稅務(wù)籌劃作業(yè)案例匯總.docx

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除案例1 星海大酒店的稅收籌劃星海大酒店是一家五星級酒店,客房租金收入是其主要營業(yè)收入,其客房有相當(dāng)一部分是長期（1年以上）出租給外部公司辦公使用，或者是租給固定客戶居住。目前，該酒店按照租金收入繳納5%的營業(yè)稅?？墒窃摼频瓿鲎饪头康氖杖胫杏幸徊糠譃楣苍O(shè)施使用費(fèi)（如水、電、氣費(fèi)等）。酒店實(shí)際上是從顧客那里收取水、電、氣等公共設(shè)施的成本費(fèi)（注意是成本費(fèi)，而無任何其他附加費(fèi)用），然后再向提供公共設(shè)施的具體部門（如電力局、自來水公司等）繳納。公共設(shè)施部門確認(rèn)其營業(yè)收入（此時(shí)確定的營業(yè)收入中包括酒店向顧客收取的成本費(fèi)），繳納營業(yè)稅，這實(shí)際上造成了重復(fù)繳納營業(yè)稅的現(xiàn)狀，對于酒店來說無疑增加了稅收負(fù)擔(dān)。稅收籌劃方案設(shè)計(jì)一、代理繳費(fèi)、合理減輕稅負(fù)。該五星級大酒店將自己設(shè)定為顧客的代理人，提供公共設(shè)施的部門為相對人，這樣酒店就變成了為顧客代繳公共設(shè)施使用費(fèi)的機(jī)構(gòu)，公共設(shè)施部門就變成了直接的營業(yè)稅納稅人。這樣的設(shè)計(jì)對于公共設(shè)施部門來說，其營業(yè)收入和營業(yè)稅并沒有改變，對于顧客來說，其總的住房支出也沒有改變，只是收款對象由酒店改為了公共設(shè)施部門。然而對于該酒店來說，其營業(yè)收入中已不包括向顧客收取的成本費(fèi)，從而營業(yè)收入總額減少，相應(yīng)的5%的營業(yè)稅也就減少了。根據(jù)民法的相應(yīng)規(guī)定，代理可以是有償代理，也可以是無償代理。因此，酒店可以在代理公共設(shè)施費(fèi)的基礎(chǔ)上收取一定的手續(xù)費(fèi)，也可以不收取任何手續(xù)費(fèi)。若酒店只收取較低的手續(xù)費(fèi)，那么，也只就手續(xù)費(fèi)繳納其5%作為營業(yè)稅，從而該酒店的稅負(fù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于原稅負(fù)。當(dāng)然，需要注意的是酒店在做上述安排時(shí)，必須有相應(yīng)的法律手續(xù)，會(huì)計(jì)處理一定要規(guī)范、健全。(1)酒店應(yīng)與顧客簽訂委托代繳公共設(shè)施使用費(fèi)的合同(為了便于操作，可制定格式合同)。(2)酒店的會(huì)計(jì)要將此類業(yè)務(wù)明確劃分出來，單獨(dú)核算，會(huì)計(jì)處理應(yīng)為“暫收款或其他應(yīng)付款某某公共設(shè)施部門”。(3)酒店與具體公共設(shè)施部門結(jié)算時(shí)，由具體公共設(shè)施部門出具發(fā)票且發(fā)票抬頭應(yīng)為具體繳納使用費(fèi)的顧客，并將發(fā)票直接轉(zhuǎn)給顧客。這種安排不僅可以減輕酒店不合理的稅負(fù)，還會(huì)給酒店帶來其他附帶收益：依據(jù)城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，出租房屋應(yīng)按照租金收入的12%計(jì)征稅款，由于酒店租金收入的降低，因此可以相應(yīng)地減少其城市房地產(chǎn)稅。若是該大酒店的管理工作由國際酒店管理集團(tuán)來承擔(dān)，其支付給國際酒店管理集團(tuán)的管理費(fèi)往往是以其營業(yè)收入為基數(shù)，然后按一定的比率來計(jì)算。通過降低其租金收入，實(shí)際上降低了其相應(yīng)的管理費(fèi)。二、尋求法律支持，合法運(yùn)作。該五星級大酒店在合理減低稅負(fù)的同時(shí)，也積極尋求法律支持，使自己的籌劃行為合法，他們將民法中的“代理”概念在稅收籌劃中推而廣之。“代理”的概念可以將原主客方的雙向關(guān)系改變?yōu)榇砣?、被代理人及相對人的三角關(guān)系，其原來的法律責(zé)任就會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)換。就稅務(wù)來說，因法律關(guān)系的改變，其相應(yīng)的納稅人、納稅環(huán)節(jié)就會(huì)改變，其實(shí)際稅負(fù)也會(huì)轉(zhuǎn)嫁。通過這種方法，該五星級大酒店將酒店與公共設(shè)施部門之間，以及酒店與顧客之間的主客雙方關(guān)系，變成酒店為代理人，顧客為被代理人，公共設(shè)施部門為相對人之間的三角關(guān)系。也就是說，由于酒店法律地位的轉(zhuǎn)變，納稅人改為公共設(shè)施部門，納稅環(huán)節(jié)也改為公共設(shè)施部門取得收人，而顧客為實(shí)際稅負(fù)人。由此，酒店的稅負(fù)就合法而又合理地轉(zhuǎn)嫁了。案例2 “補(bǔ)償款”性質(zhì)轉(zhuǎn)化的稅收籌劃1、 背景資料 某煤廠二級產(chǎn)煤系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目的法人由原A公司轉(zhuǎn)換為B公司?；?xiàng)目法人變更后，A公司經(jīng)與B公司協(xié)商，將二期產(chǎn)煤系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了B公司。由于二期產(chǎn)煤系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)行了前期的建設(shè)，作為轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償，A公司收取B公司前期工程轉(zhuǎn)讓收入6000萬元。年終此項(xiàng)交易順利完成。由于A公司原有輸煤系統(tǒng)的建設(shè)規(guī)模已考慮了自身將來擴(kuò)建二期產(chǎn)煤系統(tǒng)的需要，為有利雙方生產(chǎn)系統(tǒng)的管理，在轉(zhuǎn)讓二期產(chǎn)煤系統(tǒng)的，同時(shí)，A公司和B公司進(jìn)行了輸煤系統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的輸煤系統(tǒng)資產(chǎn)包括為二期產(chǎn)煤系統(tǒng)準(zhǔn)備的輸煤綜合樓、碎煤機(jī)室、輸煤棧橋等，以及二期產(chǎn)煤系統(tǒng)占用土地的使用權(quán)。此項(xiàng)轉(zhuǎn)讓的交易金額為7000萬元。由于輸煤系統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓將直接影響到A公司現(xiàn)有產(chǎn)煤系統(tǒng)的生產(chǎn)能力，為了補(bǔ)償由此造成的損失，B公司給予A公司5000萬元的輸煤系統(tǒng)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償款，用于購置新產(chǎn)煤系統(tǒng)。2、稅收籌劃方案A公司在此項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中籌劃土地增值稅。由于A公司此次輸煤系統(tǒng)的轉(zhuǎn)讓是將輸煤系統(tǒng)所占用的土地、房屋以及上面的各類機(jī)械整體轉(zhuǎn)讓給B公司，按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的收入應(yīng)在扣減法定扣除項(xiàng)目金額后計(jì)算繳納土地增值稅。因此，A公司轉(zhuǎn)讓輸煤系統(tǒng)獲得的7000萬元應(yīng)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入。