萬昌國際商業(yè)城投資分析.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除重慶萬昌國際商業(yè)城基本投資分析第一部分 項目基本情況一 項目概況及位置 萬昌國際商業(yè)城位于重慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)石楊路。商業(yè)城商場為4層（地下一層，地面上三層），商業(yè)城臨街長為260米，寬為70米。項目所在石橋鋪區(qū)域輻射沙坪壩、楊家坪、大坪三個商業(yè)區(qū)域，可影響三個區(qū)域的消費人口愈百萬人。 項目所在位置沙坪壩楊家坪大坪石橋鋪二 萬昌國際商城內(nèi)部情況地上一層平面地下一層平面地上二層平面地上三層平面北面：臨街小店三 萬昌國際商城周邊情況萬昌國際商業(yè)城西面：石楊路，對面是住宅東面：臨街，現(xiàn)已做為停車場，一路之隔是臨街小商店南面：科技二街，緊鄰石橋鋪機電市場四 萬昌國際商城基本數(shù)據(jù)資料 表一：面積層數(shù)總建筑面積()已售面積()已租面積()可售面積()可租面積()地下一層12330.68未售468312330.687647.68地面一層14952.472468818330（3834+3000+1496）12483.666622.47地面二層15125.5698931911010（5778+5232）5232.374115.56地面三層15329.28342276610711906.529222.28合計57737.9915784.763013041953.2327607.99 表二： 項目類別地下一層()地面一層()地面二層()地面三層()總計單價2550920032002550可售面積12330.6812483.665232.3711906.5241,953.23可售資金31,443,234114,849,67216,743,58430,361,626193,398,116第二部分 投資回報分析一 出租物業(yè)租金回報分析 1售價分析物業(yè)名稱售價本項目萬昌國際商業(yè)城發(fā)展商開價地下一層：2550元/地上一層：9200元/地上二層： 3200元/地上三層： 2550元/估計實際賣價：地下一層：2500元/地上一層：8000元/地上二層： 3000元/地上三層： 2500元/現(xiàn)正銷售物業(yè)華宇名都城均價：27000元/，最高價：38500元/一界新城均價：20000元/，最高價：30000元/由上表分析可知，萬昌國際商城的售價低于目前在售商業(yè)項目的一般水平。2租金分析物業(yè)名稱租金管理費本項目萬昌國際商業(yè)城（整體承租租金）地下一層為25元/；一層為55元/二樓為35元/；三樓為25元/無南亞家俱廣場（實際市場租金）地下一層50/；一層88元/二樓65元/；三層50元/無現(xiàn)正銷售物業(yè)一界新城未定35元/現(xiàn)正出租物業(yè)石橋鋪機電市場一層60-120元/；二層35-80元/5元/陳家坪機電市場三層25元/無泰興數(shù)碼城商鋪 60元管理費7元/賽博數(shù)碼廣場一層90-250元/；二層80-180元/三層60-150元/無南亞家俱廣場為萬昌國際商城的承租方，共計租得萬昌國際商城25643，其承租價見表中萬昌國際商業(yè)城租金部分。南亞家俱廣場將所租得萬昌商城的部分商鋪轉(zhuǎn)租出去其租金價格為：地下一層50/； 地上一層88元/地上二樓65元/；地上三層50元/以上南亞家俱廣場租金價格為實際市場承受價格，代表目前普遍的市場租金水平。3租金回報率 萬昌國際整體承租，租金回報率地下一層：售價2500元/，租金為25元/月； 其年租金回報率為12%地上一層：售價為8000元/，租金為55元/月；其年租金回報率為8.25%地上二層：售價為3000元/，租金為35元/月；其年租金回報率為14%地上三層：售價為2500元/，租金為25元/月；其年租金回報率為12% 現(xiàn)階段市場承受租金水平下，租金回報率地下一層：售價2500元/，租金為50元/月； 其年租金回報率為24%地上一層：售價為8000元/，租金為88元/月；其年租金回報率為13.2%地上二層：售價為3000元/，租金為65元/月；其年租金回報率為26%地上三層：售價為2500元/，租金為50元/月；其年租金回報率為24% 由以上計算可以看出，萬昌國際整體承租的的租金回報率為8.25%-24%,其平均租金回報率為14.06%；其市場租金水平下的租金回報率為13.2%-26%，其平均租金回報率為21.8% 根據(jù)目前的房地產(chǎn)投資市場，市場租金回報率為10%-14%的項目即為可投資項目分析，本項目為高獲益商鋪投資項目。二 物業(yè)銷售投資分析 若將本項目完全購買后，進行重新包裝和拆散劃分為小面積銷售，根據(jù)目前的在售商業(yè)項目的價格判斷本項目也有較大的利潤空間。 在售商業(yè)項目情況