遠(yuǎn)卓—朝陽(yáng)公園訪談—給任主任的總結(jié)新版.doc

結(jié)論w 財(cái)務(wù)管理有漏洞，沒(méi)有部門(mén)整體年度預(yù)算、結(jié)算等；行政科有管理公司固定資產(chǎn)的職責(zé)，但僅限于固定資產(chǎn)的物權(quán)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值不做任何評(píng)估；w 總經(jīng)理管理的幅度過(guò)寬，大事小事均要親自過(guò)問(wèn)；具體論據(jù)（備忘）目前行政科僅有辦公用品預(yù)算，以季度為準(zhǔn)，沒(méi)有年度預(yù)算和部門(mén)整體預(yù)算。結(jié)論w 區(qū)政府的行政影響和干預(yù)在影響了朝陽(yáng)公園的業(yè)務(wù)，因而公園的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性；w 公司管理決策流程存在問(wèn)題，項(xiàng)目決策前缺乏可行性分析研究，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目沒(méi)有成本核算；w 中層管理人員整體素質(zhì)較低；w 管理多頭問(wèn)題嚴(yán)重，計(jì)劃性差；w 拆遷資金壓力大；w 公司缺乏激勵(lì)機(jī)制，留不住人才。具體論據(jù)（備忘）1“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目已由前任區(qū)長(zhǎng)同意，但現(xiàn)任區(qū)長(zhǎng)對(duì)方案不滿(mǎn)意，故此項(xiàng)目無(wú)法按原計(jì)劃實(shí)施，目前此項(xiàng)目仍在停滯階段；由此說(shuō)明區(qū)里對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的干預(yù)；2公園的功能定位按重要性排序依次為：高科技、文化、教育、娛樂(lè)和休閑；3經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面的建議包括：開(kāi)發(fā)公園周邊房地產(chǎn)，如高檔別墅，建酒店，提供演藝場(chǎng)所等；4綠帝公司目前僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，還不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力；5綠帝公司的部室設(shè)置及職責(zé)如下：l 辦公室：行政后勤l 拆遷科：配合拆遷服務(wù)公司安排居民拆遷和企業(yè)搬遷；l 計(jì)劃發(fā)展部：項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目規(guī)劃等；員工5人；l 工程部：網(wǎng)球場(chǎng)建設(shè)的配合工作；員工6-7人；l 經(jīng)營(yíng)部：西小區(qū)外資合作企業(yè)的資金收繳，高爾夫球場(chǎng)的撤項(xiàng)；員工3人；l 物業(yè)管理：負(fù)責(zé)旅游一條街的租金收??；l 另有財(cái)務(wù)人員兩名。6綠帝公司已與其他公司合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目：l 綜合服務(wù)樓：3萬(wàn)平米，還為辦開(kāi)工許可證，屬于土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)籰 熱廠改造：位于西小區(qū)，已有規(guī)劃許可證，正在辦開(kāi)工許可征；屬于土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)籰 天瑞和信項(xiàng)目：西小區(qū)D組團(tuán)，屬于土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)籰 中宏祥項(xiàng)目：西校區(qū)H3號(hào)地，屬于土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)籰 春園項(xiàng)目：已收尾，屬于盒合資合作；l 南湖二期：屬于合資合作；l 碧湖居：屬于合資合作；l 京達(dá)公寓：屬于合資合作。結(jié)論w 田總來(lái)后，將16家公司整合為5大板塊機(jī)關(guān)、華營(yíng)、綠帝、綠波、物業(yè)（韓）w 田總來(lái)后，成立了目標(biāo)考核辦，主要職責(zé)w 對(duì)經(jīng)理辦公會(huì)上確定的工作任務(wù)進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，要求各部門(mén)和子公司每月5日前將本月的工作任務(wù)書(shū)交上來(lái)，并在本月25日進(jìn)行考核，看是否按時(shí)完成任務(wù)；同時(shí)，每月制定各部門(mén)的精神文明任務(wù)，并考核w 編輯公司的制度匯編，供區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的視察；制度的執(zhí)行和下發(fā)，必須先經(jīng)工會(huì)、職代會(huì)和黨委的批準(zhǔn)w 目標(biāo)考核辦的考核結(jié)果與獎(jiǎng)金有掛鉤具體論據(jù)（備忘）結(jié)論w 綠帝公司并非一個(gè)真正的獨(dú)力經(jīng)營(yíng)實(shí)體，而是總公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和合作方面的一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，并沒(méi)有自己的業(yè)務(wù)w 總公司領(lǐng)導(dǎo)管得太細(xì)，沒(méi)有授權(quán)，下面人員辦事的積極性不高w 朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)公司包括下屬公司部門(mén)間有相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象，責(zé)任心普遍不足。w 朝陽(yáng)公園應(yīng)該圍繞“大”的特點(diǎn)，以及北京是中國(guó)“文化”中心的品牌，來(lái)樹(shù)立公園的獨(dú)特主題w 朝陽(yáng)公園最大的優(yōu)勢(shì)是：位置好、土地大w 外國(guó)人，高級(jí)白領(lǐng)在公園附近居住的較多，應(yīng)該是公園重點(diǎn)考慮的客戶(hù)群之一。所以公園應(yīng)該適應(yīng)他們的生活習(xí)慣，及對(duì)服務(wù)，環(huán)境的要求w 目前手上的項(xiàng)目已不多，結(jié)束后，綠帝公司將面臨解散的問(wèn)題下一步工作1. 需進(jìn)一步訪談綠帝公司總經(jīng)理馬愛(ài)國(guó)，以及法人田總。具體論據(jù)（備忘） 綠帝公司情況：1， 綠帝公司主要業(yè)務(wù)都向馬愛(ài)國(guó)匯報(bào)，但重點(diǎn)業(yè)務(wù)需向田總匯報(bào)。2， 綠帝公司實(shí)為一個(gè)項(xiàng)目公司，主要做西小區(qū)開(kāi)發(fā)。公司僅負(fù)責(zé)做項(xiàng)目，其收入全部歸入總公司（例如旅游一條街的租金收入）。因而員工開(kāi)支，辦公費(fèi)用等均來(lái)自總公司撥款。3， 綠帝公司分為7個(gè)部門(mén)，經(jīng)理辦公室，規(guī)劃部，工程部，經(jīng)營(yíng)部，拆遷部，物業(yè)部，和財(cái)務(wù)部。其中工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。部門(mén)間的協(xié)調(diào)，部門(mén)與總公司的協(xié)調(diào)：1， 拆遷任務(wù)很重，由拆遷部，規(guī)劃部，經(jīng)營(yíng)部和工程部配合工作。2， 每月兩次協(xié)調(diào)報(bào)告大會(huì)，討論并處理部門(mén)間協(xié)調(diào)問(wèn)題。3， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要與總公司的水電辦協(xié)調(diào)；拆遷工程需與總公司的綜合治理辦、經(jīng)理辦公室，紀(jì)委辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。