風(fēng)險(xiǎn)管理專題—房地產(chǎn)開發(fā)-1

建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 專題 葉堃暉博士副教授重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院二零一零年十一月 1 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 專題 2 專題一 海外工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理專題二 大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理專題三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理專題四 BOT或PPP建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 講授安排 一 引言 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特性三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理階段五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)觀看視頻 3 一 引言 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期 1 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 到2010年 我國(guó)人均GDP將近兩萬元 當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在800 4000美元時(shí) 房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期2 房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利因素 20 60歲人口占總?cè)丝诒壤^60 26 44歲年齡段人口有4 2億3 城市化水平的提高 十一五規(guī)劃 城市化水平由43 提高到47 4200萬農(nóng)村人口進(jìn)入城市 五年內(nèi)帶來11億平方米的需求 每年2億平方米 發(fā)達(dá)國(guó)家80 的城市化率 中國(guó)差距仍大 預(yù)計(jì)城市化率每年增長(zhǎng)1 4 居民購買能力開始增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 企業(yè)在2006年的收益水平都明顯上升 收入分配的公平性得到高度重視 居民個(gè)人財(cái)富增速高于GDP增速 2005年北京 上海及廣州的年收入逾2 5萬美元的富裕家庭達(dá)113萬戶 預(yù)期到2015年將增至超過390萬戶 5 房地產(chǎn)升值空間巨大 本幣升值時(shí) 資產(chǎn)的外幣價(jià)格將會(huì)上升 實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格攀升 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下 通貨膨脹率將維持在較高水平 實(shí)物資產(chǎn)具有保值的作用6 富裕階層愛投資房地產(chǎn) 匯豐銀行與萬事達(dá)卡國(guó)際在廣州 上海 北京的三地調(diào)查 65 的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)是最受歡迎的投資 遠(yuǎn)高于內(nèi)地股票及人民幣定期存款35 及34 的受歡迎程度 65 及26 的受訪者分別擁有2項(xiàng)及3項(xiàng)房地產(chǎn) 可以說 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷出現(xiàn)在全國(guó)各地 然而 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)巨大 企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理上往往有健全的制度和流程安排 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度不亞于建筑業(yè)企業(yè) 以花樣年 中國(guó) 集團(tuán)為例 6 7 8 9 10 11 12 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特性 13 14 15 16 17 這些項(xiàng)目特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理不能僅僅是推行可行性研究活動(dòng) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo) 18 19 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理階段 20 21 22 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn) 23 24 25 各類房地產(chǎn)開發(fā)投資的一般特性 26 27 28 29 5 土地購買風(fēng)險(xiǎn) 30 6 征地拆遷風(fēng)險(xiǎn) 31 7 融資風(fēng)險(xiǎn) 32 8 租售風(fēng)險(xiǎn) 33 34 例 地王 9 土地政策風(fēng)險(xiǎn) 10 金融政策風(fēng)險(xiǎn) 35 11 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 例 住房保障制度 36 12 住房政策風(fēng)險(xiǎn) 小結(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類型比建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類型要復(fù)雜得多 敏感得多 也很說有成功的風(fēng)險(xiǎn)管理模式可循 但它們有共同之處是 風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原理和流程是一樣的