由于A公司在轉(zhuǎn)讓的同時(shí)相應(yīng)獲得了5000萬元的補(bǔ)償收入，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條的規(guī)定，土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。由于此筆5000萬元的補(bǔ)償收入是由于A公司轉(zhuǎn)讓輸煤系統(tǒng)而相應(yīng)獲得的，應(yīng)算作是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（土地、房屋及上面的附著物）獲取的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，因而也應(yīng)一并計(jì)入土地轉(zhuǎn)讓收入計(jì)繳土地增值稅。據(jù)初步測算，A公司此項(xiàng)輸煤系統(tǒng)轉(zhuǎn)讓按照規(guī)定可以扣除的項(xiàng)目金額總計(jì)為3285萬元，A公司此項(xiàng)轉(zhuǎn)讓收益增值額8715（7000+5000-3285=8715）萬元將超過扣除項(xiàng)目金額的250%（87153285=265%250%），適用于60%的稅率計(jì)征增值稅。因此，A公司應(yīng)納土地增值稅為：871560%-328535%=4079.25（萬元），稅收負(fù)擔(dān)率為34%（4079.2512000=34%）?？梢?，由于A公司獲取的5000萬元補(bǔ)償收入并入了土地轉(zhuǎn)讓收益，造成土地增值稅額膨脹，從而在超率累進(jìn)稅率的作用下，稅負(fù)增加很多。從稅收籌劃方案設(shè)計(jì)的角度思考，如果能改變這筆5000萬元補(bǔ)償款的性質(zhì)，使其不再與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)，那么將可以降低整體增值率，適用較低的土地增值稅率。鑒于以上A公司涉稅義務(wù)的履行情況及會(huì)計(jì)信息披露的要求，稅務(wù)專家對于這筆轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償收入設(shè)計(jì)了如下兩種稅收籌劃方案：方案一：A公司與對方單獨(dú)簽訂一筆金額5000萬元的煤廠附屬設(shè)施使用贊助合同，以此達(dá)到相同目的。這種籌劃思路的可行性在于，由于對方新建煤廠離A公司的煤廠較近，而A公司煤廠長期以來已經(jīng)在當(dāng)?shù)貜S區(qū)周圍形成了比較完善的、具有一定規(guī)模的職工生活區(qū)。對方在投產(chǎn)經(jīng)營后，完全可以通過簽訂這筆煤廠附屬設(shè)施使用費(fèi)合同來避免重復(fù)建設(shè)新的附屬設(shè)施，而可以直接使用已有的這些設(shè)備。因此，對方也有簽訂這種合同的意愿。在合同具體條款上，煤廠可以與對方約定設(shè)施的使用年限，并約定違規(guī)責(zé)任。在合同金額的確定上，可以以雙方協(xié)商后的租賃費(fèi)加上原有的5000萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用作為此項(xiàng)附屬設(shè)施使用的總價(jià)款。改前：A公司只需就這筆合同收入按服務(wù)費(fèi)繳納5.5%的營業(yè)稅金及附加。在企業(yè)所得稅稅負(fù)不變的情況下，既可以保證合同雙方原有的經(jīng)濟(jì)利益不受損害，又能夠達(dá)到節(jié)稅的目的。改后：合同收入仍按服務(wù)費(fèi)繳納，但由于涉及到“營改增”的內(nèi)容，應(yīng)按6%的稅率繳納增值稅及（7%+3%）的城建稅及教育費(fèi)附加50006%=300 300（7%+3%）=30 300+30=330萬元（由于增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)，但題目中沒有說明，故暫不考慮）方案二：A公司與對方重新單獨(dú)簽訂一筆金額5000萬元的煤廠初期投產(chǎn)生產(chǎn)管理咨詢合同。由于對方剛開始投產(chǎn)經(jīng)營煤廠，在生產(chǎn)運(yùn)作、企業(yè)管理、生產(chǎn)人員培訓(xùn)等各個(gè)方面都可以向擁有成熟的生產(chǎn)管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的A公司咨詢。由此A公司完全可以通過這種管理咨詢合同的簽訂來達(dá)到將這筆5000萬元收入轉(zhuǎn)變性質(zhì)的目的。同樣，如果煤廠確實(shí)已經(jīng)或打算向?qū)Ψ教峁┻@種咨詢服務(wù)，那么也可以將協(xié)議后的費(fèi)用與5000萬元加總后確定一個(gè)最終的合同金額，亦可以達(dá)到相同的籌劃目的。改前：A公司應(yīng)納土地增值稅為：（7000-3285）50%-328515%=1364.75萬元A公司應(yīng)納營業(yè)稅金及附加為：50005.5%=275萬元總計(jì)稅款為：1364.75+275=1639.75萬元，比籌劃前節(jié)省2439.5（4079.25-1639.75）萬元改后：A公司應(yīng)納土地增值稅為：（7000-3285）50%-328515%=1364.75萬元咨詢合同涉及到“營改增”服務(wù)業(yè)的內(nèi)容，應(yīng)按6%繳納增值稅A公司應(yīng)納增值稅為：50006%=300萬元A公司應(yīng)納城建及教育費(fèi)附加為：300（7%+3%）=30萬元（由于增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)，但題目中沒有說明，故暫不考慮）A公司應(yīng)納印花稅為：50000.03%=1.5萬元（咨詢合同按所載金額0.03%貼花）總計(jì)稅款為：1364.75+300+30+1.5=1696.25萬元，比籌劃前節(jié)省2383（4079.25-1696.25）萬元案例 3 變出售為投資的稅收籌劃背景情況中江公司是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的投資公司，3月份與一外國大型財(cái)團(tuán)達(dá)成協(xié)議，以26億元的價(jià)格在長江三角洲一旅游城市開發(fā)一個(gè)帶有高爾夫球場的高級度假村。中江公司已與當(dāng)?shù)卣〉寐?lián)系，并簽署了征地開發(fā)項(xiàng)目的投資意向書。整個(gè)業(yè)務(wù)的操作流程是：先由中江公司購買土地使用權(quán)并建成度假村，然后再以26億元的商定價(jià)格銷售給外國大型財(cái)團(tuán)。通過有關(guān)中介機(jī)構(gòu)的分析評估，度假村的開發(fā)成本18億元，其中包括取得土地使用權(quán)的地價(jià)款6億元。此項(xiàng)房地產(chǎn)的銷售，中江公司預(yù)計(jì)應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的所得稅共計(jì)3億多元。下面討論稅收籌劃操作方案。解決方案：（1）如果中江公司按照資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)進(jìn)行操作，按規(guī)定繳納如下稅費(fèi)：由于建筑房屋的工程價(jià)款等成本沒有給出，所以按“建筑業(yè)”繳納營業(yè)稅忽略不計(jì)。按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”應(yīng)繳營業(yè)稅=260000*5%=13000（萬元）應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=13000*(7%+3%)=1300(萬元)應(yīng)繳印花稅=2600000.03%=78（萬元）應(yīng)繳土地增值稅=（260000-180000-13000-1300-78）*30%=19686.6(萬元)共繳稅費(fèi)=13000+1300+78+19686.6=34064.6（萬元）應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（260000-180000-34064.6）*25%=11483.85（萬元）凈利潤=260000-80000-34064.6-11483.85=34451.55（萬元）（2）采取稅收籌劃按以下三個(gè)步驟：第一步：與購買該度假村的財(cái)團(tuán)協(xié)商，請他們先預(yù)付一部分資金作為投資，而甲企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)投資，雙方共同成立一家有限責(zé)任公司綠色度假村，綠色度假村擁有法人資格，獨(dú)立核算。