其中經(jīng)理辦公室處理拆遷手續(xù)蓋章，和一些訴訟問(wèn)題。4， 總公司安排的重點(diǎn)任務(wù)，由目標(biāo)考核辦公室監(jiān)督。 綠帝公司準(zhǔn)備做的項(xiàng)目:1， 將公園北部高爾夫球場(chǎng)附近3.8公頃土地賣(mài)出。2， 將公園西北部7萬(wàn)平方米的藍(lán)色港灣賣(mài)出。 對(duì)朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的看法：1， 所有決策都要經(jīng)過(guò)經(jīng)理辦公室和黨委。人事安排，重大投資也要經(jīng)過(guò)黨委批準(zhǔn)，而不是經(jīng)過(guò)人事部和經(jīng)營(yíng)部。2， 總公司領(lǐng)導(dǎo)管得太細(xì)，沒(méi)有充分授權(quán)。對(duì)朝陽(yáng)公園優(yōu)勢(shì)，及公園未來(lái)發(fā)展的看法： 1， 公園自92年轉(zhuǎn)型為企業(yè)單位以后，開(kāi)發(fā)費(fèi)用政府不再撥款支付，認(rèn)為公園應(yīng)該自食其力，自己搞好開(kāi)發(fā)建設(shè)。2， 公園土地資源豐富。3， 公園地理位置不錯(cuò)，靠近CBD，燕莎商圈，使館多，因?yàn)橥鈬?guó)人多。公園東部也沒(méi)有更多好的公園，應(yīng)該把東部人群也吸引過(guò)來(lái)。4， 外國(guó)人，高級(jí)白領(lǐng)應(yīng)該是公園重點(diǎn)考慮的客戶(hù)群之一。所以公園應(yīng)該適應(yīng)他們的生活習(xí)慣，及對(duì)服務(wù)，環(huán)境的要求。5， 公園雖是公益性事業(yè)，但可以多建設(shè)一些項(xiàng)目去經(jīng)營(yíng)賺錢(qián)。公園應(yīng)該“大”，內(nèi)容，項(xiàng)目要新穎，能夠吸引人群。6， 公園不僅是馬拉松的終點(diǎn)，區(qū)里，市里很多文化活動(dòng)都在公園里舉辦，成功的一次是“三高”演唱會(huì)（世界三大著名男高音）。平時(shí)小節(jié)日，外國(guó)節(jié)日時(shí)也舉辦一些文化活動(dòng)。結(jié)論w 朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)公司及下屬公司責(zé)權(quán)利不清楚w 內(nèi)部人員知識(shí)層次低，素質(zhì)低，干活松懈w 關(guān)于賣(mài)地，綠地公司并無(wú)說(shuō)話(huà)權(quán)利，都由總公司領(lǐng)導(dǎo)操作。w 中層干部的提拔都經(jīng)由黨委具體論據(jù)（備忘）政府與公園的接口單位：1， 區(qū)建委是與公園平級(jí)的單位2， 區(qū)政府是公園的上級(jí)單位對(duì)政府有些看法：1， 原計(jì)劃將公園北部3.8公頃土地和高爾夫球長(zhǎng)招商，引來(lái)外商談好1.5億買(mǎi)下高爾夫球場(chǎng)，并且外商負(fù)責(zé)3億元球場(chǎng)的拆遷費(fèi)用。但由于政府干涉，使朝陽(yáng)公園不但要賠償外商1.9億，而且自付3億元拆遷費(fèi)用。對(duì)綠帝公司的未來(lái)：1， 拆遷后，綠帝公司的拆遷部，經(jīng)營(yíng)部將不復(fù)存在。對(duì)朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)的看法：1， 企業(yè)責(zé)權(quán)利不清楚，干部素質(zhì)低，責(zé)任心不夠2， 人員普遍素質(zhì)低，應(yīng)該裁員，或進(jìn)行內(nèi)部人員的培訓(xùn)，并設(shè)立內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部人員管理。3， 要形成自己的支柱產(chǎn)業(yè)。認(rèn)為目前朝陽(yáng)公園面臨的問(wèn)題：1， 資金回籠困難。公園太大對(duì)朝陽(yáng)公園未來(lái)發(fā)展的看法：1， 政府的支持。2， 土地資源豐厚。3， 分析公園周邊環(huán)境，給公園一個(gè)好的定位，并做好規(guī)劃，制定未來(lái)發(fā)展方向。4， 可引進(jìn)高科技的，帶有科教色彩的，有特色的項(xiàng)目來(lái)吸引人群，尤其是吸引有錢(qián)人。4， 要做就要做的“大”。結(jié)論w 朝陽(yáng)區(qū)政府對(duì)公園干涉控制較嚴(yán)，很多項(xiàng)目缺乏可行性分析。w 區(qū)里雖投入一定的資金或資產(chǎn)，但缺乏連續(xù)性和規(guī)劃性，同時(shí)公園也背上不少債務(wù)公園每年對(duì)各下屬單位缺乏有效的預(yù)算機(jī)制w 機(jī)關(guān)（公園）對(duì)各下屬單位實(shí)行嚴(yán)格的費(fèi)用控制，幾乎任何工程都要機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示w 財(cái)務(wù)科對(duì)項(xiàng)目缺乏有效的財(cái)務(wù)評(píng)審和控制手段，沒(méi)有內(nèi)部審計(jì)w 公園沒(méi)有建立有效的考評(píng)機(jī)制w 黨委辦公會(huì)和總經(jīng)理辦公會(huì)沒(méi)有明確的權(quán)限界定下一步工作2. 8.26找崇科長(zhǎng)要財(cái)務(wù)資料3. 結(jié)合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做第二輪訪談具體論據(jù)（備忘）- 財(cái)務(wù)科共21人，機(jī)關(guān)科室6人，下屬子公司外派15人，由機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理，派出的財(cái)務(wù)人員受下屬公司領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)部雙重領(lǐng)導(dǎo)。- 由于各個(gè)單位業(yè)務(wù)不同，沒(méi)有實(shí)行嚴(yán)格的費(fèi)用控制，基層基本沒(méi)有招待費(fèi)用，全由總部出- 每年由高層、勞資科、財(cái)務(wù)與下屬公司領(lǐng)導(dǎo)一起對(duì)明年該公司費(fèi)用有大致概算，只有工程有預(yù)算，但是工程經(jīng)常出現(xiàn)急活，經(jīng)常改變- 各公司自己上稅，但是公園有一塊賣(mài)地收入3億多，一直沒(méi)有上稅- 財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)流程是總經(jīng)理簽批，基本機(jī)關(guān)控制下面費(fèi)用- 很多項(xiàng)目都是區(qū)里安排的，根本沒(méi)有可研分析- 園區(qū)建設(shè)已經(jīng)投入10億，負(fù)債4億- 由于待遇低，公園流不住人才- 平時(shí)工作基本沒(méi)有考評(píng)總結(jié)- 黨委會(huì)與經(jīng)理會(huì)沒(méi)有明確的權(quán)限規(guī)定，經(jīng)常經(jīng)理會(huì)已經(jīng)決定的事情上報(bào)黨委會(huì)補(bǔ)一下，是形式，黨委會(huì)中的劉書(shū)記和工會(huì)主席不是經(jīng)理會(huì)成員結(jié)論1. 公司發(fā)展緩慢有其歷史必然性，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子這三年做了不少貢獻(xiàn)；2. 總部的組織設(shè)置不夠合理。具體論據(jù)（備忘）1. 新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子這三年的主要貢獻(xiàn)如下：a) 2000年，為了解決10年來(lái)拆遷戶(hù)住上樓房的問(wèn)題，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子做了大量的信訪工作，到今年這個(gè)問(wèn)題已完全解決。b) 2001年，主要搞拆遷從拆遷量的角度說(shuō)目前已完成80%（被訪談?wù)邚木G帝了解到，待驗(yàn)證），現(xiàn)在老百姓只剩下800多戶(hù)待拆。此外也新上了一些項(xiàng)目，如網(wǎng)球館；同時(shí)還解決西小區(qū)的一些歷史問(wèn)題。