一季度開了個好頭——2009上海新建商品住宅市場交易預(yù)計(jì).doc

一季度開了個好頭2009上海新建商品住宅市場交易預(yù)計(jì)張泓銘一、2009年一季度，上海新建商品住宅成交量超過前三年同期平均數(shù)，初步認(rèn)為本市住宅市場交易回暖2009年一季度，本市新建商品住宅成交面積542萬平米，比2008年同期增長4.43 %；比2006年同期增長46。49 %；僅比2007年同期少1。09 %。但是，比2006-2008三年同期的平均數(shù)增長9。05 %（見圖1）。圖1：2006-2009上海市新建商品住宅一季度實(shí)際成交量比較數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局在一季度的三個月中，1月份由于元旦和春節(jié)兩個長假及冬季原因，成交量只有126萬平米，比上月下降50。81%，比2008年同期下降了45.6%，情況似乎讓人再度憂慮；但二月份市場就大為改觀，成交179萬平米，比上月增長了42。06%，透露了房市的春意。但是，僅二月份數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，不足以判斷市場確實(shí)回暖。三月份成交237萬平米，比上月增長32。40%，比2008年同期增長37。79%。連續(xù)兩個月的增長，致使一季度超越前三年的水平，所以，就成交量而言可以初步認(rèn)為住宅市場回暖了。在成交量上升的同時，新建商品住宅價格指數(shù)也在起微妙的變化。據(jù)上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的獨(dú)立計(jì)算，1月份下降 0。90%，2月份上升0。53%，3月份又上升了0。7%。價格上升與交易量上升幾乎同步，增強(qiáng)了住宅市場回暖的印象（見2圖）。圖2：2008年10月2009年3月上海市新建商品住宅價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心二手房市場的數(shù)據(jù)，同樣可以證實(shí)上述回暖的結(jié)論。1月份成交8606套，2月份成交14883套，比上月增長了72。94%，3月份成交25717套，比上月又增長了7279%。同時，民間的上海二手房價格指數(shù)3月份比上月大漲了1。12%。本市住宅市場初步回暖的原因是不言而喻的，主要是：兩輪鼓勵住房消費(fèi)政策的實(shí)施，使購房者得到實(shí)惠；同時，持續(xù)了半年之久的房價下降，催動了需求；再次，是春節(jié)后一般是房地產(chǎn)銷售旺季，開盤和買盤都在這一時期出手，如3月17日甚至出現(xiàn)單日住房交易超過1000套的記錄。有人認(rèn)為，一季度的回暖有假象，有機(jī)構(gòu)消費(fèi)和動拆遷加快等特殊因素導(dǎo)致，是不穩(wěn)固的。我認(rèn)為，機(jī)構(gòu)消費(fèi)和動拆遷加快等因素是真實(shí)的消費(fèi)行為，而非短期投資套利行為，要確認(rèn)為合理的市場消費(fèi)；同時，它有利于市場消費(fèi)人氣的集聚，激發(fā)了其它潛在的消費(fèi)，要予以充分肯定。二、后三個季度，上海新建商品住宅的成交量應(yīng)該超過一季度的水平，并使全年達(dá)到正常年景一季度成交量為542萬平米，簡單維持該水平則全年成交量為2168萬平米。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)可知，下半年的成交量一般要超過上半年。根據(jù)歷年一季度成交量占全年比例18。2848 %推算，2009年的成交量很可能達(dá)到2900萬平米。如予以穩(wěn)健化調(diào)整10 %，則2009年的成交量可能達(dá)到2600萬平米以上。該數(shù)據(jù)已經(jīng)同前三年的平均成交量基本持平（2006年2,615 +2007年3,279+2008年1965）/3 = 2619萬平米（見圖3示意），所以2009年全年的交易量可以達(dá)到正常年景。應(yīng)該說，從去年下半年起上海市對于住房成交量的憂慮基本緩解了。圖3：2009年上海市新建商品住宅成交量預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)來源：2006-2008為市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009為預(yù)計(jì)數(shù)不過，實(shí)現(xiàn)上述預(yù)計(jì)，需要一些條件的保證。相信以下條件，在未來的三個季度內(nèi)應(yīng)該是具備的：1、已經(jīng)出臺的鼓勵住房的消費(fèi)政策不會改變，穩(wěn)定消費(fèi)者信心；2、中國經(jīng)濟(jì)在上半年見低，并有逐步修復(fù)的跡象，穩(wěn)定上海樓市回暖的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；3、中國股市在震蕩中緩緩上行，提振消費(fèi)者對未來收入的預(yù)期；4、世界經(jīng)濟(jì)下行幅度逐步收窄，穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的國際環(huán)境；5、世博會氣氛愈來愈熱，提高消費(fèi)者對未來樓市的預(yù)期；6、國務(wù)院關(guān)于上?！皟蓚€中心”和“人民幣跨境結(jié)算”的決定愈來愈深入人心，提振對上海發(fā)展的長期信心；7、上海舊區(qū)改造速度有明顯的起色，增加住房的硬性消費(fèi)?？磥?，上海樓市的警報暫時可以解除，至少予以降級。三、高度警惕后三個季度市場的兩種不確定的可能性第一種不確定的可能性，是價格的大幅度反彈。本文第一部分指出，新建住宅價格指數(shù)，二、三月份連續(xù)上升；二手房價格指數(shù)，三月份明顯上升。這些，并不是好的兆頭。根據(jù)價格運(yùn)行慣性，價格反彈上升將維持繼續(xù)維持一個時期，可能是不短的一個時期?，F(xiàn)在，在實(shí)際的市場交易中，排隊(duì)購房、價格加碼，已不是罕見新聞了。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，一般5、6月份和9、10月份，是市場發(fā)熱、價格容易發(fā)瘋的兩個時間節(jié)點(diǎn)，需予密切關(guān)注。我們認(rèn)為，市場的提早回暖令人意外，價格的反彈似乎太早（應(yīng)該在2009年的春節(jié)以后），但是它們卻確確實(shí)實(shí)提前來到了。為此，要準(zhǔn)備應(yīng)對價格大幅反彈的預(yù)案。第二種不確定的可能性，是市場的再度疲軟跌落。這種可能性，只能發(fā)生在全球經(jīng)濟(jì)或中國經(jīng)濟(jì)再度深幅跌落，或者是突發(fā)其他巨大的天災(zāi)人禍。這兩種情況發(fā)生的可能性微乎其微，但是不得不防，也要有預(yù)案。應(yīng)對的