第二步：度假村進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，有關(guān)費(fèi)用在度假村的“在建工程”賬戶核算，資金缺口可由中江公司提供，綠色度假村作為“應(yīng)付款項(xiàng)”處理。第三步：待度假村的高爾夫球場及其他固定資產(chǎn)建成后，外國大型財(cái)團(tuán)以股權(quán)收購的方式取得度假村的全部股權(quán)。通過股權(quán)交易，中江公司將擁有度假村的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國財(cái)團(tuán)，然后收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及對度假村的所有債權(quán)。通過籌劃運(yùn)作，根據(jù)稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。相應(yīng)的不繳納城建稅及附加。由于該度假村是由兩公司合作開發(fā)的，轉(zhuǎn)讓股份也不繳納土地增值稅。所以如果中江公司按照投資入股業(yè)務(wù)進(jìn)行操作，按規(guī)定繳納如下稅費(fèi)：企業(yè)所得稅=(260000-180000)*25%=20000(萬元)凈利潤=260000-180000-20000=60000（萬元）節(jié)稅=60000-34451.55=25548.45(萬元)案例4 銷售大樓的稅收籌劃【題目】A實(shí)業(yè)公司擬出售去年在市區(qū)開發(fā)的一幢大樓。這幢大樓開發(fā)成本及費(fèi)用總計(jì)為1500萬元（含加計(jì)的扣除額），經(jīng)評估，市場價(jià)格為2700萬元。2008年6月，B商貿(mào)公司有意購置這幢大樓開辦酒店。那么，A公司以何種形式出售此幢大樓可以得到最大的收益？B商貿(mào)公司用哪種方式購買這幢大樓最合適？【稅收籌劃方案分析】根據(jù)A實(shí)業(yè)公司與B商貿(mào)公司的情況，我們小組討論其稅收籌劃空間確實(shí)很大，大概我們分了2種情況，一種是正常交易大樓，第二種是我們利用國家對于股權(quán)投資及轉(zhuǎn)讓的一些稅收優(yōu)惠，通過改變交易方式可以為兩家企業(yè)帶來雙贏的局面。具體方案如下：方案一：A實(shí)業(yè)公司以市場價(jià)格2700萬元銷售這幢大樓，B商貿(mào)公司以2700萬元買入。 A實(shí)業(yè)公司的收益為：銷售收入總額2700萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用1500萬元；銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納的稅金及附加27005135（萬元） 應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 135（73） 13.5（萬元），出售不動(dòng)產(chǎn)，其合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05的稅率繳納印花稅27000.051.35（萬元）； 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅：土地增值額2700150013513.51051.5（萬元） 土地增值額占扣除項(xiàng)目比率1051.5（150013513.5）63.38 應(yīng)繳土地增值稅1051.540（150013513.5）5338.17（萬元）。 A實(shí)業(yè)公司的實(shí)際收益為：2700150013513.5338.17713.33（萬元），其中稅收費(fèi)用為486.67萬元。 B商貿(mào)公司的實(shí)際支出為2700萬元。 方案二：A實(shí)業(yè)公司以這幢大樓作價(jià)2700萬元投資參與B商貿(mào)酒店經(jīng)營，半年后，把酒店股權(quán)以2475萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B商貿(mào)公司。 財(cái)稅字（2002）191號(hào)文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。因此，A實(shí)業(yè)公司不用繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅及附加。 轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05的稅率繳納印花稅，應(yīng)納稅額24750.05 1.2375（萬元）； 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字（1995）48號(hào)文件規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。 因此，A實(shí)業(yè)公司的實(shí)際收益為247515001.2375973.7625 （萬元），比方案一多260.4325萬元（973.7625713.33）。 而B商貿(mào)公司買入此幢大樓的實(shí)際支出為2475萬元，比方案一少支出225萬元（27002475）。對比以上兩種交易形式，顯而易見，第二種交易形式對買賣雙方都有利。案例5 購房送裝修的籌劃1、 基本情況房地產(chǎn)公司為了回籠資金，紛紛采用各種促銷手段?！百彿克脱b修”就是一種比較流行的房地產(chǎn)促銷方式。中華房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品住宅，其銷售總面積為78000平方米，該房屋的土地增值稅的其他扣除項(xiàng)目金額為15000萬元，其他成本費(fèi)用支出17000萬元，該地政府規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為價(jià)格不超過2600元/平方米。其銷售方案共有4種：方案一：中華房地產(chǎn)開發(fā)公司為了促銷，承諾按3000元/平方米銷售毛坯房，同時(shí)送精裝修，裝修費(fèi)約合400元/平方米，裝修費(fèi)共為3120萬元。方案二：中華房地產(chǎn)開發(fā)公司按2600元/平方米出售，裝修費(fèi)用由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨(dú)收取，然后以同等價(jià)格對外承包。方案三：中華房地產(chǎn)開發(fā)公司直接建成精裝修房，然后按3000元/平方米對外銷售。方案四：中華房地產(chǎn)開發(fā)公司按第二種方案銷售，同時(shí)在開發(fā)成本中增加700萬元投資多建一點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或配套設(shè)施。請幫中華房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇銷售方案？2、 稅收籌劃分析方案一，納稅情況如下：銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅應(yīng)納營業(yè)稅=78000*0.3*5%=1170（萬元）同時(shí)，城建稅（7%）和教育費(fèi)附加（3%）合計(jì)按營業(yè)稅的10%計(jì)算，應(yīng)納稅額=1170*10%=117（萬元）按稅法規(guī)定，土地增值稅可扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，因此營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及裝修費(fèi)可以扣除。