c) 現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。2. 對(duì)公司發(fā)展的一些建議：d) 設(shè)想公司發(fā)展三大盈利支柱：園林公司、房地產(chǎn)公司、多種經(jīng)營(yíng)（即做住宿、餐飲、其他娛樂(lè)設(shè)施等娛樂(lè)方面的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)），公司總部搞控股集團(tuán)管理。e) 發(fā)展不受季節(jié)限制的項(xiàng)目；f) 所有項(xiàng)目的管理采取項(xiàng)目公司的方式，管理和經(jīng)營(yíng)分開(kāi)，總部搞管理（同一風(fēng)格、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)），項(xiàng)目公司搞經(jīng)營(yíng)；3. 總部的組織設(shè)置不夠合理：g) 本部門(mén)的功能設(shè)置有的需要拿出去，有的需要加強(qiáng)。勞動(dòng)人事辦現(xiàn)在的功能：勞動(dòng)工資+人事；培訓(xùn)；安全生產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)四塊（人員全部交叉，不是專(zhuān)人負(fù)責(zé)）。h) 新建娛樂(lè)項(xiàng)目的前期可行性分析、融資等工作無(wú)人做。項(xiàng)目的策劃和運(yùn)營(yíng)目前是綠波景區(qū)中心的市場(chǎng)部管，目前都還算成功，主要是因?yàn)槎际呛屯鈫挝缓献鞯摹?. 對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的評(píng)價(jià)：i) 中高層干部都很敬業(yè)。田總很能干、很敬業(yè)，搞拆遷、安置拆遷戶(hù)做得很好，但缺乏企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；和田總一起來(lái)的翟勝利年輕能干，翟原先在團(tuán)結(jié)湖公園當(dāng)主任，搞重點(diǎn)工程，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，如果讓他搞綠帝房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)一定能盈利。和田總一起來(lái)的馬總原先是區(qū)政府重點(diǎn)工程辦主任。這一屆領(lǐng)導(dǎo)班子非常好。5. 一些數(shù)據(jù)：j) 公司目前1600多人，其中通過(guò)內(nèi)退、病殘退、待崗、協(xié)保*等方式分流掉170多人，正式退休的400多人。k) 公司目前1600多人中70%-80%是征地的“農(nóng)轉(zhuǎn)工”，招聘來(lái)的人很少。l) 公司總工資額度2600萬(wàn)左右，人均1.6萬(wàn)/年，機(jī)關(guān)管理層人均2.1萬(wàn)/年。m) 公司總資上升幅度去年是19%，由于拆遷費(fèi)用大、公司又沒(méi)有現(xiàn)金牛，所以領(lǐng)導(dǎo)總體上控制使收入無(wú)法大幅增長(zhǎng)。n) 公司培訓(xùn)力度很大，勞動(dòng)人事辦對(duì)全體職工都進(jìn)行了“輪訓(xùn)”，包括職業(yè)道德、安全生產(chǎn)等；中層干部以上由黨委做了培訓(xùn)。o) 今年開(kāi)始要求，一級(jí)工人都得高中畢業(yè)，管理人員達(dá)大專(zhuān)水平，所有人員必須具備上崗條件。學(xué)歷與薪資水平掛鉤。結(jié)論w 公司1992年正式轉(zhuǎn)換為企業(yè)化經(jīng)營(yíng)（名義上）；w 公園分新老景區(qū)，相互不連接，目前分別歸屬綠波、華營(yíng)管理，非統(tǒng)一規(guī)劃管理，老景區(qū)神奇游樂(lè)宮需要重組；w 2000年財(cái)務(wù)派出管理后，對(duì)子公司管理有一定效果，但目前財(cái)務(wù)管理仍然停留在會(huì)計(jì)核算方面，缺乏財(cái)務(wù)管理的功能，不能為公司經(jīng)營(yíng)決策提供支持建議，經(jīng)營(yíng)分析功能沒(méi)有，相關(guān)投資項(xiàng)目基本沒(méi)有財(cái)務(wù)分析支持；不參與合同評(píng)審意見(jiàn)，目前財(cái)務(wù)基本屬于合同備案管理；w 公司歷史發(fā)展已經(jīng)累計(jì)形成非常大的負(fù)債（6億元？），但目前公司還款能力不足，該問(wèn)題成為公司未來(lái)發(fā)展的制約；w 公司目前近似于集權(quán)管理，下屬各板塊業(yè)務(wù)沒(méi)有投資決策權(quán)力，最終投資需要本部黨委會(huì)、經(jīng)理辦公會(huì)審批，但實(shí)際上缺乏相關(guān)部門(mén)決策數(shù)據(jù)分析支持；具體論據(jù)（備忘） 公司1992年10月轉(zhuǎn)為企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，改變以往事業(yè)單位管理方式，公司歷史成長(zhǎng)很快； 公司目前1700余人，實(shí)際在崗人數(shù)800余人； 目前公司分老景區(qū)（為國(guó)慶45周年建造，目前歸華營(yíng)公司管理，內(nèi)部主要為綠地、景觀，票價(jià)便宜，屬于老年人晨練場(chǎng)所，其內(nèi)有神奇游樂(lè)宮，當(dāng)時(shí)投資3000萬(wàn)元左右，目前基本未使用；新景區(qū)（國(guó)慶50周年建造）目前歸綠波景區(qū)管理公司經(jīng)營(yíng)管理； 公司2000年8月開(kāi)始實(shí)施財(cái)務(wù)委派制，加強(qiáng)對(duì)各板塊財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理，對(duì)子公司管理有一定效果，但目前財(cái)務(wù)管理仍然停留在會(huì)計(jì)核算方面，缺乏財(cái)務(wù)管理的功能，不能為公司經(jīng)營(yíng)決策提供支持建議，經(jīng)營(yíng)分析功能沒(méi)有，相關(guān)投資項(xiàng)目基本沒(méi)有財(cái)務(wù)分析支持；不參與合同評(píng)審意見(jiàn)，目前財(cái)務(wù)基本屬于合同備案管理； 下屬各板塊財(cái)務(wù)人員編制、管理、薪酬歸本部統(tǒng)一管理；目前財(cái)務(wù)系統(tǒng)21人，一正一副兩個(gè)主任（正主任負(fù)責(zé)整體管理，并重點(diǎn)負(fù)責(zé)下屬板塊財(cái)務(wù)管理，副經(jīng)理負(fù)責(zé)本部財(cái)務(wù)核算）此外19人物業(yè)2人，景區(qū)5人，華營(yíng)3人，園林工程2人，綠帝2人，網(wǎng)球中心1人，總部4人； 目前公司累計(jì)有6億元左右負(fù)債，但公司目前基本不具備任何還款條件，特別是今年4、5月份財(cái)政借款2億元（周轉(zhuǎn)用款）目前需要?dú)w還，需要借新款還債； 公司每年接受區(qū)政府及主管部門(mén)派出的年審，具體問(wèn)題主要是核算方面的問(wèn)題； 公司目前近似于集權(quán)管理，下屬各板塊業(yè)務(wù)沒(méi)有投資決策權(quán)力，最終投資需要本部黨委會(huì)、經(jīng)理辦公會(huì)審批，但實(shí)際上缺乏相關(guān)部門(mén)決策數(shù)據(jù)分析支持； 公司整體經(jīng)營(yíng)管理能力需要進(jìn)一步提高，經(jīng)營(yíng)管理理念需要提升；結(jié)論w 田總業(yè)績(jī)2000年全員竟聘上崗（機(jī)關(guān)副總以下）；大規(guī)模機(jī)構(gòu)重組，由16個(gè)重組為5大板塊w 職責(zé)不夠明確如園林，景區(qū)也管，華營(yíng)也管；機(jī)關(guān)有水電，下面也有水電，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理w 激勵(lì)機(jī)制缺乏經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，缺乏經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的考核；激勵(lì)幅度為獎(jiǎng)金的10（獎(jiǎng)金為150350多元），過(guò)小，無(wú)法真正激勵(lì)；工資過(guò)低，無(wú)法吸引人才w 