某別墅市場專題調(diào)查研究報(bào)告.doc

關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報(bào)告關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報(bào)告前言背景篇11 別墅的由來11 別墅的分類及其特性分述11 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述11 別墅市場構(gòu)成體系綜述11 相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇21 市場調(diào)查選取范圍說明22 虹山半島（一期）市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場調(diào)查分析篇31 問題與機(jī)會點(diǎn)分析32 項(xiàng)目建議33 市場定位建議34 優(yōu)劣勢分析附：關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報(bào)告前言背景篇11 別墅的由來12 別墅的分類及其特性分述（一） 別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅（二） 別墅按市場級別檔次分類及其特性分述項(xiàng)級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅（三） 別墅按單套總建面積分類及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上（四） 別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述（五） 別墅按居住功能劃分及其特性分述休閑度假型別墅經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅 投資保值型別墅（六） 別墅按密集性區(qū)域分布分類及其特性分述閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域長寧西郊地區(qū)松江境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)浦東板塊區(qū)域嘉定南翔地區(qū) 市中心城區(qū)13 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一） 別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)（二） 別墅建造用材等特點(diǎn)（附供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位資料）（三） 別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)（附環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)單位）（四） 別墅配套設(shè)施特點(diǎn)14 別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點(diǎn)構(gòu)成（二） 別墅消費(fèi)金字塔結(jié)構(gòu)（三） 別墅物業(yè)主要行銷通路和策略15 相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇21 市場調(diào)查選取范圍說明22 虹山半島（一期）市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查（一） 上海聯(lián)體別墅市場概況（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（三） 長寧西郊地區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（四） 莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（五） 綜合歸納說明24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場調(diào)查（一） 上海獨(dú)立別墅市場概況（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域獨(dú)立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較（三） 長寧西郊地區(qū)獨(dú)立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較（四） 莘閔高檔別墅區(qū)獨(dú)立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較綜合分析（五） 綜合歸納說明分析篇31 問題與機(jī)會點(diǎn)分析32 項(xiàng)目建議33 市場定位建議34 優(yōu)劣勢分析附：前 言 繼多層、高層、小高層產(chǎn)品產(chǎn)之后，別墅已成為今年樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力讓用戶心動(dòng)！那么，虹山半島（二期）項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才最受歡迎等等。本專題調(diào)查 報(bào)告對“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅市場作了全面的市場調(diào)查，一一分析、評述，供有關(guān)方面決策、參考。背景篇11 別墅的由來12 別墅的分類及其特性分述13 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14 別墅市場構(gòu)成體系綜述15 相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識11 別墅的由來別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅生活眼下正悄然走近市民 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強(qiáng)，也使普通市民的經(jīng)濟(jì)收入與消費(fèi)能力持續(xù)走強(qiáng)，跨入新世紀(jì)，上海的人均國民收入GDP水平已突破4000美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。隨著上海人對居住環(huán)境的強(qiáng)烈追求的目標(biāo)。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進(jìn)入“第三波”“追求回歸自然，提高生活品位”。住到郊外，“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅”已成為“新獨(dú)院住宅”的象征。別墅生活正消然走近市民，成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。上海別墅市場“第三次浪潮”的掀起99年年未，當(dāng)上海步入21世紀(jì)之際，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海人對未來生活的新要求。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，從99年起本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購買各類別墅物業(yè)的客戶約占購房總數(shù)的25%左右，可見上海的別墅物業(yè)消費(fèi)正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，上海人越來越注重生活的質(zhì)量，而別墅類獨(dú)院住宅已經(jīng)成為上海人置業(yè)安家的新選擇，一個(gè)“獨(dú)院住宅、立體生活”的時(shí)代正到來，將引導(dǎo)上海市場第三次浪潮的掀起。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來上海別墅市場的“第二次浪潮” 98年下半年開始，隨著地鐵1號線的通車營運(yùn)，“申”字型高架的全面開通，地鐵2號線、明珠線的建造，在閔行、松江、浦東等地城郊結(jié)合區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨(dú)院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，而價(jià)格，有的還比相距2至5公里的公寓商品房每平方米單價(jià)低幾百元。至此，上海市的內(nèi)銷別墅市場已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓的形成以及同時(shí)出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅”均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物。 以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅消費(fèi)市場在98年下半年至99年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海市場的第二次浪潮。上海別墅市場的“第一次浪潮” 整個(gè)八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及318國道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計(jì)欠合理，反被見多識廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”雜草叢生。1997年錦秋加州花園等的火爆市場，再度引燃了上海人的別墅熱情盡管那還只能算是帶小庭園的聯(lián)體獨(dú)院住宅，因顧及開發(fā)商的投資回報(bào)和購房的有限預(yù)算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時(shí)的里弄房子。于是又有好事者稱其為“別墅”寓意缺“土” 然而，隨著上海對外開放度的進(jìn)一步提高，這期間出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成了上海市別墅市場的第一次浪潮。 背景篇 別墅常識背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識低層住宅的特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。 我國在1987年制定的民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。 “獨(dú)院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個(gè)屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨(dú)立居住空間的生活，是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨(dú)立出來，擁有成套獨(dú)用住宅之后又一次劃時(shí)代的居住生活質(zhì)量和提升。這種時(shí)尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。12別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類如下：獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅頂級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅130160平米161200平米201300平米250300平米300平米以上按密集性區(qū)域分布分類按居住功能劃分閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域長寧西郊地區(qū)松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)浦東板塊區(qū)域嘉定南翔地區(qū)市中心城區(qū)按建筑風(fēng)格分類休閑度假型別墅經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅投資保值型別墅中國園林歐洲古典歐洲現(xiàn)代北美風(fēng)格其它別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識別墅分類具體細(xì)分特性市場定位面積控制獨(dú)立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)享前庭后院。頂級豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅?。恢?、高檔型160250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更小；中檔型160200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130160平方米130160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對較小。經(jīng)濟(jì)型130160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)型130160平方米背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識頂級豪宅型別墅 有人說，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場邊。上海別墅市場中的項(xiàng)級豪宅當(dāng)數(shù)所謂的高爾夫別墅了。 項(xiàng)級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放，離不開上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)，隨著大量外資歷的引進(jìn)，跨國公司以及世界排名100強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入中國市場特別是上海市場，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價(jià)值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在1997年出現(xiàn)了上海第一個(gè)高爾夫別墅湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。 高爾夫別墅最大的特點(diǎn)是別墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸，將球場的景觀借到別墅區(qū)，形成Finfer-style的風(fēng)格，即別墅與球場沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯(cuò)形式。 上海的高爾夫別墅市場由于“曲高和寡”，特別是湯臣高爾夫花園單棟創(chuàng)下2000萬元的天價(jià)，對于普通市民來講，可謂可望而不可及，所以其在營銷推廣上，與一般別墅有一定的差別。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營銷措施得當(dāng)，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達(dá)到80%。中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價(jià)格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價(jià)格大都是集中在80180萬元之間，從這兩年的價(jià)格走向來看，此類別墅的樓價(jià)始終保持著增長勢頭，市場消費(fèi)人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價(jià)值處于不斷的提升之中。 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。這些別墅平均售價(jià)一般在USD15002000元/平方米，平均租金在USD0.4-0.8元/平方米。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國家專家、經(jīng)理人員購買或租賃這類物業(yè)，國內(nèi)也有相當(dāng)一批成功人士，特是民營企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。中檔型別墅高檔別墅經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)模化產(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（4080萬元之間）。“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟(jì)型別墅的象征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市別墅市場，目前賣得最俏的是面積在150280M2 /套，均價(jià)在4000元/M2 左右，總價(jià)在50萬180萬/套的中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅。這是受購房主力軍消費(fèi)水平所限。因此，經(jīng)濟(jì)型別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。經(jīng)濟(jì)型別墅別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識別墅物業(yè)近按面積劃分 130160平米 161200平米 201250平米 250300平米 301平米以上 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價(jià)偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價(jià)當(dāng)然不低，而單價(jià)似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130160平方米和面積在161200平方米的別墅，其客層對應(yīng)的購房動(dòng)機(jī)，應(yīng)該是生活居家類為主；相對而言面積在201300平方米的別墅情況最復(fù)雜。就目前的別墅市場總體來看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空間亦最大，個(gè)體的差異性、購買者經(jīng)濟(jì)狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個(gè)體的各具特色，決定了別墅的類別和個(gè)性。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識 別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項(xiàng)包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)休閑度假別墅別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價(jià)。如淀山湖畔的威尼斯花園、國際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設(shè)置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價(jià)非凡。經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅 此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價(jià)使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價(jià)格等綜合性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購房族樂于承受。投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價(jià)值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購房時(shí)機(jī)。其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識1、閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點(diǎn)，為近來市場發(fā)展的一大趨勢。顧戴路拓寬竣工半年以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識2、莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為21世紀(jì)初上海的中高檔別墅區(qū)。其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類別墅為產(chǎn)品主力。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代表。其售價(jià)基本接近于30萬40萬之間，適中的售價(jià)無疑為工薪階層帶來了更多的實(shí)惠。