增值額=78000*0.3-15000-1170-117-3120=3993（萬元）增值率=3993/（23400-3993）=20.57%20%增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%，就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。應(yīng)繳土地增值稅=3993*30%=1197.9（萬元）實(shí)現(xiàn)利潤額=23400-17000-1170-117-1197.9-3120=795.1（萬元）應(yīng)納企業(yè)所得稅=795.1*25%=198.9（萬元）合計(jì)納稅額=1170+117+1197.9+198.8=2683.7（萬元）方案二，納稅情況如下：銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅應(yīng)納營業(yè)稅=78000*0.26*5%=1014（萬元）同時(shí)，城建稅（7%）和教育費(fèi)附加（3%）合計(jì)按營業(yè)稅的10%計(jì)算，應(yīng)納稅額=1014*10%=101.4（萬元）增值額=20280-15000-1014-101.4=4164.6（萬元）增值率=4164.6/（20280-4164.6）=25.84%20%應(yīng)納土地增值稅=4164.6*30%=1249.4（萬元）實(shí)現(xiàn)利潤=20280-17000-1014-101.4-1249.4=915.2（萬元）應(yīng)納企業(yè)所得稅=915.2*25%=228.8（萬元）合計(jì)納稅額=1014+101.4+1249.4+228.8=2593.6（萬元）而物業(yè)公司根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，建筑業(yè)的總承包人將工程轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。實(shí)現(xiàn)零營業(yè)額，不繳營業(yè)稅。方案三，允許把3120萬元裝修費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第六項(xiàng)規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額加計(jì)20%扣除。則土地增值稅的增值額為：23400-15000-1170-117-3120-3120*20%=3369（萬元）增值額比第一種方案減少3993-3369=624（萬元）應(yīng)納土地增值稅=3369*30%=1010.7（萬元）實(shí)現(xiàn)利潤=23400-17000-1170-117-1010.7-3120=982.3（萬元）應(yīng)納企業(yè)所得稅=982.3*25%=245.6（萬元）合計(jì)納稅額=1170+117+1010.7+245.6=2543.3（萬元）方案四，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第六項(xiàng)規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額加計(jì)20%扣除。通過投資就可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)享受加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠，則扣除項(xiàng)目金額為：15000+1014+101.4+700+700*20%=16955.4（萬元）增值額=20280-16955.4=3324.6（萬元）增值率=3324.6/（20280-3324.6）=19.6%20%納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。實(shí)現(xiàn)利潤=20280-700-17000-1014-101.4=1464.6（萬元）方案四比方案二增加利潤1464.6-915.2=549.4（萬元），繳納企業(yè)所得稅1464.6*25%=366.15（萬元）合計(jì)繳稅額=366.15+1014+101.4=1481.55（萬元）原方案沒有問題，但方案四可經(jīng)過改變開發(fā)成本的投資實(shí)現(xiàn)更優(yōu)利潤。改動(dòng)如下：將開發(fā)成本中的投資增加定為654萬（免征土地增值稅臨界點(diǎn)）扣除項(xiàng)目金額：15000+1014+101.4+654*1.2=16900.2（萬元）增值額=20280-16900.2=3379.8（萬元） 增值率沒有超過20%，不交土地增值稅實(shí)現(xiàn)利潤：20280-654-17000-1014-101.4=1510.6（萬元）比原方案四增加利潤46萬元，繳納企業(yè)增值稅377.65萬元，合計(jì)繳納稅額1493.05萬元。綜合以上四種方案，第四種方案是最佳方案，增加投資，提高住宅質(zhì)量，讓利于消費(fèi)者，能刺激消費(fèi)，起到增加銷售、回籠資金的目的，同時(shí)又能最大限度地利用稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。案例6 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收籌劃原籌劃方案的問題：1、忽略了印花稅和契稅；2、轉(zhuǎn)讓購進(jìn)的在建項(xiàng)目時(shí)，營業(yè)稅應(yīng)差額征收，原方案中未扣除購進(jìn)成本；3、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)該再加上開發(fā)成本10%的開發(fā)費(fèi)用。一.背景資料：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A，欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計(jì)發(fā)生在建工程成本3500萬，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商，A以6000萬轉(zhuǎn)讓該在建工程項(xiàng)目。那么，A企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃方案設(shè)計(jì)？二.稅收籌劃方案1、出售方的選擇方案一：直接轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目。A公司納稅情況是：1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳營業(yè)稅及附加=60005%（1+10%）=330（萬元）；2）土地增值稅扣除項(xiàng)目：開發(fā)成本3500萬元，加計(jì)扣除3500(1+20%)萬元，開發(fā)費(fèi)用3500（1+10%）萬元，營業(yè)稅及附加330萬元。合計(jì)4880（萬元）增值率=（6000-4880）/4880=22.95%，適用30%的土地增值稅稅率應(yīng)繳土地增值稅=（60003500350020%-350010%330）30%=336（萬元）；3）轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，應(yīng)繳印花稅=60000.05%=3（萬元）4）企業(yè)所得稅=（60003500330336-3）25%=457.75（萬元）；合計(jì)應(yīng)納各項(xiàng)稅金=330+336+3+457.75=1126.75萬元。A公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入=600035001126.75=1373.25（萬元）方案二：轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán)，使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目差價(jià)相等。