機(jī)關(guān)職能（組織）無(wú)審計(jì)、缺營(yíng)銷(xiāo)、計(jì)劃預(yù)算、業(yè)務(wù)拓展；w 戰(zhàn)略定位文化活動(dòng)；高檔娛樂(lè)設(shè)施；配套的餐飲、酒店等(團(tuán)隊(duì)搞活動(dòng)，沒(méi)有住的地方；另一方面，可以考慮為奧運(yùn)沙灘排球配套)；認(rèn)為教育主題有難度，因?yàn)樗沫h(huán)以外的居民多為農(nóng)轉(zhuǎn)工，拿到拆遷款，但在城市居住，開(kāi)支很大，過(guò)幾年就會(huì)沒(méi)錢(qián)；但東側(cè)居民素質(zhì)較高，包括政府官員及使館w 下屬企業(yè)基本是費(fèi)用中心，收入、支出都直接入總公司帳；田總事無(wú)巨細(xì)都管，存在信息不對(duì)稱(chēng)的可能性；w 領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致決策缺乏延續(xù)性w 區(qū)政府對(duì)公園的干預(yù)，也在一定程度上增加項(xiàng)目的難度w 目前客戶(hù)結(jié)構(gòu)以有孩子的家庭為主，外地游客約占10具體論據(jù)（備忘）。結(jié)論（較弱）w 公司缺乏整體規(guī)劃w 定位高檔、高科技、文化、娛樂(lè)w 客戶(hù)群中高檔、商務(wù)區(qū)w 綠帝下一步發(fā)展不明確拆遷工作今年結(jié)束，拆遷科作為部門(mén)不需要繼續(xù)存在；房地產(chǎn)方面以跑手續(xù)為主，缺乏核心技能其他重要信息1. 拆遷方面，北京市先后出臺(tái)了5部拆遷法，越來(lái)越完善，新法以貨幣補(bǔ)償，以建筑面積為依據(jù)（不管多少人口），很少有人上訪了2. 以前給房（考慮面積、人口數(shù)），老總拍腦袋的空間很大，存在很多歷史遺留問(wèn)題，基本按法律程序走，勝訴較多，現(xiàn)在還有2人解決歷史遺留問(wèn)題3. 北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部基本都存在這種問(wèn)題4. 拆遷費(fèi)用比例：拆遷補(bǔ)償（固定的，按建筑面積）拆遷補(bǔ)助（活的，如提前搬家費(fèi)等）占總金額的90，給拆遷公司的拆遷服務(wù)費(fèi)及給房地局的管理費(fèi)占10左右，總費(fèi)用為6000元每平方米左右。5. 必須委托拆遷公司做6. 拆遷公司職責(zé)：了解政策入戶(hù)調(diào)查拆遷資金概算上報(bào)拆遷科整理上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批與拆遷公司簽訂委托合同拆遷公司與住戶(hù)簽訂拆遷協(xié)議協(xié)議后5天空房交拆遷公司住戶(hù)拿協(xié)議到朝陽(yáng)公園領(lǐng)存折7. 拆遷員持證上崗，并定期培訓(xùn)，品質(zhì)值得信賴(lài)8. 拆遷服務(wù)費(fèi)為拆遷補(bǔ)償?shù)囊欢ò俜直?. 拆遷科的職責(zé)：解決歷史遺留問(wèn)題，與拆遷公司一起入戶(hù)調(diào)查，審協(xié)議，（機(jī)關(guān)紀(jì)委還要再審一遍），與區(qū)房地局協(xié)調(diào)事宜；企業(yè)搬遷；征地10.結(jié)論w 公園對(duì)“藍(lán)色港灣”和“3.8公頃用地”兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際控制能力有限，區(qū)里的意愿將起主導(dǎo)作用；在制訂戰(zhàn)略時(shí)對(duì)這一因素要考慮；w 綠帝公司有開(kāi)發(fā)之名，無(wú)開(kāi)發(fā)之實(shí)，不具備專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司的核心能力，隨著西小區(qū)和東小區(qū)項(xiàng)目的結(jié)束，如果又沒(méi)有新的項(xiàng)目，綠帝公司存在的必要性似乎不大，員工普遍對(duì)綠帝公司的發(fā)展缺乏信心；w 公司對(duì)項(xiàng)目的可行性分析不足，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了算；公司的會(huì)計(jì)和經(jīng)濟(jì)分析能力薄弱；w 公司存在多頭管理現(xiàn)象。具體論據(jù)（備忘）1 東小區(qū)共有建筑用地166畝，整體轉(zhuǎn)讓總額為5.5億，含拆遷費(fèi)約3.2億，單價(jià)偏低，需進(jìn)一步了解情況；2 西小區(qū)春園項(xiàng)目合作方支付給朝陽(yáng)公園方面土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)和小區(qū)市政配套費(fèi)，每平米約4000元，實(shí)際上是變相的轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 西小區(qū)京達(dá)、明達(dá)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，朝陽(yáng)公園方面所擁有的股權(quán)也相繼轉(zhuǎn)為債權(quán)；4 “旅游一條街”一年的租金收入在460萬(wàn)元左右；5 朝陽(yáng)公園的未來(lái)定位應(yīng)為時(shí)尚的公園，以吸引年輕人為主；結(jié)論w 區(qū)，市政府一定程度上限制了公園的發(fā)展w 公園游樂(lè)設(shè)施不能吸引成年人，園內(nèi)快餐檔次低。w 朝陽(yáng)公園附近的紅領(lǐng)巾、團(tuán)結(jié)湖公園吸引溜早的老人比朝陽(yáng)公園多w 競(jìng)聘上崗：下崗人員經(jīng)過(guò)3個(gè)月培訓(xùn)又上崗了，引起上崗員工不滿(mǎn)具體論據(jù)（備忘）朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題：1， 公司機(jī)關(guān)人員素質(zhì)低，田總來(lái)后，從下屬五大板塊內(nèi)抽出一部分人調(diào)入公司機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)清掃，保衛(wèi)的工作，使機(jī)關(guān)人數(shù)從40多人增加到110多人2， 科室繁雜，田總來(lái)后成立了很多科室，如經(jīng)理辦公室，行政科，目標(biāo)考核辦公室，而公園最早在85年只有三部一室：拆遷部，工程部，財(cái)務(wù)部和辦公室3， 部門(mén)間互相推卸責(zé)任4， 2001年競(jìng)聘上崗，下崗的六十多人經(jīng)過(guò)3、4個(gè)月的培訓(xùn)，回來(lái)后又被分回各部門(mén)了，引起上崗人員的心理不平衡 認(rèn)為公園發(fā)展緩慢的原因：1， 園內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)換屆多，每隔兩三年換一屆領(lǐng)導(dǎo)2， 缺乏資金，園內(nèi)剩余五六百戶(hù)沒(méi)有拆遷，就是因?yàn)闆](méi)有資金了3， 區(qū)、市政府干涉很大，例如投資3千萬(wàn)的東四環(huán)周轉(zhuǎn)房，還沒(méi)建成就被下令拆除，而且上一個(gè)項(xiàng)目需要向區(qū)里報(bào)告35次，經(jīng)過(guò)會(huì)議審批才可以。