃 1 統(tǒng)一招商 除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的 用于自營(yíng)的商鋪外 為統(tǒng)一 形象 盡快繁榮市場(chǎng) 對(duì)剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原則 市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng) 資本聯(lián)營(yíng) 招商引 資和租賃等展開 其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種 方式展開 2 出租過(guò)度 最終出售 的收益模式 對(duì)于有投資樓盤意向且能接受購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶 將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 由購(gòu)買者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng) 3 整和市場(chǎng) 整和市場(chǎng)功能 集購(gòu)物 娛樂 休閑 餐飲四 大功能于一體 整和市場(chǎng)空間 進(jìn)行合理商品布局 整和招商 因有部分商鋪可能需要先租再售 該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商 整和推廣 避免單兵作戰(zhàn) 整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方 進(jìn)行統(tǒng)一的廣告 促消推廣 4 合理回報(bào) 保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益 實(shí)現(xiàn)雙贏 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能 提升市場(chǎng)軟 環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力 通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善 帶動(dòng)該片區(qū)土地及 租賃價(jià)格的提升 使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良 好的回報(bào) 通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升 促進(jìn)存量盤的銷售 第二部分 招商及銷售策略 一 項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合 而各種 影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的 特別是房地產(chǎn)市場(chǎng) 因此 房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的 只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證 房地產(chǎn)營(yíng)銷的效果 風(fēng)尚國(guó)際商鋪的營(yíng)銷采用 機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策 略 所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略 就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種 要素的變化 不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路 改進(jìn)營(yíng)銷措施 使?fàn)I 銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化 機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變 包括銷售模式 通路 價(jià)格 付款方式等靈活運(yùn)用操作 銷售模式是指以租代售 租售結(jié)合 網(wǎng)上銷售 展銷等方式靈活運(yùn)用 以及延長(zhǎng)內(nèi) 部認(rèn)購(gòu) 包裝等手段 通路則是指自行銷售 銷售外包和 尾盤進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式 價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià) 震撼 價(jià) 裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式 付款則包 括一次性付款 按揭貸款 分期付款 建筑期付款 延期 付款等方式的靈活運(yùn)用和組合 機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化 而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研 影響市場(chǎng)的各種 因素主要有 消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài) 經(jīng)銷商的配合及支持 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài) 行政政策的法規(guī)及控制 宏觀經(jīng) 濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展 自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等 因此調(diào)研 的類別主要有 消費(fèi)者調(diào)查 經(jīng)銷商調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及企 業(yè)調(diào)查 行政政策調(diào)查 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查 員工隊(duì)伍調(diào)查等 只有深入的調(diào)查 科學(xué)的研究 才能透徹地掌握市 場(chǎng) 為科學(xué)合理的營(yíng)銷策略提供依據(jù) 在深入調(diào)查 科學(xué) 研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略 不 斷地調(diào)研 不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路 這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使 企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地 二 項(xiàng)目招商銷售總策略 1 在商鋪銷售前做好商鋪招商工作 以銷售為主 招商為輔 如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 如商 戶只能接受只租不買的形式 可在商鋪出租給商戶后在尋 找商鋪買主 2 項(xiàng)目主要為自營(yíng)型商鋪 將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán) 完全轉(zhuǎn)移給投資人 由投資人自行決定自行經(jīng)營(yíng)還是出租 給他人經(jīng)營(yíng) 3 由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪 如某 些連鎖超市 為了加快發(fā)展商的資金回籠 可先將商鋪先 租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限 然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買 意向的客戶 4 對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃業(yè) 態(tài) 針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商 5 目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或深圳知名商家和連鎖企業(yè) 但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外 也可以為其他有購(gòu)買 能力的任何目標(biāo)群 三 商業(yè)氛圍營(yíng)造 強(qiáng)勢(shì)廣告支持 形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì) 讓全市 人民都來(lái)此消費(fèi) 成立演藝中心 周未進(jìn)行大型文藝演出 吸引 市民前來(lái)觀光消費(fèi) 全方位貼心物管服 某商鋪招商方案提要 對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn) 行初步規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài) 針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行 招商 目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或深圳知名商家和連鎖企業(yè) 更多精品簡(jiǎn)歷 務(wù) 給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 購(gòu)物者一個(gè)享樂的 購(gòu)物天堂 定期促銷推介 形成滾滾人流 帶來(lái)巨大消費(fèi) 娛樂部分以 kTV 電玩 熱舞及影城為主 通 過(guò)動(dòng)感的造型 夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍 對(duì) 商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善 四 價(jià)格策略及租金預(yù)估 五 目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇 1 目標(biāo)商戶群 本地集團(tuán)與企業(yè) 全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店 品牌店 專賣店 主題店 2 目標(biāo)購(gòu)買人群 本地集團(tuán)與企業(yè) 全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店 品牌店 專賣店 主題店 本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 有投資意向的本地人 3 目標(biāo)商戶確定原則 購(gòu)買優(yōu)先 如不愿購(gòu)買則可考慮商鋪?zhàn)赓U 先大戶 后小戶 先品牌商戶 后一般商戶的原則 第三部分 銷售實(shí)施方案 一 項(xiàng)目招商目標(biāo) 1 第一目標(biāo)主力店 第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體 該 目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否 將從根本上決定商業(yè)街 招商和經(jīng)營(yíng)的成敗 第一目標(biāo)主力店以百貨 休閑 娛樂 服務(wù)行業(yè)為 經(jīng)營(yíng)主體 2 第二目標(biāo)主力店 第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣 完善商品結(jié)構(gòu) 促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集 購(gòu)物 餐飲 娛樂 休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡 使之成 為惠州市新興商圈中的主導(dǎo) 第二目標(biāo)主力店以民特商品 包括地毯 手工藝品 藥材等 經(jīng)營(yíng)服裝 鞋帽箱包 布料 藝 針紡織品 化裝飾品 影樓 醫(yī)藥 文化辦公用品 五金日雜以及家 電 音像制品等為主 3 第三目標(biāo)主力店 第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的 完善服務(wù) 同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu) 第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu) 電信 郵政 移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶 二 招商與銷售流程 1 目標(biāo)商戶群的確定 2 對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃 制定合理的分割方案 3 針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣 擴(kuò)大項(xiàng)目 知名度 提升影響力 4 雙方洽談 達(dá)成購(gòu)買或租賃意向 5 投資者到實(shí)地選擇商鋪位置 并簽訂買賣或租賃 協(xié)議 6 投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi) 7 對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售 8 發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套 為投 資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境 9 在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí) 選擇合適的開業(yè)時(shí) 間 歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 三 商鋪推廣方案 一 推廣主題建議