A公司納稅情況是：1）A公司法人股東應(yīng)納企業(yè)所得稅=（60003500）25%=625（萬元）；2）A公司法人股東應(yīng)納印花稅=60000.05%=3（萬元）A公司法人股東應(yīng)納稅額合計(jì)=625+3=628（萬元）A公司法人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的現(xiàn)金流入為60003500628=1872（萬元）；比較方案一和方案二，A公司通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式交易現(xiàn)金多流入=18721373.25=498.75（萬元），可見，方案二對A公司法人股東有利。2、收購方的選擇此種籌劃方案是否可行呢？我們同時(shí)應(yīng)該考證一下B公司收購后的效益。現(xiàn)假設(shè)B公司開發(fā)完成后總售價(jià)為9000萬元，追加的開發(fā)成本為1000萬元。從購買方B公司進(jìn)行分析，亦有兩種方案。方案一：直接收購該項(xiàng)目，B公司納稅情況：1）營業(yè)稅及附加=(90006000)5.5%=165（萬元）；2）土地增值稅扣除項(xiàng)目：開發(fā)成本6000+1000=7000萬，加計(jì)扣除7000(1+20%)，開發(fā)費(fèi)用7000（1+10%），營業(yè)稅及附加165萬。合計(jì)9265（萬元）增值率=（9000-9265）/92650，不交土地增值稅3）受讓產(chǎn)權(quán)，應(yīng)繳印花稅=60000.05%+90000.05%=7.5（萬元）4）受讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳納契稅60003%=180（萬元）5）企業(yè)所得稅=（900070001657.5180）25%=411.88（萬元）；合計(jì)應(yīng)納各項(xiàng)稅金=165+7.5+180+411.88=764.38萬元。B公司受讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入=90007000764.38=1235.62（萬元）方案二：收購該公司的全部股權(quán)，B公司納稅情況：1）營業(yè)稅及附加=90005.5%=495（萬元）；2）土地增值稅=（90004500450020%450010%495）30%=796.5（萬元）；3）應(yīng)繳印花稅=60000.05%=3（萬元）4）企業(yè)所得稅=（90004500495796.53）25%=801.38（萬元）；合計(jì)應(yīng)納稅金=495+796.5+3+801.38=2095.88（萬元）B公司受讓股權(quán)的現(xiàn)金流入=900070002095.88=95.88（萬元）由于方案一較方案二現(xiàn)金多流入=1235.62（95.88）=1331.5（萬元），可見方案一對B公司有利。結(jié)論：綜上所述，我們可看出，轉(zhuǎn)讓股權(quán)對A公司而言是最佳方案，但它會(huì)導(dǎo)致B公司現(xiàn)金流入為負(fù)數(shù)，對B公司而言，直接受讓在建工程是較好的選擇。交易是雙方行為，只有符合雙方公平交易的方案才具有可行性。在在建工程的轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃中，要通過計(jì)算，確認(rèn)不同轉(zhuǎn)讓方式下雙方現(xiàn)金凈流入情況，要達(dá)到雙方都有利益可得才可能達(dá)成交易。其次應(yīng)測算雙方在不同方式下總的現(xiàn)金流入情況和總稅負(fù)情況，選擇對交易雙方都有利的方式進(jìn)行交易。最后雙方在總稅負(fù)一定的情況下進(jìn)行利益合理分配，以便達(dá)到雙方均贏目的，盡量不要選擇總稅負(fù)大、雙方現(xiàn)金流入少的方案。案例7 待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)的稅收籌劃大洋房地產(chǎn)公司開發(fā)完工一批高檔寫字樓，同期一部分寫字樓實(shí)現(xiàn)銷售，剩余部分寫字樓大洋公司準(zhǔn)備將其轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)對外出租。就此事大洋房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員提出了兩個(gè)方案：一種觀點(diǎn)是建議成立一家全資房屋租賃公司，由大洋公司將該部分欲出租的寫字樓全部作為股權(quán)投資到新的房屋租賃公司中，由房屋租賃公司出租獲取收益。另一種觀點(diǎn)是大洋公司應(yīng)直接將該部分待出租的寫字樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，然后出租獲取收益。方案一：成立全資房屋租賃公司1、 成立時(shí)的應(yīng)納稅額：（1）企業(yè)所得稅將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）。該批寫字樓的銷售價(jià)格為100000萬元，利潤率為20，大洋公司的所得稅率為25。大洋公司投資時(shí)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅10000020255000（萬元）（2）契稅房屋租賃公司承受了寫字樓的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)納契稅。大洋房地產(chǎn)公司在北京，當(dāng)?shù)胤瞧胀ㄗ≌醵惏?征收。房屋租賃公司應(yīng)納契稅10000033000（萬元）（1）（3）土地增值稅對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字【1995】48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（財(cái)稅【2006】21號(hào)）由于題中未給出取得土地使用權(quán)金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)，因此假設(shè)扣除利潤后的金額為開發(fā)成本，相關(guān)稅費(fèi)為0。該批寫字樓售價(jià)為100000萬元，利潤率為20%，即成本為80000元可加計(jì)20%扣除。土地增值額為：10000080000（1+20%）4000（萬元）增值率：4000/96000100%4.17%50% 因此土地增值稅率為30%土地增值稅為：400030%1200（萬元）（4）印花稅大洋公司與房屋租賃公司簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同，根據(jù)“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，雙方按0.05繳納印花稅。大洋公司應(yīng)納印花稅1000000.0550（萬元）房屋租賃公司應(yīng)納印花稅1000000.0550（萬元）房屋租賃公司記載資金的賬簿應(yīng)納印花稅1000000.0550（萬元）合計(jì)應(yīng)納印花稅503150（萬元）（5）營業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號(hào)）2、 未來三年經(jīng)營期間發(fā)生的應(yīng)納稅額及實(shí)現(xiàn)的凈利潤額未來三年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)租賃收入30000萬元，預(yù)計(jì)利潤率為9。