先報(bào)告建委，在報(bào)告黨內(nèi)城建工委，最后到區(qū)政府主管的領(lǐng)導(dǎo)公園的主要客戶(hù)群：1， 一家人，孩子和家長(zhǎng)，沒(méi)有年輕人2， 團(tuán)隊(duì)：海淀區(qū)的，西城區(qū)的旅游團(tuán)體與紅領(lǐng)巾公園和團(tuán)結(jié)湖公園對(duì)比：1， 公園老景區(qū)比新景區(qū)的環(huán)境好，樹(shù)木粗壯，可以吸引西、南、北區(qū)的客戶(hù)，但不及紅領(lǐng)巾、團(tuán)結(jié)湖人多2， 紅領(lǐng)巾公園的街道健身設(shè)施比老景區(qū)多，而新景區(qū)根本沒(méi)有，而且環(huán)境也不差于老景區(qū)3， 西邊居民區(qū)的人大部分都去團(tuán)結(jié)湖公園，由于老年人的扎堆心理對(duì)公園內(nèi)未來(lái)發(fā)展的看法：1， 公園的游樂(lè)設(shè)施是全北京市最先進(jìn)的，但都是小孩子玩，應(yīng)該有吸引成年人游樂(lè)設(shè)施2， 公園里的網(wǎng)球場(chǎng)館可以好好利用，舉辦一些活動(dòng)，文藝演出，或出租作為會(huì)議場(chǎng)館3， 園內(nèi)只有一個(gè)快餐廳，檔次太低，因此很多人上午來(lái)公園玩，中午出去吃飯，就一去不復(fù)返，所以公園內(nèi)應(yīng)該有高檔次的餐廳，還可以建水上餐廳，充分利用水資源結(jié)論w 區(qū)政府干涉了公園的發(fā)展，不同屆區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有不同的領(lǐng)導(dǎo)方針w 公司員工工資、獎(jiǎng)金待遇不高具體論據(jù)（備忘）景區(qū)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)：1， 分為十部一室：市場(chǎng)部：4人，負(fù)責(zé)景區(qū)活動(dòng)策劃，人手不夠經(jīng)營(yíng)部：28人，分布在商亭，貨攤，小賣(mài)部物業(yè)辦：2人，出租房屋（滾石，酒吧，建材城等）工程部：3人+14個(gè)電工，園內(nèi)維修、再建工程票務(wù)隊(duì)：50多人，新景區(qū)西小門(mén)，南門(mén)，東門(mén)賣(mài)票保潔隊(duì)：60多人，保潔工作治安隊(duì)：6人+50個(gè)保安，治安工作娛樂(lè)部：50多人，游船，七彩樂(lè)園，游覽車(chē)等娛樂(lè)設(shè)施的開(kāi)動(dòng)、維護(hù)、保養(yǎng)、修理等行政部：26、7人，后勤管理，停車(chē)場(chǎng)，司機(jī)班，食堂等財(cái)務(wù)部：5人，屬總公司派駐一室：辦公室（管理辦公室和經(jīng)理辦公室）2， 公園整體的策劃定位有總公司的經(jīng)理辦公室和黨委會(huì)決定，景區(qū)管理中心負(fù)責(zé)景區(qū)范圍內(nèi)的3， 有10個(gè)娛樂(lè)項(xiàng)目是合作經(jīng)營(yíng)的，其余由6個(gè)娛樂(lè)部的班長(zhǎng)負(fù)責(zé) 對(duì)景區(qū)組織結(jié)構(gòu)管理經(jīng)營(yíng)的看法：1， 管理還很初步，但景區(qū)人員素質(zhì)是下屬公司里面最高的2， 由于是副總牽頭，使各級(jí)不能發(fā)揮作用3， 景區(qū)內(nèi)游樂(lè)項(xiàng)目單一，應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)和娛樂(lè)景區(qū)主要收入：1， 三大節(jié)日的收入占景區(qū)總收入的一半：春節(jié)，五一，十一；其中五一、十一均在上半年，因而上半年收入較多2， 平時(shí)周六周日的收入占景區(qū)總收入的另一半，周一到周五人很少綠化公司：1， 翟勝利負(fù)責(zé)景區(qū)兼綠化，園林與綠化原為景區(qū)的一部分對(duì)總公司組織結(jié)構(gòu)管理的看法：1， 沒(méi)有一個(gè)好的機(jī)制2， 人為因素造成人員使用的浪費(fèi)：權(quán)利不下放，形成了既有各人分工，但又不明確有時(shí)又實(shí)現(xiàn)不了3， 薪資體系不平等：工資基數(shù)太低對(duì)朝陽(yáng)公園歷史發(fā)展的看法：1， 發(fā)展不快，從建國(guó)50周年大慶后才開(kāi)始快起來(lái)，當(dāng)時(shí)是劉小光副區(qū)長(zhǎng)主抓2， 區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參與過(guò)多，每屆區(qū)領(lǐng)導(dǎo)都有不同的看法，領(lǐng)導(dǎo)方針變換；但朝陽(yáng)公園作為區(qū)里十大重點(diǎn)工程之一，還是很受重視的3， 公園發(fā)展缺乏主體和總體規(guī)劃公園的未來(lái)發(fā)展：1， 公園目前盈利很少，可以說(shuō)是負(fù)債，應(yīng)該以盈利為目的來(lái)發(fā)展企業(yè)2， 解決公司的體制問(wèn)題：事業(yè)單位還是企業(yè)單位3， 公園前景是好的，是區(qū)里企業(yè)工委下屬的36家大企業(yè)中較特殊的一家4， 著重公園存在的問(wèn)題，抓好定位與規(guī)劃5， 應(yīng)該將新老景區(qū)連通起來(lái)搞好規(guī)劃，不能分開(kāi)來(lái)搞6， 公園應(yīng)該全方位發(fā)展，早、晚可以讓老年人溜早，其余時(shí)間吸引北京乃至外地的游客7， 公園應(yīng)該是高科技、現(xiàn)代化的，并且可以讓年輕人追求刺激結(jié)論w 營(yíng)銷(xiāo)模式1. 沒(méi)有主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，全是坐等客戶(hù)上門(mén)（尤其是對(duì)機(jī)構(gòu)客戶(hù)）2. 宣傳方面無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，多個(gè)主體職責(zé)交叉：黨辦；經(jīng)理辦；景區(qū)；華營(yíng)w 對(duì)公園的交叉管理，景區(qū)也管，華營(yíng)也管；沒(méi)有統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃；向上級(jí)接口混亂（工商、稅務(wù)等）；對(duì)外形象混亂w 綠化公司是獨(dú)立法人，基本無(wú)對(duì)外業(yè)務(wù)，內(nèi)部交易也不結(jié)算，都?xì)w翟總管w 景區(qū)自己做的目前公園內(nèi)的客源調(diào)查如下：（粗）北京市（主要是朝陽(yáng)區(qū)）居民占6070；外地游客占10（散客為主）；旅行設(shè)占不到5，學(xué)生春秋游占15；使館占5l 收入結(jié)構(gòu)如下：物業(yè)：滾石等的租金，原來(lái)700800萬(wàn)，現(xiàn)降至400500萬(wàn)票務(wù)：500600萬(wàn)娛樂(lè)：300400萬(wàn)經(jīng)營(yíng)（園內(nèi)的商業(yè)攤點(diǎn)）：流水200多萬(wàn)，利潤(rùn)財(cái)務(wù)難以控制場(chǎng)地出租（公司搞活動(dòng)等）：4050萬(wàn)補(bǔ)充信息：1. 市場(chǎng)部職責(zé)：4人項(xiàng)目招商：框在一定區(qū)域內(nèi)，以面向青年的刺激類(lèi)項(xiàng)目為主宣傳接待旅行設(shè)等團(tuán)隊(duì)大型活動(dòng)2. 項(xiàng)目招商一般都有領(lǐng)導(dǎo)的意圖在里面3. 七彩樂(lè)園投資600多萬(wàn)，2001年六一開(kāi)業(yè)，現(xiàn)收入約200多萬(wàn)4. 其他項(xiàng)目朝陽(yáng)公園基本沒(méi)出錢(qián)，只出地。結(jié)論w 對(duì)拆遷沒(méi)有意見(jiàn)，甚至等待拆遷以期得到拆遷補(bǔ)償費(fèi)用具體論據(jù)（備忘）1， 批發(fā)市場(chǎng)每年收入240萬(wàn)，2001年到達(dá)260萬(wàn)，但因?yàn)槟线厛?chǎng)地已拆遷一部分，今年?duì)I業(yè)額比去年少了六、七十萬(wàn)，于是靠朝陽(yáng)公園補(bǔ)貼來(lái)發(fā)職工工資2， 認(rèn)為公園領(lǐng)導(dǎo)班子年輕，有魄力，對(duì)下屬職工不錯(cuò)，很不容易結(jié)論w 公園受政府領(lǐng)導(dǎo)干涉較大w 公園缺乏專(zhuān)業(yè)的管理人才w 公園激勵(lì)考核機(jī)制對(duì)各部門(mén)不變，無(wú)針對(duì)性，走形勢(shì)w 公園缺乏主題，規(guī)劃不明確w 與旅游部門(mén)的合作前景好，但需要統(tǒng)一的管理具體論據(jù)（備忘）1， 娛樂(lè)部140人，是唯一一個(gè)有三個(gè)經(jīng)理（一個(gè)經(jīng)理，兩個(gè)副經(jīng)理）的部門(mén)；還有7個(gè)班長(zhǎng)。2， 2001年收入是240萬(wàn)，2002年是300萬(wàn)，但沒(méi)有可比性，因?yàn)榻衲暝黾禹?xiàng)目了。