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識3、長寧西郊地區(qū) 90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的建成，其平均單價(jià)一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對營建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識4、松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū) 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新橋之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。5、滬青平公路（318國道）沿線地區(qū) 依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識6、浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出150300萬獨(dú)立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。7、嘉定南翔地區(qū) 該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右，而平均租金在3000元/天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)營銷的特色。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識8、市中心城區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。通常物業(yè)有租有售。陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在200萬元以上。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識13 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一） 別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn) 住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思，有所創(chuàng)新。這既是時(shí)代的要求，也是未來的趨勢。11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀 別墅物業(yè)空間劃分的“五個(gè)區(qū)” 禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等以“區(qū)”來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細(xì)膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個(gè)性與生活品質(zhì)的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。 別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計(jì)比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為1520平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗(yàn)生活的輕松和閑致。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（二）別墅建造用材等特點(diǎn) 有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運(yùn)用在別墅項(xiàng)目中。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn) 別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個(gè)綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個(gè)環(huán)境概念，別墅因?yàn)槭琴N著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境，一個(gè)是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。 別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負(fù)離子，通過水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（四）別墅配套設(shè)施特點(diǎn) 會所規(guī)格例舉A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 別墅物業(yè)周圍配套機(jī)能例舉A、 大型超市B、 郵電局C、 自動(dòng)提款機(jī)（或銀行）D、 美容中心E、 洗衣中心等 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉A、 設(shè)備養(yǎng)護(hù)B、 24小時(shí)保修服務(wù)C、 養(yǎng)綠護(hù)綠D、 家政式社區(qū)服務(wù)小區(qū)就應(yīng)該是一個(gè)社區(qū)、一個(gè)城市、一個(gè)全面照顧、全員呵護(hù)的生活空間背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)A、 24小時(shí)電子巡更B、 紅外線周界報(bào)警C、 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識14別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點(diǎn)構(gòu)成 專業(yè)人士、市場人士普遍認(rèn)為，上海的別墅市場的啟動(dòng)已經(jīng)具備可行性。別墅理應(yīng)有一個(gè)完整的設(shè)計(jì)、推廣、包裝體系?？v觀目前上海別墅物業(yè)在市場中的賣點(diǎn)訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點(diǎn)構(gòu)成基本賣點(diǎn) 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)） 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)） 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點(diǎn)） 快捷便利的立體交通；（交通賣點(diǎn)）特別賣點(diǎn) 崇尚個(gè)性住宅，品質(zhì)永恒；（無價(jià)賣點(diǎn)） 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點(diǎn)） 超大棟距，獨(dú)成逍遙天地；（布避賣點(diǎn)） 多層的價(jià)格，超高的得房率；（低價(jià)賣點(diǎn)） 買一送一、再呈多個(gè)超大回扣；（實(shí)惠賣點(diǎn)） 人腦加電腦，多重保安（物管賣點(diǎn)） 明智的投資，超值的回報(bào)（投資賣點(diǎn)）11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強(qiáng)調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。住房消費(fèi)市場的發(fā)展，已使消費(fèi)者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式”。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質(zhì)量”包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量。“綜合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動(dòng)環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。對于現(xiàn)時(shí)成熟的購房者來說“建筑風(fēng)格高雅、房型布局合理、生活機(jī)能齊全、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、出行交通便捷、工程質(zhì)量過硬、物業(yè)管理周到”是其基本要求。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識14別墅市場構(gòu)成體系綜述（二）別墅消費(fèi)金字塔結(jié)構(gòu)就供應(yīng)面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“量大、面廣、價(jià)多”的格局?？疾焓袌鲆痪€的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族正在發(fā)生質(zhì)的變化。 客戶層面擴(kuò)大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業(yè)，而今天，不少上班族也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。 購房動(dòng)機(jī)豐富原先的投資型、增值保值型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動(dòng)機(jī)開始占上風(fēng)。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在上海人居郊化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。 追求時(shí)尚生活不少購房者仔細(xì)算了一筆帳，只要肯移居郊外，用一輛車加一套別墅比市中心購一套公寓更為實(shí)惠，就是一些已經(jīng)擁有市中心公寓住宅的人，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，也開始追求“5+2”的現(xiàn)代時(shí)尚生活。 滿足新鮮感親朋好友在市區(qū)同一幢樓宇和群居意識，與一市郊別墅區(qū)群居觀念相比，后者要大于前者。比如不少別墅出現(xiàn)券商角、作家角等，多少與購房者對別墅物業(yè)的追新求異有關(guān)。 值得關(guān)注的特別客層 值得注意的是，在上海別墅樓宇的購