三年應(yīng)納的營業(yè)稅及附加3000051+(7+3)=1650（萬元）三年應(yīng)納的企業(yè)所得稅30000925=675（萬元）3、大洋公司與房屋租賃公司三年累計(jì)發(fā)生的主要應(yīng)納稅額三年累計(jì)發(fā)生的應(yīng)納稅額500030001200150165067511675（萬元）方案二：直接轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營1、成立時(shí)的應(yīng)納稅額（1）企業(yè)所得稅將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營用途，由于資產(chǎn)所有權(quán)在實(shí)質(zhì)上和形式上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售，不繳納企業(yè)所得稅。（2）契稅沒有發(fā)生房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不繳納契稅。（3）土地增值稅沒有發(fā)生銷售也沒有取得收入，不符合征收土地增值稅的條件，不征收土地增值稅。（4）營業(yè)稅自建自用行為，免征營業(yè)稅。2、 未來三年經(jīng)營發(fā)生的應(yīng)納稅額及實(shí)現(xiàn)的凈利潤額未來三年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)租賃收入30000萬元，預(yù)計(jì)利潤率為10%（因沒有單獨(dú)成立公司，費(fèi)用較小，所以利潤率比成立租賃公司的利潤率高1%）。（1）三年應(yīng)納的營業(yè)稅金及附加300005%1+(7%+3%)=1650 (萬元）（2）三年應(yīng)納的企業(yè)所得稅3000010%25%=750（萬元）3、三年累計(jì)發(fā)生的應(yīng)納稅額1650+750=2400（萬元）（因方案一與方案二的房產(chǎn)稅一致不影響分析結(jié)果，所以這里不作計(jì)算。）方案一與方案二相比，三年累計(jì)多納稅9245萬元（1167524009275），因此，大洋房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇方案二。案例8 分立方式下土地增值稅的稅收籌劃一、案例介紹某房地產(chǎn)取得土地一宗，凈地面積為120畝，賬面實(shí)際成本為6000萬元，由于尚有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目在啟動(dòng)，而該地塊的開發(fā)資金需求較多，因此該項(xiàng)目一直未啟動(dòng)，一方面希望對該地進(jìn)行處置，另一方面正尋求合作伙伴。2008年年末，隨著國家對土地宏觀控制更加嚴(yán)格，土地的處置必須通過“招拍掛”的方式，而此時(shí)該地的市場價(jià)值為12000萬元，如果通過“招拍掛”方式處置該土地，勢必會(huì)涉及繳納大量的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等。二、原籌劃方案通過籌劃，決定將該公司進(jìn)行分立（資產(chǎn)以該土地為主），重新成立另外一家具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)公司，再通過出賣股權(quán)方式，將公司的股權(quán)出賣40%給另一投資商，一方面收回土地價(jià)款，另一方面與投資商（參股方）共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并約定由投資方再投入開發(fā)所需資金，雙方共同經(jīng)營，盈利按5:5分成。這樣，該房地產(chǎn)公司既處置了土地收回了土地成本，又參與了房地產(chǎn)開發(fā)，獲取開發(fā)利潤。同時(shí)，更重要的是減輕了稅負(fù)，相對于直接拍賣而言，節(jié)省了營業(yè)稅、土地增值稅和契稅2460萬元：節(jié)省營業(yè)稅：120005%600（萬元）節(jié)省契稅：120003%360（萬元）節(jié)省土地增值稅：（120006000600）40%660010%1500（萬元）國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。根據(jù)相關(guān)稅收政策規(guī)定，企業(yè)分立可以免繳契稅。在企業(yè)分立中，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。但是，如果從節(jié)省土地增值稅的角度看，由于土地價(jià)值是賬面實(shí)際成本，與市場價(jià)值相比顯得較低，因此會(huì)增加土地增值稅支出。三、原有籌劃案例中存在問題1. 土地增值稅的扣除項(xiàng)目中沒有考慮城建稅和教育費(fèi)附加，且稅率表有問題。2. 成立的子公司界定為房地產(chǎn)公司，根據(jù)土地增值稅規(guī)定：以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營時(shí)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，但投資聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品進(jìn)行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。因此原籌劃方案中，房地產(chǎn)公司以其土地成立另一家具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)公司時(shí)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。3. 契稅屬于土地受讓方繳納，因此不應(yīng)當(dāng)屬于其節(jié)約的稅負(fù)。四、我們的解決辦法如下1. 節(jié)省的稅收如下：節(jié)省營業(yè)稅：120005%=600（萬元）節(jié)省城建稅及附加：60010%=60（萬元）節(jié)省土地增值稅：（12000600060060）40%66605%=1803（萬元）2. 重新界定其成立的子公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的性質(zhì)，例如投資公司。五、 附注1. 原有的籌劃方案除以上的不足之外，實(shí)際上并沒有節(jié)約企業(yè)所得稅，因此我們重新設(shè)想一個(gè)籌劃方案如下：以該土地的50%和其他少量資產(chǎn)成立一個(gè)全資子公司（總資產(chǎn)大約等于其原方案中轉(zhuǎn)讓的40%股權(quán)對應(yīng)的資產(chǎn)），子公司的性質(zhì)不界定為房地產(chǎn)開發(fā)公司，可以界定為其投姿公司之類的，此時(shí)免征土地增值稅。該子公司以其所有資產(chǎn)為抵押，向銀行貸款，使其凈資產(chǎn)為零，然后由另一投資商采取“零價(jià)收購”法收購，根據(jù)稅法規(guī)定，資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征土地增值稅，“零價(jià)收購”不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不征所得稅。所以，根據(jù)該籌劃方案，原房地產(chǎn)公司可以免繳營業(yè)稅、城建及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。2. 原籌劃方案沒有考慮到印花稅，由于相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同沒有具體的交易額，所以具體節(jié)省的印花稅無法計(jì)算，但考慮到印花稅后，節(jié)稅效果更好。案例9 房產(chǎn)稅的稅收籌劃一、案例分析（一）房產(chǎn)稅概述房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)是從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征，而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計(jì)算納稅。