3， 景區(qū)內(nèi)游樂(lè)項(xiàng)目分為兩大部份，其中一部分屬于勇敢者天地，有15項(xiàng)項(xiàng)目；另一部分是屬于朝陽(yáng)公園公司的娛樂(lè)項(xiàng)目，但其中僅13項(xiàng)是自營(yíng)的，另有16項(xiàng)為合作經(jīng)營(yíng)，這16項(xiàng)分別是：蹦極，過(guò)山車(chē)，激流勇進(jìn)，賽車(chē)，瘋狂列車(chē)，時(shí)空穿梭機(jī)，碰碰車(chē)，太空飛碟，自控飛車(chē)，旋風(fēng)飛椅，自控空戰(zhàn)機(jī)，勇敢者轉(zhuǎn)盤(pán)，自旋滑車(chē)，鏡宮，和四輪越野（合同馬上到期，因?yàn)槲ｋU(xiǎn)不再續(xù)約），峽谷漂流（年底開(kāi)放）。4， 目前公園情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)，以前投資大項(xiàng)目都是三七分成，公園占三，投資者七，合同為10年；現(xiàn)在是四六分，前五年公園四投資者六，后五年相反。5， 上一個(gè)項(xiàng)目需要些可行性分析報(bào)告，然后報(bào)告給翟總，再經(jīng)由黨委會(huì)批準(zhǔn)6， 公園缺乏專(zhuān)業(yè)性管理人才7， 區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)干涉公園項(xiàng)目投資，使資金投入無(wú)回報(bào)8， 考核激勵(lì)機(jī)制不到位，雖然公園實(shí)行平分制，并有40條評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，但最終結(jié)果也只是在原有固定獎(jiǎng)金的基礎(chǔ)上增加獎(jiǎng)金的10%，起不到獎(jiǎng)勵(lì)的作用結(jié)論w 景區(qū)內(nèi)商亭密集，造成人員、能源的浪費(fèi)，而且缺乏統(tǒng)一管理w 五大板塊有相互競(jìng)爭(zhēng)的情況w 朝陽(yáng)公園自身的文化資源：水碓，將軍林w 好的活動(dòng)能為公司帶了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具體論據(jù)（備忘）1， 綠波公司280人，分為經(jīng)營(yíng)部，娛樂(lè)部，保潔隊(duì)，園林工程部，安保部，票務(wù)隊(duì)，行政部，工程部和管理辦公室。（8部1室）2， 經(jīng)營(yíng)部于2000年成立，負(fù)責(zé)餐飲，包裝食品，商亭，小食城，共有30名正式員工和10名臨時(shí)工。2000年收入100萬(wàn)，毛利潤(rùn)45%；2001年收入183萬(wàn)，毛利潤(rùn)40%左右，今天目前收入為175萬(wàn)，預(yù)計(jì)年底會(huì)增加到200多萬(wàn)。3， 按收入排列，三大節(jié)日可列為：五一，十一，春節(jié)。今年五一7天收入55萬(wàn)，五月整月收入70萬(wàn)。主要因?yàn)榻衲晡逡晦k了一個(gè)“國(guó)際風(fēng)情節(jié)”的文化活動(dòng)。而且園內(nèi)游樂(lè)設(shè)施也增多了。4， 朝陽(yáng)公園可以發(fā)展自身的文化資源：水碓和將軍林。水碓是清朝一個(gè)利用水來(lái)帶動(dòng)水車(chē)沖米，剝糠皮的程序，可將其制成工藝品和做出模型讓人們體驗(yàn)；將軍林是開(kāi)國(guó)四百八十多個(gè)將軍或?qū)④姷暮蟠蝗朔N一棵樹(shù)而形成的林子，具有歷史教育意義。結(jié)論w 公司中層干部很好，但平均年齡偏高，知識(shí)層次低，對(duì)公園的發(fā)展不太好。w 公園項(xiàng)目投資隨意，無(wú)市場(chǎng)研究和真正的可行研究w 公司代行了很多政府職能w 一些部門(mén)和板塊的人員富余w 公園發(fā)展搞不清主業(yè)和定位具體論據(jù)（備忘）1， 黨委辦公室4人，負(fù)責(zé)黨員教育和干部管理。黨員教育是對(duì)中級(jí)干部和公園所有黨員的教育，干部管理有日常培訓(xùn)，年終考核，和新實(shí)行的考核新制?？己诵轮剖菃T工不記名投票，最后20%為不合格，經(jīng)由黨委、黨委辦、紀(jì)委辦二次考核，如再不合格降為初級(jí)管理人員2， 干部提拔有自薦，群眾推薦，和組織推薦的方式3， 干部任命分為聘用制和任命制。聘用制針對(duì)行政人員：經(jīng)理，副經(jīng)理，副主任；任命制針對(duì)黨委：支部書(shū)記，工會(huì)主席等。4， 中層干部77人，平均年齡40.7歲，年齡偏高；知識(shí)結(jié)構(gòu)是二學(xué)歷（后學(xué)歷）多，一學(xué)歷少。對(duì)公園未來(lái)的發(fā)展不太好。5， 公園有來(lái)自市、區(qū)里領(lǐng)導(dǎo)命令的投資項(xiàng)目，造成投資隨意。6， 公司機(jī)構(gòu)人浮于事，有三分之一到一半的人，尤其是下屬五大板塊的人，沒(méi)有事情做，照樣開(kāi)工資；而公司機(jī)關(guān)卻很缺人7， 公園實(shí)際拆遷費(fèi)用市17.3億，不算工廠拆遷費(fèi)用為10億8， 公園發(fā)展搞不清主業(yè)和定位9， 公園應(yīng)該將5大板塊職能合并，確定主營(yíng)渠道結(jié)論1 沒(méi)有和上級(jí)溝通的渠道3. 保潔設(shè)備資源狀況：l 很多需要新添，如抽糞車(chē)、高壓清洗車(chē)（后者田總已經(jīng)批了）4. 人力資源問(wèn)題：a) 薪酬激勵(lì)問(wèn)題：b) 人員配置問(wèn)題：保潔隊(duì)需要人手具體論據(jù)（備忘）保潔隊(duì)的基本情況及管理：l 5個(gè)班長(zhǎng)，按功能分工各負(fù)責(zé)一塊，隊(duì)里總共115人，其中正式工為60人，其他為臨時(shí)工。l 正式工中有些是殘疾人、病人，只有50多人能好好干活，收入不低：1200-1300元/人；臨時(shí)工試用期15元/天，合格后17元/天。正式工好管理，臨時(shí)工相對(duì)來(lái)說(shuō)難一些（因其隨時(shí)可以走人）。l 保潔隊(duì)的具體工作：酒吧、旅游一條街的清潔、景區(qū)里20多個(gè)廁所、化糞池、水面衛(wèi)生、機(jī)關(guān)辦公樓內(nèi)衛(wèi)生等。結(jié)論5. 新景區(qū)已有的客戶(hù)群細(xì)分結(jié)果：l 學(xué)生（指中小學(xué)生，不包括大學(xué)生）團(tuán)體、老年團(tuán)體、幼兒園團(tuán)體三大團(tuán)體客戶(hù)為公園的主流客戶(hù)。特別是學(xué)生團(tuán)體是最重要的客戶(hù)群。l 00年外地游客不多，但現(xiàn)在起碼已占1/3。l 外國(guó)人不多，春節(jié)和五一黃金周公園舉辦活動(dòng)時(shí)來(lái)的較多。l 成人以帶孩子的家庭為主，其次是情侶，白領(lǐng)不多。6. 新景區(qū)現(xiàn)有的景觀、項(xiàng)目資源狀況：l 特色資源：噴泉廣場(chǎng)、園區(qū)夜景（燈光好、照相好看）；7. 新景區(qū)現(xiàn)有的項(xiàng)目/活動(dòng)經(jīng)營(yíng)：l 除“七彩樂(lè)園”外，其它全是合作項(xiàng)目，我們的分成只占25%或30%，最高的是“豪華賽車(chē)”占到40%；l 舉辦活動(dòng)時(shí)雖然門(mén)票漲了一倍，但游客數(shù)量卻大增?？墒俏覀兊氖杖胫皇情T(mén)票收入的1/2，觀看活動(dòng)的收入全部給合作方。8. 新景區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)經(jīng)營(yíng)：l 售貨亭新建了不少，但收益并無(wú)改善一則不少人自帶食品，二則缺乏吸引小孩的肯德基等洋快餐，三則售貨亭設(shè)置得太集中9. 公園未來(lái)的定位建議：l 由于學(xué)生團(tuán)體是主體客戶(hù)群，老師們希望增加以教育、學(xué)習(xí)為主的科技館；公園缺少遮陽(yáng)、避雨的設(shè)施l 缺乏老年娛樂(lè)項(xiàng)目（如展廳、健身場(chǎng)所），但老年客戶(hù)顯然是不能帶來(lái)什么收入的群體。具體論據(jù)（備忘）1. 票務(wù)隊(duì)的基本情況及管理：l 2000年新老景區(qū)票務(wù)管理在一起，共分6個(gè)門(mén)，共48人；由于增加了游樂(lè)項(xiàng)目的售、檢票，現(xiàn)在人手為55人，全部是女同志，比較好管，大家服務(wù)態(tài)度也不錯(cuò)，碰到有刁蠻的游客亂罵檢票員，她們也不吵，有的還給罵哭了。