干貨 商業(yè)街歷史、尺度、模式研究.ppt

商業(yè)街區(qū)發(fā)展演變至今已有幾千年的歷史 商業(yè)街區(qū)的緣起可以一直追溯到古羅馬時期在巴西利卡內(nèi)建造的最早商業(yè)步行街 在西方世界內(nèi) 隨著航海業(yè)的發(fā)展及工業(yè)化的到來 越來越頻繁和廣泛的貿(mào)易促使商業(yè)街區(qū)成為城市生活的重要部分 而現(xiàn)代商業(yè)步行街也是最早出現(xiàn)在歐洲并且一路發(fā)展至今 又在全球化及信息化的挑戰(zhàn)下煥發(fā)新的生命力 而在中國商業(yè)步行街的歷史也可以追溯到宋代 以歷史文化街區(qū)為依托 結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特商業(yè)街區(qū)取得了較大成功 商業(yè)街區(qū)的發(fā)展歷史 商業(yè)街區(qū)空間單元模式 商業(yè)街路徑適宜尺度分析 寬窄巷子 是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一 由寬巷子 窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成 由45個清末民初風(fēng)格的四合院落 兼具藝術(shù)與文化底蘊的花園洋樓 新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成 我們的建議 模式三租售結(jié)合 成都寬窄巷子 國內(nèi)商業(yè)街案例分析 國內(nèi)商業(yè)街開發(fā)模式分析 陽朔西街位于陽朔古鎮(zhèn)中心 寬約8米 長近800米 歷經(jīng)1千多年 是陽朔最古老最繁華的街道 也是陽朔重要的旅游景點之一 明城墻 碑刻 古寺 古亭 名人故居 紀(jì)念館等這些古老的建筑保存皆較完整 陽朔西街 三里屯太古里是由太古房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)綜合體項目 它位于北京朝陽以工體北路與三里屯路交匯處 項目占地5 3萬平方米 建筑面積17 2萬平方米 為開放式的購物 由19座低密度的當(dāng)代建筑布局而成 北京三里屯Village 建外SOHO位于長安街上 國貿(mào)中心正南面 是目前CBD中面積最大的建筑項目 總占地面積為16 9公頃 東西長約760米 由18棟公寓 2棟寫字樓 4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成 配套設(shè)施包括幼兒園和會所等 建外SOHO 特點描述 租售結(jié)合的模式 就是租一部分售一部分 開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店 再銷售一部分商鋪 優(yōu)勢分析 開發(fā)商都掌握部分的產(chǎn)權(quán) 出售的只是部分 往往將高樓層整體出租給品牌商家 以品牌商家為商場經(jīng)營的主體 發(fā)揮他們的品牌效應(yīng) 將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售 即 主力店 輔營區(qū) 的模式 主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價值 該模式還可以有效平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險的矛盾 這種模式具備較高的靈活性和可控性 經(jīng)營要點 要點一 以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店 此主力店 盡管他們的租金一般都很低 但是這些大品牌的進(jìn)駐 將聚集人氣 帶旺該商場 總的來說得大于失 要點二 通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值 同時必須找到輔營區(qū)的準(zhǔn)確定位 真正利用主力店人流 區(qū)別于傳統(tǒng)的以零售為主的景區(qū)商業(yè)街 成都寬窄巷由于有著濃厚的川渝飲食文化為背景 定位方向為人文休閑型體驗類商業(yè) 其商戶業(yè)態(tài)以餐飲與休閑娛樂為主 目的為消費者提供一個放松休閑的休憩空間 這為同是四川境內(nèi)項目的本案提供了一定的定位方向參考 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)可比景區(qū)型商業(yè)街案例的業(yè)態(tài)配比情況 