目前，我國對房產(chǎn)開征的稅種有房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅對國內(nèi)產(chǎn)權(quán)所有人征收，城市房地產(chǎn)稅對外國投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員的房產(chǎn)征稅。也就是說，在我國擁有房產(chǎn)，除稅法規(guī)定可以免稅的以外，都必須繳納房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅是單位和個(gè)人在生產(chǎn)經(jīng)營中必須承擔(dān)的稅負(fù)，直接影響到經(jīng)營收益。（二）房產(chǎn)稅稅收籌劃的一般方法l 利用優(yōu)惠政策來進(jìn)行房產(chǎn)稅籌劃利用優(yōu)惠政策來對房產(chǎn)稅進(jìn)行籌劃就是直接運(yùn)用中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的免稅規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。主要有：對個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)給予免稅；對經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)給予免稅。l 房產(chǎn)稅籌劃的基礎(chǔ)方式房產(chǎn)稅的核算和申報(bào)，主要應(yīng)在以下幾個(gè)方面下功夫：房產(chǎn)概念要清晰；房產(chǎn)原值要核算準(zhǔn)確；征免界限要明確；如實(shí)、及時(shí)申報(bào)。l 房產(chǎn)稅籌劃的其他方式在實(shí)際操作中，只要不違反稅法及相關(guān)法規(guī)，貫徹稅法精神，立足于企業(yè)整體長遠(yuǎn)發(fā)展的籌劃方法都是可以采納的。具體而言有以下幾種： 巧選廠址 根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，將企業(yè)建在鄉(xiāng)、村所在地，不僅可以免繳房產(chǎn)稅，還可以免繳城鎮(zhèn)土地使用稅，并且可以按最低的稅率1%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。不僅如此，因?yàn)閷⑵髽I(yè)建在農(nóng)村可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)得到國家的大力支持。 房產(chǎn)聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 稅法規(guī)定：納稅人將擁有的房產(chǎn)投資于他人，或與他人聯(lián)營，如果投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，如果投資者不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定資金，那么從租計(jì)征房產(chǎn)稅。值得注意的是，這種方法可以節(jié)稅但同時(shí)也會(huì)提高納稅人的風(fēng)險(xiǎn)程度。 減少房產(chǎn)原值 房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設(shè)施。由此可知，合理減少房產(chǎn)原值是減少從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅稅額的關(guān)鍵。例如，將停車場和游泳池等公共設(shè)施建造成露天的，并在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物等造假不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。 租賃或倉儲(chǔ)即根據(jù)籌劃對象的自身特點(diǎn)對其進(jìn)行從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征進(jìn)行選擇來達(dá)到節(jié)稅的目的。二、具體案例分析下面將結(jié)合蔡昌老師稅收籌劃：理論、實(shí)務(wù)與案例里房產(chǎn)稅稅收籌劃的案例進(jìn)行具體分析。案例一A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū)，專門用于對外出租。因該房屋建于20世紀(jì)70年代，設(shè)施陳舊，每年只能收取租金60萬元。2006年，該公司準(zhǔn)備花500萬元對房屋進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造后，每年可收取租金200萬元。但是，該公司在測算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對比，與租賃收入相關(guān)對稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費(fèi)負(fù)擔(dān)對比如下（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%）：裝修改造前：營業(yè)稅：60*5%=3（萬元） 城建教育附加：3*（7%+3%）=0.3（萬元）房產(chǎn)稅：60*12%=7.2（萬元）合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：10.5萬元裝修改造后：營業(yè)稅：200*5%=10（萬元） 城建教育附加：10*（7%+3%）=1（萬元）房產(chǎn)稅：200*12%=24（萬元）合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：35萬元裝修后比裝修前增加稅收負(fù)擔(dān)：24.5萬元l 小組房產(chǎn)稅籌劃思路：此案例中只提供了裝修前后的租金，并沒有提供房產(chǎn)原值的相關(guān)信息，因此暫時(shí)不能運(yùn)用其他的籌劃方式，但是仔細(xì)研讀房產(chǎn)稅的相關(guān)概念就可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅暫行條例第二條明確規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說，不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，其前提是對房產(chǎn)所有人征稅，這就為我們進(jìn)行籌劃提供了空間。因此，本案例可以采用改出租為轉(zhuǎn)租的籌劃方法。具體籌劃如下：A公司可以先將裝修改造前對房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方B（個(gè)人或企業(yè)），并簽訂一個(gè)期限較長對租賃合同，每年收取租金60萬元。然后由B出資500萬元進(jìn)行裝修改造，并且對外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金200萬元。按此方案實(shí)施后對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)測算如下： A公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)仍為10.5萬元。 B公司應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅10萬元，城建教育附加1萬元，因?yàn)锽不是房產(chǎn)所有人，因此不用承擔(dān)房產(chǎn)稅。合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)11萬元。 AB公司對應(yīng)納稅額合計(jì)21.5萬元，比籌劃前節(jié)省了13.5萬元。