所以現(xiàn)在調(diào)來(lái)兩個(gè)男同志。l 現(xiàn)在有一套完整的票務(wù)管理制度。2. 門(mén)票收入與門(mén)票價(jià)格：l 舊景區(qū)門(mén)票收入6萬(wàn)/年，門(mén)票售價(jià)為：學(xué)生0.15元/人；成人0.30元/人；月票3元/人，憑月票僅限在老景區(qū)游玩；l 新景區(qū)00年和01年門(mén)票收入都是400多萬(wàn)/年(其中12月、1月游客少，門(mén)票收入為6-7萬(wàn)/月，其它月份比較平均，門(mén)票收入為20-30萬(wàn)/月)。門(mén)票售價(jià)為：學(xué)生2.5元/人；成人5元/人；年票80元/人（憑老年證50元/人），憑年票、月票可到老景區(qū)去；3. 新景區(qū)已有的客戶(hù)群細(xì)分結(jié)果：l 外地人來(lái)玩的主要是外地來(lái)京打工的人在寒暑假或節(jié)假日時(shí)帶孩子來(lái)玩l 9月28日是公園開(kāi)園日，當(dāng)天免門(mén)票，游客量驟升l 從今年1-8月的統(tǒng)計(jì)情況看：外國(guó)人來(lái)玩的成人300多人次，兒童900多人次；外國(guó)人中有部分是來(lái)晨跑、散步的。4. 現(xiàn)有游樂(lè)設(shè)施中最吸引人的是“急流勇進(jìn)”，總的來(lái)說(shuō)，我們的項(xiàng)目比石景山速度慢、時(shí)間短?！捌卟蕵?lè)園”以12歲以下的小孩為主；“過(guò)山車(chē)” 以12歲以上的年輕人為主；“豪華賽車(chē)”、“旋轉(zhuǎn)飛椅” 以成人帶孩子的家庭及學(xué)生為主；。結(jié)論l 定位以綠為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)保，靠朝陽(yáng)公園周邊房地產(chǎn)增值補(bǔ)充信息l 娛樂(lè)部正式員工63人，臨時(shí)工2030人（旺季），按項(xiàng)目分成若干班組l 安保部5人，加50名保安（從保安公司雇用，900元每月，4050萬(wàn)每年）l 行政：職工食堂、勞保、車(chē)輛、辦公用品等，1718人（似乎）結(jié)論w 物業(yè)的整合3. 現(xiàn)狀：景區(qū)有物業(yè)；單獨(dú)的物業(yè)中心；綠帝的物業(yè) 按塊（區(qū)域）管理，重復(fù)，相互缺乏交流；工作內(nèi)容很初級(jí)w 綠帝的重組1. 能成為利潤(rùn)中心的物業(yè)可以成為獨(dú)立法人2. 完全為總部服務(wù)的職能沒(méi)必要作為獨(dú)立法人，應(yīng)該與總部業(yè)務(wù)部門(mén)重組w 對(duì)公園的交叉管理，景區(qū)也管，華營(yíng)也管；沒(méi)有統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃；向上級(jí)接口混亂（工商、稅務(wù)等）；對(duì)外形象混亂w 戰(zhàn)略定位文化活動(dòng)、高科技；以中高層人群為主；配套需要餐飲、酒店w 思想層面:大多數(shù)人不是以盈利為中心，沒(méi)有準(zhǔn)備好向市場(chǎng)化過(guò)渡w 管理方面，副總兼下屬公司總經(jīng)理，離業(yè)務(wù)較遠(yuǎn)，增加總經(jīng)理負(fù)擔(dān)，副總職責(zé)沒(méi)有真正起到結(jié)論w 以前華營(yíng)公司的主要收入來(lái)源是房屋出租，隨著公司大面積的拆遷，房屋出租業(yè)務(wù)已經(jīng)沒(méi)有了；w 目前華營(yíng)公司沒(méi)有主業(yè)，在網(wǎng)球中心、廣告中心和五金廠獨(dú)立運(yùn)作的基礎(chǔ)上，華營(yíng)公司似乎沒(méi)有存在的必要，總公司領(lǐng)導(dǎo)都持這一觀點(diǎn)；w 老景區(qū)需要增加活力，可以舉辦一些活動(dòng)，要改造“神奇游樂(lè)宮”；w 新老景區(qū)要統(tǒng)一管理，包括門(mén)票統(tǒng)一，景區(qū)內(nèi)商亭統(tǒng)一歸口等；統(tǒng)一管理應(yīng)該在公司內(nèi)沒(méi)有阻力；w 建議網(wǎng)球中心可以搞文藝演出增加收入；（有3000個(gè)座位）具體論據(jù)（備忘）1 華營(yíng)公司員工90%以上為農(nóng)轉(zhuǎn)工，整體素質(zhì)不高，但工作認(rèn)真，害怕下崗失去工作；2 五金廠制作的網(wǎng)球中心裁判椅具有相當(dāng)高的水準(zhǔn)，受到各方人士好評(píng)；結(jié)論w 綠化公司負(fù)責(zé)公園內(nèi)包括新老景區(qū)所有的綠化施工養(yǎng)護(hù)工作，同時(shí)也可以對(duì)外承接綠化工程；w 綠化行業(yè)應(yīng)為朝陽(yáng)行業(yè)，由于有政府的大力投入，業(yè)務(wù)量很大；據(jù)稱(chēng)北京市一年各方面在綠化業(yè)務(wù)的投入超過(guò)100億，其中市財(cái)政投入21.6億；w 綠化公司目前缺乏靈活的政策，如給業(yè)務(wù)中間人信息費(fèi)及對(duì)內(nèi)部職工獎(jiǎng)勵(lì)等，造成員工對(duì)外開(kāi)拓業(yè)務(wù)動(dòng)能不足；w 綠化公司是獨(dú)立核算，但沒(méi)有預(yù)算，與總公司的結(jié)算往往流于形式；w 綠化公司富余人員過(guò)多，效率低；w 綠化公司有臨時(shí)工250人，都在養(yǎng)護(hù)隊(duì)和施工隊(duì)；具體論據(jù)（備忘）6 綠化公司目前各部門(mén)設(shè)置：a) 行政部b) 財(cái)務(wù)部c) 園林部d) 采苗部：由翟總親自兼任主任e) 辦公室f) 養(yǎng)護(hù)隊(duì)g) 施工隊(duì)2. 綠化業(yè)務(wù)市場(chǎng)的主要參與者：n 市園林局管轄內(nèi)的路邊，及11家公園的綠化；n 首都高速公路發(fā)展有限公司管轄內(nèi)的高速路周邊的綠化；n 街、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及企事業(yè)單位的綠化結(jié)論w 目前廣告中心的業(yè)務(wù)處于起步階段，只有3為工作人員，且都沒(méi)有廣告行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷；w 由于設(shè)備和專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，業(yè)務(wù)開(kāi)展緩慢，今年到目前為止收入僅5.5萬(wàn)；收入的來(lái)源包括活動(dòng)策劃一項(xiàng)，即“統(tǒng)一食品公司夢(mèng)公園媽媽兒童書(shū)法比賽”，和棕櫚泉附近街道的路旗租賃；w 廣告中心還可以經(jīng)營(yíng)公園四周的戶(hù)外媒體發(fā)布，但由于整體規(guī)劃的不確定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)沒(méi)有開(kāi)展；w 總公司對(duì)廣告中心沒(méi)有明確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；w 廣告中心的活動(dòng)策劃這項(xiàng)業(yè)務(wù)，景區(qū)中心市場(chǎng)部也可以經(jīng)營(yíng)，到目前為止沒(méi)有發(fā)生利益上的沖突，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)該統(tǒng)一管理；w 公司和公園大的方向性的對(duì)外宣傳應(yīng)由總公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)上的對(duì)外宣傳應(yīng)由廣告中心負(fù)責(zé)；w 廣告中心要有大的發(fā)展，改善辦公條件和吸引專(zhuān)業(yè)人才是當(dāng)務(wù)之急。具體論據(jù)（備忘）7 目前華營(yíng)公司主要機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)類(lèi)型如下：a) 網(wǎng)球中心b) 云集廣告中心c) 旅游部：1號(hào)樓的娛樂(lè)廳，景區(qū)內(nèi)部分商亭d) 工程隊(duì)：五金加工，車(chē)隊(duì)，拆遷土方的運(yùn)輸e) 另有水站和舞場(chǎng)等零星業(yè)務(wù) 結(jié)論w 公司分工不明確，責(zé)權(quán)利劃分不清：權(quán)利大的沒(méi)責(zé)任，責(zé)任大的沒(méi)有權(quán)利w 員工沒(méi)有積極性：激勵(lì)體制是干壞了罰，但做好了不獎(jiǎng)勵(lì)。