同時結(jié)合項目自身定位方向及當(dāng)?shù)孛朗澄幕榷嘣M習(xí)慣 建議適當(dāng)提升餐飲及休閑娛樂類業(yè)態(tài)比例 使業(yè)態(tài)配比更符合當(dāng)?shù)匦枨蠹跋M客群的訴求 國內(nèi)商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)配比情況分析 商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議 古城商業(yè)核心城市人文地標(biāo) 立體綜合開發(fā) 打造全天候的娛樂 購物主題街區(qū)在設(shè)計上綜合各種現(xiàn)代時尚的商業(yè)娛樂元素 實現(xiàn)主題商業(yè)街區(qū)模式 為游客提供便捷的消費和娛樂 給商家?guī)碡S厚的回報 宮保里主題街區(qū)可以稱為未來都市型商業(yè)設(shè)計 借鑒傳統(tǒng)崇州商業(yè)文脈特點 巧妙融合宮保里片區(qū)文化特點 以豐富的街區(qū)空間組合 人性科學(xué)的商業(yè)交通組織體系 以及由步行街 酒吧街等營造的商業(yè)環(huán)境 建成富有文化特色的主題娛樂 購物街區(qū) 靈活穩(wěn)健的商業(yè)管理 努力打造崇州第一品牌宮保里主題街區(qū)具備創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)品牌的優(yōu)勢 它不僅可以依托崇州市的消費環(huán)境和消費理念 打造崇州古城商業(yè)文化的旗艦 而且可以發(fā)揮宮保府 罨畫池的歷史文化形態(tài)及底蘊 將文化特色運用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境中 打造具有城市地域特征的商業(yè)文化地產(chǎn)品牌 設(shè)計上采用田園生態(tài)型旅游街區(qū)設(shè)計理念將商業(yè)視覺環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)貫徹在設(shè)計中 通過高品質(zhì)的形象吸引顧客 項目整體品牌 只有形成整體品牌才能吸引顧客重復(fù)消費 才能吸引更多的外地顧客慕名而來 項目定位 崇州市最矚目的商業(yè)建筑群 最具文化傳統(tǒng)活力的城市地標(biāo)具有獨特城市地域特征的商業(yè)文化街區(qū)成為崇州老城區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的全新增長點 發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展戰(zhàn)略 CabotCircus購物中心 開發(fā)定位項目是布里斯托市中心的舊城重建項目 涵蓋了住宅 零售 休閑 辦公 交通及新城市景觀等多個部分 其開發(fā)目標(biāo)是在繼承城市現(xiàn)有歷史遺產(chǎn)的前提下 為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一個新的居住 消費 休閑 娛樂 商務(wù)空間 并提供相應(yīng)的配套設(shè)施 總體規(guī)劃原則a 城市重建及多用途物業(yè)開發(fā)b 保留歷史建筑c 創(chuàng)造安全的 具有吸引力的街道和廣場d 良好的可達(dá)性 較小的交通壓力e 單體建筑符合城市尺度 強(qiáng)調(diào)地標(biāo)性f 有序的開發(fā)過程 開發(fā)效果a 使日漸衰落的城區(qū)恢復(fù)活力b 創(chuàng)造一個24小時的生活 工作和娛樂空間c 商業(yè)投資為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)打開新的增長點d 公共交通設(shè)施得到改善e 創(chuàng)造新的街道和更具風(fēng)格的城市景觀 案例研究 LiverpoolOne利物浦一號 項目分區(qū)項目內(nèi)業(yè)態(tài)分區(qū)主要包括 OneParkWest ChavassePark HiltonLiverpool JohnLewis SouthJohnStreet Debenhams TheParadiseStreet BridgeStreetApartment 項目特點a 主力店的選點完成就自然定下了商業(yè)動線b 主力店的選型和停車場 公交樞紐的相互配合能夠?qū)⑸虡I(yè)帶到新的高度c 有了主力店的動線 最難處理的便是動線上多層商業(yè)的交通匯合與分流 處理好了便如TheSouthJohnStreet 多動線交叉帶來的不是混亂而是人氣和趣味性d TheCha