l 小結(jié)對于只給出租金的房產(chǎn)稅籌劃案例，往往考慮能不能將出租轉(zhuǎn)化為轉(zhuǎn)租來達(dá)到節(jié)稅的目的。但是需要注意的是，如果A公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向B收取的租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 案例二C公司有一幢綜合樓，土建部分的價(jià)值為800萬元，2002年，該公司話費(fèi)2000萬元將綜合樓裝修為高檔娛樂城，但是因經(jīng)營管理不善，2006年該公司決定停止娛樂城的經(jīng)營活動(dòng)，將娛樂城內(nèi)的一些設(shè)施拆除，并改作其他用途（自用），該房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值也大幅度降低。該房產(chǎn)的計(jì)稅原值為2800萬元，賬面價(jià)值為2000萬元，公允價(jià)值下降為1200萬元。C公司每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（按政府規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除30%后的余值計(jì)算繳納）為：2800*（1-30%）*1.2%=23.52（萬元）l 小組房產(chǎn)稅籌劃思路： 將綜合樓改為倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由C公司代為保管另一關(guān)聯(lián)企業(yè)D公司準(zhǔn)備承租的房產(chǎn)。但此案例中綜合樓并不打算出租，而僅僅只是用于自用，因此倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)并不能減輕其稅負(fù)，反而增加一些中間成本，因此不能采用。 轉(zhuǎn)出減值房產(chǎn)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字19868號(hào)）規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。”因此，C公司可將上述房產(chǎn)對外投資成立新公司或者投資于關(guān)聯(lián)方D公司。投資者投入的固定資產(chǎn)按投資各方確認(rèn)的價(jià)值，作為入賬價(jià)值。那么D公司接受C公司房產(chǎn)投資的入賬價(jià)值應(yīng)為公允價(jià)值1200萬元。因此，D公司每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：1200*（1-30%）*1.2%=10.08（萬元）。而同時(shí)稅法規(guī)定，以房產(chǎn)對外投資不需要負(fù)擔(dān)營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。因此，這個(gè)籌劃方法為C公司節(jié)稅13.44萬元。l 小結(jié)這種籌劃方法之所以C公司免征房產(chǎn)稅，是因?yàn)镃公司和D公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此從價(jià)計(jì)征，而且是按照在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。但是，被投資方需要負(fù)擔(dān)契稅1200*4%=48萬元。因此，對于此類案例，應(yīng)該分為兩種情況：第一，如果D公司由C公司投資的房產(chǎn)得到的利潤大于48萬元（所承擔(dān)的契稅）則可以采用此籌劃方法；第二，如果D公司接受C公司的房產(chǎn)投資完全處于C公司的節(jié)稅考慮，而無法從中盈利，則不能采用此籌劃方法，會(huì)損害關(guān)聯(lián)企業(yè)的利益。案例三某市的E公司將一處小型商場出租給F公司用于其銷售自產(chǎn)產(chǎn)品，每年收取租金200萬元，該房產(chǎn)的計(jì)稅原值為1000萬元。E公司和F公司均為增值稅一般納稅人。E公司取得的租賃收益應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)情況如下（假設(shè)僅考慮營業(yè)稅和房產(chǎn)稅）：E公司每年應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅：200*5%=10（萬元）E公司每年應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：200*12%=24（萬元）E公司合計(jì)每年應(yīng)將稅費(fèi)：34萬元l 小組籌劃思路： 將房屋出租改為倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)E公司應(yīng)繳營業(yè)稅仍然不變：10萬元E公司應(yīng)繳房產(chǎn)稅：1000*（1-30%）*1.2%=8.4（萬元）此籌劃方法可為E公司節(jié)稅15.6萬元。 房產(chǎn)出租改為代銷，聯(lián)營企業(yè)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)E公司利用此房產(chǎn)為F公司代銷產(chǎn)品，代銷產(chǎn)品的品種、價(jià)格等由F公司決定，而E公司只收取代銷手續(xù)費(fèi)（假設(shè)仍為200萬元），則E公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)為：營業(yè)稅：10萬元房產(chǎn)稅：1000*（1-30%）*1.2%=8.4（萬元）此籌劃方法同樣為E公司節(jié)稅15.6萬元。l 小結(jié)兩種籌劃方法均能達(dá)到相同的籌劃效果，不過細(xì)細(xì)比較，兩種方法還是具有很大差異，在實(shí)際籌劃過程中，必須要根據(jù)該企業(yè)的自身狀況來進(jìn)行選擇。倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)可以大大節(jié)稅，將從租計(jì)征改變?yōu)閺膬r(jià)計(jì)征，不過需要配備相應(yīng)的倉庫管理人員，人力成本增加；而共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不用加大成本，卻同時(shí)提高了E公司的風(fēng)險(xiǎn)程度，容易造成財(cái)務(wù)上的問題。案例10 “爛尾樓”的稅收籌劃方案一：將爛尾樓以3500萬元的價(jià)格出售給丙公司。計(jì)算如下：（1）營業(yè)稅=3500*5%=175萬元（2）城建稅及教育費(fèi)附加=175*（3%+7%）=17.5萬元（3）由于甲公司所從事的房地產(chǎn)開發(fā)不是稅法所規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)，所以不享受“增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅”的規(guī)定，而應(yīng)該按“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%”的規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。 根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定：“對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除?！眲t成本扣除總額計(jì)算如下：3000*（1+20%）+175+17.5=3792.5萬元由于沒有增值，所以不用繳納增值稅（4）企業(yè)所得稅金額為：（3500-3000-175-17.5）*25%=76.88萬元根據(jù)方案一，合計(jì)需繳納各項(xiàng)稅金269.38萬元，公司轉(zhuǎn)讓凈收益為230.62（3500-3000-269.38）