w 總公司副總各管一塊，而不能站在總公司立場(chǎng)考慮w 管理功能存在交叉、空白的地方w 公園的目標(biāo)w 公園的第一目標(biāo)：生態(tài)功能（市政府的定位）w 公園的第二目標(biāo)：公司的可持續(xù)發(fā)展w 只有完成了這兩個(gè)目標(biāo)，才稱(chēng)得上既有業(yè)績(jī)，又有政績(jī)具體論據(jù)（備忘）w 朝陽(yáng)公園發(fā)展可分為四階段：1， 19841988起步階段，“沒(méi)有圍墻的公園”水碓公園2， 19881995，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)人文景觀，興建高檔公寓、住宅，“神奇游樂(lè)宮”和“東方蓓蕾城”改名：朝陽(yáng)公園；改制：事業(yè)單位企業(yè)單位3， 19951999，人民公園人民建工程，建成新景區(qū)4， 2000年底田總來(lái)了以后w 總結(jié)了田總的6大政績(jī)：-解決了一批遺留問(wèn)題：合同，拆遷，五大板塊合并-完成規(guī)劃、招標(biāo)-完成拆遷-為公園進(jìn)行戰(zhàn)略咨詢(xún)-樹(shù)立了公園的品牌-規(guī)范了公園的管理w 田總2003年底滿(mǎn)4年任期，為全區(qū)十大杰出青年；劉書(shū)記今年初剛提為書(shū)記，并有4年任期。w 公園應(yīng)該定位、規(guī)劃，公司企業(yè)也應(yīng)該制定自己的發(fā)展方向w 政府干涉公園的發(fā)展結(jié)論w 總工辦負(fù)責(zé)招標(biāo)，工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的管理和與施工隊(duì)的協(xié)調(diào)，并進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)控和進(jìn)度監(jiān)控，目前側(cè)重協(xié)調(diào)。w 工程部與機(jī)關(guān)的水電辦、總工辦、綠帝的征地拆遷部、園林綠化部配合協(xié)調(diào)w 工程部應(yīng)該參加工程項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，才得有效控制成本和質(zhì)量w 中層干部積極性不高，激勵(lì)不到位具體論據(jù)（備忘）l 認(rèn)為中層干部積極性不高，很機(jī)械的完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)，不求有功，但求無(wú)過(guò)。結(jié)論w 部門(mén)間配合仍存在較大問(wèn)題：一個(gè)部門(mén)如果有10%的工作誤差，加在一起對(duì)整個(gè)工作流程的影響很大w 干部中的知識(shí)分子還要繼續(xù)增加w 考評(píng)激勵(lì)問(wèn)題大：級(jí)差也小具體論據(jù)（備忘）l 綠化公司內(nèi)部分為7個(gè)部室和三個(gè)副經(jīng)理，分別由翟總、黨支部書(shū)記副經(jīng)理兼辦公室主任倪秀珍、副經(jīng)理兼工程隊(duì)長(zhǎng)陶非、副經(jīng)理兼養(yǎng)護(hù)隊(duì)長(zhǎng)尹青為負(fù)責(zé)。翟總負(fù)責(zé)園林部，財(cái)務(wù)部和采苗部；倪秀珍負(fù)責(zé)辦公室和行政部；陶非負(fù)責(zé)工程隊(duì)；尹青為負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)隊(duì)。l 工程隊(duì)有20名正式工和110名臨時(shí)工，對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)施工和一年的養(yǎng)護(hù)，對(duì)外承接一些市場(chǎng)工程。l 部門(mén)配合：工程隊(duì)與行政部配合車(chē)輛，與采苗部配合苗木到的時(shí)間和質(zhì)量，園林部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，工程隊(duì)負(fù)責(zé)施工。l 目前綠化公司存在的問(wèn)題：連鎖延誤和連鎖積累延誤。內(nèi)部每個(gè)部門(mén)都有延誤，引起連鎖反應(yīng)l 提出總公司管理方式的想法：決策層采取網(wǎng)式管理，加強(qiáng)溝通；下層直線(xiàn)管理，直接執(zhí)行上層指派的任務(wù)。l 公司激勵(lì)體制不完善l 綠化公司內(nèi)部人員素質(zhì)比較好，12個(gè)中層有一半都是本科生，工作氣氛融洽，合作愉快結(jié)論w 樂(lè)意、期待拆遷，并感謝朝陽(yáng)公園領(lǐng)導(dǎo)。w 擔(dān)心拆遷后員工安置問(wèn)題：朝陽(yáng)公園只能安置一部分員工的房子，其余沒(méi)有被安置的員工靠十幾萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是無(wú)法買(mǎi)到一居室的房子的；員工普遍年齡大，擔(dān)心工作的安排。w 拆遷后的工作安排：希望盡量不要拆散人員具體論據(jù)（備忘）w 廠內(nèi)在職員工128人，文化素質(zhì)不高，年齡結(jié)構(gòu)老化： 僅30人是有職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，40-50人有中專(zhuān)以上文憑，30余人為技術(shù)工人，但年齡很老，技術(shù)淡忘。 40歲以下員工只有20人結(jié)論w 網(wǎng)球館的年收入預(yù)計(jì)在100-150萬(wàn)，與運(yùn)營(yíng)成本基本持平，但投資的兩千萬(wàn)很難收回來(lái)w 網(wǎng)球館應(yīng)該以社會(huì)效益為主w 網(wǎng)球館是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，對(duì)人員基本素質(zhì)要求較高具體論據(jù)（備忘）l 網(wǎng)球中心有10個(gè)室外場(chǎng)地和1個(gè)網(wǎng)球中心。10個(gè)室外場(chǎng)地投資200-300萬(wàn)，而一個(gè)中心場(chǎng)地投資1700萬(wàn)，并且不對(duì)外開(kāi)發(fā)，只做比賽用地和滿(mǎn)足上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)需求。l 10個(gè)室外場(chǎng)館分為室外塑膠場(chǎng)和室外人造草皮場(chǎng)l 中心有10名正式員工并且預(yù)計(jì)招入30名臨時(shí)工。l 希望館內(nèi)的房間未來(lái)可以出租，這樣年收入會(huì)增加40-50萬(wàn)。結(jié)論10. 勇敢者天地公司運(yùn)作很不規(guī)范，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)沒(méi)有發(fā)展前途11. 希望公園定位與娛樂(lè)業(yè)，并且要搶占領(lǐng)先地位建設(shè)一個(gè)標(biāo)志性的建筑，讓全國(guó)都知道朝陽(yáng)公園有一個(gè)其它公園都沒(méi)有的東西，即使投資大也不怕。具體論據(jù)（備忘）1. 公園未來(lái)定位： 定位與娛樂(lè)業(yè)，并且要搶占領(lǐng)先地位建設(shè)一個(gè)標(biāo)志性的建筑，讓全國(guó)都知道朝陽(yáng)公園有一個(gè)其它公園都沒(méi)有的東西，即使投資大也不怕。2. 勇敢者天地公司的情況：l 法人治理上： 出資方為四方：國(guó)土局出資（500萬(wàn)？）占50%股權(quán)，朝陽(yáng)公園出土地占35%股權(quán)，蔣臺(tái)鄉(xiāng)和石寶來(lái)共占15%股權(quán)，石寶來(lái)（蔣臺(tái)鄉(xiāng)的一個(gè)下屬企業(yè)）出的是設(shè)備 國(guó)土局派了3名董事，其中一名為董事長(zhǎng)；朝陽(yáng)公園派了2名董事，其中一名為副董事長(zhǎng)；蔣臺(tái)鄉(xiāng)和石寶來(lái)各派一名董事 國(guó)土局派了一名辦公室主任，一個(gè)會(huì)計(jì)；朝陽(yáng)公